2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

luc · #1 23-06-2011 19:50:01

grmff a écrit :

... A moins que le législateur soit con comme un balai...

Donc on peut faire un acte authentique sans identifier une personne?

Cet amendement est proposé par le secteur de l'immobilier.

Il est donc logique que les frais de cette "simplification" soient portés par le syndic et pas par les CP, parce qu'ils diminuent les frais du syndic (selon le secteur de l'immobilier).

PIM · #21 23-06-2011 19:48:04

Ne rigolons pas.

Je promets que mes réponses et questions sont candidement spontanées et pas sous-marinisées !

Un acte authentique doit identifier les personnes mentionnés = au moins le nom officiel de la firme/personne, l'adresse (de travail) et le N° BCE, ainsi que la durée du mandat.

L'acte authentique identifiant les co-contractants, oui. Mais les statuts en eux-même, je ne vois pas pourquoi.

luc · #22 23-06-2011 19:44:17

PIM a écrit :

Je suppose que les statuts prévoient simplement un truc du genre : "le siège de l'ACP est sis chez le syndic en exercice" sans devoir préciser dans les statuts le nom et l'adresse du dit syndic.

Un acte authentique doit identifier les personnes mentionnés = au moins le nom officiel de la firme/personne, l'adresse (de travail) et le N° BCE, ainsi que la durée du mandat.

PIM a écrit :

Je suppose aussi que la plaque à l'entrée deviendra encore plus importante ...

Ne rigolons pas. C'est justement le problème de l'impossibilité de mettre cette plaque qui a poussé/motivé l'IPI (ou était ce l'ABSA?) à proposer dans le temps (2008 je crois) ce changement. Refusé à juste titre par le Parlement en 2010.

luc · #23 23-06-2011 19:34:32

grmff a écrit :

Pouvez-vous expliquer en quoi l'élection de domicile dans les bureaux du syndic change quoi que ce soit pour les primes d'assurance de qui qui ce soit?
S'il y a une raison, cela m'intéresse...

Pour prouver son cas on doit apporter des preuves. Dés que cet amendement est accepté et voté à la Chambre c'est au syndic de prouver/communiquer à l'AG qu'il a reçu un courrier (et plus au CP, CdC, ...). Augmentation de la charge administrative et augmentation des risques d'erreurs.

Ce peut être délicat et parfois lourdes de conséquences en cas de litiges entre lui et un groupe de CP, ... .

Donc le risque global augmente, d'où une augmentation probable de la prime RC syndic.

En plus cela à comme conséquence que l'ACP devra avoir deux établissements dans le système du BCE:
- le bâtiment (ou groupe de bâtiments)
- le cabinet du syndic (et ceci UN par ACAP géré)

100 ACP? Donc 101 établissements (les 100 établissmeent "syndic de l'ACP" et l'établissement de sa propre firme). Bonjour la confusion ... .

Il y a d'autres problèmes qui vont surgir dans les mois qui viennent.

Élire domicile chez son mandataire est très dangereux et augmente fortement les risques pour ce mandataire qui n'a plus de parapluie.

Le résultat probable est que le Juge va être beaucoup plus sévère pour le syndic en cas de négligence.

Si le secteur veut vraiment s'aventurer sur ce terrain, qu'ils le fassent.

Essentiellement on a ouvert une boîte de Pandore.

PIM · #24 23-06-2011 19:30:52

Je suppose que les statuts prévoient simplement un truc du genre : "le siège de l'ACP est sis chez le syndic en exercice" sans devoir préciser dans les statuts le nom et l'adresse du dit syndic.

Je suppose aussi que la plaque à l'entrée deviendra encore plus importante et que l'inscription à la BCE aussi...

grmff · #25 23-06-2011 19:24:15

Je ne vois vraiment pas pourquoi il faudrait que les actes de bases soient changés à chaque changement de syndic ou chaque changement d'adresse du syndic...

A moins que le législateur soit con comme un balai...

luc · #26 23-06-2011 19:11:53

grmff a écrit :

C'est qui "le secteur de l'immobilier"? Le proprios? Les ACP? Las agents immobiliers? Pouvez-vous expliquer?

