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article 577-11

lolo668
Pimonaute
Inscription : 20-08-2009
Messages : 20

article 577-11

Bonjour,

Ma question concerne l'article 577-11 paragraphe 1 du Code civil.
L'obligation du syndic de fournir des document au notaire ou à l'agent immobilier avant signature du compromis.
La syndic peut il facturer ce service au notaire ou à l'agent à la place de la copropriété ?
D'avance merci.
Bien à vous,

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : article 577-11

Légalement, il me semble qu'il y a quand même un hic :

1.
le contrat de gestion de l'immeuble est conclu entre le syndic et la Copropriété.

Or ici, ce que veulent les syndics, c'est qu'ils imputent, pour eux mêmes, des frais privatifs à quelqu'un qui n'est pas partie au contrat.

2.
De plus, ABSA nous explique carrément que cette manière de faire (sic), autrement dit cet arrangement ni vu ni connu , comme on dit ici, permet d'échapper à la TVA :

Cette manière de faire à aussi le grand avantage d'économiser pour le propriétaire vendeur les 21% de TVA que le syndic devrait appliquer en cas de facturation directe (si le syndic travail sans être assujetti à la TVA dans le cadre de sa mission.)

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : article 577-11

luc a écrit :

conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC

"RC" = ?

saxo a écrit :

autrement dit cet arrangement ni vu ni connu ,

Je n'ai pas compris l'intervention d'Absa dans le sens sous-entendu que vous invoquez.
Il y est dit simplement que si le syndic est non-assujetti à la Tva, sa prestation à ce sujet, si elle est portée en compte à l'ACP, n'est pas à majorer de la TVA.
Ce qui ne serait pas le cas en cas de facturation directe , si j'ai bien compris.

Par ailleurs, je trouve effectivement assez logique de considérer que ces prestations effectuées par le syndic, le sont en vertu de son contrat avec l'ACP et qu'en conséquence, la prestation qui est demandée par le CP concerné (ou son mandataire ou son notaire) est une demande à l'ACP, elle-même étant représentée par le syndic.
Les décomptes doivent apparaître dans la comptabilité de l'ACP et la prestation sera payante si c'est prévu dans le contrat entre ACP et syndic.

J'ignore ce que l'AR relatif à la "comptabilité des ACP" va prévoir à ce sujet (suis pas dans le secret législatif), mais Luc a l'air d'en savoir plus, puisqu'il se réfère à un mode de fonctionnement différent (sans l'expliquer).

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : article 577-11

PIM a écrit :

Il y est dit simplement que si le syndic est non-assujetti à la Tva,


Pourquoi "si" ?

Le syndic est d'office non assujetti à la TVA.

C'est le ministre des finances REYNDERS qui l'a lui-même expliqué au Parlement le 6 février 2007 (c'est sur le site de pim.be) :

le syndic d’un immeuble ou d’un groupe
d’immeubles bâtis, placés sous le régime de la copropriété
forcée et tombant sous l’application des dispositions
des articles 577-3 à 577-14 du Code civil, doit être
considéré comme l’organe de l’association des copropriétaires,
qui est dotée de la personnalité juridique,
lorsqu’il agit dans les limites des pouvoirs qui lui sont
conférés par la loi, le règlement de copropriété, les
statuts ou, le cas échéant, le mandat de l’assemblée
générale. Dans cette hypothèse, le syndic n’agit pas de
manière indépendante pour l’application de l’article 4,
§ 1er, du Code de la TVA et, dès lors, les prestations de
services qu’il effectue en cette qualité sortent du champ
d’application
de cette taxe.

Après les notaires et les huissiers de justice, va-t-on (peut-être) imposer la TVA aux prestations des syndics ?

Qui sait ?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : article 577-11

PIM a écrit :

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...

J'avais compris l'application éventuelle de la TVA de la même façon que Pim.

Et étant d'un esprit naturellement simple, je plussoie abondamment l'idée de Pim :

Le CP vendeur demande au syndic les documents nécessaires et se charge de les distribuer aux différents intervenants (notaire, agents immo...). Le syndic facture UNE prestation à l'ACP qui la répercute en frais privatifs.

