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Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Dawei
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 17-04-2011
Messages : 14

Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Bonsoir à tous,

Voilà ma question est simple

1) j'ai lu qu'il était possible de souscrire des assurances contre loyers impayés. J'ai récemment perdu pas mal d'argent avec un locataire (inexpérience, probablement...), cela dit, je me rend compte que cela pourrait être intéressant quand mm... le tarif semblant tourner autour de 2,5% du loyer (15 - 20 euros par mois, c'est pas la mort)

Qu'en pensez vous ? Quelqu'un d'entre vous utilise t il ce service ? Quelles compagnies ?

2) y-a-t il des agences (rémunérées au mois) qui s'occupent du bien PENDANT la location, et engagent leur responsabilité ou offre qques garanties que ce par rapport au paiement des loyers ? (recherche locataire, contact locataire, démarches si non paiement et ... garantie de loyer le cas échéant) ?

Auriez vous l'un ou l'autre nom ou contact (PM) ?

Merci d'avance et bonne soirée !
David

Merci d'avance
David

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skywalker
Pimonaute bavard
Lieu : Charleroi
Inscription : 27-10-2007
Messages : 221

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

J'ai moi-même souscrit une assurance "revenus locatifs garantis" auprès d'une compagnie (faites une recherche sur google, ça commence par Vander****). Le principe: en cas de défaillance du locataire, l'assurance vous paye votre loyer. Evidemment, sous certaines conditions. Ainsi, vous devez posséder toute une série de documents et de garanties sur le locataire (fiches de salaires,...). Ces renseignements sont exigés par l'assurance.

Concernant votre seconde question, vous parlez sans doute de la gestion locative proposées par des agences immobilières. Mais attention: aucune ne vous versera le loyer en cas de défaillance du locataire.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 833
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Au risque de faire de la pub, ou contre-pub, à un de nos pimonautes accros, voici un lien vers les conditions générales d'un contrat de garantie revenu locatif: Merci le SNP...

Le prix est de 3.5% des loyers et charges.

Et les conditions sont... draconniennes. Ces conditions générales sont telles qu'avec cela, il ne doivent pas avoir beaucoup de sinistres...

Certaines conditions peuvent être utilisées comme "mode d'emploi du parfait propriétaire qui cherche à screener un bon locataire:
1. loyer et charge = max 33% du salaire
2. compter salaire hors prime, hors allocations, utiliser les 3 derniers AER pour les indépendants ou salariés payés à la commision, etc => exclusio de facto des chômeurs, CPAS, handicapés, mutuelles, jeunes indépendants, ...
3. Si plus de 33%, caution résidant en Belgique, avec conditions de revenus de 33%.
4. courrier après 10 jours de retard, recommandé après 20 jours de retard, prévenir l'assurance après 45 jours de retard

Si vous faites cela, vous n'aurez pratiquement jamais de problèmes.

Sauf si la personne perd son job, ou ne paye pas dès le début, ou la personne tourne amok et casse tout : mais rien de tout cela n'est couvert...

Alors, payer 3.5% des loyers et charges pour n'être pas couvert pour grand chose, c'est cher.

Je rajouterai que les frais de justice ne sont couverts qu'à hauteur de 3000€. Et 3000€, c'est pas grand chose pour un cas compliqué.

Et pour un cas pas compliqué, pas besoin d'avocat.

Bref, je suis assez peu convaincu par cette assurance.

A noter que pratiquement aucun de mes locataires ne rentrerait dans le canevas établi par l'assureur au niveau des revenus, et que mon taux de pertes de loyer est très très inférieur à 3.5%


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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

il existe des assurances défense en justice/protection juridique, qui , entre autres, couvrent les litiges avec locataires..bon ça vous paie pas vos loyers impayés, mais ça paie avocats, experts, etc...si il y a litige


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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 833
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Je rajouterai que aucun de mes contrats ne rentrerait dans le canevas. En effet, l'assurance exige (on se demande pourquoi) que le contrat port au moins sur une année.

Tous mes contrats sont des contrats de 6 mois. Sans exception. Parce que j'ai remarqué que les sinistres ont très souvent lieu dans les 6 premiers mois.

Un contrat de 6 mois permet de mettre fin au contrat si on se rend compte que cela ne se passe pas bien dans les 3 premiers mois...

Visiblement, l'assureur s'en est aussi rendu compte: les sinistres sont exclus de la garantie si ils ont lieux pendant les 3 premiers mois!


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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Les conditions de sélection des locataires sont telles, que ceux qui passent au crible, sont ceux qui ont les moyens de devenir propriétaires.

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Goudurix
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 17-04-2006
Messages : 132

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Sujet intéressant et commentaires tout aussi intéressants. Car je serai bientot amené à mettre en location un bien, et je ne manquerai pas de me souvenir de ce que je lis, je prends des notes.

