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les erreurs de calcul

croquette
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les erreurs de calcul

L'acte de base de la copropriété prévoit que le mode de ventilation des charges soient par défaut la solidarité entre copropriétaire chacun participant proportionnellement aux quotités dont il dispose.

Durant les premières années de vie de la résidence, deux ou trois personnes , n'appartenant pas nécessairement au conseil de propriété, ont fait modifier cette règle en modulant chaque poste : prise en compte ou non des quotités liées au parking, spécifité des groupes d'appartement, carges du syndic identiques pour tous, ...... Tout cela avec la complicité du syndic.

L'AG n'a jamais eu à se prononcer sur cette modification des clefs de ventilation. Celles-ci étaient reportées sur la synthèse annuelle des charges mais n'étaient expliquées lors de la réunion.

Ce mode de calcul fut appliqué jusqu'à ce que l'un des conseil de copropriété propose à l'AG "d'en revenir  yikes " au mode de solidarité entre propriétaires.

Cette proposition fut acceptée par plus de 80 % des votes émis car la copropriété avait anticipé la loi du 20 juin 2010.

Il s'avère que le mode incorret appliqué pendant quelques années à permis à certains de "gagner" plusieurs centaines d'euros alors que, bien entendu, d'autres ont "perdus" plusieurs centaines d'euros.

Comme toujours l'AG a approuvé les comptes des exercices concernés (pour ne pas prlonger la réunion, pour faire plaisir au syndic qui leur demandait de le faire au risque de devoir organiser une AGE  wink , ....)

Au vu des écarts mis ce jour en évidence, un propriétaire lésé pourrait-il demander que les comptabilités des exercices litigieux soient recalculées et à  qui devrait-il s'adresser : à l'AG ou à un juge de paix ?

Amitiés,


croquette

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grmff
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Re : les erreurs de calcul

A mon avis, si les comptes ont été approuvé et si le délai de 3 mois depuis l'AG est passé, il n'y a plus rien à faire.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Saxo
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Re : les erreurs de calcul

croquette a écrit :

L'acte de base de la copropriété prévoit que le mode de ventilation des charges soient par défaut la solidarité entre copropriétaire chacun participant proportionnellement aux quotités dont il dispose.

Durant les premières années de vie de la résidence, deux ou trois personnes , n'appartenant pas nécessairement au conseil de propriété, ont fait modifier cette règle en modulant chaque poste : prise en compte ou non des quotités liées au parking, spécifité des groupes d'appartement, carges du syndic identiques pour tous, ...... Tout cela avec la complicité du syndic.

L'AG n'a jamais eu à se prononcer sur cette modification des clefs de ventilation. Celles-ci étaient reportées sur la synthèse annuelle des charges mais n'étaient expliquées lors de la réunion.

Ce mode de calcul fut appliqué jusqu'à ce que l'un des conseil de copropriété propose à l'AG "d'en revenir  yikes " au mode de solidarité entre propriétaires.

Cette proposition fut acceptée par plus de 80 % des votes émis car la copropriété avait anticipé la loi du 20 juin 2010.

Il s'avère que le mode incorret appliqué pendant quelques années à permis à certains de "gagner" plusieurs centaines d'euros alors que, bien entendu, d'autres ont "perdus" plusieurs centaines d'euros.

Comme toujours l'AG a approuvé les comptes des exercices concernés (pour ne pas prlonger la réunion, pour faire plaisir au syndic qui leur demandait de le faire au risque de devoir organiser une AGE  wink , ....)

Au vu des écarts mis ce jour en évidence, un propriétaire lésé pourrait-il demander que les comptabilités des exercices litigieux soient recalculées et à  qui devrait-il s'adresser : à l'AG ou à un juge de paix ?

Amitiés,

Êtes-vous dans la situation décrite dans la loi (article 577-9 § 6):

§ 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :

1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l’immeuble.

2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble.

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grmff
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Re : les erreurs de calcul

Demander au juge de rectifier? Oui, pour l'avenir, si nécessaire.

Mais pour le passé?... trop tard!


Grmf!
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rexou
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Re : les erreurs de calcul

grmff a écrit :

A mon avis, si les comptes ont été approuvé et si le délai de 3 mois depuis l'AG est passé, il n'y a plus rien à faire.

