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Fin de contrat du syndic.

stanwim
Pimonaute assidu
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Inscription : 09-01-2011
Messages : 85

Fin de contrat du syndic.

Bonjour,

Bientôt le contrat du syndic de notre immeuble vient à échéance.

Le Conseil de Copropriété ne doit-il pas lancer un appel d'offres?

Je suis certain que lors de l'AG le contrat du syndic actuel sera reconduit d'office, sans que les copropriétaires aient eu connaissance d'offres d'autres syndics.
Que faut-il faire?

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Fin de contrat du syndic.

rexou a écrit :

bada a écrit :
Mais, si le syndic actuel n'est pas contesté et qu'il est efficace, tout ce blabla est inutile.

Ben oui, c'est ce que j'écris depuis le début !  smile

Du blabla est inutile quand il est inutile,
du blabla est utile quand il est utile, mais ...
faut-il vraiment en arriver à "Tout va bien, Madame la Marquise"

Je ne crois pas que stanwin a posté sa question pour s'amuser.


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Fin de contrat du syndic.

luc a écrit :

Je ne crois pas que stanwin a posté sa question pour s'amuser.

Luc, rien ne permet de supposer l'existence d'un problème quelconque.

Juste deux questions :
- Fin du mandat du syndic. Le CDC ne doit-il pas faire un appel d'offres ?  La réponse tient en un seul mot : NON.
- Que faut-il faire ? Un seul mot encore : RIEN

SAUF SI... et à partir de là, on extrapole tant qu'on veut... en l'absence d'ailleurs du premier intervenant.

Il serait malgré tout instructif que vous répondiez à mon post précédent.  smile


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Fin de contrat du syndic.

rexou a écrit :

Cher Luc, je suis quelque peu surpris du contenu de votre récapitulatif...

Je suis agréablement surpris de votre réplique, il m'est un plaisir de vous répondre point par point.
Je réponds d’abord à votre dernière observation.

rexou a écrit :

Voyez-vous un texte légal qui infirmerait mon interprétation ?

La loi belge diffère de la loi française en ce qu’elle est succincte et l’autre détaillée. Nos traditions sont différentes (liberté communale et État centralisé).
Le CP ne trouve donc pas un texte détaillée qui dicte chaque pas, mais la jurisprudence va apprendre la signification succincte de certains mots. Je citerai chaque fois les mots-clés qui sont succinct.

rexou a écrit :

- 1. Il me semblait plutôt que le contrat existant est simplement reconduit pour une période donnée (d'un an à maximum trois ans je pense). Pourquoi donc un "nouveau" contrat ?

Là vous avez raison, l’Art. 577-8 §1 dit entre autres :

legislateur a écrit :

Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.

Néanmoins le contrat doit tenir compte de la nouvelle loi, des statuts, … . Donc il est préférable de demander un « nouveau » contrat, adapté à la loi de 2010 et les statuts en principe coordonnés entre 2011 et 2013. Puis on pourra renouveler … . Mais lisez quand même mon commentaire plus bas.

rexou a écrit :

- 2. "Chaque fois un ou plusieurs candidats se présentent"... D'accord si vous entendez par là que ce "un" peut être simplement le syndic en place.

Naturellement.

rexou a écrit :

- 5. Le CDC doit s'assurer que chaque candidature soit mentionnée à l'ordre du jour ET avec copie du contrat. Pas d'accord. Si le point "élection syndic" est à l'ordre du jour, l'AG peut examiner toute offre spontanée en cours de réunion. Nulle obligation imposée au préalable.

Tout proposition spontanée n’est pas mentionné dans l’invitation, sur base duquel le mandataire a reçu un mandat du CP représenté ou du groupe de copropriétaires d’un lot privatif.
Le PV des décisions ne peut pas mentionner ce qui est dit lors de délibérations, puisqu'il ne reprend que les décisions. La partie « information » de PV d’avant 2010 doit donc être mentionné dans l’invitation. La proposition de contrat est une partie de cette information.
Succinct : « les propositions écrites » (Art. 577-6 §3  CC) – le/les candidat-syndics proposent un contrat.

rexou a écrit :

- 6. Mentionner l'échéance du mandat du syndic, oui. Inviter ceux qui le souhaitent à proposer un candidat, oui. Mais aucune obligation de transmettre ces candidatures -et encore moins avec copie de contrat- au syndic en place. Et encore moins question d'imposer des délais !

