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    les erreurs de calcul

    croquette
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    les erreurs de calcul

    L'acte de base de la copropriété prévoit que le mode de ventilation des charges soient par défaut la solidarité entre copropriétaire chacun participant proportionnellement aux quotités dont il dispose.

    Durant les premières années de vie de la résidence, deux ou trois personnes , n'appartenant pas nécessairement au conseil de propriété, ont fait modifier cette règle en modulant chaque poste : prise en compte ou non des quotités liées au parking, spécifité des groupes d'appartement, carges du syndic identiques pour tous, ...... Tout cela avec la complicité du syndic.

    L'AG n'a jamais eu à se prononcer sur cette modification des clefs de ventilation. Celles-ci étaient reportées sur la synthèse annuelle des charges mais n'étaient expliquées lors de la réunion.

    Ce mode de calcul fut appliqué jusqu'à ce que l'un des conseil de copropriété propose à l'AG "d'en revenir  yikes " au mode de solidarité entre propriétaires.

    Cette proposition fut acceptée par plus de 80 % des votes émis car la copropriété avait anticipé la loi du 20 juin 2010.

    Il s'avère que le mode incorret appliqué pendant quelques années à permis à certains de "gagner" plusieurs centaines d'euros alors que, bien entendu, d'autres ont "perdus" plusieurs centaines d'euros.

    Comme toujours l'AG a approuvé les comptes des exercices concernés (pour ne pas prlonger la réunion, pour faire plaisir au syndic qui leur demandait de le faire au risque de devoir organiser une AGE  wink , ....)

    Au vu des écarts mis ce jour en évidence, un propriétaire lésé pourrait-il demander que les comptabilités des exercices litigieux soient recalculées et à  qui devrait-il s'adresser : à l'AG ou à un juge de paix ?

    Amitiés,


    croquette

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : les erreurs de calcul

    @ Luc :

    Parmi ce 1% des cas qui n'acceptent pas de tourner la page, 100% doivent assurer des frais supplémentaires.
    Un certain nombre obtiendront -au moins partiellement- un jugement favorable en fin de course.
    Et dans la toute grosse majorité des cas, ce conflit judiciaire ne va pas améliorer les relations au sein de l'ACP.

    Et (mais peut-être que je me répète) les CP n'ont jamais fait d'"erreur de calcul". Le syndic a adopté un mode de calcul -sous l'influence, sous la pression, ou à la demande de certains CP si vous voulez- inadéquat par rapport à ce que prévoit l'acte de base. C'est une faute, soit. Mais l'ensemble des CP, y compris les actuels plaignants, ont avalisé ces comptes. C'est aussi une faute.

    Le passé est passé, mais vous pouvez rectifier le tir pour l'avenir...


    rexou

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    croquette
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    Re : les erreurs de calcul

    en réponse à grmff et à luc,

    grmff a écrit : " on peut retrouver la somme totale dépensée, la subdivision poste par poste, et la ventilation de ces postes propriétaire par propriétaire."

    C'est sur ce dernier point que le bas blesse : en tenant compte de vos quotités et du montant inscrit à votre charge, vous pouvez recalculer les quotités totales prises en compte pour chacun des postes.

    Quand vous constatez que ces calculs conduisent à une dizaine de valeurs différentes avec parfois les vraies quotités totales de la résidence, vous êtes en droit de poser une question lors de l'AG.

    Le syndic a toujours éludé la question en expliquant avec verve que les clefs de répartition des charges avait étés définies avec le conseil de gérance !!!

    Ayant aussi fait partie de ce conseil,  je puis vous affirmer ne jamais avoir été consulté sur ce point !

    luc a écrit : "Les jugements des cas 3 et 4 n'acceptent pas de "tourner la page". Ils veulent que le passé soit réglé correctement."

    C'est une opinion que je partage, il faut pour le moins que le syndic reconnaisse ses fautes et interroge les propriétaires afin de vérifier s'ils souhaitent que les comptes soient recalculés.