C'est bien mon avis aussi !
De plus, ces comptes ont été approuvés durant plusieurs années.

Et il ne s'agit pas d'erreurs de calcul, mais de modification du mode de calcul. Ces modifications sont possibles, mais à condition d'avoir été décidées en AG. Par exemple, le syndic peut être rémunéré par "lot" et pas par quotités, les frais d'ascenseur peuvent ne pas s'appliquer à un rez qui n'en a pas l'usage, etc...


rexou

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croquette
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Re : les erreurs de calcul

Bonjour à tous et merci pour vos réponses même si je ne partage pas votre avis car l'AG n'a jamais été informée de l'adaptation des clefs demandées par deux ou trois propriétaires et ...... appliquées par le syndic !

Il aura fallu un conseil de copropriété plus respectueux des lois pour en revenir au mode de solidarité inscrit dans l'acte de base.

Selon moi, il n'y a pas de prescription pour les erreurs de calcul et tout propriétaire lésé peut introduire une requête auprès d'un juge de paix.

Les erreurs de calcul se situent bien entendu dans le passé (2 à 3 ans) et l'on ne peut prévoir celles qui seront faites dans le futur.

salutations,

.... assez du règne des barons ! (Yantie Lun)


croquette

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rexou
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Re : les erreurs de calcul

Croquette, il n'y a pas d'erreur de calcul.

Il y a modification du mode de calcul. Et malgré que cette modification n'a fait l'objet d'aucune décision en AG et ne pouvait donc pas être appliquée, les comptes ont été approuvés ainsi durant plusieurs années.
Vous pouvez revenir au système prévu à l'acte de base après en avoir décidé en AG. Mais vous ne pouvez modifier les comptes approuvés des années passées.

Il aurait fallu... être plus attentif et plus réactif lors de l'examen des comptes. Et ceci pour chaque CP.


rexou

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croquette
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Re : les erreurs de calcul

Voulez-vous dire que si vous aviez été volé à votre insu vous ne pourriez plus déposer plainte quand vous découvrez le vol ?

Je ne parle pas ici de quelques euros d'écart, l'un des propriétaires a perdu près de deux mille euros !

Il ne faut pas prendre les canards sauvages pour des enfants du bon dieu !

Serait vous surpris d'apprendre que les deux, trois personnes qui ont fait modifier les clefs de ventilation ne figurent pas dans la liste des propriétaires ayant subi un préjudice ?

L'office des contributions vous envoie chaque année un justificatif de l'impot du mais peut remonter dix ans en arrière en cas de contrôle.

salutations,

L'anarchie féodale n'est autre chose que le despotisme réuni sur quelques têtes - Mirabeau  yikes


croquette

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PIM
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Re : les erreurs de calcul

croquette a écrit :

L'office des contributions vous envoie chaque année un justificatif de l'impot du mais peut remonter dix ans en arrière en cas de contrôle.

N'en rajoutez pas !

En ce qui concerne les impôts sur les revenus, le délai d’imposition en cas d’infraction au Code des impôts sur les revenus  avec intention frauduleuse expire 5 ans à partir du 1er janvier de l’exercice d’imposition.


Erik DECKERS
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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grmff
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Re : les erreurs de calcul

Bonjour à tous et merci pour vos réponses même si je ne partage pas votre avis car l'AG n'a jamais été informée de l'adaptation des clefs demandées par deux ou trois propriétaires et ...... appliquées par le syndic !

Dans les décomptes que vous recevez, vous devez pouvoir observer le mode de répartition. En approuvant les comptes, vous approuvez la répartition.

Impossible dès lors de revenir en arrière.

Et si vous n'avez pas observé attentivement, c'est tant pis pour vous. En approuvant les comptes, vous donnez l'autorisation d'aller de l'avant.

Et si la répartition n'était pas mentionnée aux comptes, il ne fallait pas les approuver. Trop tard pour revenir en arrière.

Il y va aussi de la sécurité juridique de la copropriété. Si on peut revenir en arrière, le syndic n'a pas fini de refaire ses compte des années passées.

