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2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

PIM
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2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Le nouveau site belge spécialisé en copropriété (et qui a, comme certains le savent déjà, de très bonnes lectures puisque le forum Pim y est souvent cité), www.bonjourcopro.be , est attentif à ce qui bouge dans ce domaine...

J'y prends connaissance de 2 nouvelles propositions de loi, visant à déjà adapter la fraîche loi réformée sur la copropriété.

* Proposition de Loi déposée par Mmes Sarah Smeyers (N-VA) et Carina Van Cauter (Open VLD) (lien vers document Chambre - pdf)

* Proposition de Loi déposée par Mme Carina Van Cauter (Open VLD) - à nouveau - et M. Herman De Croo et consorts (Open VLD)
(lien vers document Chambre)

Je vous laisse découvrir ces propositions (et les commenter ici, si vous le voulez et/ou si cela vous inspire: certains députés lisent Pim aussi, paraît-il...)


Erik DECKERS
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grmff
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Pouvez-vous expliquer en quoi l'élection de domicile dans les bureaux du syndic change quoi que ce soit pour les primes d'assurance de qui qui ce soit?

S'il y a une raison, cela m'intéresse...


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PIM
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

grmff a écrit :

Pouvez-vous expliquer en quoi l'élection de domicile dans les bureaux du syndic change quoi que ce soit pour les primes d'assurance de qui qui ce soit?

S'il y a une raison, cela m'intéresse...

J'allais poser la même question.


Erik DECKERS
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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

grmff a écrit :

C'est qui "le secteur de l'immobilier"? Le proprios? Les ACP? Las agents immobiliers? Pouvez-vous expliquer?

Pour la definition voir l'IPI Mail N° 24 je crois.

grmff a écrit :

Il est aussi à noter qu'une notification par voie d'huissier doit, depuis toujours et à peine de nullité, être transmise dans les mains de son représentant légal...

Cela a été prévu depuis toujours dans la loi. Il y a  aucun motif pour changer cela.

Sauf que maintenant les coûts vont augmenter: changement des  statuts par acte authentique chaque fois que le syndic change ET chaque fois que le syndic change d'adresse. Qui paiera ?

Qui est responsable pour la confusion quand un syndic est remplacé par un autre? Ceci implique toute une procédure lourde, qui maintenant se faisait à l'aise mais devra maintenant exiger une surcharge de travail et de coût.

Mais je me demande quel est le texte exact. Parce que, si on n'a pas fait attention, l'ACP n'est plus automatiquement responsable des erreurs des syndics, quand l'AG ne fait rien.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Je ne vois vraiment pas pourquoi il faudrait que les actes de bases soient changés à chaque changement de syndic ou chaque changement d'adresse du syndic...

A moins que le législateur soit con comme un balai...


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PIM
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Je suppose que les statuts prévoient simplement un truc du genre : "le siège de l'ACP est sis chez le syndic en exercice" sans devoir préciser dans les statuts le nom et l'adresse du dit syndic.

Je suppose aussi que la plaque à l'entrée deviendra encore plus importante et que l'inscription à la BCE aussi...


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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

grmff a écrit :

Pouvez-vous expliquer en quoi l'élection de domicile dans les bureaux du syndic change quoi que ce soit pour les primes d'assurance de qui qui ce soit?

S'il y a une raison, cela m'intéresse...

Pour prouver son cas on doit apporter des preuves. Dés que cet amendement est accepté et voté à la Chambre c'est au syndic de prouver/communiquer à l'AG qu'il a reçu un courrier (et plus au CP, CdC, ...). Augmentation de la charge administrative et augmentation des risques d'erreurs.

Ce peut être délicat et parfois lourdes de conséquences en cas de litiges entre lui et un groupe de CP, ... .

Donc le risque global augmente, d'où une augmentation probable de la prime RC syndic.

En plus cela à comme conséquence que l'ACP devra avoir deux établissements dans le système du BCE:
- le bâtiment (ou groupe de bâtiments)
- le cabinet du syndic (et ceci UN par ACAP géré)

100 ACP? Donc 101 établissements (les 100 établissmeent "syndic de l'ACP" et l'établissement de sa propre firme). Bonjour la confusion ... .

Il y a d'autres problèmes qui vont surgir dans les mois qui viennent.

Élire domicile chez son mandataire est très dangereux et augmente fortement les risques pour ce mandataire qui n'a plus de parapluie.