    Pour le passé, ce sont :

    - des erreurs comptables,
    - des faveurs de paiements insuffisants pour un ami (gros) propriétaires
    - du laxisme dans le dossier d'un propriétaire qui ne paie plus ses charges depuis deux ans
    - la non-application des amendes inscrites dans l'acte de base et des intérêts de retard approuvés par l'AG

    Je pense que dans la situation actuelle  le train a été remis sur les rails et j'ai préféré me retirer des éléments "actifs", ayant atteint mon quota d'inimitié dans la résidence. wink

    salutations,

    L'homme, c'est l'évolution devenue consciente d'elle-même.
    Theihard de Chardin


    croquette

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    rexou
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    Re : les erreurs de calcul

    luc a écrit : "Les jugements des cas 3 et 4 n'acceptent pas de "tourner la page". Ils veulent que le passé soit réglé correctement."  C'est une opinion que je partage, il faut pour le moins que le syndic reconnaisse ses fautes et interroge les propriétaires afin de vérifier s'ils souhaitent que les comptes soient recalculés.

    Votre syndic n'acceptera jamais !!!
    Vous êtes disposé(e) ? à aller en justice ???

    Vous risquez de faire exploser votre quota d'inimitié et... de perdre.

    En 5 ans, certains CP ont vendu, des locataires en fin de bail ont quitté les lieux après avoir soldé les comptes... Vous pensez recalculer les comptes et leur présenter la facture ??? Pour rappel, ces comptes ont été APPROUVES. Et si d'aventure vous aviez voté contre l'approbation de ces comptes, vous auriez pu -dans le délai légal- ester en justice.

    Ce sera déjà pas mal de faire rectifier le tir pour l'avenir...


    rexou

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    luc
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    Re : les erreurs de calcul

    rexou a écrit :

    @ Luc :

    Parmi ce 1% des cas qui n'acceptent pas de tourner la page, 100% doivent assurer des frais supplémentaires.
    Un certain nombre obtiendront -au moins partiellement- un jugement favorable en fin de course.
    (...)

    Vous n'avez pas compris ... ce 1% est le nombre de jugements "favorable au plaignant" dans le paquet de 100% de litiges au niveau AG, où le Juge tranche avec sévérité ET ne tourne pas la page.

    Autrement dit: dans 10% des jugements le Juge ne tourne pas la page.


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
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    Re : les erreurs de calcul

    luc a écrit :

    Autrement dit: dans 10% des jugements le Juge ne tourne pas la page.

    D'accord... je ne connais ni ne conteste vos statistiques, mais vu le contexte, je serais surpris qu'un juge ordonne de modifier les comptes des exercices écoulés. Très très très surpris !!! Mais cette impression n'engage que moi bien sur.

    Par contre, le risque de faire exploser le quota d'inimitié du plaignant est évident, lui.

    Déjà pour faire rectifier le tir pour le futur, il serait bon d'être sérieusement appuyé par d'autres CP. Agir seul en électron libre, c'est courir droit dans le mur !


    rexou

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    grmff
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    Re : les erreurs de calcul

    Passez à autre chose.

    Les gens ont eu les chiffres foireux. Les questions ont été posées en AG. Les AG ont voté. Et personne n'a été en annulation d'AG. La messe est dite.

    Pensez à l'avenir. Ne vous enferrez pas sur une injustice du passé coulé en force de chose votée...


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    luc
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    Re : les erreurs de calcul

    rexou a écrit :

    (...) D'accord... je ne connais ni ne conteste vos statistiques, mais vu le contexte, je serais surpris qu'un juge ordonne de modifier les comptes des exercices écoulés. Très très très surpris !!! Mais cette impression n'engage que moi bien sur.

    Quand il y a dol ou fraude, commis par le mandataire, le Juge peut faire rejeter certaines dépenses ou recettes.

    Exemple concret et pas tellement fictif:

    Le syndic s'alloue une honoraire supplémentaire de 1.000 EUR et l'inscrit dans la liste de facture sous la rubrique "frais judiciaires CP A" comme "honoraires" et comme destinataire "avocat". Envers le commissaire il motive oralement ce honoraire par la durée de ses contacts avec l'avocat dans l'affaire contre le CP A.

