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Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Bonjour à toute la communauté et encore mes meilleurs vœux pour 2012 avant tout.
Malgré que ce sujet soit déjà abordé dans plusieurs post sur ce forum je me permets tout de même d'aborder ce sujet dans un nouveau post car j'estime que toute situation est bien particulière et ce même ayant trouvé quelques réponses dans d'autres sujets ici.

En bref, je vais commencer par un petit historique de la situation de ma compagne pour laquelle je suis un peu porte parole.

Durant le premier semestre 2009 elle chercha un nouveau logement.
A la première prise de contact avec un propriétaire le montant du loyer était prévus de 500€, à la visite des lieux la propriétaire luis fais savoir d'augmenter le loyer de 100€, donc 600 en tout, car elle y laissait une cuisine équipée.
Elle a emménagée dans cette maison « SANS » bail et « SANS » état des lieux en juin 2009 en versant une garantie locative de 2 loyers. Avec son ex compagnon ils se partageaient le loyer à l’occurrence de 300€ chacun. Son ex compagnon a quitté les lieux depuis 4 mois et elle assume à elle seule le loyer.

Depuis plusieurs mois la maison se dégrade, (je fais un petit récapitulatif ci-dessous) :
-    Un des 2 radiateurs du salon/salle à manger ne fonctionne plus ;
-    Le radiateur de la salle de bain ne fonctionne plus ;
-    Le WC de la salle de bain ne fonctionne plus ;
-    Beaucoup de pièces sont froides et humides, surtout la salle de bain où il a aucune ventilation, pas d’extracteur, température intérieure est égale à la température extérieure (je ne le souhaite à personne en période hivernale)
-     (cuisine, véranda et salle de bain se trouvent dans une annexe qui a été ajoutée et pour les quels nous sommes sur qu’il y a pas eu d’autorisation à l’urbanisme ;
-    Il y a une infiltration d’eau en cas de pluie dans une des chambres situées à l’étage ainsi que sur le palier et dans la véranda ;
-    La cuisine équipée :
Taque électrique  vieux modèle avec 4 taques de cuissons dont 2 ne fonctionnent plus.
Le four fonctionne encore mais il ne faut rien laisser sur la taque car elle chauffe au point de savoir cuir une omelette.
On peut faire le tour de la cuisine avec le robinet de l’évier car il ne tient pas.
Si l’on met en marche le lave vaisselle la cuisine est inondée.
-    La sonnette ne fonctionne plus.
J’en passe d’autres …

Elle à déjà demandée à maintes reprises une intervention de la propriétaire quand à remédier aux différents dégâts et disfonctionnements, ces demandes sont restés sans aucune suite.

Ceci dit, à mes yeux le loyer est beaucoup trop élevé par rapport à l’état de la maison.

Mes questions à vous, internautes et spécialistes dans le domaine :

1.    Peut-elle quitter les lieux sans préavis, sa responsabilité peut-elle être engagé  quand aux dégâts ? Doit-elle respecter un préavis, si oui, il sera de combien de temps ?
2.    Peut-elle demander ou exiger une diminution du loyer, si non, encours elle le risque de se faire expulser du logement, dans l’affirmative, quelles conditions le propriétaire doit-il respecter ?
3.    Se verra t-elle se faire rembourser la garantie locative si elle quitte de son propre gré ce « TODIS » ?
4.    Le propriétaire peut-il exiger à son locataire de quitter les lieux sous prétexte pour usage personnel d’un membre de la famille au premier degré ? Si oui, ce membre de la a famille sera-t-il obligé de faire établir un bail locatif ? (afin d’éviter qu’il ne reste qu'un mois ou deux et repartir par la suite). autruche.gif
5.    Est-elle obligée de prendre une assurance incendie ?
6.    Ne suffit-il pas de prendre une assurance habitation classique ou une RC ou faire assurer le contenu ?
7.    La quelle de ces assurances est conseillée ? book.gif

Merci de vos réponses que j’espère qui seront multiples, ange.gif

Bonne journée à toutes et tous.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Vous êtes dans le flou juridique le plus total car les parties n'ont pas respecté les lois en vigueur!!

En ce qui concerne les baux de résidence principale, ils doivent obligatoirement être écrits. Le bail verbal n'est plus autorisé.

Depuis 2007, les parties ont l'obligation légale de dresser un état des lieux d'entrée détaillé qui doit être enregistré avec le bail.

Donc vous ne trouverez probablement pas de réponse ici puisque les parties ont ignoré les lois en vigueur depuis le début.

Il vous faudra aller en justice de paix et laisser au Juge le soin de trancher..

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 301

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Il me semble qu'on peut considérer que vous êtes de fait dans les conditions d'un bail de 9 ans.
Vu l'absence de bail, vous pouvez quitter les lieux en donnant simplement un préavis de trois mois. Et encore, ce préavis pourrait ne pas être considéré obligatoire par un juge. Mais c'est plus sur et plus correct.

