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article 577-11

lolo668
Pimonaute
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article 577-11

Bonjour,

Ma question concerne l'article 577-11 paragraphe 1 du Code civil.
L'obligation du syndic de fournir des document au notaire ou à l'agent immobilier avant signature du compromis.
La syndic peut il facturer ce service au notaire ou à l'agent à la place de la copropriété ?
D'avance merci.
Bien à vous,

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kaplan
Pimonaute intarissable
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Re : article 577-11

C'est le vendeur qui douille selon moi

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PIM
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Re : article 577-11

lolo668 a écrit :

La syndic peut il facturer ce service au notaire ou à l'agent à la place de la copropriété ?

Votre question est-elle de savoir si cette prestation peut être facturée
ou, de manière plus précise:
peut-elle l'être par le syndic directement au débiteur ?


Erik DECKERS
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Saxo
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Re : article 577-11

lolo668 a écrit :

La syndic peut il facturer ce service au notaire ou à l'agent à la place de la copropriété ?

Votre question est-elle:

Cette prestation du représentant de l'ACP, qui fait les comptes de l'ACP, va-t-elle :

- dans la poche du syndic
- dans la poche de l'ACP ?

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Francis
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Re : article 577-11

C'est un travail supplémentaire pour le syndic et comme tout travail mérite salaire, c'est pour sa poche.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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Saxo
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Re : article 577-11

Francis a écrit :

C'est un travail supplémentaire pour le syndic et comme tout travail mérite salaire, c'est pour sa poche.


Dans ce cas, il faut que cette prestation soit tarifée dans son contrat.

Afin que le choix du syndic et la conclusion de son contrat écrit reposent sur un choix raisonné des copropriétaires.

Je suppose que la prestation est payée par le vendeur, futur ex-copropriétaire.

À propos, à quand une grille identique pour tous les syndics ? Afin qu'ils puissent être comparés financièrement (e.a.).

Et si ce n'est pas possible (parce que l'IPI ou autre ne le souhaiterait pas), à quand un article spécialisé qui dirait :

que coûte votre syndic ?

à quoi devez-vous faire attention ?

que sont les "prestations particulières" (par rapport aux missions légales de base obligatoires et irrémédiablement comprises dans le forfait) ?

comment sont-elles établies ?

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pimpob
Pimonaute assidu
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Re : article 577-11

Saxo a écrit :

Francis a écrit : C'est un travail supplémentaire pour le syndic et comme tout travail mérite salaire, c'est pour sa poche.


Dans ce cas, il faut que cette prestation soit tarifée dans son contrat.

Afin que le choix du syndic et la conclusion de son contrat écrit reposent sur un choix raisonné des copropriétaires.

Je suppose que la prestation est payée par le vendeur, futur ex-copropriétaire.

À propos, à quand une grille identique pour tous les syndics ? Afin qu'ils puissent être comparés financièrement (e.a.).

Et si ce n'est pas possible (parce que l'IPI ou autre ne le souhaiterait pas), à quand un article spécialisé qui dirait :

que coûte votre syndic ?  à quoi devez-vous faire attention ?  que sont les "prestations particulières" (par rapport aux missions légales de base obligatoires et irrémédiablement comprises dans le forfait) ?  comment sont-elles établies ?

Voilà des questions intéressantes qui mériteraient un fil de discussion particulier (s'il n'existe pas déjà, j'avoue humblement n'avoir pas cherché).

Je réponds seulement à la première question, parce que je suis incapable de répondre aux suivantes.

Notre futur syndic (s'il est bien élu en A.G. prochainement) s'occupe de la gérance de 6 buildings sur 8 (les syndics des 2 autres étant des propriétaires résidents). Ce qui signifie qu'il s'occupe d'une centaine (environ) d'appartements, tous neufs (2 à 6 ans). Chez nous (dernière phase, la plus récente) il y a des compteurs individuels pour le gaz, l'électricité et l'eau, donc aucune répartition à faire, par exemple, pour leur usage dans les appartements. Restent les communs, mais c'est un calcul relativement simple à faire. 

Il nous demande 12,50 euros  tvac. par mois et par appartement (quelle que soit sa surface). Il y a 17 appartements dans notre phase. (initialement 18 mais 2 ont été joints et n'en forment plus qu'un).

Je n'ai aucune idée si c'est cher, peu cher, ou si c'est la norme.

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grmff
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Re : article 577-11

C'est un travail supplémentaire pour le syndic et comme tout travail mérite salaire, c'est pour sa poche.

Pas d'accord. Ce travail fait partie intégrante de la mission de syndic telle que définie par le code civil.

