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Rupture bail de 3 ans non enregistré

Naegiss
Pimonaute
Lieu : Province de Namur
Inscription : 07-09-2011
Messages : 4

Rupture bail de 3 ans non enregistré

Bonjour,

J'ai vu des informations contradictoires sur le sujet, aussi je me permets de reposer la question.
J'occupe un logement avec un bail de 3 ans avec ma compagne. Celui-ci ne prévoit pas de clause pour un départ anticipé à l'initiative du locataire.

Nous envisageons d'acheter une maison, et de l'occuper avant le terme de notre bail.
M'étant renseigné auprès du bureau d'enregistrement de la commune, il apparaît que le bail n'a pas été enregistré.

Suivant les sites, j'ai lu que seul le bail de 9 ans, ou également le bail de 3 ans, pouvaient être rompus sans indemnités dans ce cas.

Le préavis n'est pas un problème, nous avons quelques mois devant nous, mais j'aimerais être sûr de ne pas devoir payer d'indemnité exorbitante, ou pire, de devoir continuer à payer les loyers alors que je n'habite plus la maison (mais ce n'est dans l'intérêt de personne de conserver un logement inoccupé, non chauffé...). Toutefois, la propriétaire est assez irascible (accès au logement en notre absence et mouvement d'humeur fréquents), donc tout est possible...

Bref, je voulais savoir si nous aurions des indemnités à payer bien que le bail ne soit pas enregistré, d'un montant défini légalement ou par un accord avec la propriétaire.

Merci de votre réponse!

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Messages : 11 635
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Seuls les baux de résidence principale d'une durée de 9 ans sont concernés par cette disposition relative à l'absence d'enregistrement.

Un bail de courte durée n'est, sauf stipulation contraire écrite expresse et/ou accord négocié , pas résiliable avant son échéance.


Erik DECKERS
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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 746

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

PIM a écrit :

Seuls les baux de résidence principale d'une durée de 9 ans sont concernés par cette disposition relative à l'absence d'enregistrement.

Un bail de courte durée n'est, sauf stipulation contraire écrite expresse et/ou accord négocié , pas résiliable avant son échéance.

Donc si vous voulez vraiment quitter avant le terme du bail, il vous faudra conclure un accord avec votre propriétaire. Par exemple une indemnité de deux mois, en plus du préavis. Et prendre soin de coucher ça sur papier bien sur.


rexou

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Comme je l'explique si souvent aux "Expats" qui me louent des biens, les baux de 3 ans sont les contrats les plus défavorables qu'un locataire puisse signer en Belgique, car les lois belges ne protègent bien que les "vrais" locataires. C'est-à-dire la population la plus pauvre qui n'arrive pas à obtenir un prêt, et cherche donc un bien à louer pour au moins 9 ans.

Un contrat de 3 ans appartient aux baux de type court; ils ne doivent pas être enregistrés et ne sont pas résiliables (sauf clause explicite).

Par contre, les baux standards de 9 ans sont résiliables à tout moment et sans justification par les locataires (Non pas par le bailleur!!). Evidemment, il faut toujours envoyer un préavis de 3 mois et payer des indemnités si le renom est effectif dans les 3 premières années.

Je ne comprends donc pas pourquoi vous avez demandé un bail de 3 ans qui n'a pour vous, en tant que locataire, que des désavantages...

A moins bien sur, qu'avant de le signer, vous n'ayez exigé d'insérer une clause pour pouvoir le résilier quand vous le vouliez...

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Panchito a écrit :

Un contrat de 3 ans appartient aux baux de type court; ils ne doivent pas être enregistrés et ne sont pas résiliables (sauf clause explicite).

Tous les baux doivent être enregistrés !
Depuis belle lurette.


Erik DECKERS
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Panchito-9340
Pimonaute
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Mais:
L'obligation d'enregistrer le contrat de bail de résidence principale:
Cette obligation ne pèse sur le seul bailleur. La sanction spécifique consistant à reconnaître au preneur une faculté de résiliation anticipée s'applique seulement aux baux de neuf ans, à l'exclusion des baux de courte durée. La différence de traitement constatée repose sur le critère objectif de la durée du bail, qui constitue la pierre angulaire du dispositif légal régissant le bail de résidence principale. Par conséquent, il n'y a pas de discrimination en, défaveur du preneur engagé dans un bail de résidence principale de courte durée. La limitation de la sanction précitée aux seuls baux de neuf ans n'implique donc aucune violation du principe d'égalité (Cour constitutionnelle, arrêt du 9 juillet 2009)

Source:

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

@ panchito: je ne vois pas en quoi cet arrêt de la CC dispense de l'obligation d'enregistrement pour les autres baux...