Le résultat probable est que le Juge va être beaucoup plus sévère pour le syndic en cas de négligence.

Si le secteur veut vraiment s'aventurer sur ce terrain, qu'ils le fassent.

Essentiellement on a ouvert une boîte de Pandore.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

PIM a écrit :

Je suppose que les statuts prévoient simplement un truc du genre : "le siège de l'ACP est sis chez le syndic en exercice" sans devoir préciser dans les statuts le nom et l'adresse du dit syndic.

Un acte authentique doit identifier les personnes mentionnés = au moins le nom officiel de la firme/personne, l'adresse (de travail) et le N° BCE, ainsi que la durée du mandat.

PIM a écrit :

Je suppose aussi que la plaque à l'entrée deviendra encore plus importante ...

Ne rigolons pas. C'est justement le problème de l'impossibilité de mettre cette plaque qui a poussé/motivé l'IPI (ou était ce l'ABSA?) à proposer dans le temps  (2008 je crois) ce changement. Refusé à juste titre par le Parlement en 2010.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Ne rigolons pas.

Je promets que mes réponses et questions sont candidement spontanées et pas sous-marinisées !

Un acte authentique doit identifier les personnes mentionnés = au moins le nom officiel de la firme/personne, l'adresse (de travail) et le N° BCE, ainsi que la durée du mandat.

L'acte authentique identifiant les co-contractants, oui. Mais les statuts en eux-même, je ne vois pas pourquoi.


Erik DECKERS
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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

grmff a écrit :

... A moins que le législateur soit con comme un balai...

Donc on peut faire un acte authentique sans identifier une personne?

Cet amendement est proposé par le secteur de l'immobilier.

Il est donc logique que les frais de cette "simplification" soient portés par le syndic et pas par les CP, parce qu'ils diminuent les frais du syndic (selon le secteur de l'immobilier).


Cordialement,

Luc

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Francis
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Tiens, la nouvelle législation était supposée diminuer les frais de syndic?????

Luc, vous tirez sur tout ce qui bouge, à gauche, à droite, etc....

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Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Francis a écrit :

Tiens, la nouvelle législation était supposée diminuer les frais de syndic?????

Je suppose que cette nouvelle législation du 22.06.2011, proposé par le secteur, n'augmente pas les frais du syndic. Mais c'est possible que le secteur immobilier en a décidé autrement.

Francis a écrit :

Luc, vous tirez sur tout ce qui bouge, à gauche, à droite, etc....

Tiens cela me rappelle un commentaire lors d'une AG, quand j'étais encore un CP de la majorité silencieuse: "un CP n'a droit qu'à une question lors de l'AG annuelle".

Résiliez mon commentaire initial: j'ai en fait rien contre ce changement, sauf que c'est un changement qui finalement va
- être très coûteuse pour les syndics
- créer des problèmes lors d'un changement de syndic
- faciliter les "contrats-cadre" et ainsi rendre moins aisé de changer de syndic.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Les statuts de société précisent généralement que le siège de la société peut être changé par simple décision de la gérance. Donc sans changer le moins du monde les statuts, sans repasser devant notaire.

De même, un mandataire peut être mentionné dans les statuts... ou non.

Et mêmement, un mandataire peut changer d'adresse sans que doivent être republié quoi que ce soit de l'entreprise en question.

Voilà pour mon avis sur votre idée de devoir republier les statuts via notaire à chaque pet de mouche.


Quand à la responsabilité des syndics, je ne vois pas en quoi elle augmente. Au contraire, le fait d'imposer que les courriers lui soient adressés augmente la sécurité juridique et garantit que les courriers ne traineront plus dans les halls d'immeubles, avec des possibilités de responsabilité et d'action juridique...

Personnellement, en temps que syndic, je me suis une fois vu signifié une citation "a l'angle de telle rue et de telle rue". A cet angle, il n'y a qu'une poubelle... Bravo les huissiers. L'avocat de la copropriété a débouté le mauvais coucheur sur le champ, en rendant nulle la citation, et donc le jugement par défaut qui en avait suivi...

Pour la petite histoire, le propriétaire était du coup forclos de pouvoir annuler l'AG... Bravo la sécurité juridique. Pour la petite histoire toujours, je ne pleurerai pas sur ce crétin fini qui n'était qu'un confrère ancien syndic de l'immeuble 10 ans plus tôt, qui avait été fichu dehors "amiablement" et que le conseil de gérance avait toujours regretté de ne pas avoir poursuivi au pénal pour avoir piqué des millions dans la caisse. (en FB... mais il y a vachement longtemps...)