Le syndic ne peut donc facturer quoi que ce soit si ce n'est prévu au contrat.


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luc
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Re : article 577-11

pimpob a écrit :

(...) Chez nous (dernière phase, la plus récente) il y a des compteurs individuels pour le gaz, l'électricité et l'eau, donc aucune répartition à faire, par exemple, pour leur usage dans les appartements. Restent les communs, mais c'est un calcul relativement simple à faire. (...)

Pour les frais de consommation oui, mais quoi quand aux frais d'entretien?

Entretien pro-actif (= planifiée) ou réactif (on répare ou bricolage quand cela tombe en panne)?

Par exemple l'évacuation des eaux usées? Récemment la canalisation des eaux usées a explosé dans une ACP de 2007, avec compteurs individuels, suiet à une intervention d'un CP à sa propre initiative.
L'ACP en est et reste responsable. Donc le syndic doit y faire attention.

Faites attention, le décompte n'est pas l'essentiel des tâches du syndic.
Personnellement je trouve le tarif trop bon marché, tenant compte du fait qu'il gère 80% d'une ACP principale de + 120 appartements, avec probablement 6 ACP partielles. C'est donc une situation complexe.

Qui est syndic de l'ACP principale? Le votre? Ou un autre?


Cordialement,

Luc

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pimpob
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Re : article 577-11

luc a écrit :

pimpob a écrit : (...) Chez nous (dernière phase, la plus récente) il y a des compteurs individuels pour le gaz, l'électricité et l'eau, donc aucune répartition à faire, par exemple, pour leur usage dans les appartements. Restent les communs, mais c'est un calcul relativement simple à faire. (...) 
Pour les frais de consommation oui, mais quoi quand aux frais d'entretien?

Entretien pro-actif (= planifiée) ou réactif (on répare ou bricolage quand cela tombe en panne)?

Par exemple l'évacuation des eaux usées? Récemment la canalisation des eaux usées a explosé dans une ACP de 2007, avec compteurs individuels, suiet à une intervention d'un CP à sa propre initiative.
L'ACP en est et reste responsable. Donc le syndic doit y faire attention.

Faites attention, le décompte n'est pas l'essentiel des tâches du syndic.
Personnellement je trouve le tarif trop bon marché, tenant compte du fait qu'il gère 80% d'une ACP principale de + 120 appartements, avec probablement 6 ACP partielles. C'est donc une situation complexe.

Qui est syndic de l'ACP principale? Le votre? Ou un autre?

Je ne sais pas ce qu'est une ACP principale et une ACP partielle.

Notre FUTUR syndic sera, s'il est élu, syndic de notre phase, ainsi que de 6 autres phases. Les 2 phases restantes ont pour syndic un copropriétaire de ces phases respectives.

Notre futur syndic est également syndic des "COMMUNS" de l'ensemble des 8 phases.

Oui la situation est complexe.


Je propose qu'on arrête de discuter de ce sujet ici, dans l'intérêt de l'initiateur du sujet, pour ne pas prêter à confusion avec son fil de discussion. Merci beaucoup pour votre aide.

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lolo668
Pimonaute
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Re : article 577-11

PIM a écrit :

lolo668 a écrit :La syndic peut il facturer ce service au notaire ou à l'agent à la place de la copropriété ?

Votre question est-elle de savoir si cette prestation peut être facturée
ou, de manière plus précise:
peut-elle l'être par le syndic directement au débiteur ?

Pour être clair, je suis agent immobilier et le syndic me facture la recherche que je lui ai demandé dans le cadre de la vente d'un appartement car c'est une obligation.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : article 577-11

lolo668 a écrit :

PIM
Pour être clair, je suis agent immobilier et le syndic me facture la recherche que je lui ai demandé dans le cadre de la vente d'un appartement car c'est une obligation.

Il me semble que le syndic peut en effet facturer si ce service figure parmi les prestations exceptionnelles de son contrat avec l'ACP. Les conditions et le montant relatif à cette prestation doivent figurer au contrat. mais ce contrat concerne l'ACP et le syndic.

Pour le destinataire de la facture (ici, un agent immobilier), ce me semble correct aussi, dans la mesure où c'est vous qui êtes demandeur de la prestation. Libre à vous de répercuter à votre client, et libre à votre client de voir avec le syndic la justification contractuelle de cette facturation.


rexou

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Francis
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Re : article 577-11

@ Grmff, évidemment il faut que ce soit prévu au contrat mais cela n'empèche que c'est une rémunération du syndic et que c'est pour sa poche.  En principe cela se facture au propriétaire vendeur.  Personnellement, je fature à l'ACP et impute cette facture uniquement au propriétaire vendeur.