Quand on vote, quand on signe et quand on laisse faire, il ne faut pas venir pleurnicher après en disant "je ne savais pas".

Sinon, dans 5 ans, un de ceux qui est actuellement "préjudicié" par le retour à l'acte de base va revenir à la charge en disant que l'acte de base n'est pas juste (si-si, il existe de très nombreux actes de base injustes) et demander au juge de refaire la répartition. Puis rebelote pour un autre poste. Etc.

Les comptes votés et approuvés ne peuvent plus être remis en cause.


Grmf!
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croquette
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Re : les erreurs de calcul

Grmff a écrit :

"Les comptes votés et approuvés ne peuvent plus être remis en cause."

Ce point est-il inscrit dans les lois régissant les copropriétés ou s'agit-il d'une interprétation personelle des points de l'article 577 ?

Pourriez-vous citer l'un ou l'autre exemple permettant de confirmer votre opinion ?

Nous sommes ici dans le domaine du droit commun et cette association entre syndic et deux, trois propriétaires, sur un total de plus de quatre-vingts, peut être considérée comme une arnaque !

Les candides en sont les principales victimes, leurs plaintes sont habituellement entendues et non rejetées avec mépris sous prétexte de leur ignorance.

Je rassure PIM, notre copropriété n'a que 5 ans.

Salutations,

Le public, le public ! dit-il, combien faut-il de sots pour faire un public ?
Chamfort

Vous glorifiez votre intelligence et rabaissez celle des autres, trop imbus de vous-même pour demander conseil.
Yantie Lun


croquette

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grmff
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Re : les erreurs de calcul

Grmff a écrit :  "Les comptes votés et approuvés ne peuvent plus être remis en cause." 
Ce point est-il inscrit dans les lois régissant les copropriétés ou s'agit-il d'une interprétation personelle des points de l'article 577 ?  Pourriez-vous citer l'un ou l'autre exemple permettant de confirmer votre opinion ?

L'AG prend des décisions. Si vous n'allez pas en justice contre ces décisions dans le délai légal imparti, vous êtes forclos. Ce n'est pas mon "interprétation", c'est une lecture simple et directe de la loi.


Grmf!
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luc
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Re : les erreurs de calcul

Grmff a écrit :

"Les comptes votés et approuvés ne peuvent plus être remis en cause."

Les comptes pas (un jugement de 2002 en ma possession), mais bien le contrôle des comptes (un jugement de 2007), confirmé en appel en 2010. Expertise comptable par un expert agréé en cours. Dans une autre ACP une expertise semblable est en cours après que le jugement a été confirmé en Cassation.

Si cette expertise prouve que le commissaire  aux comptes a caché des faits significatifs aux CP et/ou à participé à la gestion des fonds, la comptabilité devient au moins partiellement caduque, avec effet rétroactif.  Comme dans un des cas les extraits de banque sont introuvable, cela promet ....


Cordialement,

Luc

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croquette
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Re : les erreurs de calcul

Toute loi est sujette à interprétation.

Aucun avocat ne se limitera dans sa plaidoirie à la lettre du texte.

Une lecture simple et directe de la loi facilite certe le travail d'un syndic mais ne respecte pas le droit de chaque propriétaire a être traité équitablement.

J'ai été vérificateur aux comptes pour l'un des exercices incriminés mais, bien que je l'aie demandé, les décomptes annuels individuels ne m'ont pas été remisavant qu'ils ne soient transmis aux copropriétaires.

Nous étions alors avant le 20 juin 2010.

Il m'a fallu un an pour comprendre que chaque poste avait sa propre clef de ventilation, des clefs "imposées" à mon insu au syndic par deux ou trois propriétaires résidants ne faisant pas nécessairement partie du conseil de gérance.

J'ai eu accès aux extraits de compte et aux factures mais le seul élément particulier que j'aie pu démontrer, et révéler à l'AG, est que l'un des propriétaires était redevable de plus de 5000 euro, sans être rappelé à l'ordre par le syndic, alors que d'autres, redevables de quelques centaines d'euros, avaient étés mis en demeure pour régulariser leur situation.  mad

Je n'ai personnellement subi aucun préjudice mais je n'ai pas bénéficié non plus de cette variabilité des clefs de répartition.