Succinct : "La convocation indique (…) l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion."  (Art. 577-6 § 3).

rexou a écrit :

- 7. Le CDC ne se doit pas d'être neutre. Il est composé de CP jouissant du droit de vote en fonction de leurs quotités. Les membres du CDC sont donc parfaitement libres de s'exprimer et de voter au même titre que tout autre CP.

Être neutre implique qu’il ne fait pas un choix comme organe, mais qu’il informe d’une façon impartiale.
En plus et surtout la mission d’informer n’est plus attribué au CdG, mais au syndic.
Si un membre du CdC veut défendre un choix il doit le faire en son nom personnel à ses risque et périls.
Assurer que les propositions ne s’influencent pas mutuellement, peut être fait par l’envoi de la proposition à une personne neutre, désigné préalablement par l’AG précédente et/ou les statuts, qui les ouvrira un jour déterminé , en présence de qui le veut et en dresse PV. Ce PV est remis au syndic, pour être joint à l’invitation.

rexou a écrit :

- 8. Le syndic qui ne souhaite pas refuser la prolongation de son contrat n'est tenu à aucune action, sauf de porter le point de l'élection à l'ordre du jour. Il ne peut par contre faire obstacle à la présentation d'une candidature.

Comment allez-vous présenter cela sur l’ordre du jour ?
Comme suit ?

1. Renouvellement du contrat du syndic A à partir du jour D pour un an
2. Élection du syndic B pour un an

Ne serait-il pas plus simple de mettre à l’ordre du jour :

1. Élection du syndic pour un mandat d’un an à partir du jour D
Candidats :
- A
- B


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Fin de contrat du syndic.

rexou a écrit :

Luc, rien ne permet de supposer l'existence d'un problème quelconque.

Rien ne permet de supposer qu'il n'y pas un problème.

rexou a écrit :

Il serait malgré tout instructif que vous répondiez à mon post précédent.  smile

Vos désirs ont, j'espère, été rencontrés.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Fin de contrat du syndic.

Je ne peux résister au plaisir de dire que je ne suis globalement pas d'accord avec Luc, entre autres sur le besoin impérieux que le contrat des candidats syndics soient joints à la convocation.

Pour le reste, la sangria vaut lafgemeng le chhocolat!chocolat.gif


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
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Re : Fin de contrat du syndic.

luc a écrit :

Rien ne permet de supposer qu'il n'y pas un problème.

Bon bon... n'en faisons pas une montagne, d'autant qu'en l'absence de réactions et d'autres indications de la part de l'initiateur de ce post, on ne peut que supputer dans le vide.

Heureux de vous avoir agréablement surpris, Luc.  wink

1. Exprimé ainsi, nos vues se rejoignent.
2. On est encore d'accord.
5; 6 et  8 : L'information de la mise à l'ordre du jour "Mandat du syndic : reconduction/autres candidatures. VOTE " me semble légalement suffisante. Pas d'obligation -même si préférable dans de grandes ACP- de présenter détails et copies d'offres dans des délais imposés.
7. Le membre d'un CDC qui veut défendre un choix le fait bien entendu en son nom personnel. La manoeuvre visant à s'assurer que les propositions ne peuvent s'influencer me semble fort alambiquée. D'autant plus que si certaines propositions sont influencées par d'autres, ce ne peut être qu'au profit de l'ACP.

Je me rends compte que je prends en compte plutôt une attitude qui convient dans une petite ou moyenne ACP et que vous faites preuve de plus de rigueur, qui convient mieux ou s'impose plus dans une grande ACP.

Toutefois, les obligations de présenter préalablement les candidatures avec copies de contrats, de respecter des délais... cela permet au syndic en place de prendre des contre-mesures.
J'ai connu un maître dans l'exercice de cet art. Diviser pour régner. Transiger -sous conditions- avec certains CP en retard de paiement. Dénigrer publiquement en AG les CP récalcitrants. Et en fin de compte, imposer de manière tonitruante et autoritaire toute décision qui lui convient. Et son "règne" a duré plus de 20 ans !


rexou

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rexou
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Re : Fin de contrat du syndic.

La mode actuelle pour la sangria est de la servir dans un seau -de 10 litres- avec de longues pailles.  wink

J'exprimais le même désaccord avec la méthodologie prescrite pas Luc. Cette obligation ne figure pas dans la loi et ne peut à mon avis pas être imposée.


rexou

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luc
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Re : Fin de contrat du syndic.

rexou a écrit :

Heureux de vous avoir agréablement surpris, Luc.