Dès que j'aurai le temps, je vais demander des offres réelles pour mon cas à des assurances, tant pour loyers impayés que les actions juridiques. Je ferai mes calculs, et je viendrai ajouter mes conclusions ici.

Pour le moment, d'après ce que je lis et ce que j'entends autour de moi de gens qui louent leurs biens, quand un bailleur se plaint d'avoir beaucoup d'ennuis avec un locataire et qu'on creuse un peu (je pose toujours des questions détaillées) on se rend compte qu'il y a souvent une absence totale de "sélection" et de prudence de la part du bailleur.

J'avais déjà fait une petite CHECKLIST des éléments à vérifier pour un candidat locataire, sur base de différents posts ici. Reste à voir évidemment s'il est posible de trouver un locataire qui répond à tout cela. Ou si, comme vous le dites, un locataire parfait ça s'appelle... un propriétaire.

La mise en location serait-elle finalement l'acceptation d'un risque pour dégager un bon rendement? Tout comme un placement en bourse?

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Je ne pense pas qu'on puisse dire qu'un bon locataire s'appelle un proprio

J'ai un couple d'excellents locataires qui me loue un bel appart tout confort 3 chambres, cuisiné équipée à 600 € par mois....pour 600 par mois, il leur serait impossible de bâtir ou d'acheter.....ou alors ils devraient acheter une tite baraque pourrie....dans laquelle ils seraient à l'étroit et moins confortablement installés que dans mon appart....et où sans doute ils devraient faire beaucoup de travaux pendant longtemps...

maintenant, pas tout à fait d'accord avec vous Goudurix, bien sûr certains proprios, débutants ou imprudents ne font pas une bonne sélection, ou ne font pas de sélection, oui il y en a...mais le risque zéro n'existe jamais....même avec sélection hyper sévère, on peut avoir des problèmes....ne serait ce que par ex, si le locataire perd inopinément son boulot, ou , en cas de couple, si il y a divorce....
mais il est vrai qu'en sélectionnant un max, on limite bien les risques

moi dans 90 % des cas ça c'est toujours bien passé avec mes loc. ( je trie, je suis réglos, ils sont réglos et je sais être souple quand il faut et leur en demande de même )....mais suis quand même en procès depuis 3 ans pour 20.000  € avec un ex loc


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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Votre remarque est tout à fait valable pour cette gamme de loyer.

Mon cas est un peu différent, car les loyers de mes biens (appartements à WSP et villas d’au moins 3 chambres) dépassent tous les 850€/mois. Notre public cible est donc constituée d’expats car effectivement, les belges qui pourraient payer ce type de loyer sont propriétaires depuis longtemps.
On a rarement des problèmes de paiement de loyer avec les expats, par contre, il y a souvent des dégâts, les lois belges leur sont souvent inconnues, et il faut consacrer beaucoup de temps à tout leur expliquer :
-    Enregistrement à la commune
-    Charges de copropriété
-    Entretien en bon père de famille
-    Assurance RC locative
-    Etc…
Evidemment avant d’arriver à louer de tels biens, on a souvent 5 à 6 mois de vide locatif. Donc si en plus on est trop exigeant sur les critères de sélection…
Mais pour des biens dont le loyer est inférieur à 600€, je suppose que dès qu’il y a une annonce, le téléphone n’arrête pas de sonner…

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Panchito a écrit :

Mais pour des biens dont le loyer est inférieur à 600€, je suppose que dès qu’il y a une annonce, le téléphone n’arrête pas de sonner…

Je dirais inférieur à 400€  lol , enfin en tout cas dans le Hainaut sud.


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 833
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Mes loyers ne dépassent pas 550€.

Ils commencent à:
-330€ pour un studio
-291.48 pour un appart une chambre (et même 141, mais c'est un cas particulier)
-317.13 pour un appart une chambre et demie
-319.73 pour un appart deux chambres très confortable et bien sympa avec vue.

Ce sont des prix pour des baux anciens, que je n'annule pas tant que le locataire paye. Mon occupant le plus ancien est là depuis plus de 40 ans.

Sinon, les nouveaux baux sont aux loyers suivants:
-330€ pour un studio
-380 pour un appart une chambre
-410 pour un appart une chambre et demie (deux chambres en enfilade)
-430 pour un appart deux chambres
-550 pour un appartement 3 chambres de plus de 100m2

Tous les montants sont des montant hors charges consommation et communes.

Avec des montants pareils, je finance l'achat des immeubles en question, et il m'en reste un peu en poche.


Grmf!
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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 399

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Petits loyers = rendements souvent fort élevés, mais gestion active : locataires souvent insolvables, marginaux, instables, durée d'occupation courte, remises en état fréquentes, etc... Pour Bruxelles (commune moyenne), on peut doubler les prix cités par Grmff .