En temps qu'ancien vérificateur aux comptes, j'estime toutefois être dans l'obligation d'informer l'ensemble des copropriétaires des conséquences financières de cette complicité entre le syndic et ces deux ou trois propriétaires.

La réponse de luc semble s'inscrire dans cette optiques : ces erreurs de calcul pourraient ne pas rester impunies.

Salutations,

La conspiration permanente est la vraie nature du pouvoir. - Balzac


croquette

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grmff
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Re : les erreurs de calcul

Il m'a fallu un an pour comprendre que chaque poste avait sa propre clef de ventilation

Est-ce que cela apparaissait quelque part sur les comptes et décomptes envoyés aux propriétaires?


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croquette
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Re : les erreurs de calcul

je ne comprends pas la question de grmff.

Le décompte individuel ne précisait pas la clef de ventilation


croquette

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rexou
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Re : les erreurs de calcul

J'ai été vérificateur aux comptes pour l'un des exercices incriminés mais, bien que je l'aie demandé, les décomptes annuels individuels ne m'ont pas été remis avant qu'ils ne soient transmis aux copropriétaires.  Nous étions alors avant le 20 juin 2010.  Il m'a fallu un an pour comprendre que chaque poste avait sa propre clef de ventilation, des clefs "imposées" à mon insu au syndic par deux ou trois propriétaires résidants ne faisant pas nécessairement partie du conseil de gérance.

Vous avez été vérificateur aux comptes... sans comprendre et sans avoir connaissance de la clé de répartition différents postes des frais... c'est inquiétant !

Et encore une fois, il ne s'agit pas d'erreurs de calcul, mais de l'application d'une répartition des charges qui ne correspond ni à l'acte de base ni à une décision régulière prise en AG.

Vous pouvez faire rectifier le tir pour les prochains exercices, mais en ce qui concerne le passé, vous avez -ainsi que l'ensemble des CP- approuvé les comptes !!!


rexou

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rexou
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Re : les erreurs de calcul

Le décompte individuel ne précisait pas la clef de ventilation

Alors, comment pouviez-vous contrôler l'exactitude de votre décompte ?
TOUS les CP ont donc avalisé durant 5 ans des comptes dont il était impossible de vérifier l'exactitude ?
AUCUN vérificateur aux comptes ne s'est posé de question ?

(?)  (?)  (?)


rexou

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grmff
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Re : les erreurs de calcul

Dans un autre fil de discussion, vous précisez

je revenais chaque année avec les erreurs existant dans la ventilation des charges.

Comme c'était lors de l'AG, vous ne pouvez pas dire que vous n'étiez pas informée. Généralement, dans les décomptes envoyés, on peut retrouver la somme totale dépensée, la subdivision poste par poste, et la ventilation de ces postes propriétaire par propriétaire.

C'était le but de ma question: aviez-vous voté dans le noir le plus complet, ou étiez-vous informé correctement.

Il va de soi que si vous n'aviez pas été informé correctement, ou si l'information était fausse ou trompeuse, on aurait pu plaider le cas.

Mais votre sage a raison: Occupez vous de l'avenir, pas du passé.


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luc
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Re : les erreurs de calcul

grmff a écrit :

Mais votre sage a raison: Occupez vous de l'avenir, pas du passé.

La doctrine des Juges de Paix dit en fait:

1. 90% des cas se règlent par une méthode ou autre de médiation
2. 9% des cas se terminent avec un jugement qui tranche et est exécuté.
3. 0,9% des cas se terminent avec un jugement civil qui est imposé par des huissiers
4. 0,1% des cas se terminent en pénal ... .

Le sage a raison pour el cas 1 et parfois 2.

Si le jugement n'est pas accepté (cas 3 et 4), alors la pomme pourrie reste dans le panier, et pourra pourrir le reste du panier.

Les jugements des cas 3 et 4 n'acceptent pas de "tourner la page". Ils veulent que le passé soit réglé correctement.

@croquette

Dans votre cas il faut que les CP "qui font des erreurs de calcul" acceptent effectivement la réalité de l'acte de base et s'y soumettent de plein gré.


Cordialement,

Luc

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