    Ni le syndic ni le commissaire aux comptes en parlent dans leur rapport écrit, joint à l'invitation.

    Mais ils fustigent lors de l'AG contre ce CP A, qui fait éclater les frais.


    Des cas analogues sont actuellement en cours d'être revérifié ....

    rexou a écrit :

    Par contre, le risque de faire exploser le quota d'inimitié du plaignant est évident, lui.

    Il est un fait qu'il faut avoir une dose de courage à formuler ses remarques et questions en public. C'est comme déranger l'ordre "social" de la cour de Louis XIV.


    Cordialement,

    Luc

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    croquette
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    Re : les erreurs de calcul

    luc a écrit : "Il est un fait qu'il faut avoir une dose de courage à formuler ses remarques et questions en public. C'est comme déranger l'ordre "social" de la cour de Louis XIV."

    exemple vécu : la dernière AG

    Un peu moins de la moitié des propriétaires présents (+/- 30 personnes) et une dizaine de représentés.

    Quatre propriétaires se sont réellement exprimés durant la réunion : les deux propriétaires qui avaient fait modifier les clefs de ventilation pour les exercices antérieurs et s'estimaient volés de 5 euros, un propriétaire qui pratique la contestation systématique .... et moi !

    J'ai certes été habitué à faire des exposés devant un public important mais de là à comprendre que même les membres du conseil de copropriété n'acceptent pas de siéger face à l'assemblée !!!

    Je m'exprime librement sur base d'analyses réalisées en vérifiant les lois, en recherchant des cas vécus et .... en discutant avec les pimonautes.

    Certains me surnomment "Le seigneur de la résidence".

    J'ai maintenant réalisé plus de 90 % des objectifs que je m'était fixés il y a cinq ans. Je me retire maintenant estimant que ma famille et mes loisirs ont plus d'importance que la défense des intérêts d'un immeuble.

    Comme je l'espérait, le conseil de copropriété est pour la première constitué de propriétaires n'habitant pas la résidence.

    Le principal problème pour le prochain exercice est de vérifier que le syndic agisse efficacement auprès du promoteur pour que ce dernier termine enfin les travaux restants (repris dans un rapport d'expert réalisé à la réception provisoire de 2006) et les vices cachés, repris dans un rapport de 2011 d'un expert agréé auprès des tribunaux.

    L'issue du combat est incertaine : le syndic est à la fois vendeur, loueur et syndic d'un très grand nombre d'appartements de ce promoteur.  wink

    Jusqu'à présent les conseils de copropriété formés de propriétairaires résidants n'ont obtenu que des promesses qui n'ont jamais été actées sur un document écrit.

    Le syndic leur a accordé quelques faveurs en leur donnant un pouvoir que ne prévoit pas la loi.

    Cela fait 5 ans que cela dure !  mad

    Je reviendrai peut-être l'an prochain pour vous parler de leurs résultats.

    Je crois que le débat peut être clos : l'un des pimonautes me paraît être une personne raisonnable alors que les autres semblent être peu au courant de la réalité du terrain et faire preuve d'intolérance.

    Je suis satisfait du travail que j'ai réalisé mais je n'en tire personnellement aucune gloire :

    Un courtisan est semblable à ces plantes faites pour ramper qui s'attachent à tout ce qu'elles trouvent. - La Bruyère

    Indignez-vous!, l'esprit de Résistance de Stéphane Hessel

    Bonne soirée à tous et merci à PIM pour l'outil qu'il met à la dispositions de personnes qui, comme moi il y a cinq ans, ignorait ce qu'était une copropriété.

    big_smile  kiss  big_smile  kiss  big_smile  kiss


    croquette

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    rexou
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    Re : les erreurs de calcul

    @ Luc :

    Il n'y a ici, sauf erreur, ni dol ni fraude. Et formuler des remarques ou critiques lors d'une AG n'a pas le même impact que d'aller en justice contre le syndic et l'ACP

    @ Croquette :

    Personne ici ne se montre intolérant envers vous. Certains -dont je suis- pensent que vous faites fausse route en essayant de faire revoir les comptes (approuvés) des années précédentes. Il y a plus d'un an, vous vouliez faire révoquer le syndic... il semble que vous n'ayez déjà pas été suffisamment suivi sur ce point.