Pour la definition voir l'IPI Mail N° 24 je crois.

grmff a écrit :

Il est aussi à noter qu'une notification par voie d'huissier doit, depuis toujours et à peine de nullité, être transmise dans les mains de son représentant légal...

Cela a été prévu depuis toujours dans la loi. Il y a aucun motif pour changer cela.

Sauf que maintenant les coûts vont augmenter: changement des statuts par acte authentique chaque fois que le syndic change ET chaque fois que le syndic change d'adresse. Qui paiera ?

Qui est responsable pour la confusion quand un syndic est remplacé par un autre? Ceci implique toute une procédure lourde, qui maintenant se faisait à l'aise mais devra maintenant exiger une surcharge de travail et de coût.

Mais je me demande quel est le texte exact. Parce que, si on n'a pas fait attention, l'ACP n'est plus automatiquement responsable des erreurs des syndics, quand l'AG ne fait rien.

PIM · #27 23-06-2011 18:55:01

grmff a écrit :

Pouvez-vous expliquer en quoi l'élection de domicile dans les bureaux du syndic change quoi que ce soit pour les primes d'assurance de qui qui ce soit?
S'il y a une raison, cela m'intéresse...

J'allais poser la même question.

grmff · #28 23-06-2011 18:53:40

Pouvez-vous expliquer en quoi l'élection de domicile dans les bureaux du syndic change quoi que ce soit pour les primes d'assurance de qui qui ce soit?

S'il y a une raison, cela m'intéresse...

grmff · #29 23-06-2011 18:52:00

C'est qui "le secteur de l'immobilier"? Le proprios? Les ACP? Las agents immobiliers? Pouvez-vous expliquer?

Il est aussi à noter qu'une notification par voie d'huissier doit, depuis toujours et à peine de nullité, être transmise dans les mains de son représentant légal...

La loi ne fait donc que préciser ce qui est déjà d'application...

luc · #30 23-06-2011 18:40:09

PIM a écrit :

L’association des copropriétaires élit domicile chez le syndic
Fini donc le désagrément des courriers destinés à l’association des copropriétaires et/ou au syndic et qui traînent dans les halls d’entrée ou arrivent trop tard chez le syndic. La correspondance doit désormais arriver directement chez le syndic. ...

Donc le secteur de l'immobilier en accepte les désavantages?
Strange ...

Bon, ils savent probablement ce qu'ils font. Mais j'espère qu'ils ne vont pas râler quand ils voient augmenter leurs propres primes d'assurance ... .

PIM · #31 23-06-2011 15:37:49

Lu sur IpiMail n° 26 de ce 23 juin 2011

"La semaine dernière, nous vous informions du fait que le délai imposé par la nouvelle loi sur la copropriété pour adapter notamment les statuts de l’association des copropriétaires avait été prolongé de deux ans. Hier, le 22 juin, la Commission de la Justice de la Chambre a approuvé d’autres modifications à la loi.

Voici les principaux changements apportés:

- L’association des copropriétaires élit domicile chez le syndic

Fini donc le désagrément des courriers destinés à l’association des copropriétaires et/ou au syndic et qui traînent dans les halls d’entrée ou arrivent trop tard chez le syndic. La correspondance doit désormais arriver directement chez le syndic.

- Le coût de la convocation à l’assemblée générale est supporté par l’association des copropriétaires

Le coût des convocations aux assemblées générales est un coût global qui pèse sur chacun des copropriétaires. Le fait d’avoir spécifié que l’on souhaitait être convoqué par mail n’implique donc pas un coût moindre, voire nul.

- Le syndic aura dorénavant 20 jours ouvrables après la passation de l’acte pour faire effectuer une saisie sur les arriérés contestés

Suivant la législation actuelle, le syndic ne dispose que de 9 jours ouvrables (12 moins 3) pour effectuer une saisie conservatoire ou une saisie-exécution, ce qui est bien trop court en pratique.

Les textes officiels de ces amendements ne sont pas encore disponibles en français. Nous vous les communiquerons quand ils le seront.

