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vote en AG

cmottard
Pimonaute assidu
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vote en AG

Bonjour,

Prenons l'exemple d'un couple propriétaire d'un appart, lors d'une AG, si il n'y a qu'un des 2 qui vient, celui qui est présent représente-t-til 100% de leur quotité ou 50% ? Autrement dit, le conjoint doit-il donner procuration ou pas pour représenter 100% de leur quotité ? merci d'avance.

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luc
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Re : vote en AG

luc a écrit :

Le bon sens dit qu'il faut rester dans le cadre de la loi, si non en prend des risques qui feront surface au moment inopportun.

Dans la LLB Myriam Tonus a écrit le 27/11 ce qui suit:

« ... .La démocratie, elle, n’a rien d’un jeu. Le "pire des régimes à l’exception de tous les autres", comme l’appelait Churchill, est l’expression du pouvoir exercé par l’ensemble d’une communauté.

La règle de fonctionnement est claire : ce sont des élections qui confient à certains membres de la communauté le soin d’exercer le pouvoir de gouverner, avec contrôle permanent de tous les représentants.

Le droit, quant à lui, fixe les règles, tel un arbitre et empêche que l’un ou l’autre groupe ne confisque à son profit une part de pouvoir ou ne change - comme les gamines du square - les règles acceptées par tous. ... .»

Dans l'ACP c'est l'AG, composé pour le personneens avce le droit de vote, qui exerce ce pouvoir, représenté par le syndic dans les cas prévues par la loi.

Votre bon sens change en fait les règles, comme les gamines du square le font ... .

Ce genre de bon sens manque du respect pour l'investissement des propriétaires. Un investisseur n'aime pas qu'on change les règles en cours de route ... .


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : vote en AG

luc a écrit :

...
Votre bon sens change en fait les règles, comme les gamines du square le font ... .

Ce genre de bon sens manque du respect pour l'investissement des propriétaires. Un investisseur n'aime pas qu'on change les règles en cours de route ... .

Donc, dans mon exemple 1, vous refusez systématiquement l'accès de l'AG à toute personne ne disposant pas d'un droit de vote ainsi qu'à un conjoint de CP. La gamine du square se demande toujours sur quelle législation vous vous basez...

Et dans mon exemple 2. Monsieur A est CP et vit avec Madame B qui n'est pas CP.
A  représente en AG ses quotités plus des procurations à concurrence des limites fixées par la loi.
B est présente également, munie de deux ou trois procurations.
A+B = une majorité.
Rien de tout cela n'est contraire à la loi que je sache.

Pour une fois que je ne mets pas l'ombre d'un pied en dehors des prescriptions légales, vous inventez des "règles" qui me paraissent n'être que votre interprétation. Pardonnez-moi si je cale...


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : vote en AG

Exemple 1:
Ma position se base en essence sur le texte en gras de la disposition du CC suivante:

Art. 577-6. § 1er.
Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son
représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

Exemple 2:
- A est le copropriétaire avec droit de vote pour l'appartement 1
- B est une personne, résidant ou non, marié avec A ou non, qui a une procuration de C, est le copropriétaire avec droit de vote pour l'appartement 2

Dans le PV des décisions sera mentionné les votes de A et C. Le nom de B n'y paraîtra pas, sauf dans le liste des présences ou sera indiqué que B représente C.

Les interventions de B sont censés de représenter les opinions de C. Si jamais cela donne suite à des procédures, c'est C qui les entamera ou subira. B n'a aucun droit à par exemple contestera des décisions de l'AG.

Exemple 3:

Si c'est selon vous du "bon sens" que le copain du propriétaire D de l'appartement, qu'il loue, soit aussi présent, alors je trouve par exemple que ce même "bon sens" impose la présence de tous les résidents de l'appartement 3, avec droit de vote ou non, lors les délibérations.


Cordialement,

Luc

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rexou
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Re : vote en AG

Exemple 1. Une personne avec droit de vote effectif PEUT être accompagnée par un tiers, qui n'a ni droit de vote ni droit de participer aux débats. Je ne vois rien en tout cas qui proscrit cette présence.

Exemple 2. Un mandataire n'est en principe que le "porte-parole" de celui qu'il représente. Je n'ai jamais prétendu que ce mandataire avait qualité de contester une décision de l'AG. Votre malaise venait de ce que vous appeliez une usurpation abusive de majorité...

Exemple 3. Le copain la copine, le conjoint, le mari, l'épouse, la belle-soeur ou n'importe quel proche d'un CP, qu'il loue ou non son appartement (cela ne vous concerne en rien)... PEUT (cf. ex. 1) assister à la réunion, passivement et silencieusement. Rien ne l'impose, mais rien ne l'interdit.

