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Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

grmff
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Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Lors d'une prochaine AG qui devrait avoir lieux incessamment sous peu, je pense qu'il manquera de candidats pour ces postes. Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?


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luc
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Sont obligatoires (et constituent de fait le bureau):
- le syndic, pour faire le PV
- un secrétaire (CP ou pas), élu par l'AG, pour vérifier le PV
- un président (CP), élu par l'AG, pour diriger la séance et lire le PV

Tout le reste devrait rester dans la salle (1ère rangée ou non)


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Nous sommes deux propriétaires.

Moi, et une indivision de 3 personnes.

On fait comment pour:
1. un syndic (qui n'est pas encore désigné)
2. un secrétaire
3. un président
4. et un reste pour la salle?
ange.gif


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luc
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Analyse

Donc la copropriété est sous le régime de l’indivision forcée (Art. 577-3 à 577-14 CC) et se compose de deux lots privatifs (lot 1 et lot 2) et des parties communes.

Les deux lots privatifs sont :
1. Le lot 1 : un propriétaire A, qui est donc copropriétaire des parties communes ET membre avec droit de vote de l’AG.
2. Le lot 2 : trois personnes B, C et D en copropriété normale (Art. 577-2 CC) et qui sont donc tous les trois copropriétaires des parties communes de la copropriété. Ils ont désigné la personne E comme leur représentant permanent.

On a donc :
3. Quatre personnes qui sont copropriétaire des parties communes : A, B, C et D
4. Deux personnes qui sont membre de l’AG : A et E

Conclusions

Il s‘en suit que les personnes suivantes peuvent occuper des fonctions durant la séance de l’AG :

5. Président de l’AG : A (E n’est pas copropriétaire et ne peut donc pas présider)
6. Secrétaire de l’AG : toute personne majeure proposé par A ou E et accepté par l’AG, CP ou non (Ex: le fils de A, la personne C, ... )
7. Syndic de l’AG : la personne désignée comme syndic lors de l’AG précédente; s‘il n’y a pas de syndic la personne « syndic ad hoc pour le PV » désigné par l’AG, membre de l’AG, copropriétaire ou non (comme point 6).

Remarques

8. Il y a un problème si
• ET tous les lots privatifs sont aussi en indivision.
• ET aucun des membres permanents de ces lots n’est un des copropriétaires des parties comunes A, B, C ou D.

Dans ce cas l’AG doit le constater et désigner un président « ad hoc » entre les deux membres avec droit de vote, les seuls qui ont le droit d’être présents.

N’oublions pas que l’AG est une réunion privé où seuls ceux qui sont invités peuvent être présent. Comme seuls les membres avec droit de vote sont invités (A et E), les personnes B, C et D n’ont pas droit d’être présent. Ils ont délégués ce droit à E … .

9. Un blocage pourrait exister si les personnes B, C et D désignent A comme leur représentant permanent, mais je ne le crois pas que cela pose un vrai problème.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Le président, le secrétaire et le syndic copropriétaire peuvent-ils être une et une seule personne: le propriétaire A de votre exemple?

Qu'est-ce que légalement l'empêcherait?
Quels seraient les inconvénients pour la suite des opérations?


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luc
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

grmff a écrit :

Le président, le secrétaire et le syndic copropriétaire peuvent-ils être une et une seule personne: le propriétaire A de votre exemple?

Non

grmff a écrit :

Qu'est-ce que légalement l'empêcherait?

La loi ne l'empêche pas, mais la jurisprudence est draconienne s'il constate un mélange d'intérêts ET une désinformation de l'AG (et/ou des tiers).

Motif: le mélange des intérêts privés et ceux de la copropriété peut facilement mener à un vrai conflit d'intérêt d'ordre pénal.

grmff a écrit :

Quels seraient les inconvénients pour la suite des opérations?

Toute décision devient précaire et annulable par un tiers, même après les 4 mois. La seule chose qu'il doit démontrer en plus c'est un intérêt (facture non-payé, voisin ou passant ayant subi un dégât quelconque, ... )


Cordialement,

Luc

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bada
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

grmff a écrit

Le président, le secrétaire et le syndic copropriétaire peuvent-ils être une et une seule personne: le propriétaire A de votre exemple?