Demander une diminution de loyer, oui, vous pouvez. Mais vous ne pouvez pas "exiger". Le proprio est libre d'accepter ou non... Et vous êtes libre de rester ou de quitter.

Se faire expulser par le propriétaire ? Faut savoir : si le proprio cherche à vous expulser, quelles sont ses raisons ? Et dans ce cas, je doute qu'il consente une réduction de loyer !

Les problèmes que vous citez : il semble que ces problèmes soient dus à diverses raisons : équipements vétustes (mais vous deviez le voir en début de location, pas deux ans plus tard!) ; négligence de la part du propriétaire (humidité par exemple, mais le locataire doit chauffer...) ; manque d'entretien du locataire (un lave-vaisselle, ça s'entretient! , un wc pareil!)

Assurance ? L'assurance incendie est en principe une obligation prévue dans le bail. A défaut de bail écrit... c'est en tout cas fort conseillé ! L'assurance contenu, c'est autre chose, cela couvre vos meubles... et ça, c'est votre problème et pas celui du proprio.

La garantie devrait en principe vous être restituée, sauf si le bailleur prouve que vous avez occasionné des dégâts... ce qui semble fort être le cas. A la limite, la solution serait de notifier votre préavis par recommandé au propriétaire et de ne pas payer les deux derniers loyers, couverts par la garantie. Ce n'est pas fort correct, mais si votre propriétaire n'est pas d'accord, il doit vous assigner en justice, et sans avoir de bail écrit, ça me semble délicat... Vous avez donc ainsi toutes les chances de quitter les lieux sans frais.

Bonne chance


rexou

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Moi je dirais que oui, elle peut quitter sans préavis ni indemnité mais cela n'empêche évidemment pas qu'elle soit responsable d'éventuels dégâts. Mais vu qu'il n'y a pas eu d'EDL d'entrée...

Quelle importance que le proprio vienne y habiter puisqu'elle veut partir?

Pour l'assurance, il est temps d'y penser. Il lui est conseillé de souscrire effectivement une RC locative et éventuellement assurer son contenu, bien qu'aucune de ces assurances ne soit obligatoire (sauf convention avec le bailleur).


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Les radiateurs ne fonctionnent plus, parce que les vannes thermostatiques sont grippées?

Mais ça c'est de l'entretie locatif!!

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 762

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Il faut relativiser tout de même.

Si le bail doit être constaté par écrit, un bail verbal reste parfaitement valable.

L'absence d'ELE n'est pas sanctionnée. Le locataire est présumé restituer les lieux dans l'état où il les a  reçus.

Donc, la loi s'applique tout de même, évidemment.

La  cour constitutionnelle vient de rendre un arrêt à propos du délai de préavis d'un bail verbal. Elle semble suggérer que la nouvelle loi est inconstitutionnelle, sauf à l'interprêter que le locataire bénéficie d'un délai de congé réduit.

Si le locataire est troublé dans sa jouiisance paisible des lieux en raison d'un  vice intrinsèque à l'immeuble, le bailleur lui doit garantie, au besoin en dédommageant.

Por la question 3, cf. ci-dessus.

4/ sous certaines conditions.

5/ oui, si c'est convenu, sinon c'est vivement conseiilé, car le locataire est présumé responsable de l'incezndie.


Le chocolat etc.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 301

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Panchito a écrit :

Les radiateurs ne fonctionnent plus, parce que les vannes thermostatiques sont grippées?

Mais ça c'est de l'entretient locatif!!

Oui, et pareil pour le lave-vaisselle qui "inonde". Pareil pour le WC qui ne "fonctionne plus"... l'évier qui ne "tient pas"...


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 301

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Si le locataire est troublé dans sa jouisance paisible des lieux en raison d'un vice intrinsèque à l'immeuble, le bailleur lui doit garantie, au besoin en dédommageant.

Il ne semble pas vraiment que le locataire soit troublé dans sa jouissance...
Pas vraiment et même vraiment pas !
lol


rexou

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pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

A vous tous un grand merci pour vos réponses dont certaines judicieuses.
Le mieux serait que je réponds en citation à chacune de vos réflexions, je le fais de ce pas.

Merci encore.

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pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Panchito a écrit :

Vous êtes dans le flou juridique le plus total car les parties n'ont pas respecté les lois en vigueur!!

En ce qui concerne les baux de résidence principale, ils doivent obligatoirement être écrits. Le bail verbal n'est plus autorisé.

Depuis 2007, les parties ont l'obligation légale de dresser un état des lieux d'entrée détaillé qui doit être enregistré avec le bail.