Si le CP impose au syndic la répétition des envois de ces documents, il est cohérent qu'il soit contraint de payer plusieurs fois les prestations.

Et si un agent immo prend l'initiative de demander une prestation en dehors de l'intervention du CP concerné, il n'est pas illogique qu'il lui soit demandé de payer cette prestation... (ou même de la lui refuser s'il ne passe pas par le CP concerné)


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 749

Re : article 577-11

Saxo a écrit :

Après les notaires et les huissiers de justice, va-t-on (peut-être) imposer la TVA aux prestations des syndics ?

Qui sait ?

Je commence cette année en parfait accord avec Saxo concernant la réalité de ce risque futur !

Et j'en profite pour souhaiter une excellente année à toutes et tous !!!


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : article 577-11

Et si un agent immo prend l'initiative de demander une prestation en dehors de l'intervention du CP concerné, il n'est pas illogique qu'il lui soit demandé de payer cette prestation... (ou même de la lui refuser s'il ne passe pas par le CP concerné)

A mon avis, si un tiers demande des informations privées, il ne faut pas lui donner (sauf le cas du notaire, dont c'est la mission et pour quoi c'est requis par la loi)

Théoriquement, même pour les autres informations concernant une copropriété, le syndic ne devrait pas les donner à un tiers. En pratique, quand un confrère s'informe, ou qu'un candidat acheteur passe s'informer, il est de bon ton de transmettre des informations générales (bilan, charges,...). Mais pas des informations privées (compte individuel du propriétaire concerné)


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 749

Re : article 577-11

Bien sur, Grmff. Il n'est pas question ici d'infos privées données à un tiers, mais dans la mesure où un syndic est avisé de l'intention d'un CP de vendre son bien et qu'un AI s'adresse à ce syndic pour lui demander un document nécessaire à la vente, il peut soit refuser et renvoyer cet agent vers son client (le CP) soit accepter à condition de se faire payer par l'AI ou exiger une demande directe et explicite du CP. et facturer à l'ACP puis en frais privatifs.


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : article 577-11

Eh bien, il vous plaira peut-être de savoir comment raisonnent et travaillent nos voisins d'Outre-Quiévrain.

Comme vous le savez sans doute, les ACP s'appellent là-bas des syndicats.



Les syndics mentionnent habituellement les frais de mutation dans le contrat de syndics, à la rubrique des prestations particulières et individuelles. Cependant, un arrêt de la Cour de cassation du 11 octobre 2005 précise que les décisions d’assemblées générales de même que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. Cet arrêt de la cour de cassation, s'appuyant sur l'article 1165 du Code civil, n'est nullement remis en cause par la loi ENL de 2006 et s'applique donc toujours.

La conséquence juridique est que les prestations figurant au contrat de syndic ne sont facturables qu'au seul syndicat, donc à l'ensemble des copropriétaires, chacun payant à hauteur des tantièmes qu'il détient.

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 945
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Re : article 577-11

PIM a écrit :

luc a écrit :conditions d'exécution de la prestation à prévoir dans le RC

"RC" = ?

(...)

J'ignore ce que l'AR relatif à la "comptabilité des ACP" va prévoir à ce sujet (suis pas dans le secret législatif), mais Luc a l'air d'en savoir plus, puisqu'il se réfère à un mode de fonctionnement différent (sans l'expliquer).

Cela m'aurait étonné aussi qu'on fasse simple quand on peut faire compliqué...

RC = Règlement de Copropriété

Quand à l'AR je n'ai lu que la réponse du nouveau Ministre de la Justice vers mi décembre à un parlementaire, ainsi que les projets de l'AR jusque y compris le 07.01.2010. C'est tout que je sais, mais c'est suffisante. Le projet de 2010 va être changé, suite à un avis du Conseil d'Etat.

@Pim

La méthode que vous expliquez est correcte. En plus le syndic ne peut pas donner ces info, qu'avec l'accord explicite, écrite et préalable du CP vendeur, si non il dépasse son mandat de mandataire de l'ACP.


Cordialement,

Luc

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