OUI
La nomination d'un secrétaire n'est pas obligatoire.
La loi prévoir la nomination d'un président d'AG (copropriétaire) mais si personne n'accepte de remplir cette mission, le syndic peut le faire et dans votre cas, ce serait aussi un copropriétaire. Donc tout est correct. Ne pas oublier d'établir, en séance, le PV décisionnel qui garantit l'exactitude des décisions et qui doit être signé par tous les CP en fin de séance.


bada

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luc
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Art. 577-6 § 10.
Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

Il faut donc TROIS signatures émanant de TROIS personnes différentes, si non il y a un mélange d'intérêts.

En ce qui concerne le conflit/mélange d'intérêt je rappelle une définition française trouvé sur Wikipedia:

Un conflit d'intérêts apparaît quand un individu ou une organisation est impliquée dans de multiples intérêts, l'un d'eux pouvant corrompre la motivation à agir sur les autres.

Un conflit d'intérêts apparaît ainsi chez une personne ayant à accomplir une fonction d'intérêt général et dont les intérêts personnels sont en concurrence avec la mission qui lui est confiée par son administration ou son entreprise. Le conflit d'intérêts est plus fréquent dans certaines professions réglementées. Ces professions s'organisent généralement autour d'une charte de déontologie car ces intérêts en concurrence compliquent la tâche à accomplir avec neutralité ou impartialité.

Le conflit d'intérêts n'est pas, en droit français, un délit civil ou pénal. C'est la prise illégale d'intérêt qui peut en découler et qui est, quant à elle, un délit.

Même s'il n'y a aucune preuve d'actes préjudiciables, un conflit d'intérêts peut créer une apparence d'indélicatesse susceptible de miner la confiance en la capacité de cette personne à assumer sa responsabilité.


Cordialement,

Luc

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bada
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Luc a écrit

Il faut donc TROIS signatures émanant de TROIS personnes différentes, si non il y a un mélange d'intérêts.

Pas d'accord. Si un secrétaire n'a pas été nommé en début de séance, ce qui n'est pas obligatoire, vous aurez 2 signatures minimum, celle du président de l'AG et celle d'au moins un autre copropriétaire puisque personne ne sait tenir une réunion tout seul.


bada

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PIM
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Heureusement que la nouvelle loi simplifie et améliore le fonctionnement des ACP......


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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bada
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Pim a écrit

Heureusement que la nouvelle loi simplifie et améliore le fonctionnement des ACP......

Yes Sir !  wink


bada

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grmff
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Il est à noter que le cas présenté n'est pas un cas théorique: je suis le propriétaire A, il n'y a jamais eu d'AG, il n'y a pas de syndic, la copropriété existe depuis 1981 et le locataire du rez se plaint d'un fuite en toiture...


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luc
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

bada a écrit :

(...) Si un secrétaire n'a pas été nommé en début de séance, ce qui n'est pas obligatoire, (...)

CodeCivil a écrit :

(...) le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance (...)

Qu'on a des problèmes, si on ne veut pas désigner un secrétaire, imposé par la loi, c'est un peu logique ...

grmff a écrit :

Il est à noter que le cas présenté n'est pas un cas théorique: (...)

Je le pensais. Si le CP du rez est un peu coriace, je pense qu'il serait avantageux pour vous à prendre un avocat directement ... vous avez en fait les avantages de l'Art. 577-2, en cas de non-application des Art. 577-3 à 577-14: il n'y a pas de problèmes quand il n'y a pas de problèmes.

Mais je sais (et je comprends) que vous allez défendre vous-même votre cause. Bonne chance.

Votre méthode (cumuler les fonctions) est du "type coup d'état". Ce type de manoeuvre n'est pas rentable si on est à deux. Vous serez le "roi nu".

Vous pouvez mieux défendre vos intérêts en n'ayant pas une fonction dans l'ACP. Dans votre cas je suggère d'aller en conciliation chez le juge avec votre voisin. Je suggère aussi de créer une situation win-win avec lui.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Je suis d'accord avec vous. Mais ne pas avoir de fonction dans l'ACP veux dire payer un syndic externe. Pour ne rien faire si ce n'est participer à une AG... Et aussi un secrétaire.

L'autre problème, c'est à mon avis que le CP du rez n'est pas assuré. En tout cas, son locataire ne l'est pas. Moi, je le suis...

Et ça, c'était une mauvaise idée. Avoir deux assurance pour un même bien, c'est chercher des soucis quand la fuite est entre les deux biens, ce qui est effectivement le cas ici: fuite entre ma terrasse et sa plate-forme...

