les erreurs de calcul

luc a écrit : "Il est un fait qu'il faut avoir une dose de courage à formuler ses remarques et questions en public. C'est comme déranger l'ordre "social" de la cour de Louis XIV."

exemple vécu : la dernière AG

Un peu moins de la moitié des propriétaires présents (+/- 30 personnes) et une dizaine de représentés.

Quatre propriétaires se sont réellement exprimés durant la réunion : les deux propriétaires qui avaient fait modifier les clefs de ventilation pour les exercices antérieurs et s'estimaient volés de 5 euros, un propriétaire qui pratique la contestation systématique .... et moi !

J'ai certes été habitué à faire des exposés devant un public important mais de là à comprendre que même les membres du conseil de copropriété n'acceptent pas de siéger face à l'assemblée !!!

Je m'exprime librement sur base d'analyses réalisées en vérifiant les lois, en recherchant des cas vécus et .... en discutant avec les pimonautes.

Certains me surnomment "Le seigneur de la résidence".

J'ai maintenant réalisé plus de 90 % des objectifs que je m'était fixés il y a cinq ans. Je me retire maintenant estimant que ma famille et mes loisirs ont plus d'importance que la défense des intérêts d'un immeuble.

Comme je l'espérait, le conseil de copropriété est pour la première constitué de propriétaires n'habitant pas la résidence.

Le principal problème pour le prochain exercice est de vérifier que le syndic agisse efficacement auprès du promoteur pour que ce dernier termine enfin les travaux restants (repris dans un rapport d'expert réalisé à la réception provisoire de 2006) et les vices cachés, repris dans un rapport de 2011 d'un expert agréé auprès des tribunaux.

L'issue du combat est incertaine : le syndic est à la fois vendeur, loueur et syndic d'un très grand nombre d'appartements de ce promoteur. 

Jusqu'à présent les conseils de copropriété formés de propriétairaires résidants n'ont obtenu que des promesses qui n'ont jamais été actées sur un document écrit.

Le syndic leur a accordé quelques faveurs en leur donnant un pouvoir que ne prévoit pas la loi.

Cela fait 5 ans que cela dure ! 

Je reviendrai peut-être l'an prochain pour vous parler de leurs résultats.

Je crois que le débat peut être clos : l'un des pimonautes me paraît être une personne raisonnable alors que les autres semblent être peu au courant de la réalité du terrain et faire preuve d'intolérance.

Je suis satisfait du travail que j'ai réalisé mais je n'en tire personnellement aucune gloire :

Un courtisan est semblable à ces plantes faites pour ramper qui s'attachent à tout ce qu'elles trouvent. - La Bruyère

Indignez-vous!, l'esprit de Résistance de Stéphane Hessel

Bonne soirée à tous et merci à PIM pour l'outil qu'il met à la dispositions de personnes qui, comme moi il y a cinq ans, ignorait ce qu'était une copropriété.

Passez à autre chose.

Les gens ont eu les chiffres foireux. Les questions ont été posées en AG. Les AG ont voté. Et personne n'a été en annulation d'AG. La messe est dite.

Pensez à l'avenir. Ne vous enferrez pas sur une injustice du passé coulé en force de chose votée...

Vous n'avez pas compris ... ce 1% est le nombre de jugements "favorable au plaignant" dans le paquet de 100% de litiges au niveau AG, où le Juge tranche avec sévérité ET ne tourne pas la page.

Autrement dit: dans 10% des jugements le Juge ne tourne pas la page.

en réponse à grmff et à luc,

grmff a écrit : " on peut retrouver la somme totale dépensée, la subdivision poste par poste, et la ventilation de ces postes propriétaire par propriétaire."

C'est sur ce dernier point que le bas blesse : en tenant compte de vos quotités et du montant inscrit à votre charge, vous pouvez recalculer les quotités totales prises en compte pour chacun des postes.

Quand vous constatez que ces calculs conduisent à une dizaine de valeurs différentes avec parfois les vraies quotités totales de la résidence, vous êtes en droit de poser une question lors de l'AG.

Le syndic a toujours éludé la question en expliquant avec verve que les clefs de répartition des charges avait étés définies avec le conseil de gérance !!!