Bon, je ne citerai pas de nom, mais il n'est plus agent immobilier sur la place.... et ce n'est pas grâce à l'IPI qui le voit toujours inscrit sur son tableau.


Grmf!
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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

grmff a écrit :

Les statuts de société précisent généralement que le siège de la société peut être changé par simple décision de la gérance. Donc sans changer le moins du monde les statuts, sans repasser devant notaire.

D'accord, mais le législateur a refusé ce système sur demande du secteur de l'immobilier. Il faudra donc d'abord l'introduire explicitement.

Et ce système va de pair avec la publication annuelle des comptes (aussi refusé encore plus explicitement par le secteur).

grmff a écrit :

Quand à la responsabilité des syndics, je ne vois pas en quoi elle augmente.

Je suis d'accord avec vous que cela va clarifier la responsabilité des syndics.

Actuellement les pommes pourries peuvent se cacher derrière la confusion actuelle, créé par eux en n'affichant pas ou incomplètement la plaquette.

Certains cas ou l'assurance RC aurait du intervenir, ont été remballés suite à cette confusion (j'en ai vécu en personne différents cas). Maintenant l'assurance RC devra probablement intervenir "un peu" plus.

Conséquence sur court terme:  la sécurité du CP augmente.

Conséquence sur moyen terme: augmentation de la prime.

Conséquence sur long terme: les "pommes pourries" ne peuvent plus assurer leur RC correctement.

grmff a écrit :

Au contraire, le fait d'imposer que les courriers lui soient adressés augmente la sécurité juridique et garantit que les courriers ne traineront plus dans les halls d'immeubles, avec des possibilités de responsabilité et d'action juridique...

Comment peut-on connaître l'adresse du syndic si rien n'est affiché dans l hall ou ce qui est affiché est incorrecte (j'ai déja vu à la côte des bâtiments avec 3 affiches).

grmff a écrit :

... Pour la petite histoire toujours, je ne pleurerai pas sur ce crétin fini qui n'était qu'un confrère ancien syndic de l'immeuble 10 ans plus tôt, qui avait été fichu dehors "amiablement" ...

Vous commencez à faire ce que vous me reprochez parfois: mélanger des sujets.


Remarque finale:

J'ai nulle part dit que ce changement été défavorable aux CP, mais j'ai en fait dit que j'étais surpris que ce changement est demandé par le secteur de l'immobilier.

Personnellement je suis favorable ce changement, si c'est accompagné par la publication des certaines décisions de l'organe décisionnelle compétente de l'ACP.

En même temps on pourrait imposer que le syndic, si c'est une firme, désigne nominativement son représentant légal envers l'ACP dans les annexes du Moniteur.


Cordialement,

Luc

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ABSA
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Grmff a écrit :

Quand à la responsabilité des syndics, je ne vois pas en quoi elle augmente. Au contraire, le fait d'imposer que les courriers lui soient adressés augmente la sécurité juridique et garantit que les courriers ne traineront plus dans les halls d'immeubles, avec des possibilités de responsabilité et d'action juridique...

Personnellement, en temps que syndic, je me suis une fois vu signifié une citation "a l'angle de telle rue et de telle rue". A cet angle, il n'y a qu'une poubelle... Bravo les huissiers. L'avocat de la copropriété a débouté le mauvais coucheur sur le champ, en rendant nulle la citation, et donc le jugement par défaut qui en avait suivi...

L'exemple de Grmff représente exactement ce que nous voulons éviter.
Sans parler des courriers des banques, compagnies d'assurances, ... envoyé au siège social de l'association et qui sont finalement perdu!!

Cette mesure ne provoque aucun coût supplémentaire pour l'ACP!! Les tiers seront informés du nom du syndic en contrôlant les données de l'ACP dans la BCE(Disposition déjà prévue dans la loi mais on attend encore l'AR d'application) ou en se rendant à l'immeuble.

Une bonne décision donc qui augmente la sécurité de juridique de l'ACP


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

ABSA a écrit :

L'exemple de Grmff représente exactement ce que nous voulons éviter.

L'intention est bonne, je n'en doute pas, mais les effets seront contra-productif, surtout pour les syndics d'ACP. L'avenir le prouvera.