Attention! Ce texte a été approuvé hier, le 22 juin, à la Commission de la Chambre. Le chemin parlementaire pour qu’il soit d’application doit encore se poursuivre. Mais c’est déjà un grand pas."

(fin de citation)

luc · #32 09-06-2011 09:46:24

Et il y a une 3ème proposition des députés TERWINGEN et VERCAMER, daté du 08.06.2011:

Proposition de loi modifiant l'arrêté royal du 12 décembre 2001 concernant les titres-services en ce qui concerne le nettoyage des parties communes en cas de copropriété.

Ce texte est à lui-même très utile, parcequ'il donne la défintion pratique d'un volontaire dans le contexte d'une ACP, en ce qui concerne ses frais, indemnités, ... . Lire la page 4/5 de la proposition, que je cite ci-après:

À l’heure actuelle, le problème est en effet que ces propriétaires peuvent certes faire nettoyer leur résidence individuelle dans le cadre des titres-services, mais doivent en revanche se charger eux-mêmes du nettoyage des parties communes de leur ensemble de logements. Dans le cas contraire, ils doivent faire appel à une entreprise de nettoyage privée. Or, cette dernière formule est souvent jugée trop lourde sur le plan financier.
De plus, il ressort de la réponse à une question orale posée par M. Raf Terwingen et Mme Sonja Becq, députés, (PO107) que l’entretien des parties communes par l’un des copropriétaires présente également des risques. Ainsi, cette tâche ne peut simplement relever de la défi nition du travail volontaire. Pour qu’un travail soit considéré comme un travail volontaire, plusieurs conditions doivent être remplies:
— le travail ne peut être rémunéré, à l’exception du remboursement des frais exposés;
— il s’agit de prestations réduites, par exemple lorsque plusieurs copropriétaires s’occupent à tour de rôle de l’entretien, ou lorsque les parties communes sont vraiment petites;
— l’objectif est simplement de maintenir l’immeuble en bon état, et non d’en accroître la valeur;
— l’activité n’est pas effectuée dans un but lucratif.
Lorsqu’un copropriétaire est demandeur d’emploi, il faut en outre veiller à ce que cette activité n’entrave pas sa disponibilité sur le marché de l’emploi.
Lorsqu’il est tout de même question de prestations contre rémunération, naît une présomption de contrat de travail. Dans ce cas, les autres copropriétaires sont considérés comme des employeurs, et ils doivent s’affilier de façon réglementaire à la sécurité sociale.
L’“employé” risque alors des recouvrements et des exclusions s’il est bénéfi ciaire d’une allocation de l’ONEM.
Autrement dit, le nettoyage des parties communes de l’immeuble à appartements comporte dans certains cas un risque pour les copropriétaires, si l’un d’entre eux assume cette tâche. La présente proposition de loi vise à remédier à ce problème spécifi que en autorisant désormais également les associations des copropriétaires dotées de la personnalité juridique visées à
l’article 577-5 du Code civil à recourir à l’aide à domicile de nature ménagère dans les parties communes de la copropriété.

.

luc · #33 09-06-2011 09:09:49

@pim
Je ne vous accuse pas de tous les maux. Relisez mes textes. Vous êtes un peu (trop) susceptible. Devenez copropriétaire et vous serez vite aguerri après 1 à 3 AG.

@tous
Ayant eu maintenant le temps de lire les deux propositions à l’aise, je crois que les députés VAN CAUTER et SMEYERS ont fait on bon travail technique, bien que améliorable.

Art. 2 de la proposition 53K1537
En principe, la prolongation d’un an vers cinq ans n’est pas l’idéal, mais vu le fait de la non-publication des AR d’exécution et vu la problématique de la formation d’un gouvernement avec les pouvoirs normaux, il est réaliste et très pragmatique de prolonger la date de fait au 01.09.2015.

Art. 3 de la proposition 53K1537

1. Des ASBL, composé entièrement de volontaires (comme par exemple le CNIC, …) tiennent une comptabilité en partie double, pour des motifs pratiques. Il permet à mieux utiliser les fonds disponibles de l’ASBL.