Erik DECKERS
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Naegiss
Pimonaute
Lieu : Province de Namur
Inscription : 07-09-2011
Messages : 4

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Nous avons signé ce bail de 3 ans par ignorance de ce que ça impliquait... Nous sommes français, et là bas, un bail de 3 ans (par exemple) est résiliable à tout moment sans indemnité et avec un préavis de 3 mois.

Il ne nous reste donc qu'à aller négocier l'indemnité avec la propriétaire - qui n'a pas enregistré le bail, mais cela ne nous est d'aucun secours.

Merci pour vos réponses,

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

En effet, car la sanction prévue n'est applicable que pour les baux de 9 ans non-enregistrés.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 746

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Nous avons signé ce bail de 3 ans par ignorance de ce que ça impliquait... Nous sommes français, et là bas, un bail de 3 ans (par exemple) est résiliable à tout moment sans indemnité et avec un préavis de 3 mois.

Alors quel est l'intérêt de signer un bail d'un an ou de trois ans ?

Tous les baux doivent être enregistrés ! Depuis belle lurette.

Mais oui, mais oui... Je sais que vous m'entendez penser, donc je n'en dis pas plus...

Je ne comprends donc pas pourquoi vous avez demandé un bail de 3 ans qui n'a pour vous, en tant que locataire, que des désavantages...

Mais il bien plus facile de comprendre pourquoi un bailleur peut ne proposer que ce type de bail. Le bail long se mérite, au terme de 3 années sans soucis. Et ma bonté ne va pas jusqu'à expliquer les nuances à mes candidats locataires. A la base, j'essaie d'avoir de bonnes cartes en main et ensuite, je peux me montrer très souple...


rexou

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Naegiss
Pimonaute
Lieu : Province de Namur
Inscription : 07-09-2011
Messages : 4

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Citation : Nous avons signé ce bail de 3 ans par ignorance de ce que ça impliquait... Nous sommes français, et là bas, un bail de 3 ans (par exemple) est résiliable à tout moment sans indemnité et avec un préavis de 3 mois.   Alors quel est l'intérêt de signer un bail d'un an ou de trois ans ?

Je n'ai pas été assez précis :
Un bail de 3 ans est résiliable PAR LE LOCATAIRE sans indemnité et avec un préavis de 3 mois (voire 1 mois dans certains cas)
Un bail de 3 ans n'est résiliable PAR LE BAILLEUR qu'à l'expiration du bail, moyennant un préavis de 6 mois et à certaines conditions : vente du bien, récupération du bien par le bailleur pour l'habiter ou loger un membre de sa famille...

Bref, le seul intérêt est pour le bailleur wink Il fait meilleur être bailleur en Belgique, n'est-ce pas?

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

En France, jamais je ne ferais du locatif à usage de domicile.


....


Sauf si on me donne un immeuble à Paris


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 746

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Jolie vidéo !!!  lol

Mais au delà du gag, c'est bien là le risque : plus on (sur)protège le locataire, plus les bailleurs sont méfiants et exigeants.

Naegiss, je vois très bien les avantages en France pour le locataire... mais pour qu'un bailleur accepte, il faut bien une contrepartie. Toutes les mesures qui ont pour effet de "fausser le marché" ont un effet retour. La conséquence de cette protectionnite aigüe est de laisser sur le carreau (ou sous un pont) un certain nombre de personnes présentant trop peu de garanties. A y regarder de plus près, il vaut mieux être locataire en Belgique...  smile


rexou

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Panchito-9340
Pimonaute
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Messages : 1

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Et oui, en Belgique, avec un contrat standard (Résidence principale - 9 ans), les droits du locataire sont protégés pendant 9 ans.

Si le contrat est enregistré, et que le bien est vendu, le nouveau propriétaire à l'obligation de respecter le bail en cours...

