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Faire invalider une AG auprès du Juge

bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Faire invalider une AG auprès du Juge

Mon frère, CP dans un copro de 6 lots voudrait faire invalider l'AG qui vient d'avoir lieu car L'AG a décidé de modifier la répartition des charges.
En fait, il possède 315/1000ème dans l'immeuble mais en ce qui concerne les frais d'ascenseur, ils ne sont pas répartis en fonction du nombre de millièmes de chacun mais divisés par le nombre d'appartements soit 6. Cette répartition a été décidée lors d'une AG, il y a plusieurs années, alors que mon frère n'était pas encore CP dans cet immeuble.

Lors de la dernière AG, il a donné son accord, sous la pression des autres CP pour que les frais d'ascenseur soient répartis en fonction des millièmes  et plus divisés par le nombre d'appartements. Il ne connaissait pas la loi et donc ne savait pas qu'il faut 4/5 des quotités pour voter la modification des charges. Le syndic vient de lui envoyer le PV de l'AG qui acte le changement de la répartition des frais.

Il y a pas mal d'illégalité dans cette copropriété :
1. le syndic n'envoie pas les convocations par recommandé et il n'y avait pas encore eu d'AG depuis la nouvelle loi donc pas d'accord de sa part de recevoir la convocation par courrier simple ou mail.
2. le syndic n'a pas rédigé de PV décisionnel lors de cette AG.
3. le syndic n'a pas mis à l'ordre du jour "la quinzaine dans laquelle l'AG annuelle devait avoir lieu.
4. C'est le syndic qui préside l'AG et pas un CP
5. Il n'y a pas de contrat entre le syndic et l'association des CP
6. le syndic n'a pas présenté de budgets prévisionnels.
7.Aucun commissaire aux comtes n'a été désigné.
et je pourrait encore trouver d'autres infractions dans cette copropriété.

Sur base de ces infractions, mon frère pourrait-il faire invalider l'AG auprès du juge de paix.
Si oui, comment fait-on une requête (modèle type) ?


bada

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

@ grmff

J'ai l'impression que vous n'avez pas lu dans mon post de 20h56 le libellé du point qui a été mis à l'ordre du jour pour voter la modification de la répartition des charges.


bada

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grmff
Pimonaute non modérable
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Messages : 15 670
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Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

Si, j'ai vu. Mais lors de l'AG, on a bien donné une explication sur ce sur quoi on votait? Si cette explication ne lui a pas parlé, il devait voter contre.

Il a voté pour? Qu'il assume.

Ensuite, ma position n'a pas changé. Il ira en justice de paix. Il aura gain de cause, ou non. Et s'il a gain de cause, les autres auront compris la méthode, se seront fait conseillé sur l'affaire, et attaqueront pour que l'acte de base soit respecté.

Et au bout du compte, seuls les avocats auront eu un gain...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 304

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

grmff a écrit :

Si, j'ai vu. Mais lors de l'AG, on a bien donné une explication sur ce sur quoi on votait? Si cette explication ne lui a pas parlé, il devait voter contre.

Il a voté pour? Qu'il assume.

Ensuite, ma position n'a pas changé. Il ira en justice de paix. Il aura gain de cause, ou non. Et s'il a gain de cause, les autres auront compris la méthode, se seront fait conseillé sur l'affaire, et attaqueront pour que l'acte de base soit respecté.

Et au bout du compte, seuls les avocats auront eu un gain...

Pas d'accord. On ne peut voter sur un point qui n'est pas porté à l'ordre du jour. Et il n'est nullement question de modifier la répartition des charges ascenseur dans cet ordre du jour. Explications ou pas explications !

Et la décision qui doit être respectée est la décision de l'AG de 92 qui modifie l'acte de base. Un juge pourrait bien sur imposer le retour à l'acte de base... mais ce lui serait plus facile avec une motivation claire telle qu'un changement intervenu après 92 qui modifierait les données...