@rexou: Vous continuez à ma surprendre agréablement.
@grmff: Le sangria est aussi ma boisson préférée des vacances …

rexou a écrit :

Je me rends compte que je prends en compte plutôt une attitude qui convient dans une petite ou moyenne ACP et que vous faites preuve de plus de rigueur, qui convient mieux ou s'impose plus dans une grande ACP.
Toutefois, les obligations de présenter préalablement les candidatures avec copies de contrats, de respecter des délais... cela permet au syndic en place de prendre des contre-mesures.

Ces « contre mesures » sont très réels, mais peuvent être évitées, si on impose dans les statuts d’appliquer la méthode que j’ai décrite: remise des offres à une personne neutre sous enveloppe fermée et ouverture de toutes els enveloppes en même temps lors d’une réunion publique. en séance publique avec interdiction de changer l’offre plus tard.

rexou a écrit :

J'ai connu un maître dans l'exercice de cet art. Diviser pour régner. Transiger -sous conditions- avec certains CP en retard de paiement. Dénigrer publiquement en AG les CP récalcitrants. Et en fin de compte, imposer de manière tonitruante et autoritaire toute décision qui lui convient. Et son "règne" a duré plus de 20 ans !

Dans ma grande ACP l’ex-syndic était aussi un maître dans cette discipline. J’y suis venu à bout, d’une façon transparente, grâce à l’application de la formule 1+1=2 (1 = prévu par la loi et 2 = indirectement prévue par la loi).

Plus concrètement:
1 (le fait que je suis un membre de l’organe décisionnel)
+ 1 (le fait qu’une décision  ne peut être prise que si on est informé)
= 2 (le droit indéniable d’avoir un accès aux documents de l’ACP).

Ce droit m’a été accordé en 2005 par le Juge, bien que ce droit n’est pas prévue explicitement dans la loi qu’à partir du 2010. Puis j’ai subi tous les trucs et astuces imaginables pour en interdire et/ou ralentir l’application (= la vraie obstruction). Mais finalement, j’ai eu cet accès depuis quelques semaines.

Je viens d’écrire il y a quelques jours le texte, me basant sur ces documents, qui confirment mes doutes et j'aurais pu écrire en 2004, si la loi de 2010 était déja d'application. La non acceptation de la formule "1+1=2" a causé ce retard et engendré des frais de l'ordre de 100.000 EUR pour l'ACP (faire de l'obstruction coûte ...). Ces frais ont été provisionnés par l'ACP, mais ils sont en voie d'être mis à charge de la firme de l'ex-syndic.

Cela prendra probablement encore un bout de temps, mais cette firme de syndic remboursera, éventuellement par voie de son assurance RC, aux +250 copropriétaires les montants indûment touchés depuis une dizaine d’années. Cela dépasse déjà le montant des charges annuelles … .

C’est cette formule 1+1=2 qui oblige de devoir appliquer des dispositions qui ne sont pas explicitement dans la loi, mais dans ce qu’on appelle le droit commun.

Un de ces dispositions est le fait que la proposition de contrat doit être jointe à l’invitation.

En marge: pour une vue globale sur le droit commun et la différence avec la France, entre autres la page suivante peut être consultée:
Modèles de droit de l'administration


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Fin de contrat du syndic.

Ces « contre mesures » sont très réels, mais peuvent être évitées, si on impose dans les statuts d’appliquer la méthode que j’ai décrite: remise des offres à une personne neutre sous enveloppe fermée et ouverture de toutes els enveloppes en même temps lors d’une réunion publique. en séance publique avec interdiction de changer l’offre plus tard.

Cette méthode peut s'envisager dans une très grande ACP comme la vôtre. Il ne serait pas réaliste de vouloir l'appliquer dans une petite ou moyenne ACP.
Je ne vois pas quel est l'avantage de cette procédure contraignante par rapport à la simple possibilité pour chacun de présenter une offre directement lors de la réunion.

C’est cette formule 1+1=2 qui oblige de devoir appliquer des dispositions qui ne sont pas explicitement dans la loi, mais dans ce qu’on appelle le droit commun.  Un de ces dispositions est le fait que la proposition de contrat doit être jointe à l’invitation.

Pour moi, la situation particulière et complexe de votre ACP ne permet pas de généraliser l'obligation de joindre les propositions de contrats aux convocations. Dans la mesure du possible, je crois qu'il faut toujours privilégier la liberté et la simplicité à des règles de contrainte.