Les ASBL, considéré comme petit par la loi, peuvent tenir une comptabilité simplifiée, qui est décrite en détail.

Les ACP, considérés comme petit par le Code Civil, doivent tenir des documents, dont le contenu, etc. … ne sont pas décrites. Donner cette liberté à des ACP de 20 appt. ou plus est demander pour avoir des problèmes.

Il est donc souhaitable
- que le système des petites ASBL soit imposé aux ACP de 2 à 19 Appt.
- que le système de la comptabilité en double reste imposé aux ACP de 20 Appt. ou plus.

2. Quand au contrôle de la comptabilité dans le cas des associations partielles il est souhaitable que le commissaire aux comptes de l’association principale soit d’office le commissaire aux comptes des associations partielles et devrait veiller à ce que la même dépense ne soit pas imputés dans deux associations différentes.

Art. 2 de la proposition 53K1538

1. Ce changement créerait plus de problèmes que la solution actuelle. Il est souhaitable d’attendre attendre l’AR d’exécution sur le N° BCE du syndic de l’ACP. De ce que j’ai vu pour d’autres fonctions dans le public search de la BCE, je conclus que le BCE donnera probablement suffisamment de données pour trouver par voie électronique l’adresse du syndic.

2. Il serait utile de prévoir une sorte d’amende administrative à charge du syndic, s’il n’exécute pas l’Art. 577-8 §2 CC.
Art. 3 et 4 de la proposition 53K1538
Les quatre corrections techniques ne changent en fait rien, mais rendent la loi plus lisible.

Art. 5 de la proposition 53K1538

15 jours de travail = 3 à 4 semaines. Ceci implique que, si le syndic ne réagit pas, qu’il devra être mis responsable des conséquences, si nécessaire, mais surtout que l’AG soit averti de l’anomalie.

Il serait donc souhaitable d’ajouter le texte suivant : « Si le commissaire aux comptes constate que le syndic a négligé d’utiliser cette possibilité, bien des fonds étaient disponibles, alors il mentionnera ce fait dans son rapport annuel. »

grmff · #34 09-06-2011 08:15:09

Le vrai visage de Mr Pim...

PIM · #35 09-06-2011 08:01:08

luc a écrit :

Je crois que vous et vos partenaires généralisent un peu trop.

Je n'ai pas de partenaires !

Dans le genre "insinuation fantaisiste", vous êtes le champion !

luc a écrit :

L'IPI News que vous venez de publier sur le forum en est une preuve éclatante.

Je reçois une information utile à nos pimonautes (probable modification du délai pour adapter les statuts ACP) et je les informe: du coup, quand c'est une info qui apparemment vous contrarie, je suis porteur, tel un concombre espagnol masqué, de tous les maux.

Pffff.

grmff · #36 09-06-2011 07:46:38

Vous parlez de qui en utilisant le terme "pomme pourrie"?

luc · #37 09-06-2011 07:16:22

PIM a écrit :

Pour le surplus, les théories du "grand complot" étant dans l'air du temps, je vous laisse les assumer: je ne me sens pas concerné.

Je crois que vous et vos partenaires généralisent un peu trop.

Le mélange d'intérêts peut conduire à un conflit d'intérêts.
Un conflit d'intérêts est un des éléments constitutif d'un complot, mais de loin pas le seul.
Un complot n'est pas un élément constitutif d'un conflit d'intérêts.

Comme je n'ai parlé que d'un mélange d'intérêts, je crois que vous êtes en train de faire un amalgame.

Vous avez par contre suscité mon attention. Est-ce tous les éléments constitutif d'un complot sont présent dans ce cas?

Personnellement je ne crois pas, mais je crois bien que l'effet de "la pomme pourrie dans un panier de pommes saines" est présent (résultat: si on fait rien, tous les pommes seront à terme inévitablement pourries).

La pomme pourrie est pour moi un mandataire qui ne met pas les intérêts de son mandant en premier lieu (tel que imposé par le CC).