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
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Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

rexou a écrit :

  On ne peut voter sur un point qui n'est pas porté à l'ordre du jour. Et il n'est nullement question de modifier la répartition des charges ascenseur dans cet ordre du jour. Explications ou pas explications !

article 577-6 § 3 du code civil :

§ 3. La convocation indique (...)  l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion.  (...).
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

Constitue aussi une décision abusive de l'assemblée générale le fait d'adopter de nouvelles dispositions concernant la répartition [...] sans indiquer que cette nouvelle répartition constitue de facto une modificationd'une disposition des statuts de la copropriété et sans que cette modification ait été explicitement annoncée dans la convocation, débattue comme telle et approuvée de manière explicite.



Le Cri, avril 2008, pp. 12-14

Le Cri est le mensuel du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

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rexou
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Messages : 6 304

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

Merci Saxo de corroborer et d'expliciter ma position.  wink


rexou

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

Merci à tous pour vos avis et commentaires éclairés

A titre informatif et pour vous montrer le comportement amateuriste du syndic, je vous fait part du point 9° inscrit à l'ordre du jour. L'ordre du jour est daté du 1/09/2011 et l'AG a eu lieu le 19/09/2011.

9° Questions écrites posées par les copropriétaires concernant l'immeuble (doivent être en possession du syndic le 15 septembre 2011 au plus tard). Examen, décision, vote.

Le point 8 est du même tonneau que le 9 mais il est écrit locataires au lieu de copropriétaires.
Donc, si un CP vient à l'AG avec une question ???, qui peut concerner n'importe quoi (important ou pas), il est prévu notamment de décider et de VOTER ???!!!!  et les autres CP et aussi les absents ne savent pas à l'avance sur quoi on pourrait voter.
Pour écrire ça, faut même pas faire d'ordre du jour. Il suffit d'envoyer une convocation en écrivant :

Divers, décision, vote.

??? c'est pas beau ça comme ordre du jour ????


bada

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

Et, j'ajoute que d'autres points sont aussi folkloriques que le 4°, 8° et 9°.
Le point 2° concerne la nouvelle loi et demande à tous de la respecter et on vote : oui on va la respecter (j'ai juste un peu abrégé)


bada

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 304

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

bada a écrit :

Divers, décision, vote.

Pas mal !  wink

Il faut aussi avouer que quelque part, on a le syndic qu'on mérite... et si personne ne se plaint, la vie est belle !  lol


rexou

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

@ Saxo

Constitue aussi une décision abusive de l'assemblée générale le fait d'adopter de nouvelles dispositions concernant la répartition [...] sans indiquer que cette nouvelle répartition constitue de facto une modification d'une disposition des statuts de la copropriété et sans que cette modification ait été explicitement annoncée dans la convocation, débattue comme telle et approuvée de manière explicite.

A titre informatif, pouvez-vous me dire si le texte que vous citez ci-dessus, repris dans le cri, est un texte de loi ou de jurisprudence, et dans quel n° de la loi je peux le retrouver.
Merci à vous


bada

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

@ Saxo

OK, je viens de trouver l'article dans Le Cri.


bada

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 774
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Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

Il existe un périodique trimestériel ("TAppt") qui reprend chaque trimestre toute une serie de jugements concernanat la copropriété forcée. Le rédacteur en chef est un avocat répouté et assesseur à l'IPI. Les jugements sont remis à lui par un avocat d'une des parties en cause.

Il y a quelques temps j'ai lu les synthèses (bilingues) des jugements mentionnés depuis je crois 2003.

Faits

Il m'a d'abord frappé que dans la moité des jugements le CP est perdant, mais que c'est dans la plupart des cas du au fait qu'ils ont vendu leur appartement (et ainsi perdu juridiquement tout intérêt dans la cause).

Puis dans les autres jugements j'ai souvent vu des phrases analogues à ce que bada a cité:

Constitue aussi une décision abusive de l'assemblée générale le fait d'adopter de nouvelles dispositions concernant la répartition (...) sans indiquer que cette nouvelle répartition constitue de facto une modification d'une disposition des statuts de la copropriété et sans que cette modification ait été explicitement annoncée dans la convocation, débattue comme telle et approuvée de manière explicite.

