Assurance loyers impayés ? Agences offre garantie loyer ?

Au risque de faire de la pub, ou contre-pub, à un de nos pimonautes accros, voici un lien vers les conditions générales d'un contrat de garantie revenu locatif: Merci le SNP...

Le prix est de 3.5% des loyers et charges.

Et les conditions sont... draconniennes. Ces conditions générales sont telles qu'avec cela, il ne doivent pas avoir beaucoup de sinistres...

Certaines conditions peuvent être utilisées comme "mode d'emploi du parfait propriétaire qui cherche à screener un bon locataire:
1. loyer et charge = max 33% du salaire
2. compter salaire hors prime, hors allocations, utiliser les 3 derniers AER pour les indépendants ou salariés payés à la commision, etc => exclusio de facto des chômeurs, CPAS, handicapés, mutuelles, jeunes indépendants, ...
3. Si plus de 33%, caution résidant en Belgique, avec conditions de revenus de 33%.
4. courrier après 10 jours de retard, recommandé après 20 jours de retard, prévenir l'assurance après 45 jours de retard

Si vous faites cela, vous n'aurez pratiquement jamais de problèmes.

Sauf si la personne perd son job, ou ne paye pas dès le début, ou la personne tourne amok et casse tout : mais rien de tout cela n'est couvert...

Alors, payer 3.5% des loyers et charges pour n'être pas couvert pour grand chose, c'est cher.

Je rajouterai que les frais de justice ne sont couverts qu'à hauteur de 3000€. Et 3000€, c'est pas grand chose pour un cas compliqué.

Et pour un cas pas compliqué, pas besoin d'avocat.

Bref, je suis assez peu convaincu par cette assurance.

A noter que pratiquement aucun de mes locataires ne rentrerait dans le canevas établi par l'assureur au niveau des revenus, et que mon taux de pertes de loyer est très très inférieur à 3.5%

Je rajouterai que aucun de mes contrats ne rentrerait dans le canevas. En effet, l'assurance exige (on se demande pourquoi) que le contrat port au moins sur une année.

Tous mes contrats sont des contrats de 6 mois. Sans exception. Parce que j'ai remarqué que les sinistres ont très souvent lieu dans les 6 premiers mois.

Un contrat de 6 mois permet de mettre fin au contrat si on se rend compte que cela ne se passe pas bien dans les 3 premiers mois...

Visiblement, l'assureur s'en est aussi rendu compte: les sinistres sont exclus de la garantie si ils ont lieux pendant les 3 premiers mois!

Sujet intéressant et commentaires tout aussi intéressants. Car je serai bientot amené à mettre en location un bien, et je ne manquerai pas de me souvenir de ce que je lis, je prends des notes.

Dès que j'aurai le temps, je vais demander des offres réelles pour mon cas à des assurances, tant pour loyers impayés que les actions juridiques. Je ferai mes calculs, et je viendrai ajouter mes conclusions ici.

Pour le moment, d'après ce que je lis et ce que j'entends autour de moi de gens qui louent leurs biens, quand un bailleur se plaint d'avoir beaucoup d'ennuis avec un locataire et qu'on creuse un peu (je pose toujours des questions détaillées) on se rend compte qu'il y a souvent une absence totale de "sélection" et de prudence de la part du bailleur.

J'avais déjà fait une petite CHECKLIST des éléments à vérifier pour un candidat locataire, sur base de différents posts ici. Reste à voir évidemment s'il est posible de trouver un locataire qui répond à tout cela. Ou si, comme vous le dites, un locataire parfait ça s'appelle... un propriétaire.

La mise en location serait-elle finalement l'acceptation d'un risque pour dégager un bon rendement? Tout comme un placement en bourse?

Votre remarque est tout à fait valable pour cette gamme de loyer.

Mon cas est un peu différent, car les loyers de mes biens (appartements à WSP et villas d’au moins 3 chambres) dépassent tous les 850€/mois. Notre public cible est donc constituée d’expats car effectivement, les belges qui pourraient payer ce type de loyer sont propriétaires depuis longtemps.
On a rarement des problèmes de paiement de loyer avec les expats, par contre, il y a souvent des dégâts, les lois belges leur sont souvent inconnues, et il faut consacrer beaucoup de temps à tout leur expliquer :
-    Enregistrement à la commune
-    Charges de copropriété
-    Entretien en bon père de famille
-    Assurance RC locative
-    Etc…
Evidemment avant d’arriver à louer de tels biens, on a souvent 5 à 6 mois de vide locatif. Donc si en plus on est trop exigeant sur les critères de sélection…
Mais pour des biens dont le loyer est inférieur à 600€, je suppose que dès qu’il y a une annonce, le téléphone n’arrête pas de sonner…

Mes loyers ne dépassent pas 550€.

Ils commencent à:
-330€ pour un studio
-291.48 pour un appart une chambre (et même 141, mais c'est un cas particulier)
-317.13 pour un appart une chambre et demie
-319.73 pour un appart deux chambres très confortable et bien sympa avec vue.

Ce sont des prix pour des baux anciens, que je n'annule pas tant que le locataire paye. Mon occupant le plus ancien est là depuis plus de 40 ans.

Sinon, les nouveaux baux sont aux loyers suivants:
-330€ pour un studio
-380 pour un appart une chambre
-410 pour un appart une chambre et demie (deux chambres en enfilade)
-430 pour un appart deux chambres
-550 pour un appartement 3 chambres de plus de 100m2

Tous les montants sont des montant hors charges consommation et communes.

Avec des montants pareils, je finance l'achat des immeubles en question, et il m'en reste un peu en poche.

Euh faut quand même savoir qu'en Hainaut, y a quelques coins cosy, vachement cosy ....des coins verts, calmes et qu'on appelle des dortoirs....et où les loyers explosent
L'appart en question est situé dans un bon coin, mais je préfère un bon loyer modéré qui surtout me "tombe" tous les mois ...et des locataires corrects, réglos et soigneux....que des loyers trop élevés qui parfois ne " tombent" pas toujours....et aussi un loyer modéré, m'évite des vides locatifs...au contraire j'ai à chaque fois l'embarras du choix et si il reste vide parfois, c tellement je suis difficile pour le choix du locataire

3 chambres, grand et confortable pour 550 €     c'est certainement à Uccle ou à Woluwé St Pierre !!!! 

Bon   Ben   plus sérieusement dans une ville zèbrée  et connue pour

Françis dans la région de Charleroi, comme dans celle de Mons, vous pouvez , sur 5/6 km passer du tout au tout....il y a juste en périphérie de ces villes de supebes coins cosy...et des coins hyper minables...
Si on prend l'exemple de Mons, il y a Mons même, qui, comme toute ville, a des quartiers très différents et  si vous quittez Mons  centre ...dans une direction( mais toujours dans l'entité de Mons) vous ètes très vite dans le Borinage ou parfois c pas triste...mais vous ètes vite  aussi dans une autre direction sur Saint Symphorien (aussi entité de Mons)  où là c top...

@ Rico,  mon propos n'est nullement de dénigrer une ville ou une région et je sais pertinemment bien qu'il peut y avoir des disparité énorme sur quelques kilomètres.  A 4 km de Woluwé St Pierre, il y a par exemple St Josse où le marché immobilier est tout autre!
Je suis certain que Mons et Charleroi ont également des rues et des quartiers remarquables.