L'IPI News que vous venez de publier sur le forum en est une preuve éclatante.

luc · #38 08-06-2011 14:53:02

dach a écrit :

Proposition de Loi déposée par Mme Carina Van Cauter et consorts :
Même si la complexité de la compta en partie double est un faux problème, il serait plus logique et utile de s’inspirer des obligations des asbl ou celles des indépendants où, entre autre, le total du bilan ou du chiffre d’affaire détermine les obligations comptables.

Ce qui a été écarté parce que trop complexe et couteux pour ... les syndics.

On devait évoluer vers un Code des Associations (Asbl, iAsbl, acp, ...), similaire au Code des Sociétés.

Les indépendants doivent pratiquement tous appliquer la compta en partie double.

dach a écrit :

Proposition de Loi déposée par Mmes Sarah Smeyers et et Carina Van Cauter :
Placer le siège de l’ACP chez le syndic peut-être une solution mais il ne faut pas oublier que le syndic et mandaté pour une période limitée. Quel est le siège de l’ACP à l’expiration du mandat ?
Le débat sur les procurations excédentaires me paraît futile. Un CP à droit à 3 procurations. Point.

Même avis.

dach a écrit :

Par contre, il serait utile de permettre le vote par courrier. Cela permettrait à l’ensemble de CP de prendre part plus facilement à l’AG.

Attention aux manipulations possibles.

dach a écrit :

Le choix/exemple "site internet" de l’art 577-8, § 4, 11° est certes mal décrit, mais simplement le supprimer c’est oublier que le but est d’accroître la transparence de la gestion faite par le syndic. Il convient donc de préciser la possibilité de consulté gratuitement et à tout moment (un délai raisonnable pourrait être précisé) l’ensemble des documents de l’ACP. Il conviendrait aussi que le syndic soit tenu d’informer régulièrement ou quand un élément nouveau intervient les CP. Il est à noter qu’actuellement le rapport semestriel n’est imposé qu’au CdC

Supprimer l'exemple est une solution logique, sous condition de spécifier qu'un AR spécifiera les choix techniques possibles, qui doivent ou peuvent être mis à disposition par un syndic sans augmenter son honoraire, moyennant une décision explicite et préalable de l'AG ET moyennant une tarification suivant la "consommation" aux prix réel (pas de copies à 10 € pièce, ...).

Un AR donne l'avantage de pouvoir insérer un service technique, sans devoir changer la loi.

rexou · #39 08-06-2011 14:24:50

luc a écrit :

Revenu d'une mission, qui je l'admet, m'a obligé à me lever un peu tôt, je constate qu'on fait des insinuations un peu fantaisistes.
Et je suis en vacances depuis le 01.04.2000.

Luc, même quand vous écrivez une phrase simple, j'ai du mal à suivre... d'accord, je suis limité, mais...

Vous revenez d'une mission et cela vous oblige à vous lever tôt... et vous êtes en vacance depuis 2000...
Je secoue en vain le décodeur...
Y a un fuseau horaire interplanétaire ?

Ceci dit, il arrive aussi que vos interventions soient fort instructives. :-)

PIM · #40 07-06-2011 16:05:52

Le nouveau site belge spécialisé en copropriété (et qui a, comme certains le savent déjà, de très bonnes lectures puisque le forum Pim y est souvent cité), www.bonjourcopro.be , est attentif à ce qui bouge dans ce domaine...

J'y prends connaissance de 2 nouvelles propositions de loi, visant à déjà adapter la fraîche loi réformée sur la copropriété.

* Proposition de Loi déposée par Mmes Sarah Smeyers (N-VA) et Carina Van Cauter (Open VLD) (lien vers document Chambre - pdf)

* Proposition de Loi déposée par Mme Carina Van Cauter (Open VLD) - à nouveau - et M. Herman De Croo et consorts (Open VLD)
(lien vers document Chambre)

Je vous laisse découvrir ces propositions (et les commenter ici, si vous le voulez et/ou si cela vous inspire: certains députés lisent Pim aussi, paraît-il...)

2 nouvelles propositions de loi... pour remodifier la nouvelle loi

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