Donc vous ne trouverez probablement pas de réponse ici puisque les parties ont ignoré les lois en vigueur depuis le début.

Il vous faudra aller en justice de paix et laisser au Juge le soin de trancher..

Certes, nul ne peut prétendre de ne pas connaître les lois, 50 % de responsabilité à chacune des parties, reste a savoir dans quelles conditions et dans quelle situation la locataire se trouvait avant de prendre le logement (c.a.d.: situation familiale délicate, éventuellement des promesses orales de la part du proprio, ... ), toutefois si un proprio n'exige pas ou à la négligence, voir même oublier d'établir un bail c'est tout de même bizarre, savait-il qu'il y avait des vices cachés ?, je prétendrais même que ce bail ne fut enregistré afin de ne pas se faire prendre par un service public que je nommerais "X" quelconque qui pourrait se rendre compte que ses activités principales ne sont pas fort catholique par rapport à sa situation civile, administrative, d'émigration, .... !

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Mais il y a tellement de biens en parfait état à louer!

Pourquoi aller prendre un bien sans bail, proposé par une personne en situation irrégulière?

Surtout si le bien présente autant de problèmes certainement visibles?

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pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

rexou a écrit :

Il me semble qu'on peut considérer que vous êtes de fait dans les conditions d'un bail de 9 ans.
Vu l'absence de bail, vous pouvez quitter les lieux en donnant simplement un préavis de trois mois. Et encore, ce préavis pourrait ne pas être considéré obligatoire par un juge. Mais c'est plus sur et plus correct.

Le but étant d'être en ordre administrativement afin qu'elle puisse se retourner vers le proprio pour des interventions qui en sont de sa responsbilité

Demander une diminution de loyer, oui, vous pouvez. Mais vous ne pouvez pas "exiger". Le proprio est libre d'accepter ou non... Et vous êtes libre de rester ou de quitter.

Se faire expulser par le propriétaire ? Faut savoir : si le proprio cherche à vous expulser, quelles sont ses raisons ? Et dans ce cas, je doute qu'il consente une réduction de loyer !

La locataire ne craint pas de se faire expulser vus qu'elle paye a temps son loyer, c'est le fait d'avoir peur de l'être si elle revendiquerait une diminution.

Les problèmes que vous citez : il semble que ces problèmes soient dus à diverses raisons : équipements vétustes (mais vous deviez le voir en début de location, pas deux ans plus tard!) ; négligence de la part du propriétaire (humidité par exemple, mais le locataire doit chauffer...) ; manque d'entretien du locataire (un lave-vaisselle, ça s'entretient! , un wc pareil!)

Je prétends que l'on ne sait pas la veille que l'on meurt le lendemain, l'équipement n'était certainement pas neuf il y a deux ans, tout arrive a bout de vie un certain moment et pas forcément du fait d'avoir été négligent. Plus d'arrivée d'eau au WC, lave-vaisselle ou le mécanisme ne cesse de pomper l'eau en permanence, est-ce de la négligence ?

Assurance ? L'assurance incendie est en principe une obligation prévue dans le bail. A défaut de bail écrit... c'est en tout cas fort conseillé ! L'assurance contenu, c'est autre chose, cela couvre vos meubles... et ça, c'est votre problème et pas celui du proprio.

D'accord avec vous à 100%.

La garantie devrait en principe vous être restituée, sauf si le bailleur prouve que vous avez occasionné des dégâts... ce qui semble fort être le cas. A la limite, la solution serait de notifier votre préavis par recommandé au propriétaire et de ne pas payer les deux derniers loyers, couverts par la garantie. Ce n'est pas fort correct, mais si votre propriétaire n'est pas d'accord, il doit vous assigner en justice, et sans avoir de bail écrit, ça me semble délicat... Vous avez donc ainsi toutes les chances de quitter les lieux sans frais.

Les dégâts présents ne sont pas dus à une négligence, l'humidité dans les murs est due à l'infiltration d'eau dans 2 pièces, c'est ces murs qui sont humides. Quand au procédé de récupérer la garantie nous avons également pensé de sorte si l'on devrait quitter le logement pour une raison X, Y ou Z.

Bonne chance

Merci en tout cas pour votre réponse

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pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

cochise a écrit :

Moi je dirais que oui, elle peut quitter sans préavis ni indemnité mais cela n'empêche évidemment pas qu'elle soit responsable d'éventuels dégâts. Mais vu qu'il n'y a pas eu d'EDL d'entrée...

Quelle importance que le proprio vienne y habiter puisqu'elle veut partir?

Elle ne veut pas partir, elle désire tout simplement que tout soit fait dans l'art des choses.

Pour l'assurance, il est temps d'y penser. Il lui est conseillé de souscrire effectivement une RC locative et éventuellement assurer son contenu, bien qu'aucune de ces assurances ne soit obligatoire (sauf convention avec le bailleur).

