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    les erreurs de calcul

    croquette
    Pimonaute assidu
    Lieu : Braine-Le-Comte, Hainaut, Belg
    Inscription : 01-12-2009
    Messages : 180

    les erreurs de calcul

    L'acte de base de la copropriété prévoit que le mode de ventilation des charges soient par défaut la solidarité entre copropriétaire chacun participant proportionnellement aux quotités dont il dispose.

    Durant les premières années de vie de la résidence, deux ou trois personnes , n'appartenant pas nécessairement au conseil de propriété, ont fait modifier cette règle en modulant chaque poste : prise en compte ou non des quotités liées au parking, spécifité des groupes d'appartement, carges du syndic identiques pour tous, ...... Tout cela avec la complicité du syndic.

    L'AG n'a jamais eu à se prononcer sur cette modification des clefs de ventilation. Celles-ci étaient reportées sur la synthèse annuelle des charges mais n'étaient expliquées lors de la réunion.

    Ce mode de calcul fut appliqué jusqu'à ce que l'un des conseil de copropriété propose à l'AG "d'en revenir  yikes " au mode de solidarité entre propriétaires.

    Cette proposition fut acceptée par plus de 80 % des votes émis car la copropriété avait anticipé la loi du 20 juin 2010.

    Il s'avère que le mode incorret appliqué pendant quelques années à permis à certains de "gagner" plusieurs centaines d'euros alors que, bien entendu, d'autres ont "perdus" plusieurs centaines d'euros.

    Comme toujours l'AG a approuvé les comptes des exercices concernés (pour ne pas prlonger la réunion, pour faire plaisir au syndic qui leur demandait de le faire au risque de devoir organiser une AGE  wink , ....)

    Au vu des écarts mis ce jour en évidence, un propriétaire lésé pourrait-il demander que les comptabilités des exercices litigieux soient recalculées et à  qui devrait-il s'adresser : à l'AG ou à un juge de paix ?

    Amitiés,


    croquette

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    bada
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Foufnille-lez-berdouille
    Inscription : 01-09-2010
    Messages : 872

    Re : les erreurs de calcul

    croquette à écrit

    Tout comme bada, j'en suis à ma deuxième expérience.

    Rendons à César ce qui est à César et à Rexou ce qui est à Rexou car c'est lui qui a vécu cette double expérience.


    bada

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    Saxo
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 15-08-2005
    Messages : 673

    Re : les erreurs de calcul

    Pour ce qui est des erreurs de répartition des frais de gérance (frais encaissés par le syndic pour son travail), n'oubliez pas que depuis le 1er septembre 2010, le syndic est tenu de conclure un contrat écrit avec la copropriété.

    Toutes les clauses de ce contrat doivent évidemment être approuvées par les copropriétaires.

    Les Français, qui nous ont précédé dans cette obligation, ont d'intéressantes discussions et études à ce sujet sur les sites universimmo.fr et unarc.asso.fr.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : les erreurs de calcul

    Saxo a écrit :

    Toutes les clauses de ce contrat doivent évidemment être approuvées par les copropriétaires.

    Ce contrat définit les missions et la rémunération du syndic. Il est conclu entre le syndic et l'ACP.
    Il répartit les frais de gérance facturés à l'ACP et les frais de missions spéciales qui sont facturés séparément, à l'ACP ou à un CP privé.
    Mais il ne stipule normalement pas la clé de répartition des frais imputables à l'ACP.


    rexou

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    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 054
    Site Web

    Re : les erreurs de calcul

    rexou a écrit :

    (...)
    Mais il ne stipule normalement pas la clé de répartition des frais imputables à l'ACP.

    Et s'il stipule que certains frais du syndic sont directement à charge du CP, sans qu'une décision de l'AG existe ET sans que le contrat a été approuvé en AG ni communiqué aux CP?


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : les erreurs de calcul

    luc a écrit :

    Et s'il stipule que certains frais du syndic sont directement à charge du CP, sans qu'une décision de l'AG existe ET sans que le contrat a été approuvé en AG ni communiqué aux CP?

    Sile contrat n'a pas été approuvé en AG, ce n'est pas un contrat.
    Peu importe dès lors ce qu'il stipule ou non.


    rexou

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 09-08-2004
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    Re : les erreurs de calcul

    rexou a écrit :

    luc a écrit :
    Et s'il stipule que certains frais du syndic sont directement à charge du CP, sans qu'une décision de l'AG existe ET sans que le contrat a été approuvé en AG ni communiqué aux CP?

    Sile contrat n'a pas été approuvé en AG, ce n'est pas un contrat.
    Peu importe dès lors ce qu'il stipule ou non.