Commentaire

On ne peut que constater, dans le cadre de la loi de 1994, confirmé par le loi de 2010, que:

1. toute information donné par un mandataire de l'ACP à un groupe, mais pas à tous les CP en même temps n'est pas considéré comme une information donné à l'organe décisionnel de l'ACP (= à  l'AG).

2. toute information donné dans la période des 15 jours avant l'AG et durant l'AG n'est pas considéré comme une information donné à l'organe décisionnel de l'ACP, puisque les membres absents ou représentés ne l'ont pas eu et n'ont pas eu la possibilité d'étudier cette information et d'éventuellement adapter leur position.

3. le texte du point à l'ordre du jour, tel que mentionné dans l'invitation, est d'une signification capitale. Il doit être complet et explicite, et toute l'information nécessaire pour ce point doit être joint (ou résumé et rendu accessible).


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 298
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Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

luc a écrit :

Il existe un périodique trimestériel ("TAppt") qui reprend chaque trimestre toute une serie de jugements concernanat la copropriété forcée.

Je ne connais pas.
Coordonnées plus précises ? svp


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

Luc à écrit

3. le texte du point à l'ordre du jour, tel que mentionné dans l'invitation, est d'une signification capitale. Il doit être complet et explicite, et toute l'information nécessaire pour ce point doit être joint (ou résumé et rendu accessible).

OK Luc mais "complet et explicite", c'est écrit quelque part dans la loi ? Moi, je n'ai pas vu.


bada

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

bada a écrit :

OK Luc mais "complet et explicite", c'est écrit quelque part dans la loi ? Moi, je n'ai pas vu.


OK bada, mais la mauvaise foi est très mal vue en Justice.

Est-elle inscrite quelque part ?

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

PIM a écrit :

luc a écrit :Il existe un périodique trimestériel ("TAppt") qui reprend chaque trimestre toute une serie de jugements concernanat la copropriété forcée.

Je ne connais pas.
Coordonnées plus précises ? svp

Tijdschrift voor appartements- en immorecht / Revue copropriété et droit immobilier

Liste des numéros déja publiés à gauche.
Ce site donne accès à la table des matières d'un numéro spécifique (y compris la liste de la jurisprudence publiée dans "TApp", et pas "TAppt").

PS: Merci pour votre question - j'ai ainsi trouvé ce site, qui est nouveau pour moi.

PS2: j'ai changé le lien N dans un lien vers la version F


Cordialement,

Luc

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

@ Saxo

OK bada, mais la mauvaise foi est très mal vue en Justice.

Je ne saisis pas le sens de votre phrase.
Ou trouver vous que j'ai été de mauvaise fois ?
Je cherche des termes dans la loi pour ne pas affirmer n'importe quoi et je ne comprends toujours pas où il y a de la mauvaise fois.


bada

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 774
Site Web

Re : Faire invalider une AG auprès du Juge

De bonne source (un mandataire de l'IPI) j'ai appris samedi dernier lord d'une journée d'étude du CNIC, que le syndic qui change un PV, après son établissement risque d'être condamné en correctionnel.

Cela a été confirmé par une 2ème source de l'IPI cet avant-midi, lors d'une réunion officielle et publique (accessible à tous).

Détail: un syndic dans la province d'Anvers vient d'être condamné en correctionnel à un mois de prison (avec sursis) et une amende, pour avoir ajouté une croix dans une liste de présences d'une AG de 2008, sans que cet ajout pouvait changer le résultat de l'AG.

Jugement confirmé en appel et la cassation a été rejetée.

Application entre autres de la loi de 1994, qui ne parlait même pas de PV.

Le CP qui a déposé la plainte avait comme preuve une photo prise du document litigieux, prise après la signature lors de l'AG, mais avant son envoi.

Le document envoyé par le syndic était différent et donc falsifié. L'original a été détruit sur ordre du Juge correctionnel.

Opinion personnelle: en suivant cette logique le 2ème PV des décisions est un faux en écritures, pas plus ni moins. Même s'il est envoyé par le syndic.


Cordialement,

Luc

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