    Vous utilisez le terme "combat"... combat de qui contre qui ? Grmff a raison : laissez le passé et tentez de modifier les choses pour l'avenir. Et si vous pouviez remplacer le "combat" par un dialogue positif, cela ferait sans doute mieux avancer le schmilblik.

    Les avis émis ici ne sont que des réactions individuelles aux infos que vous communiquez. Vous êtes libre d'en faire ce que vous voulez bien sur.


    rexou

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    croquette
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    Re : les erreurs de calcul

    à rexou

    Je n'ai ressenti dans ce forum aucune intolérance envers moi, chacun donne son avis et ce n'est pas parce que cet avis n'est pas conforme au mien que le pimonaute est intolérant : il ne l'est que par les conséquences que peut avoir son avis.

    Dans ce cas sur le fait que des personnes aient pu être spoliées par des manipulateurs qui les ont trompées.

    C’est un peu comme si l’arnaque devenait légale quand ses victimes en sont des personnes trop naïves.

    Quant au combat, sachez qu'il fut rude et qu'il m'a fallu accepter de nombreuses brimades, des insultes grossières et du mépris pour commencer à établir un dialogue :  cela tant avec le syndic qu'avec de nombreux copropriétaires.

    Entre personnes raisonnables, un dialogue ne peut qu’être que positif.

    Vous avez raison en ce qui concernait ma position l’an dernier vis-à-vis du syndic.
    Depuis, un de ses employés, à qui le syndic avait accordé les pleins pouvoirs, a été remercié.

    Aucun dialogue n’avait pu s’établir avec lui car ce personnage ne répondait à aucun des courriers que lui envoyait l’un ou l’autre propriétaire.

    L’AG n’était pour lui qu’une cour que dominait son maître et non leur employeur.

    Rendons l'homme respectable à l'homme. -Michelet     smile

    Salutations,


    croquette

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    Saxo
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    Re : les erreurs de calcul

    croquette a écrit :

    Le principal problème pour le prochain exercice est de vérifier que le syndic agisse efficacement auprès du promoteur pour que ce dernier termine enfin les travaux restants (repris dans un rapport d'expert réalisé à la réception provisoire de 2006) et les vices cachés, repris dans un rapport de 2011 d'un expert agréé auprès des tribunaux.

    L'issue du combat est incertaine : le syndic est à la fois vendeur, loueur et syndic d'un très grand nombre d'appartements de ce promoteur.  wink

    Jusqu'à présent les conseils de copropriété formés de propriétairaires résidants n'ont obtenu que des promesses qui n'ont jamais été actées sur un document écrit.

    Le syndic leur a accordé quelques faveurs en leur donnant un pouvoir que ne prévoit pas la loi.

    Voilà où le bât blesse.

    Et ce ne sont pas les courbettes qui y changeront quoi que ce soit.

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    rexou
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    Re : les erreurs de calcul

    @ Croquette :

    Heureux de lire que vous n'assimilez pas un avis divergent du vôtre à de l'intolérance.  wink

    Arnaque ou pas arnaque dans la répartition des comptes, les avis doivent diverger aussi au sein de votre ACP. Il appartient à l'AG de modifier éventuellement le mode de répartition des charges prévu à l'acte de base. Pas au syndic. Pas un un petit comité de CP, membres ou non du CDC. Et à défaut de décision prise en AG, c'est l'acte de base qui est la référence.

    Les exercices écoulés ont été approuvés et une révision de ces comptes ne serait pas opposable à ceux qui seraient redevables d'un supplément, dont certains -locataires ou propriétaires- ont déménagé ou vendu.
    C'est donc un exercice irréalisable. Vous pouvez le regretter, mais il faut l'accepter.

