Préavis et motif

Les 9 ans se terminent le 31 août 2012?

Quand à la régularisation des charges, il vous appartenait de rectifier une fois par an le montant mensuel que vous demandiez à titre de provisions pour l'adapter en fonction des coûts réels.

L'aviez-vous fait?

Bien sur il convenait d'envoyer les demandes de régularisation et en même temps d'augmenter les provisions mensuelles pour charges au moins une fois par an!!

D'après votre réponse il est probable que:
- vous vous êtes contenté d'envoyer des régularisations. Et puis escalade?
(rappel par téléphone, sms, courrier, mise en demeure, justice de paix)?
- vous n'avez pas adapté les provisions mensuelles à partir du 1er janvier de chaque année pour ne plus vous retrouver dans la situation où vous devez envoyer des régularisations annuelles car la provision pour charges mensuelles est largement insuffisante

N'oubliez qu'en ces temps les locataires ont tous les droits. Ils pourraient vous attaquer pour provision trompeuse (car trop basse), mauvaise gestion, et laisser aller...

- Concernant le préavis à donner : trois mois avant l'échéance du bail il me semble, sauf stipulation contraire dans le bail.
- Pas indispensable de motiver : vous ne renouvelez pas le bail qui arrive à son échéance.
- la caution sert à garantir l'exécution de toutes les obligations du preneur. Y compris le paiement des charges. Oui, vous pouvez retenir tout montant dû, pour quelque motif que ce soit, sur la garantie. Et aussi bien sur les charges non payées.

La régularisation annuelle n'est en effet pas excessive et personne ne peut vous reprocher de ne pas avoir adapté le montant provisionnel pour un si faible montant.

Tout va bien, pas de panique !   

D'accord, mais une réadaptation des provisions n'est pas obligatoire pour une régularisation si minime.

Et comme je disais : pas de panique, tout va bien ! 

Non, seulement ayant quelques bien en location depuis plus de 10 ans, l'expérience m'a appris à respecter les règles au pied de la lettre...et donc à être poli mais ferme en face de locataires récalcitrants.

Donc si après la 1ère année, vous vous apercevez que la provision demandée est trop faible (65€ x 12 = 780€), et que vous vous devez payer 780€ + 150€ = 930€ pour couvrir les charges locatives de votre locataire, (vous n'êtes tout de même pas sa banque!!) vous prenez votre plus belle plume et écrivez immédiatement à votre locataire pour l'informer que comme prévu à la clause YZ du contrat (cfr BAIL PIM), vous avez le droit de porter la provision à 930€/12 = 77,5€ par mois.

Et voilà, vous n'aurez plus de soucis...

Tout comme Electrabel adapte les provisions mensuelles après chaque année.

Malheureusement le locataire ne veut rien entendre et rester avec sa provision prévue sur le bail. Et à part une décision de justice je n'ai aucun moyen de pression sur lui pour qu'il paye, d'où ma nécessité qu'il s'en aille après le terme de son bail.

si si la régul était bien prévue dans le bail, même si ce dernier était un torchon rédigé par l'ancien proprio.

je l'ai fait appliqué, mais ce locataire n'a pas changé le montant de sa provision sur son virement permanent bancaire, et s'y refuse.

Pour moi, vous pouvez résilier le bail et prélever toutes les sommes dues (en ce inclus tout arriéré réclamé et non payé) sur la garantie. Si la garantie est insuffisante ou que le locataire refuse de la libérer à votre profit, requête en justice de paix.