les erreurs de calcul

en réponse à grmff et à luc,

grmff a écrit : " on peut retrouver la somme totale dépensée, la subdivision poste par poste, et la ventilation de ces postes propriétaire par propriétaire."

C'est sur ce dernier point que le bas blesse : en tenant compte de vos quotités et du montant inscrit à votre charge, vous pouvez recalculer les quotités totales prises en compte pour chacun des postes.

Quand vous constatez que ces calculs conduisent à une dizaine de valeurs différentes avec parfois les vraies quotités totales de la résidence, vous êtes en droit de poser une question lors de l'AG.

Le syndic a toujours éludé la question en expliquant avec verve que les clefs de répartition des charges avait étés définies avec le conseil de gérance !!!

Ayant aussi fait partie de ce conseil,  je puis vous affirmer ne jamais avoir été consulté sur ce point !

luc a écrit : "Les jugements des cas 3 et 4 n'acceptent pas de "tourner la page". Ils veulent que le passé soit réglé correctement."

C'est une opinion que je partage, il faut pour le moins que le syndic reconnaisse ses fautes et interroge les propriétaires afin de vérifier s'ils souhaitent que les comptes soient recalculés.

Pour le passé, ce sont :

- des erreurs comptables,
- des faveurs de paiements insuffisants pour un ami (gros) propriétaires
- du laxisme dans le dossier d'un propriétaire qui ne paie plus ses charges depuis deux ans
- la non-application des amendes inscrites dans l'acte de base et des intérêts de retard approuvés par l'AG

Je pense que dans la situation actuelle  le train a été remis sur les rails et j'ai préféré me retirer des éléments "actifs", ayant atteint mon quota d'inimitié dans la résidence.

salutations,

L'homme, c'est l'évolution devenue consciente d'elle-même.
Theihard de Chardin

Vous n'avez pas compris ... ce 1% est le nombre de jugements "favorable au plaignant" dans le paquet de 100% de litiges au niveau AG, où le Juge tranche avec sévérité ET ne tourne pas la page.

Autrement dit: dans 10% des jugements le Juge ne tourne pas la page.

Passez à autre chose.

Les gens ont eu les chiffres foireux. Les questions ont été posées en AG. Les AG ont voté. Et personne n'a été en annulation d'AG. La messe est dite.

Pensez à l'avenir. Ne vous enferrez pas sur une injustice du passé coulé en force de chose votée...

luc a écrit : "Il est un fait qu'il faut avoir une dose de courage à formuler ses remarques et questions en public. C'est comme déranger l'ordre "social" de la cour de Louis XIV."

exemple vécu : la dernière AG

Un peu moins de la moitié des propriétaires présents (+/- 30 personnes) et une dizaine de représentés.

Quatre propriétaires se sont réellement exprimés durant la réunion : les deux propriétaires qui avaient fait modifier les clefs de ventilation pour les exercices antérieurs et s'estimaient volés de 5 euros, un propriétaire qui pratique la contestation systématique .... et moi !

J'ai certes été habitué à faire des exposés devant un public important mais de là à comprendre que même les membres du conseil de copropriété n'acceptent pas de siéger face à l'assemblée !!!

Je m'exprime librement sur base d'analyses réalisées en vérifiant les lois, en recherchant des cas vécus et .... en discutant avec les pimonautes.

Certains me surnomment "Le seigneur de la résidence".

J'ai maintenant réalisé plus de 90 % des objectifs que je m'était fixés il y a cinq ans. Je me retire maintenant estimant que ma famille et mes loisirs ont plus d'importance que la défense des intérêts d'un immeuble.

Comme je l'espérait, le conseil de copropriété est pour la première constitué de propriétaires n'habitant pas la résidence.

Le principal problème pour le prochain exercice est de vérifier que le syndic agisse efficacement auprès du promoteur pour que ce dernier termine enfin les travaux restants (repris dans un rapport d'expert réalisé à la réception provisoire de 2006) et les vices cachés, repris dans un rapport de 2011 d'un expert agréé auprès des tribunaux.

L'issue du combat est incertaine : le syndic est à la fois vendeur, loueur et syndic d'un très grand nombre d'appartements de ce promoteur. 

Jusqu'à présent les conseils de copropriété formés de propriétairaires résidants n'ont obtenu que des promesses qui n'ont jamais été actées sur un document écrit.

Le syndic leur a accordé quelques faveurs en leur donnant un pouvoir que ne prévoit pas la loi.

Cela fait 5 ans que cela dure ! 

Je reviendrai peut-être l'an prochain pour vous parler de leurs résultats.

Je crois que le débat peut être clos : l'un des pimonautes me paraît être une personne raisonnable alors que les autres semblent être peu au courant de la réalité du terrain et faire preuve d'intolérance.