Biens de luxe et standing avec loyer correspondant = moins de rendement mais aussi moins d'insolvabilité, moins de mouvement et plus de locations sur le long terme. Moins de boulot.

Pour Bruxelles, le RC d'un studio (quartier moyen, construction '60 de 40M²) = +/- 700€. Le RC d'un appart 1 ch (65M²) = +/- 900€. Et pour un appart récent de 3 ch., le RC est de 2400€ (et encore, au nord ouest de bxl, pas à WSP!). Avec un PI de 46% du RC.


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

cochise a écrit :

Panchito a écrit : Mais pour des biens dont le loyer est inférieur à 600€, je suppose que dès qu’il y a une annonce, le téléphone n’arrête pas de sonner…

Je dirais inférieur à 400€  lol , enfin en tout cas dans le Hainaut sud.

Euh faut quand même savoir qu'en Hainaut, y a quelques coins cosy, vachement cosy ....des coins verts, calmes et qu'on appelle des dortoirs....et où les loyers explosent
L'appart en question est situé dans un bon coin, mais je préfère un bon loyer modéré qui surtout me "tombe" tous les mois ...et des locataires corrects, réglos et soigneux....que des loyers trop élevés qui parfois ne " tombent" pas toujours....et aussi un loyer modéré, m'évite des vides locatifs...au contraire j'ai à chaque fois l'embarras du choix et si il reste vide parfois, c tellement je suis difficile pour le choix du locataire


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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Grmff

550 pour grand appart 3 chambres

et en bon état ?  et dans quel coin, juste pour info ?


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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 3 427

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

3 chambres, grand et confortable pour 550 €     c'est certainement à Uccle ou à Woluwé St Pierre !!!!  haha.gif

Bon   Ben   plus sérieusement dans une ville zèbrée  et connue pour

prof.gif


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

grmfff a écrit :

Avec des montants pareils, je finance l'achat des immeubles en question, et il m'en reste un peu en poche.

... pour voyager à NYC....


Erik DECKERS
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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Françis dans la région de Charleroi, comme dans celle de Mons, vous pouvez , sur 5/6 km passer du tout au tout....il y a juste en périphérie de ces villes de supebes coins cosy...et des coins hyper minables...
Si on prend l'exemple de Mons, il y a Mons même, qui, comme toute ville, a des quartiers très différents et  si vous quittez Mons  centre ...dans une direction( mais toujours dans l'entité de Mons) vous ètes très vite dans le Borinage ou parfois c pas triste...mais vous ètes vite  aussi dans une autre direction sur Saint Symphorien (aussi entité de Mons)  où là c top...


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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
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Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Le risque nul n'existe pas...

Voci que le locataire d'une de mes villas est parti le 1er juillet en Espagne pour 3 mois.
Comme je n'avais pas reçu le loyer le 7, je m'en inquiète par mail et heureusement, il est "connecté" la-bas et me répond qu'il avait mis en place avant de partir un ordre permanent chez D**ia mais qu'il ne s'est pas rendu compte qu'au moment de sauver son ordre permanent, un upgrade de Netbanking s'est probablement produit. Il était donc très étonné que son loyer ne soit pas payé...

Moi je suis chez BNP et quand ils font un upgrade, c'est tout le site qui est bloqué. Mais bon passons...

Il m'explique donc que quand il est à l'étranger, il ne part jamais avec ses cartes de banque belges pour raisons privées. Bon passons...
Il me dit qu'il ira à son agence espagnole le mardi 12 pour effectuer un virement de son compte espagnol et que cela pourrait prendre 4-5 jours.
Bon passons...

Hier soir, soit le 15, le loyer ne m'est toujours pas parvenu.
Je m'en inquiète par un petit email et ce matin, il me répond qu'il est à une heure de route de toute de toute civilisation, dans les montagnes, et qu'il ne sait pas aller à la banque avant le mardi 19 et qu'il n'arrive pas à faire fonctionner le PC banking de sa banque espagnole.

Avec un peu de chance j'aurai donc mon loyer le 19 +5 = 25 juillet...

Mais moi j'en ai besoin pour financer les travaux de rénovation dont il profite!

Il est très étonné que je me fasse du mouron (la propriété à entretenir fait 1/2 hectare...).

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 427

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

@ Rico,  mon propos n'est nullement de dénigrer une ville ou une région et je sais pertinemment bien qu'il peut y avoir des disparité énorme sur quelques kilomètres.  A 4 km de Woluwé St Pierre, il y a par exemple St Josse où le marché immobilier est tout autre!
Je suis certain que Mons et Charleroi ont également des rues et des quartiers remarquables.


Francis

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 427

Re : Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Autre solution que l'assurance loyer, confier son bien en gestion à une Agence Immobilière Sociale (AIS).


Francis

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