Le texte que vous citez stipule seulement que SEUL LE PROPRIÉTAIRE OU LE MANDATAIRE DÉSIGNÉ D'UN LOT doit être convoqué et recevoir les documents. Où donc lisez-vous que la présence passive d'un tiers est interdite ? Pouvez-vous citer un seul jugement qui interdise cette présence ?

Si un texte vous donne la vitesse d'un train et le nombre de passagers, n'essayez pas d'en déduire l'âge du conducteur...


rexou

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luc
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Re : vote en AG

Extrait d'un discussion sur le forum français UniversImmo:

Ce sujet a été abordé : toute personne étrangère à l'AG ne peut y assister qu'avec l'accord de l'AG, peu importe qui l'invite.
C'est en particulier le cas lors de travaux, responsables de l'entreprise ou du projet venant expliciter les choses.

Il peut arriver qu'un huissier de justice soit désigné par le pdt du TGI sur requête d'un coropriétaire, du CS, du syndic, mais alors il agit dans le cadre d'une décision du juge pour une mission précise.

Pour le reste, il suffit qu'un copropriétaire s'oppose à cette présence et la personne devra sortir, s'agissant d'une réunion privée où seuls ceux convoqués ou leurs mandataires ayant émargé la feuille de présence sont admis.
Les autres, dehors !
Mention de cette éventuelle tentative d'intrusion devra être rapportée au PV.

Gedehem


Cordialement,

Luc

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Francis
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Re : vote en AG

Je rejoins l'avis de Luc !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
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Re : vote en AG

luc a écrit :

Extrait d'un discussion sur le forum français UniversImmo:
Citation :...

Pour le reste, il suffit qu'un copropriétaire s'oppose à cette présence et la personne devra sortir, s'agissant d'une réunion privée où seuls ceux convoqués ou leurs mandataires ayant émargé la feuille de présence sont admis.
Les autres, dehors !
Mention de cette éventuelle tentative d'intrusion devra être rapportée au PV.

Gedehem

Gedehem cite aussi :

gédehem

Posté - 05 déc. 2008 :  14:11:15  Voir le profil
C'est à l'AG de décider si elle accepte "l'étranger" .

Dans ma réponse à mmpp31, je précisais :
".... toute personne étrangère à l'AG ne peut y assister qu'avec l'accord de l'AG,...", ce qui induit un vote, une décision de l'AG (maj.art.24)...

gédehem

   
Posté - 05 déc. 2008 :  14:11:15  Voir le profil
C'est à l'AG de décider si elle accepte "l'étranger" .

Dans ma réponse à mmpp31, je précisais :
".... toute personne étrangère à l'AG ne peut y assister qu'avec l'accord de l'AG,...", ce qui induit un vote, une décision de l'AG (maj.art.24)...

[b]Lorsque j'indique qu'un copropriétaire peut s'opposer à cette présence, cela veut dire qu'un seul peut réclamer un vote de l'AG et que l'AG se doit alors de voter pour décider si l'étranger reste ou non, s'agissant d'une réunion privée où seuls ceux ayant émargé la feuille de présence ont 'droit' d'entrer ..

Le texte en gras est en effet une position normale et raisonnable. L'AG décide. Mais à défaut de refus décidé par l'AG, un tiers peut avoir accès à la réunion.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : vote en AG

Il est fréquent, dans la plupart des AG, de voir monsieur ET madame, propriétaires en commun ou non d'un lot, venir ENSEMBLE à la réunion.
Et cette présence est généralement acceptée sans problème. Il semble en effet évident que si un CP devait s'y opposer, l'AG peut décider de refuser l'accès à toute personne étrangère.

Getelem dit aussi :

Notez que les arrets qui portaient sur ce poit relèvent tous que "a défaut de s'être opposé à cette présence étrangère, l'AG a accepté cette présence", ce qui suppose qu'il y a ait eu "vote", décision pour la refuser.

On est loin du rejet systématique mentionné par Luc !!!


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : vote en AG

rexou a écrit :

On est loin du rejet systématique mentionné par Luc !!!

Gedehem fait en fait référence au principe d'économie de procès. On ne discute devant le Juge que des points/évènements quand c'est économiquement rentable.

Lors les deux AG de 2011 dans mon ACP, un couple AxB, qui possède en commun un appartement, était présent.
- A avec les quotités de l'appartement (et des 2 garages)
- B avec les procurations de 10% des CP (= 19% des CP présents et représentés).

Je n'ai pas fait objection, puisque leur présence ensemble était de fait contra-productif pour eux-mêmes, ce que d'ailleurs le déroulement de la dernière AG a prouvé.