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Panchito a écrit :

Et oui, en Belgique, avec un contrat standard (Résidence principale - 9 ans), les droits du locataire sont protégés pendant 9 ans.

Si le contrat est enregistré, et que le bien est vendu, le nouveau propriétaire à l'obligation de respecter le bail en cours...

Panchito est fatigué aujourd'hui ou quoi ?
En cas de vente, le bail est résiliable par le nouveau proprio, pour occupation personnelle, comme expliqué ici dans notre FAQ:

"J'achète une maison occupée par un locataire : puis-je l'occuper ?

     Plusieurs hypothèses juridiques sont possibles. Nous présentons ici les principaux cas qui résultent des lois du 20 février 1991 et du 17 avril 1997, lorsque les contrats de bail portent sur le logement affecté à la résidence principale du locataire et donc aussi pour les contrats en cours et conclus après le 28 février 1991.
Les autres cas doivent faire l'objet d'un examen particulier.

A.- si le bail a été enregistré avant la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur est subrogé aux droits et obligations du vendeur (ancien bailleur). En clair: vous devenez bailleur à la place du bailleur...

Si ce bail enregistré est un bail "ordinaire" de 9 ans (l'ancien 3-6-9 ans n'existe plus depuis la loi du 20/2/1991) ou d'une durée supérieure à ces 9 ans habituels, vous pourrez y mettre fin à tout moment pour "occupation personnelle" moyennant notification d'un congé de 6 mois, sans indemnité.

Si ce bail enregistré est de courte durée (c'est-à-dire de 3 ans maximum), vous ne pourrez pas y mettre fin anticipativement (sauf, bien sûr, de commun accord avec le locataire).

B.- si le bail n'a pas été enregistré avant votre acte authentique de vente, il existe 2 possibilités, qui résultent de la durée d'occupation par le locataire:
a) si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, vous pourrez mettre fin au bail, et ce sans motif, ni indemnité.
b) si le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins (sa domiciliation à la commune le prouve), vous pourrez mettre fin au bail pour occupation personnelle, moyennant un préavis de 3 mois, sans indemnité. Ce congé doit être notifié au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la passation de l'acte authentique."


Erik DECKERS
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Panchito-9340
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Mr. PIM,

Je connais tout cela par coeur!!

Et donc le nouveau propriétaire ne peut prendre possession "comme cela" de son nouveau bien si ce dernier est loué (en tant que résidence principale) et que le contrat est enregistré!!

C'est tout ce que je voulais dire...

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PIM
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Panchito a écrit :

Mr. PIM,

Je connais tout cela par coeur!!

Et donc le nouveau propriétaire ne peut prendre possession "comme cela" de son nouveau bien si ce dernier est loué (en tant que résidence principale) et que le contrat est enregistré!!

C'est tout ce que je voulais dire...

Ok, ok.
Je n'en doute pas.

mais l'affirmation "l'obligation de respecter le bail en cours" pouvait prêter à confusion dans le chef d'un lecteur moins averti, d'où mon intervention.


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Je découvre la FAQ, et je suis très surpris.

Pour moi, un bail de type court, enregistré ou non, ne peut être brisé par le nouveau proprio pour occuper le bien.


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PIM
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

grmff a écrit :

Je découvre la FAQ, et je suis très surpris.

Pour moi, un bail de type court, enregistré ou non, ne peut être brisé par le nouveau proprio pour occuper le bien.

Où ai-je affirmé cela ?


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Ben, c'est comme cela que je lis la FAQ...

Lis-je de travers si le bail n'est pas enregistré?

A.- si le bail a été enregistré avant la signature de l'acte authentique de vente......

B.- si le bail n'a pas été enregistré avant votre acte authentique de vente, il existe 2 possibilités, qui résultent de la durée d'occupation par le locataire:
a) si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, vous pourrez mettre fin au bail, et ce sans motif, ni indemnité.
b) si le locataire occupe les lieux depuis 6 mois au moins (sa domiciliation à la commune le prouve), vous pourrez mettre fin au bail pour occupation personnelle, moyennant un préavis de 3 mois, sans indemnité. Ce congé doit être notifié au locataire dans un délai de 3 mois à compter de la passation de l'acte authentique


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