choix entre deux futurs locataires

Bonjour,

Une famille veut louer l'appartement que je met en location et en meme temps une dame seule veut le louer aussi.
Je n'arrive pas a me decider.

Voici plus de details, merci de me donner votre avis:

La famille:
Il s'agit d'un couple et de deux enfants de 3 et 5 ans.
Le mari gagne 2.8 fois le montant du loyer, la femme reprends des etudes.
Ils m'ont envoye des preuves de solvabilite.
J'ai rencontre la dame qui est tres sympathique, tres soignee.
Nous avons discute des travaux de renovation que je fais dans l'appartement et elle m'a donne des conseils judicieux.
Au debut ils n'etaient pas interresses car la disposition de l'appartement etait un peu etrange, mais depuis j'ai decide de faire de plus grosses modifications a l'appartement et quelques semaines plus tard ils m'ont recontacte pour m'indiquer leur interet, juste au moment ou une autre dame seule venait de me dire qu'elle voulait le louer aussi.
J'ai contacte leur ancien proprietaire qui me dit qu'ils payaient leur loyer regulierement et que son agent immobilier lui a dit que l'appartement etait en bon etat (mais ils n'ont pas encore fait l'etat des lieux de sortie).

La dame seule
Il s'agit d'une dame seule de 50 ans qui gagne 4 fois le montant du loyer.
Elle m'a envoye des preuves.
Des qu'elle a vu l'appartement elle a voulu le louer immediatement.
Elle a beaucoup insiste et adore l'appartement, et a cru que je lui louais directement malgre que je lui ai dit que d'autres personnnes etaient interressees et que je devais faire un choix.
Je dois dire que le peu que j'ai discute avec elle, j'ai trouve que c'etait un peu difficile car elle parlait beaucoup et j'avais du mal a en placer une.
Je ne sais pas si je dois mettre ca sur le compte de l'enthousiasme pour mon appartement (elle me dit que ca faisait trois mois qu'elle cherchait).
Elle est employee par une grosse firme qui va s'occuper de signer le bail pour elle.
Si j'ai bien compris ils representent la dame.
Ils veulent choisir l'expert, ils proposent Mr *** Mrs *** ou Mr ***
Est-ce un probleme?
Ils me disent aussi que la garantie sera constituee apres la signature du bail.
La dame me dit qu'elle voyage beaucoup, et que son compagnon lui rendra visite de temps en temps.
Je n'ai pas pu contacter son ancien proprietaire car elle n'en a pas, elle est proprietaire d'une maison dans son pays d'origine ou elle habitait, elle m'a envoye une preuve.

Je n'arrive pas a choisir car d'un cote je trouve la dame qui fait partie de la famille tres sympathique et je trouve important d'avoir des locataires avec qui il y a une bonne communication.
D'un autre cote une famille risque d'user l'appartement beaucoup plus qu'une personne seule (je le renove a grand frais pour le moment), il y a le probleme des locataires du dessous qui risquent de se plaindre du bruit, et je m'inquiete des differences de temperature dans les chambres pour les enfants du fait qu'il y a de nombreuses fenetres a l'ancienne en simple vitrage (j'isole actuellement au mieux le toit, les boiseries, et l'espace entre le chambranle et les fenetres, mais ca reste du simple vitrage).
Je pense aussi reinstaller des portes avec des fenetres gravees a l'ancienne a l'interieur de l'appartement et j'ai peur que les vitres ne soient cassees.