Vos conclusions que "je rejette systématiquement", se base donc sur rien de concret, et est donc probablement basé sur un sofisme.

Quand on va en justice on doit présenter au Juge un cas très clair, basé sur des preuves externes, et pas des suppositions/sofismes.

La présence de spectateurs ne pourra plus être prouvé en justice, puisque le PV des décisions ne mentionnera plus les interventions.

Je ne développe pas plus mon raisonnement, puisque je vais d'abord l'utiliser en justice moi-même au moment opportun (A et B lisent probablement ce forum).


Cordialement,

Luc

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : vote en AG

rexou a écrit :

Il est fréquent, dans la plupart des AG, de voir monsieur ET madame, propriétaires en commun ou non d'un lot, venir ENSEMBLE à la réunion.
Et cette présence est généralement acceptée sans problème. Il semble en effet évident que si un CP devait s'y opposer, l'AG peut décider de refuser l'accès à toute personne étrangère.

Premièrement, aucun avocat ne peut se voir interdire l'accès de l'AG, sous peine d'intervention du bâtonnier de l'ordre des avocats:

Article 3
L’avocat peut assister ou représenter son client, lorsque celui-ci est invité à assister à une séance (...)   d’une copropriété.

Article 5
L’avocat qui se voit interdire l’accès à la réunion saisit le bâtonnier de l’incident. Le bâtonnier peut faire défense aux autres avocats concernés d’y assister. Dans l’intervalle, les avocats présents doivent se retirer.

Résolution du 30 novembre 1976 sur les prestations de l’avocat en dehors de son cabinet (LB février 77, 4) telle que modifiée par la résolution du 17 février 1981, (LB février-mars 81, 146) et par la résolution du 9 mai 1995 sur l’assistance et la représentation par les avocats aux conseils d’administration ou assemblées générales de sociétés, d’associations ou de copropriétés (LB mai 95, 331)


Deuxièmement, la loi sur la copropriété a suspendu le droit de participation (et évidemment le droit de vote) aux AG tant que le mandataire du bien n'est pas désigné :


En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation (...), le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.

(article 577-6, § 1er, alinéa 2)


Évidemment, si vous  vous croyez investi du droit de faire la loi ou de l'interpréter, toute discussion est vaine.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : vote en AG

Article 5
L’avocat qui se voit interdire l’accès à la réunion saisit le bâtonnier de l’incident. Le bâtonnier peut faire défense aux autres avocats concernés d’y assister. Dans l’intervalle, les avocats présents doivent se retirer.

Ce que le Barreau pense de nos réunions privées de copropriété, je m'en fiche. Ce n'est pas parce que les avocats décident qu'ils ont le droit de quelque chose sans se faire taper sur les doigts par le bâtonnier.... qu'ils ont effectivement ce droit.

Franchement, le règlement interne des Barreaux, on s'en cogne...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : vote en AG

Premièrement, aucun avocat ne peut se voir interdire l'accès de l'AG, sous peine d'intervention du bâtonnier de l'ordre des avocats

Et qu'est-ce que vous voulez que le bâtonnier fasse?


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Messages : 673

Re : vote en AG

grmff a écrit :

Ce que le Barreau pense de nos réunions privées de copropriété, je m'en fiche. (...)

Franchement, le règlement interne des Barreaux, on s'en cogne...



??!!!!

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : vote en AG

Saxo a écrit :

...
Évidemment, si vous  vous croyez investi du droit de faire la loi ou de l'interpréter, toute discussion est vaine.

Je ne fais pas la loi. Vous non plus sans doute. Et un avocat non plus !!!

Je plussoie abondamment les réponses de Grmff !!!

Le principe, c'est que seuls, les "ayant-droit" (CP ou mandataires) sont convoqués aux AG. Il est généralement admis et autorisé qu'ils soient accompagnés d'un tiers (généralement leur conjoint), qui partage, ou pas,  avec l'intéressé la propriété d'un lot. Et une décision de l'AG peut décider en effet d'exclure ces personnes.

Et c'est valable pour les avocats autant que pour les belles-mères !!!


rexou

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PIM
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Re : vote en AG

@ saxo: pour le dire de manière moins "chevaleresque" (je résume) que Grmff: en quoi le règlement interne du Barreau est-il opposable au fonctionnement de l'ACP ?

Il me semble que l'AG peut tout à fait décider expressément d'interdire l'accès à l'AG à toute personne "étrangère", en ce compris un avocat.
Sauf si, évidemment, le dit avocat est présent en vertu d'un mandat par lequel il représente expressément le copropriétaire concerné, ce dernier n'étant alors pas présent lui-même.