Pour rappel, les notaires refusaient de payer cela auparavant pour d'obscures raisons, alors qu'ils payent pour les autres renseignements (cadastre, enregistrement, etc.)


Francis

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kaplan
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Re : article 577-11

L'agent immobilier demande des infos au syndic lorsqu'il se charge de la vente ( ex:pv des dernière AG ,gros travaux prévu ou pas , montant du FDR et FDR ....)qui lui repond et facture à l'agent immobilier .
Quelques semaines plus tard le notaire demande les même infos et le syndic refacture une fois encore pour les même infos. mad  mad

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : article 577-11

L'idéal, c'est que l'agent immobilier informe son cocontractant propriétaire-vendeur qui lui confie une mission de vente, de l'obligation de donner certaines informations aux candidats-acquéreurs et que ce soit le dit propriétaire-vendeur qui constitue le dossier informatif (PEB, PV, montantd du fonds de roulement et de réserve, etc.) et en remette copie à son agent immobilier.

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....


Erik DECKERS
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ABSA
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Re : article 577-11

La loi stipule clairement que "Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant." L'intermédiaire au niveau d'une vente n'est pas le propriétaire. Donc, non le syndic ne peut pas facturer sa prestation à l'agent immobilier ou au Notaire.

Comme tout les honoraires complémentaires demandés par le syndic, ils doivent être contractuellement prévus ou acceptés par une assemblée générale.

De manière général,le système de facturation est celui décris par Françis. Facture à l'ACP et repris en frais privatif au copropriétaire vendeur. Cette manière de faire à aussi le grand avantage d'économiser pour le propriétaire vendeur les 21% de TVA que le syndic devrait appliquer en cas de facturation directe (si le syndic travail sans être  assujetti à la TVA dans le cadre de sa mission.)

En réponse à Grmff, oui la réponse que le syndic doit fournir est une obligation légale du syndic, ce n'est pas pour cela qu'elle doit être gratuite. Le législateur l'a compris (voir l'article ci-dessus).

Je profite de mon passage sur le Forum pour vous souhaiter une bonne année 2012.

Yves Van Ermen


Pour l'équipe de l'ABSA
Association Belge des Syndics et Administrateurs de biens A.S.B.L.

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kaplan
Pimonaute intarissable
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Re : article 577-11

Donc le vendeur pourrait devoir payer 2 fois ( une fois lorsque l'AI demande les infos et une seconde fois lorsque le notaire demande les mêmes infos) pour la même info voire plus si contrat non exclusif et qu'un autre AI redemande ces mêmes infos.baton.gif

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luc
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Re : article 577-11

Bien que je suis d'accord avec ABSA, je crois que la publication de l'AR sur "la comptabilité des ACP" va imposer une manière de travailler légèrement différente, qui va avoir un impact financier pour le CP cédant, l'ACP et les deux AI concernés.

Synthèse actuelle:
- conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC
- tarification exacte à spécifier dans le contrat entre l'ACP et la firme du syndic
- facture par la firme du syndic à l'ACP
- l'ACP crédite le compte comptable de la firme du syndic (et paie la facture à la firme)
- l'ACP débite le compte comptable du CP cédant, avec le montant de la facture (et fait payer ce montant comme indiqué dans le RC).


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : article 577-11

PIM a écrit :

L'idéal, c'est que l'agent immobilier informe son cocontractant propriétaire-vendeur qui lui confie une mission de vente, de l'obligation de donner certaines informations aux candidats-acquéreurs et que ce soit le dit propriétaire-vendeur qui constitue le dossier informatif (PEB, PV, montantd du fonds de roulement et de réserve, etc.) et en remette copie à son agent immobilier.

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....

idee.gif

Simple, logique et efficace !


rexou

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : article 577-11

rexou a écrit :

PIM a écrit : L'idéal, c'est que l'agent immobilier informe son cocontractant propriétaire-vendeur qui lui confie une mission de vente, de l'obligation de donner certaines informations aux candidats-acquéreurs et que ce soit le dit propriétaire-vendeur qui constitue le dossier informatif (PEB, PV, montantd du fonds de roulement et de réserve, etc.) et en remette copie à son agent immobilier.

C'est d'autant plus vrai, s'il s'agit de missions non exclusives.

Chaque AI ne va tout de même pas demander la même prestation au syndic....

Simple, logique et efficace !

Le plus simple est de mettre cette modalité d'exécution dans le RC

luc a écrit :

(...)
- conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC
(...)


Cordialement,

Luc

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