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Fin de contrat du syndic.

rexou a écrit :

(...)
Pour moi, la situation particulière et complexe de votre ACP ne permet pas de généraliser l'obligation de joindre les propositions de contrats aux convocations. Dans la mesure du possible, je crois qu'il faut toujours privilégier la liberté et la simplicité à des règles de contrainte.

La liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres

1. Mon exemple, qui n'est pas complexe du tout, vient d'une ACP moyenne, qui a gagné avec cette méthode des centaines de milliers de francs. L'adresse de remise des offres à décider par l'ACP (fournisseurs, syndics, ... ) est chez un huissier. Les firmes un peu professionnels connaissent bien cette procédure.

2. Chaque règle est contraignant pour quelqu'un. C'est évident que c'est plus simple quand il n'y a pas de règles, comme dans le jungle.

3. En fait vous confondez un groupe formé librement autour d'un projet, avec une association forcée, comme une ACP.

Dans un groupe dont on est un membre  forcée, il faut des règles, si non c'est la loi du plus fort.

En marge je cite Wikipedia:

La liberté civile : elle s'inscrit dans le cadre d'un homme citoyen étant libre de ses actes, tant que ceux-ci ne nuisent pas à autrui et ne sont contraires à aucune Loi. Cette liberté est très délicate d'application, en particulier en ce qui concerne le droit de la concurrence, puisque toute création de commerce nuit par principe aux commerces antérieurs existant dans le voisinage. On y associe souvent la maxime suivante : « La liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres »

Un des jugements (confirmé en appel) qui a été une de références de la loi de 2010, avait trait à une ACP de moins que 10 lots où un président d'AG, appliquait votre raisonnement.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Fin de contrat du syndic.

La liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres

J'aime bien cette citation, mais dans le cas présent, je vois mal en quoi elle s'applique.

Vous imposez une contrainte : présentation des offres et contrats XX jours avant l'AG sous peine de nullité. Et pour éviter d'éventuelles contre-mesures et manoeuvres, vous mettez en place tout un mécanisme visant à conserver la confidentialité avant l'AG. Et ceci en restreignant justement la liberté des CP...

La convocation reprend une information : fin du contrat du syndic, présentation d'éventuelles candidatures et VOTE. L'AG est le lieu de discussion et de décision. La libre présentation de toute candidature lors de la réunion ne nuit en rien à la liberté de personne.

De plus, vous devez rémunérer un huissier...
Vous mentionnez une ACP de 250 lots... pas vraiment une ACP moyenne
Appliquer votre raisonnement à une petite voire moyenne ACP... bonjour l'ambiance...


rexou

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luc
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Re : Fin de contrat du syndic.

rexou a écrit :

(...) Vous mentionnez une ACP de 250 lots... pas vraiment une ACP moyenne.
Appliquer votre raisonnement à une petite voire moyenne ACP... bonjour l'ambiance...

Je cite quelques phrases de mon message précédent ….

luc a écrit :

(…)  Mon exemple (…) vient d'une ACP moyenne, qui a gagné avec cette méthode des centaines de milliers de francs.
(…) avait trait à une ACP de moins que 10 lots (…)

Et vous avez raison, c’est un fait que l’ambiance est en dessous de zéro quand les mandataires de ces petites et moyennes ACP ont été pris avec leur main dans le sac …

Refuser une dépense de 200 EUR pour éviter une diminution d'une autre dépense avec un montant entre 2.000 EUR et 20.000. Oui je sais que c’est logique selon certains.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : Fin de contrat du syndic.

Luc, vous citiez précédemment une ACP de 250 lots... Mais bon, ce n'est pas le plus important.

J'ignore ce que vous entendez par "la main dans le sac".

Pour vous donner des exemples, en tant que président d'un CDC, je prends l'initiative, dans une petite ACP, de réaliser de petits travaux ou entretiens qui sont facturés à petits prix, notamment :
-remplacement cylindre de porte : 100€
-couper branches arbres voisins, nettoyage toiture garages et évacuation : 100€

Et si une dépense de 200€ s'avérait utile pour en économiser 2000, je prendrais tout simplement l'initiative de la faire. Ceci pour une petite ACP de 13 appartements. Et je suis conscient de transgresser un certain nombre de règles, mais j'agis dans l'intérêt commun et personne ne s'en plaint.

Dans une autre ACP -25 lots- nous avons donné mandat au syndic et au CDC de décider et de faire faire tous travaux d'un montant inférieur à 1500€.


rexou

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