Et par extrapolation (on est dans le salon copro, non ?), s'il y a indivision, celle-ci notifie à l'ACP qui est son "représentant permanent", ce qui n'empêche nullement à ce dernier de donner mandat (pour l'AG spécifique concernée) à quelqu'un d'autre (dont un avocat)...


Erik DECKERS
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rexou
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Re : vote en AG

PIM a écrit :

Il me semble que l'AG peut tout à fait décider expressément d'interdire l'accès à l'AG à toute personne "étrangère", en ce compris un avocat.
Sauf si, évidemment, le dit avocat est présent en vertu d'un mandat par lequel il représente expressément le copropriétaire concerné, ce dernier n'étant alors pas présent lui-même....

Entièrement en phase avec cette vision. Merci Pim ! C'est simple, clair, logique et plein de bon sens.

J'espère que Maître Luc aura remarqué "PEUT" décider "EXPRESSEMENT"...


rexou

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luc
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Re : vote en AG

Ayant eu le cas très concret de l'application de ce règlement en 2009 je crois, je le décrit brièvement:

1. mon avocat A était présent, suite à l'autorisation de "assistance sans participation aux délibérations" donné par l'AG 2005.

2. l'avocat B d'un autre copropriétaire était présent.

3. l'avocat B voulait prendre la parole, mon avocat A l'a demandé à se taire, en se basant sur ce fameux règlement. Ce que l'avocat B a fait. Donc aucune intervention du président de l'AG ou autre mandataire de l'ACP. Un règlement de conflit entre avocats. Le grand principe est qu'ils doivent plaider/assister/... à armes égaux.

Cet incident cadrait dans un ensemble de faits, qui font que les décisions de cette AG n'ont pas encore été confirmés ni par le Juge civil (conclusions faites mais sur le rôle en attente de la confirmation du jugement de 2007) ni par le Juge pénal (procédure en appel). Donc pas de jurisprudence ... .


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : vote en AG

@ luc: l'exemple que vous citez illustre bien la problématique des règles à respecter pour les avocats entre eux, mais ne change pas les règles que j'ai énoncées vis-à-vis de l'ACP


Erik DECKERS
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rexou
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Re : vote en AG

Luc, le grand principe, c'est que vos avocats ne sont pas mandataires ni CP. Ils n'ont donc ni l'un ni l'autre le droit de participer aux débats.

Je note quand même avec une certaine surprise que vous prohibez la présence d'un tiers mais que vous invitez un avocat.
Une surprise certaine même !   yikes


rexou

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luc
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Re : vote en AG

PIM a écrit :

@ luc: l'exemple que vous citez illustre bien la problématique des règles à respecter pour les avocats entre eux, mais ne change pas les règles que j'ai énoncées vis-à-vis de l'ACP

Exact. Ceux qui n’ont pas un droit de vote ni sont mandataires d’un CP, ni sont mandataire de l’ACP, ne peuvent être présent qu’avec l’autorisation explicite de l’AG par motion d’ordre.

Quand on donne mandat, c'est un mandat à 100%.

En 2005 on avait organisé une AG à 16h un mardi. On savait que j'étais parti à ce moment (journée d'étude à Anvers). J'avais donc envoyé un mandataire (et mon avocat). Entre temps j'avais pu réaliser que ma présence n'était plus requise à partir de 16h.

J'étais donc présent à l'AG vers 17h. Un préposé du syndic a alors exigé (en signalant de voix vive ma présence illégale), sans consulter le syndic, le départ soit de moi soit de mon mandataire, même si je n'intervenais pas lors des délibérations.

Après consultation de mon avocat, mon mandataire a quitté la salle, ainsi que tous les personnes dans le même cas (en fait les épouses du conseil de gérance).

Cet AG a été annulé, mais principalement pour d'autres motifs. 

Un autre exemple très concret : j’ai été présent dans le public aux sessions publiques de différentes commissions parlementaires, mais avec deux limitations :
- interdiction de prendre des papiers avec (certaines personnes ont eu dans le passé la tendance à jeter des pamphlets …)
- autorisation d’assister mais pas d’intervenir, comme les collaborateurs des parlementaires, … .

rexou a écrit :

Luc, le grand principe, c'est que vos avocats ne sont pas mandataires ni CP. Ils n'ont donc ni l'un ni l'autre le droit de participer aux débats.
Je note quand même avec une certaine surprise que vous prohibez la présence d'un tiers mais que vous invitez un avocat.
(…)

@rexou

N’ayant probablement pas lu ma réplique de 13h20, je vous conseille en plus de lire et relire la page suivante de Wikipedia : sophisme
Et peut-être la page drogreden, qui rentre un peu plus dans le détail.


Cordialement,

Luc

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