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Elle ne veut pas partir, elle désire tout simplement que tout soit fait dans l'art des choses.

Ah bon? Mais elle prend en location un bien sans exiger un contrat de bail (ce qui est une obligation légale pour une résidence principale) et sans exiger d'état des lieux d'entrée (une autre obligation légale)??

Pourquoi ce revirement soudain??

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pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Panchito a écrit :

Les radiateurs ne fonctionnent plus, parce que les vannes thermostatiques sont grippées?

Mais ça c'est de l'entretie locatif!!

Les vannes ne sont pas grippées, il y a plus d'eau qui y arrive tout simplement, même en purgeant le radiateur rien ne se passe, nada, pas d'air ni d'eau.

Merci quand-même.

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pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

rexou a écrit :

Citation :Si le locataire est troublé dans sa jouisance paisible des lieux en raison d'un vice intrinsèque à l'immeuble, le bailleur lui doit garantie, au besoin en dédommageant.

Il ne semble pas vraiment que le locataire soit troublé dans sa jouissance...
Pas vraiment et même vraiment pas !
lol

Que du contraire "rexou" elle est fortement perturbée et troublée de ne pas pouvoir vivre dans des conditions décentes comme il se doit au point qu'elle en est angoissée voir même dépressive par moments.
Si pour une raison X ou Y elle n'est actuellement pas en mesure de supporter les contraintes d'un déménagement, j'essaye de mon coté tout simplement de l'aider de la meilleure façon que je peux en fonction et mesure de mes possibilités et connaissance, lui apporter tout mon soutien afin qu'elle se sente bien.
D'où ma démarche de poser des question sur ce forum afin de récolter un maximum de renseignements.

Merci à vous.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 301

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Où est situé ce bien ?
Pour un loyer de 600 euros, on ne peut pas exiger la lune !
Et au risque de vous déplaire, il semble exagéré de tout mettre sur le compte du propriétaire.
Si le bien ne convient pas au locataire, il peut partir. Pas "revendiquer" une diminution de loyer.
Quant à désirer que tout soit fait dans l'art des choses... c'est une blague ???
Quant à votre affirmation

reste a savoir dans quelles conditions et dans quelle situation la locataire se trouvait avant de prendre le logement (c.a.d.: situation familiale délicate, éventuellement des promesses orales de la part du proprio, ... )

... désolé, mais c'est uniquement le problème du locataire concerné !


rexou

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pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Panchito a écrit :

Citation :Elle ne veut pas partir, elle désire tout simplement que tout soit fait dans l'art des choses.

Ah bon? Mais elle prend en location un bien sans exiger un contrat de bail (ce qui est une obligation légale pour une résidence principale) et sans exiger d'état des lieux d'entrée (une autre obligation légale)??

Pourquoi ce revirement soudain??

Ce revirement ? tout simplement du fait que avant elle avait un compagnon laxiste et maintenant je prends un peu les choses en main.

Merci à vous.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Bon je crois que tout est clair.

Le bien ne plaît plus du tout à votre amie et mes collègues vous ont confirmé qu'elle est bien dans un bail de 9 ans (même si celui-ci n'est que verbal).

Si je ne m'abuse, elle est dans sa 3ème année. Donc il lui suffit d'envoyer son renom de 3 mois et éventuellement de payer une indemnité de rupture d'un mois (qu'elle est la date exacte de prise d'effet du bail?).

Puisqu'elle veut à présent tout faire dans les règles de l'art, je suggère qu'elle envoit son renom par lettre recommandée avec accusé de réception.

Comme nous sommes déjà le 30, le préavis ne commencera que le 1er mars.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 301

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

pcdoc2000 a écrit :

Que du contraire "rexou" elle est fortement perturbée et troublée de ne pas pouvoir vivre dans des conditions décentes comme il se doit au point qu'elle en est angoissée voir même dépressive par moments.
Si pour une raison X ou Y elle n'est actuellement pas en mesure de supporter les contraintes d'un déménagement, j'essaye de mon coté tout simplement de l'aider de la meilleure façon que je peux en fonction et mesure de mes possibilités et connaissance, lui apporter tout mon soutien afin qu'elle se sente bien.
D'où ma démarche de poser des question sur ce forum afin de récolter un maximum de renseignements.

Mais vous pouvez aider votre amie, bien sur. Mais "vivre dans des conditions décentes comme il se doit", c'est à elle de s'en assurer. Vous pouvez l'aider. Le propriétaire n'est pas un assistant social.

Soit le bien lui convient et elle y reste, soit il ne lui convient pas et elle déménage. Et si vous voulez l'aider, vous cherchez avec elle le bien idéal... Ou vous l'aidez à entretenir le bien qu'elle loue...


rexou

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