    D'autre part, vous mentionniez quelque part le mode de répartition des frais de gérance. Deux modes de calcul sont possibles :
    Selon les quotités ou par lot individuel. Ces deux clés de répartitions sont défendables. Le syndic facture ses prestations en fonction du nombre de lots (ce qui détermine l'ampleur de son travail). La ventilation de cette facture globale résulte d'un choix. Les copropriétaires (acte de base ou AG) peuvent décider d'un partage du poste "Gérance" selon les millièmes. Techniquement, le calcul par lot est le plus logique. Le calcul par quotités (j'imagine que c'est ce que vous appelez "principe de solidarité") suppose une participation plus importante des propriétaires de lots importants et un allègement de la charge des petits lots.

    Pour l'exercice en cours, vous pouvez exiger l'application de l'acte de base. Et vous pouvez faire mettre le point à l'ordre du jour de la prochaine AG avec vote pour confirmer ou modifier la clé de répartition imposée par l'acte de base. Pour modifier la clé prévue à l'acte de base, il faut un vote à 75% (sauf erreur) des présents et représentés. Le syndic doit se conformer à l'acte ou à une décision modificative en AG et chaque CP peut (et doit) contrôler s'il accepte les comptes tels que présentés par le syndic AVANT de les approuver.


    rexou

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    luc
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    Re : les erreurs de calcul

    rexou a écrit :

    (...) Les exercices écoulés ont été approuvés et une révision de ces comptes ne serait pas opposable à ceux qui seraient redevables d'un supplément, dont certains -locataires ou propriétaires- ont déménagé ou vendu.
    C'est donc un exercice irréalisable. Vous pouvez le regretter, mais il faut l'accepter. (...)

    Cet exercice est réalisable si le syndic est en faute. Alors il n'y a qu'une personne qui doit régulariser envers les copropriétaires qui sont lésés.

    Je veux bien décrire cette technique, mais je laisse d'abord le primeur à mon AG. Donc reposez la question vers mi décembre si vous êtes intéressé à connaître cette technique.


    Cordialement,

    Luc

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    bada
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    Re : les erreurs de calcul

    Rexou à écrit

    il faut un vote à 75% (sauf erreur) des présents et représentés.

    La modification des charges communes se fait par un vote aux 4/5 des quotités des présents et représentés.

    c'est presque pareil mais c'est juste une précision.


    bada

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    croquette
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    Re : les erreurs de calcul

    Bonsoir à tous,

    Le sujet semble susciter pas mal d'intérêt !  smile

    En réponse à rexou, je l'ai dit : le train a été remis sur ses rails il y a deux ans par un conseil de gérance plus respectueux de la loi (je n'en faisais pas partie mais je reconnaît avoir mis la pression durant l'année).

    En ce qui concerne la ventilation des frais de gérance, je n'ai pas la même interprétation que rexou car les quotités sont représentatives de la portion des parties communes attribuées à un appartement.

    Pour les changements, en 5 ans, il y a eu moins de 5 changements de propriétaires et nous avons connaissance de leur adresse actuelle : un recalcul ne poserait aucun problème.

    Comme le rappelle bade, nous respectons la règle des 4/5 ème pour toute modification de l'un des éléments relatifs à la comptabilité de la résidence.

    En ce qui concerne le contrôle des clefs, c'est selon moi au commissaire aux comptes et non au CdC de vérifier que les clefs de ventilation des charges utilisées pour l'établissement des décomptes annuels de chaque propriétaire correspondent bien à celles inscrites dans l'acte de base, éventuellement modifiées lors d'une AG.

    J'espère que ce rôle sera effectivement repris dans la description de fonction du commissaire aux qui devra être précisée dans un règlement de copropriété conforme à la la loi du 20 juin 2010.

    pour saxo : rassurez vous, je ne suis pas un adepte des courbettes mais sachez que vous pouvez alors faire l'objet de la colère du syndic dans un AG où il lui est facile de monopoliser la parole (je parle par expérience).