    Et si le CdC reçoit mandat, mais ne communique pas le contrat?


    Cordialement,

    Luc

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 866
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    Re : les erreurs de calcul

    luc a écrit :

    Et si le CdC reçoit mandat, mais ne communique pas le contrat?

    cela ne change pas la validité du dit contrat.
    Et si celui-ci stipule des obligations contractées par le mandataire qui aurait, le cas échéant, outrepassé son mandat, il aura des comptes à rendre à son mandant


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    croquette
    Pimonaute assidu
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    Inscription : 01-12-2009
    Messages : 180

    Re : les erreurs de calcul

    Il faut rester raisonnable ......  smile

    L'AG décide de prolonger le mandat du syndic d'un an; le procès verbal reprend la substancielle moëlle des demandes faites par les copropriétaires, en l'absence du syndic et de ses employés, et le CdC reçoit pour mission de signer le contrat avec le syndic.

    Il ne semble pas nécessaire de réunir une AGE pour vérifier que les propriétaires acceptent le texte de ce contrat.

    Tout propriétaire peut en demander copie (auprès du syndic) et envoyer le texte à tous serait du gaspillage car seuls quelques propriétaires s'intéressent à son contenu.

    La quasi-totalité des propriétaires sont rassurés par l'existence dans le groupe de 2 ou 3 emm...... qui eux vont aller vérifier et les informeront s'il y a un problème.  tongue

    salutations,


    croquette

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : les erreurs de calcul

    PIM a écrit :

    cela ne change pas la validité du dit contrat.

    C'est exactement ce que je pense... et c'est d'une élémentaire logique il me semble.  smile

    Coquette, si le CDC reçoit mandat pour signer, il engage valablement l'ACP. Le reste n'est que de la communication CDC/CP...


    rexou

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    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 054
    Site Web

    Re : les erreurs de calcul

    PIM a écrit :

    luc a écrit :
    Et si le CdC reçoit mandat, mais ne communique pas le contrat?

    cela ne change pas la validité du dit contrat.
    Et si celui-ci stipule des obligations contractées par le mandataire qui aurait, le cas échéant, outrepassé son mandat, il aura des comptes à rendre à son mandant

    Exact. Ce contrat est valable entre l'ACP et le syndic, mais ... les mandataires qui l'ont signé, représentant l'ACP, peuvent devoir répondre du contenu envers l'ACP.

    @croquette

    Les contrats proposés des candidats-syndics  doivent être joints à l'invitation pour une AG, si l'OJ de l'AG prévoit une élection du syndic.

    Si on cache des choses, tôt ou tard un CP va poser des questions. S'il les pose au Juge, il va obtenir raison, s'il prouve que l'égalité entre les CP a été rompu (= par exemple si seulement une partie des CP avaient connaissance ou pouvaient avoir connaissance du contrat proposé).

    Pire est si on prépare un candidat "surprise", qui est présent lors de l'AG comme représentant d'un CP.

    A première vue cela parait utile, mais ... l'ayant vécue en 1983 et vu les conséquences de cela entre 1986 et 1991 comme membre de la majorité silencieuse, je sais à quoi cela mène. La transparence doit avoir la priorité.

    En application de la loi de 2010 le CdC peut recevoir mandat à signer ET il doit donner rapport de ses activités. Il devrait donc joindre le contrat signé à son rapport, ou le rendre accessible aux CP (site Internet, ...).

    Un CP a 3 ou 4 mois, à partir de la notification de ce rapport (= au plus tard l'AG suivante, si le rapport semestre est envoyé par courrier normal), pour le fair casser par le Juge, s'il comprend des dispositions qui par exemple rompent l'équité entre les CP et/ou bafoue les pouvoirs de l'AG et/ou syndic.


    Cordialement,

    Luc

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    croquette
    Pimonaute assidu
    Lieu : Braine-Le-Comte, Hainaut, Belg
    Inscription : 01-12-2009
    Messages : 180

    Re : les erreurs de calcul

    Bonsoir luc,

    Dans le cas présent, il s'agit de la reconduction, pour un an, du contrat précédent.

    Les clauses et les modalités financières ne devraient pas être modifiées : il s’agit du contrat type de la SNP.

    Une clause devra y être ajoutée, une obligation de résultats avec le promoteur sur des travaux en attente, et ce point est repris dans le procès-verbal de la dernière AG.

    Je suis relativement ……… zen.gif

    Malgré mon comportement un peu « contestataire », le dialogue que j’ai établi avec le syndic me semble assez constructif et soyez certain que tous les propriétaires seront informés s’il y avait dans son contrat des éléments contestables ……

    …… demon.gif

    Salutations,


    croquette

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