Ce changement instaure un déséquilibre qui est trop dans la faveur des CP en cas de changement de syndic et en défaveur du syndic partant/arrivant, etc ... .

On n'a pas voulu tenir compte avec les avis donné par des éminents juristes ... on verra le résultat ... on est probablement en route pour la loi de réparation #2.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

On sait un peu plus concernant l'adresse de l'ACP.

Une info plus complète a été publié ici (BIV), mais pas (IPI), par en fait le président du groupe de travail  "administrateurs de biens" de l'IPI.

Il en ressort que l'adresse du siège de l'ACP ne changera pas, mais:
"Zij kiest woonplaats in de woonplaats of het kantoor van de syndicus.”
(le texte F, proposé par l'IPI, n'est pas encore disponible).

Donc le domicile de l'ACP sera situé (si cette proposition de loi est voté, signé et publié) au domicile ou le bureau (de travail) du syndic de l'ACP.

Ce choix (fait par le syndic lui-même), doit être communiqué ET confirmé explicitement par l'AG, parce que entre autres:
- plusieurs firmes de syndic ont plusieurs bureaux, il y a donc différentes possibilités.
- cette adresse est en fait le point de contact entre le CP et le syndic de l'ACP. Il est donc évident que ce choix est pour l'AG un élément important dans le choix du syndic (aspect proximité).
- une firme peut avoir plusieurs gérants ou administrateurs, agréés IPI ou non. La firme devra proposer un d'eux comme contact et faire valider ce choix par l'AG.

Il en ressort qu'au moins le règlement de copropriété devra être changé dans les statuts (= acte authentique) à chaque changement de syndic, domicile du syndic, ... . Ceci pour être opposable juridiquement à des tiers, donc si on ne veut pas semer la confusion.

Conséquence indirecte: la reprise d'un syndic A par un syndic B devra donc être confirmé par une décision explicite et préalable de l'AG.


Cordialement,

Luc

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Saxo
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

luc a écrit :

 
"Zij [b]kiest]/b] woonplaats in de woonplaats of het kantoor van de syndicus.”
(le texte F, proposé par l'IPI, n'est pas encore disponible).


Quelle belle pagaille que cette option provoquera !

On choisit quand, comment, sous quelle forme ?

Selon l'humeur du jour, selon le syndic, selon son bon vouloir ?

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luc
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Vu la désinformation et confusion réelle sur une série de propositions concernant la copropriété j’ai listé ci-après les projets de loi qui ont passé la phase « Chambre », mais qui ne sont pas encore accepté, signé, devenu définitif et/ou publié.

Je salue la venue d’une 3ème association, mais encore anonyme, au niveau fédéral qui dit de défendre les intérêts des copropriétaires et qui est selon eux tant à la base des deux propositions de loi, cités ci-après, que le retard des AR d’exécution de la loi de 2010 pour « adapter ces projets d’AR ».

Cette association jouit de la protection du pouvoir en place au sein de l’IPI, formé de fait par la CIB et la RI/ABSA. Il était temps selon eux que les syndics puissent défendre les intérêts de leurs clients pour mieux défendre leurs propres intérêts. Logique, non ?

1 .
Projet de loi modifiant l'article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
(la « Loi de réparation de la loi de 2010 »)

Chambre : Document Chambre 1537
Sénat : Document Sénat 1142

La date limite d’évocation par le Sénat est le lundi 18.07.2011.

2.
Projet de loi modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété
(qui veut faire suite aux lois de 1924, 1994 et 2010)

Chambre :  Document Chambre 1538
Sénat: Document Sénat 1241

La date limite d’évocation par le Sénat est le mercredi 12.10.2011.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Je salue la venue d’une 3ème association, mais encore anonyme, au niveau fédéral qui dit de défendre les intérêts des copropriétaires et qui est selon eux tant à la base des deux propositions de loi, cités ci-après, que le retard des AR d’exécution de la loi de 2010 pour « adapter ces projets d’AR ». Cette association jouit de la protection du pouvoir en place au sein de l’IPI, formé de fait par la CIB et la RI/ABSA. Il était temps selon eux que les syndics puissent défendre les intérêts de leurs clients pour mieux défendre leurs propres intérêts. Logique, non ?

Une association anonyme ??
De quoi s'agit-il ?
Source info ?


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grmff
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Re : 2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

Une association anonyme ??
De quoi s'agit-il ?
Source info ?

Que n'avez-vous pas compris dans le concept "anonyme"?  yikes


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