Je suis satisfait du travail que j'ai réalisé mais je n'en tire personnellement aucune gloire :

Un courtisan est semblable à ces plantes faites pour ramper qui s'attachent à tout ce qu'elles trouvent. - La Bruyère

Indignez-vous!, l'esprit de Résistance de Stéphane Hessel

Bonne soirée à tous et merci à PIM pour l'outil qu'il met à la dispositions de personnes qui, comme moi il y a cinq ans, ignorait ce qu'était une copropriété.

à rexou

Je n'ai ressenti dans ce forum aucune intolérance envers moi, chacun donne son avis et ce n'est pas parce que cet avis n'est pas conforme au mien que le pimonaute est intolérant : il ne l'est que par les conséquences que peut avoir son avis.

Dans ce cas sur le fait que des personnes aient pu être spoliées par des manipulateurs qui les ont trompées.

C’est un peu comme si l’arnaque devenait légale quand ses victimes en sont des personnes trop naïves.

Quant au combat, sachez qu'il fut rude et qu'il m'a fallu accepter de nombreuses brimades, des insultes grossières et du mépris pour commencer à établir un dialogue :  cela tant avec le syndic qu'avec de nombreux copropriétaires.

Entre personnes raisonnables, un dialogue ne peut qu’être que positif.

Vous avez raison en ce qui concernait ma position l’an dernier vis-à-vis du syndic.
Depuis, un de ses employés, à qui le syndic avait accordé les pleins pouvoirs, a été remercié.

Aucun dialogue n’avait pu s’établir avec lui car ce personnage ne répondait à aucun des courriers que lui envoyait l’un ou l’autre propriétaire.

L’AG n’était pour lui qu’une cour que dominait son maître et non leur employeur.

Rendons l'homme respectable à l'homme. -Michelet     

Salutations,

@ Croquette :

Heureux de lire que vous n'assimilez pas un avis divergent du vôtre à de l'intolérance. 

Arnaque ou pas arnaque dans la répartition des comptes, les avis doivent diverger aussi au sein de votre ACP. Il appartient à l'AG de modifier éventuellement le mode de répartition des charges prévu à l'acte de base. Pas au syndic. Pas un un petit comité de CP, membres ou non du CDC. Et à défaut de décision prise en AG, c'est l'acte de base qui est la référence.

Les exercices écoulés ont été approuvés et une révision de ces comptes ne serait pas opposable à ceux qui seraient redevables d'un supplément, dont certains -locataires ou propriétaires- ont déménagé ou vendu.
C'est donc un exercice irréalisable. Vous pouvez le regretter, mais il faut l'accepter.

D'autre part, vous mentionniez quelque part le mode de répartition des frais de gérance. Deux modes de calcul sont possibles :
Selon les quotités ou par lot individuel. Ces deux clés de répartitions sont défendables. Le syndic facture ses prestations en fonction du nombre de lots (ce qui détermine l'ampleur de son travail). La ventilation de cette facture globale résulte d'un choix. Les copropriétaires (acte de base ou AG) peuvent décider d'un partage du poste "Gérance" selon les millièmes. Techniquement, le calcul par lot est le plus logique. Le calcul par quotités (j'imagine que c'est ce que vous appelez "principe de solidarité") suppose une participation plus importante des propriétaires de lots importants et un allègement de la charge des petits lots.

Pour l'exercice en cours, vous pouvez exiger l'application de l'acte de base. Et vous pouvez faire mettre le point à l'ordre du jour de la prochaine AG avec vote pour confirmer ou modifier la clé de répartition imposée par l'acte de base. Pour modifier la clé prévue à l'acte de base, il faut un vote à 75% (sauf erreur) des présents et représentés. Le syndic doit se conformer à l'acte ou à une décision modificative en AG et chaque CP peut (et doit) contrôler s'il accepte les comptes tels que présentés par le syndic AVANT de les approuver.

Rexou à écrit

La modification des charges communes se fait par un vote aux 4/5 des quotités des présents et représentés.

c'est presque pareil mais c'est juste une précision.

Si je comprends bien, vous envisagez de faire payer le syndic... Possible dans certains cas, mais dans le cas évoqué par Croquette, je n'y crois pas.

@ croquette

Le syndic qui monopolise la parole ??????
Pourtant, la nouvelle loi dit que c'est un CP qui préside l'AG et s'il fonctionne "comme avant", il faut lui faire remarquer en début de séance qu'il faut désigner un président d'AG.

Tout comme bada, j'en suis à ma deuxième expérience.

L'an dernier je me suis porté candidat à la fonction de président de l'AG et j'ai été accepté par plus de 95 % des propriétaires présents : seuls quelques propriétaires résidants se sont opposés à cette proposition.

Cette année, souhaitant sonder l'assistance, je suis resté en retrait et le seul candidat à la fonction de président de l'assemblée fut accepté par la quasi-totalité des propriétaires présents.

Il est resté noyé dans l'assistance et son seul rôle fut de signer les bulletins de vote !

Le syndic a dirigé l'assemblée conformément à la lettre de la loi.

Croyez-vous que l'esprit de la loi ait été respecté ?

C'est une grande folie que de vouloir être sage tout seul. - La Rochefoucauld

salutations