    Dans la mesure où les seules personnes osant alors intervenir sont celles qui bénéficient de sa bienveillance, c'est une mise au pilori !

    Et celà, même si, après la réunion, plusieurs propriétaires viennent vous féliciter !

    pour luc :

    j'espère qu'il n'oubliera pas ce sujet d'ici au 15 décembre : j'attends avec impatience de connaître sa technique.  big_smile

    salutations,


    croquette

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    rexou
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    Re : les erreurs de calcul

    luc a écrit :

    ...Cet exercice est réalisable si le syndic est en faute. Alors il n'y a qu'une personne qui doit régulariser envers les copropriétaires qui sont lésés.

    Je veux bien décrire cette technique, mais je laisse d'abord le primeur à mon AG. Donc reposez la question vers mi décembre si vous êtes intéressé à connaître cette technique.

    Si je comprends bien, vous envisagez de faire payer le syndic... Possible dans certains cas, mais dans le cas évoqué par Croquette, je n'y crois pas.


    rexou

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    rexou
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    Re : les erreurs de calcul

    @ Bada : Merci pour la précision.  wink

    @ Croquette :
    - Mon interprétation est sans importance. Vous avez votre conception, et d'autres CP de votre copropriété auront une autre vision des choses. Débat, vote et décision en AG. Pour anticiper le résultat possible, tenez compte que peu de gens votent la solution qui leur est la moins favorable... sauf à suivre un meneur vraiment convaincant...
    - Le contrôle des clés de répartition relève de la responsabilité de CHAQUE CP. et pas du CDC ou du commissaire aux comptes.
    - Votre syndic semble être un "mâle dominant" auquel la grosse majorité se soumet... tout en encourageant (après la réunion -et en toute discrétion j'imagine-) celui qui va au feu. Avec ça, c'est pas gagné ! (changer de syndic ?)


    rexou

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    bada
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    Re : les erreurs de calcul

    @ croquette

    rassurez vous, je ne suis pas un adepte des courbettes mais sachez que vous pouvez alors faire l'objet de la colère du syndic dans un AG où il lui est facile de monopoliser la parole (je parle par expérience).

    Le syndic qui monopolise la parole ?????? tongue
    Pourtant, la nouvelle loi dit que c'est un CP qui préside l'AG et s'il fonctionne "comme avant", il faut lui faire remarquer en début de séance qu'il faut désigner un président d'AG.


    bada

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    rexou
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    Re : les erreurs de calcul

    bada a écrit :

    Le syndic qui monopolise la parole ?????? tongue
    Pourtant, la nouvelle loi dit que c'est un CP qui préside l'AG et s'il fonctionne "comme avant", il faut lui faire remarquer en début de séance qu'il faut désigner un président d'AG.

    Bien sur... J'ai assisté pour la deuxième année à l'application de cette nouvelle procédure. Le président d'AG est nommé en début d'AG et lit le point de l'ordre du jour suivant quand le syndic lui indique de le faire. La lettre de la loi est respectée.  hmm


    rexou

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    croquette
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    Re : les erreurs de calcul

    Tout comme bada, j'en suis à ma deuxième expérience.

    L'an dernier je me suis porté candidat à la fonction de président de l'AG et j'ai été accepté par plus de 95 % des propriétaires présents : seuls quelques propriétaires résidants se sont opposés à cette proposition.

    Cette année, souhaitant sonder l'assistance, je suis resté en retrait et le seul candidat à la fonction de président de l'assemblée fut accepté par la quasi-totalité des propriétaires présents.

    Il est resté noyé dans l'assistance et son seul rôle fut de signer les bulletins de vote !

    Le syndic a dirigé l'assemblée conformément à la lettre de la loi.

    Croyez-vous que l'esprit de la loi ait été respecté ?

    C'est une grande folie que de vouloir être sage tout seul. - La Rochefoucauld

    salutations


    croquette

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