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Rupture bail de 3 ans non enregistré

Naegiss
Pimonaute
Lieu : Province de Namur
Inscription : 07-09-2011
Messages : 4

Rupture bail de 3 ans non enregistré

Bonjour,

J'ai vu des informations contradictoires sur le sujet, aussi je me permets de reposer la question.
J'occupe un logement avec un bail de 3 ans avec ma compagne. Celui-ci ne prévoit pas de clause pour un départ anticipé à l'initiative du locataire.

Nous envisageons d'acheter une maison, et de l'occuper avant le terme de notre bail.
M'étant renseigné auprès du bureau d'enregistrement de la commune, il apparaît que le bail n'a pas été enregistré.

Suivant les sites, j'ai lu que seul le bail de 9 ans, ou également le bail de 3 ans, pouvaient être rompus sans indemnités dans ce cas.

Le préavis n'est pas un problème, nous avons quelques mois devant nous, mais j'aimerais être sûr de ne pas devoir payer d'indemnité exorbitante, ou pire, de devoir continuer à payer les loyers alors que je n'habite plus la maison (mais ce n'est dans l'intérêt de personne de conserver un logement inoccupé, non chauffé...). Toutefois, la propriétaire est assez irascible (accès au logement en notre absence et mouvement d'humeur fréquents), donc tout est possible...

Bref, je voulais savoir si nous aurions des indemnités à payer bien que le bail ne soit pas enregistré, d'un montant défini légalement ou par un accord avec la propriétaire.

Merci de votre réponse!

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 312
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Si le bail n'est pas enregistré, il n'a pas date certaine et il n'est pas opposable à l'acquéreur...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Je sens qu'on ne va pas être d'accord. Un bail, même non enregistré, reste un bail, et l'acquéreur est subrogé dans les droits (et devoirs) du vendeur.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 312
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Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

grmff a écrit :

Je sens qu'on ne va pas être d'accord. Un bail, même non enregistré, reste un bail, et l'acquéreur est subrogé dans les droits (et devoirs) du vendeur.

"Cette question est controversée, la doctrine étant divisée."
dixit l'avocat Gilles Carnoy : http://www.businessandlaw.be/article54.html

où il écrit notamment :

"Si le bail n'est pas enregistré mais est exécuté depuis plus de 6 mois, et d'une durée de 3 ans au plus :

On sait que le bail non enregistré mais exécuté depuis plus de 6 mois peut être résilié dans les conditions de l'article 3 §§ 2 à 4. Or ces dernières dispositions visent le bail de 9 ans. La question est donc de savoir si l'article 9, qui autorise l'acquéreur a expulser le preneur dans ces conditions, s'applique aussi au bail de 3 ans.

Cette question est controversée, la doctrine étant divisée.

Certains auteurs exposent que l'article 9 ne s'applique qu'au bail de 9 ans puisqu'il fait référence à l'article 3 qui vise le bail de 9 ans (LEDOUX et CAMBIER, Saisie immobilière et opposabilité des baux, Rev. Not. Belge 1992, p. 165 ; ROMMEL, Le bail de résidence principale, p. 52; VANWIJCK-ALEXANDRE, Baux à loyer, bail de résidence principale et droit commun, 1991, p. 571 ; VANWIJCK-ALEXANDRE, La vente du bien loué, Chronique du droit à l'usage des juges de paix et de police, cahier n° 7, 16 octobre 1993, p. 13, Brochure du Ministère de la Justice).

Par contre, d'autres auteurs estiment que si l'article 9 permet de résilier un bail de 9 ans, a fortiori doit-il en être de même pour le bail de 3 ans (FORIERS, la nouvelle réglementation des baux à loyers, n° 91 ; LOUVEAUX, Le droit du bail d erésidence principale, p. 250).

Enfin, les publications récentes relatent la controverse sans prendre position (MIGNON-GILLIS, Le bail de résidence principale, 5 ans d'application, p. 251) ou en esquivant la question (MERCHIERS, Rép. Not. T VIII, p. 191).

Dans l'état actuel de la jurisprudence, il faut être prudent et estimer que le bail non enregistré, exécuté depuis plus de 6 mois et d'une durée de 3 ans au plus, doit être respecté jusqu'à son terme. "


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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Naegiss
Pimonaute
Lieu : Province de Namur
Inscription : 07-09-2011
Messages : 4

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

Bon je reviens sur le sujet de départ pour avoir votre avis.
Nous sommes allés voir la propriétaire avant-hier. Sur le coup elle a eu l'air plutôt soulagée et coopérative. Mais comme souvent, cela ne dure que peu, et elle a aujourd'hui ouvertement menacé ma compagne, devant témoins... Bref, nous avons intérêt à fixer sur papier au plus vite notre rupture amiable, vu qu'elle perd un peu la tête.
Je voulais vous soumettre le document que je prépare, parce que je n'ai pas envie de faire quoi que ce soit de travers. Puis-je avoir votre avis?



Objet : fin anticipée du bail de la maison sise ******* par accord amiable


Ce document a pour objectif de définir les conditions de la fin anticipée du bail d’une durée initiale de trois ans ayant pris effet le 1er décembre 2010 entre Mlle *****, M. *****(ci-devant les locataires) et Mme *****(ci-devant la propriétaire).

Les deux parties signifient par la présente leur souhait de mettre un terme au contrat de bail les liant.

Les locataires s’engagent à quitter le logement au plus tard le 31 janvier 2012, et à faire connaître leur date de départ avec un préavis de trois mois.

Les locataires s’engagent à afficher de façon visible sur le bien une affiche fournie par la propriétaire signifiant que le logement est à louer.

Si le cas se présente, les locataires indemniseront la propriétaire pour la période où le bien serait vacant, dans une limite de trois mois de loyer, soit **** euros, réglés mois par mois tant que le logement n’est pas reloué.

Tant que le logement est occupé, les visites seront assurées uniquement en présence des locataires. Les locataires s’engagent à accepter au moins trois visites par semaine durant le délai de préavis.

Fait en trois exemplaires, à *****, le      16     septembre 2011.




        Lu et approuvé                    Lu et approuvé
        Les locataires                    La propriétaire
 


Merci d'avance pour vos remarques sur les clauses éventuellement à ajouter ou à modifier !

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

3 visites c beaucoup, mais si ça ne vous dérange pas, soit....
attention de prévoir des horaires faciles pour les gens , donc le soir ou le W E , la semaine en journée, souvent les gens travaillent , donc...


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

En principe (mais à vérifier dans votre contrat), vous devez donner 3 timeslots de 2h contiguës par semaines où les visites peuvent avoir lieu sans devoir vous en avertir à chaque fois (en principe).

Par exemple:
- tous les lundis de 18h à 20h
- tous les mercredis de 18h à 20h
- tous les samedis de 10h à 12h

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
Site Web

Re : Rupture bail de 3 ans non enregistré

3 visites, ce n'est effectivement pas beaucoup. Personnellement (côté proprio...), je demande l'autorisation de visiter même en l'absence du locataire, sur simple appel ou simple sms pour prévenir, selon les cas.

J'ai en effet de très nombreuses fois eu un visiteur pour un bien en particulier, qui déclinait l'offre, mais aurait été intéressé par un autre bien en location également.

En ce cas, je fais la visite immédiatement, au grand bénéfice de tout le monde: le candidat (content de trouver autre chose de bien), et le futur ex-locataire (content que je trouve vite un locataire...)

J'ai même eu un cas où le sortant m'annonce qu'il quitte le matin, et je reloue le jour même, sans la moindre annonce.


Grmf!
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