En clair, je su!is face à une personne de mauvaise foi, qui va tout faire pour prétendre que ce n'est pas son problème, mais le mien, et qui va faire trainer les choses assez longtemps que pour avoir vendu. Le lcoataire du rez est aussi le futur propriétaire du rez...


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grmff
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

De toute façon, je suis condamné à m'entendre avec l'autre. Seul, je ne peux avoir la majorité. Et seul présent à une AG, cela n'a pas beaucoup de sens.

Je n'ai qu'un espoir: que le futur proprio du rez achète le reste de l'immeuble...


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grmff
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Bon. Les recommandés sont partis, doublés d'un courrier simple.

J'ai déjà reçu la réponse par mail. Fin de non recevoir...

En fait, si j'ai tenté de forcer l'autre à venir négocier, c'est parce que son locataire est inondé. L'autre propriétaire promet de venir boucher la sortie d'eau d'une terrasse qui se trouve au dessus de son commerce. Mais s'il bouche cette terrasse, par où pense-t-il que l'eau va sortir?

Mon Dieu, donne-moi la zénitude d'accepter les choses que je ne peux changer, le courage de changer les choses qui peuvent l'être, et la sagesse de faire la différence entre les deux.

Pour l'univers, on manque encore de preuve. Mais il est bien démontré une fois de plus que l'infini existe.


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luc
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

grmff a écrit :

Mon Dieu, donne-moi la zénitude d'accepter les choses que je ne peux changer, le courage de changer les choses qui peuvent l'être, et la sagesse de faire la différence entre les deux.

smile


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Bon, les recommandés sont revenus. Je les avais aussi envoyés par mail. Et lors de mes recherches, je me suis rendu compte que la situation était plus tordu que cela.

Vu que c'est dans la continuité de l'histoire précédente, et pour le même immeuble, je poste la suite ici...

Les courriers me sont donc revenus, personne ne s'est présenté à l'AG, des échanges de mail et des coups de fils ont eu lieu qui démontraient la mauvaise volonté de la partie adverse.

Mais lors de mes recherches, je me suis rendu compte qu'il y avait un soucis. L'immeuble est composé de caves, contenant une cabine électrique et une "cave à vin" (sans bouteille...)

Suite à la dispute, je me suis rendu compte que la cave, que je pensais squatter depuis mon acquisition, m'appartenait, en fait.

Et donc, je me suis posé la question de savoir à qui appartenait la cabine électrique, occupée par Ores.

Réaction logique, je me rend à l'enregistrement. Pas de trace de la cave à vin, ni de la cabine électrique.

Je vais donc au cadastre: le cadastre de la ville n'attribue pas de RC aux sous-sols, et donc ne crée pas de lot.

Retour à l'enregistrement (heureusement dans le même batiment, et avec ascenseur...): ils n'enregistrent que les lots créés par le cadastre...

Moralité, voici deux propriétés, créées par acte de base, dont l'enregistrement est incapable de dire qui en est le propriétaire. Et donc voilà que l'administration est incapable de me donner la liste des propriétaires de l'immeuble!!!

Ores a fini par me confirmer qu'ils n'avaient qu'un bail emphytéotique, et n'étaient pas propriétaires. Ce bail emphytéotique doit être enregistré, mais où?... J'attends copie dudit bail.

Vous feriez quoi, à ma place, pour retrouver les propriétaires d'époque?


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luc
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

grmff a écrit :

(...)
Ores a fini par me confirmer qu'ils n'avaient qu'un bail emphytéotique, et n'étaient pas propriétaires. Ce bail emphytéotique doit être enregistré, mais où?... J'attends copie dudit bail.

Vous feriez quoi, à ma place, pour retrouver les propriétaires d'époque?

Le cabines RTT, d'électricité, ... ont souvent en bail de ce type, conclut par le promoteur, dont il est difficile de retrouver une trace.

J'en ai retrouvé une trace chez l'autorité compétente à tenir le registre des permis d'environnement (IBGE pour Bruxelles).

Pour le reste, va une fois parler avec le conservateur des hypothèques (en principe le même bâtiment) et demandez à voir son indicateur des actes. C'est utile, mais pas obligatoire. Il faut lui donner le nom du promoteur et l'année de construction.

Puis vous demandez des copies de (l'extrait de) l'acte authentique qui vous intéresse.

Dans mon cas le conservateur était coopératif et cela a été très instructif.


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : Le président est les deux assesseurs sont-ils obligatoires?

Merci pour cette piste!


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