Ayant aussi fait partie de ce conseil,  je puis vous affirmer ne jamais avoir été consulté sur ce point !

luc a écrit : "Les jugements des cas 3 et 4 n'acceptent pas de "tourner la page". Ils veulent que le passé soit réglé correctement."

C'est une opinion que je partage, il faut pour le moins que le syndic reconnaisse ses fautes et interroge les propriétaires afin de vérifier s'ils souhaitent que les comptes soient recalculés.

Pour le passé, ce sont :

- des erreurs comptables,
- des faveurs de paiements insuffisants pour un ami (gros) propriétaires
- du laxisme dans le dossier d'un propriétaire qui ne paie plus ses charges depuis deux ans
- la non-application des amendes inscrites dans l'acte de base et des intérêts de retard approuvés par l'AG

Je pense que dans la situation actuelle  le train a été remis sur les rails et j'ai préféré me retirer des éléments "actifs", ayant atteint mon quota d'inimitié dans la résidence.

salutations,

L'homme, c'est l'évolution devenue consciente d'elle-même.
Theihard de Chardin

La doctrine des Juges de Paix dit en fait:

1. 90% des cas se règlent par une méthode ou autre de médiation
2. 9% des cas se terminent avec un jugement qui tranche et est exécuté.
3. 0,9% des cas se terminent avec un jugement civil qui est imposé par des huissiers
4. 0,1% des cas se terminent en pénal ... .

Le sage a raison pour el cas 1 et parfois 2.

Si le jugement n'est pas accepté (cas 3 et 4), alors la pomme pourrie reste dans le panier, et pourra pourrir le reste du panier.

Les jugements des cas 3 et 4 n'acceptent pas de "tourner la page". Ils veulent que le passé soit réglé correctement.

@croquette

Dans votre cas il faut que les CP "qui font des erreurs de calcul" acceptent effectivement la réalité de l'acte de base et s'y soumettent de plein gré.

Alors, comment pouviez-vous contrôler l'exactitude de votre décompte ?
TOUS les CP ont donc avalisé durant 5 ans des comptes dont il était impossible de vérifier l'exactitude ?
AUCUN vérificateur aux comptes ne s'est posé de question ?

(?)  (?)  (?)

je ne comprends pas la question de grmff.

Le décompte individuel ne précisait pas la clef de ventilation

Toute loi est sujette à interprétation.

Aucun avocat ne se limitera dans sa plaidoirie à la lettre du texte.

Une lecture simple et directe de la loi facilite certe le travail d'un syndic mais ne respecte pas le droit de chaque propriétaire a être traité équitablement.

J'ai été vérificateur aux comptes pour l'un des exercices incriminés mais, bien que je l'aie demandé, les décomptes annuels individuels ne m'ont pas été remisavant qu'ils ne soient transmis aux copropriétaires.

Nous étions alors avant le 20 juin 2010.

Il m'a fallu un an pour comprendre que chaque poste avait sa propre clef de ventilation, des clefs "imposées" à mon insu au syndic par deux ou trois propriétaires résidants ne faisant pas nécessairement partie du conseil de gérance.

J'ai eu accès aux extraits de compte et aux factures mais le seul élément particulier que j'aie pu démontrer, et révéler à l'AG, est que l'un des propriétaires était redevable de plus de 5000 euro, sans être rappelé à l'ordre par le syndic, alors que d'autres, redevables de quelques centaines d'euros, avaient étés mis en demeure pour régulariser leur situation. 

Je n'ai personnellement subi aucun préjudice mais je n'ai pas bénéficié non plus de cette variabilité des clefs de répartition.

En temps qu'ancien vérificateur aux comptes, j'estime toutefois être dans l'obligation d'informer l'ensemble des copropriétaires des conséquences financières de cette complicité entre le syndic et ces deux ou trois propriétaires.

La réponse de luc semble s'inscrire dans cette optiques : ces erreurs de calcul pourraient ne pas rester impunies.

Salutations,

La conspiration permanente est la vraie nature du pouvoir. - Balzac

L'AG prend des décisions. Si vous n'allez pas en justice contre ces décisions dans le délai légal imparti, vous êtes forclos. Ce n'est pas mon "interprétation", c'est une lecture simple et directe de la loi.