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Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

pcdoc2000
Pimonaute
Inscription : 30-01-2012
Messages : 17

Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Bonjour à toute la communauté et encore mes meilleurs vœux pour 2012 avant tout.
Malgré que ce sujet soit déjà abordé dans plusieurs post sur ce forum je me permets tout de même d'aborder ce sujet dans un nouveau post car j'estime que toute situation est bien particulière et ce même ayant trouvé quelques réponses dans d'autres sujets ici.

En bref, je vais commencer par un petit historique de la situation de ma compagne pour laquelle je suis un peu porte parole.

Durant le premier semestre 2009 elle chercha un nouveau logement.
A la première prise de contact avec un propriétaire le montant du loyer était prévus de 500€, à la visite des lieux la propriétaire luis fais savoir d'augmenter le loyer de 100€, donc 600 en tout, car elle y laissait une cuisine équipée.
Elle a emménagée dans cette maison « SANS » bail et « SANS » état des lieux en juin 2009 en versant une garantie locative de 2 loyers. Avec son ex compagnon ils se partageaient le loyer à l’occurrence de 300€ chacun. Son ex compagnon a quitté les lieux depuis 4 mois et elle assume à elle seule le loyer.

Depuis plusieurs mois la maison se dégrade, (je fais un petit récapitulatif ci-dessous) :
-    Un des 2 radiateurs du salon/salle à manger ne fonctionne plus ;
-    Le radiateur de la salle de bain ne fonctionne plus ;
-    Le WC de la salle de bain ne fonctionne plus ;
-    Beaucoup de pièces sont froides et humides, surtout la salle de bain où il a aucune ventilation, pas d’extracteur, température intérieure est égale à la température extérieure (je ne le souhaite à personne en période hivernale)
-     (cuisine, véranda et salle de bain se trouvent dans une annexe qui a été ajoutée et pour les quels nous sommes sur qu’il y a pas eu d’autorisation à l’urbanisme ;
-    Il y a une infiltration d’eau en cas de pluie dans une des chambres situées à l’étage ainsi que sur le palier et dans la véranda ;
-    La cuisine équipée :
Taque électrique  vieux modèle avec 4 taques de cuissons dont 2 ne fonctionnent plus.
Le four fonctionne encore mais il ne faut rien laisser sur la taque car elle chauffe au point de savoir cuir une omelette.
On peut faire le tour de la cuisine avec le robinet de l’évier car il ne tient pas.
Si l’on met en marche le lave vaisselle la cuisine est inondée.
-    La sonnette ne fonctionne plus.
J’en passe d’autres …

Elle à déjà demandée à maintes reprises une intervention de la propriétaire quand à remédier aux différents dégâts et disfonctionnements, ces demandes sont restés sans aucune suite.

Ceci dit, à mes yeux le loyer est beaucoup trop élevé par rapport à l’état de la maison.

Mes questions à vous, internautes et spécialistes dans le domaine :

1.    Peut-elle quitter les lieux sans préavis, sa responsabilité peut-elle être engagé  quand aux dégâts ? Doit-elle respecter un préavis, si oui, il sera de combien de temps ?
2.    Peut-elle demander ou exiger une diminution du loyer, si non, encours elle le risque de se faire expulser du logement, dans l’affirmative, quelles conditions le propriétaire doit-il respecter ?
3.    Se verra t-elle se faire rembourser la garantie locative si elle quitte de son propre gré ce « TODIS » ?
4.    Le propriétaire peut-il exiger à son locataire de quitter les lieux sous prétexte pour usage personnel d’un membre de la famille au premier degré ? Si oui, ce membre de la a famille sera-t-il obligé de faire établir un bail locatif ? (afin d’éviter qu’il ne reste qu'un mois ou deux et repartir par la suite). autruche.gif
5.    Est-elle obligée de prendre une assurance incendie ?
6.    Ne suffit-il pas de prendre une assurance habitation classique ou une RC ou faire assurer le contenu ?
7.    La quelle de ces assurances est conseillée ? book.gif

Merci de vos réponses que j’espère qui seront multiples, ange.gif

Bonne journée à toutes et tous.

Hors ligne

cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Panchito a écrit :

Si je ne m'abuse, elle est dans sa 3ème année. Donc il lui suffit d'envoyer son renom de 3 mois et éventuellement de payer une indemnité de rupture d'un mois (qu'elle est la date exacte de prise d'effet du bail?).

Non enregistré... Donc pas de préavis, pas d'indemnité.

Si elle veut rester, je vous suggère d'aller en conciliation en justice de paix pour trouver un accord pour les réparations. S'il n'y a plus d'eau dans les radiateurs, ca me parait clair qu'il y a un soucis autre que de l'entretien locatif.
Si le proprio "menace" de venir habiter, il est obligé d'y rester 2 ans sinon, vous pourriez réclamer 18 mois d'indemnité (et oui!). Préavis de 6 mois dans ce cas.


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Il est évidemment impossible d'enregistrer un bail verbal!!

Et je me base sur le fait que la locataire veut à présent tout faire dans les règles de l'art.

C'est pourquoi, si elle souhaite être irréprochable, je lui conseille d'envoyer son renom en bonne et due forme et de payer l'indemnité de rupture si les 3 premières années ne sont pas encore révolues.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Voir ici

En d’autres termes, le preneur par bail verbal doit toujours respecter le délai de préavis de trois mois et l’éventuelle indemnité, alors que dans le cas d’un bail écrit, il en sera dispensé si le bailleur n’a pas fait enregistrer le bail.

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 763

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

D'accord, mais aussi voir ici.


Le chocolat etc.

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Panchito a écrit :

Voir ici

Citation :En d’autres termes, le preneur par bail verbal doit toujours respecter le délai de préavis de trois mois et l’éventuelle indemnité, alors que dans le cas d’un bail écrit, il en sera dispensé si le bailleur n’a pas fait enregistrer le bail.

Oui, c'est l'avis de l'avocat mais comme je comprends l'article, la cour en a conclu différement.

Mais la Cour relève encore que l’article 3, § 5, n’exclut pas expressément que cette disposition soit appliquée au bail verbal d’habitation.
Elle en conclut que, dans l’interprétation selon laquelle l’article 3, § 5, s’applique bien au bail verbal, il ne viole pas les articles 10, 11 et 23 de la Constitution


Coch'
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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 770

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

A mon avis, un bailleur qui se contente d'un bail verbal ne sera pas procédurier au point de chercher la solution chez le juge.
Si le locataire se contente de donner un préavis de 3 mois (c'est la vieille école, la procédure traditionnellement connue) et quitte les lieux, cela terminera la location à l'amiable.

Pas de préavis, ce n'est pas "traditionnel", ce n'est à mon sens pas correct non plus, et cela augmente le risque de voir le bailleur "risquer" une procédure. L'indemnité d'un mois, à mon sens, elle n'a aucune raison d'être applicable dans le cas d'un bail verbal.

Ce simple préavis devrait permettre d'éviter une procédure à laquelle ni le bailleur ni le locataire n'ont vraiment intérêt.


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 228
Site Web

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

Comme relevé dans le lien mentionné par Gof, qui fait jurisprudence et dponc loi: Bail verbal équivaut à bail pas enregistré : pas de préavis ni d'indemnité.

Je ne suis pas de cet avis quand on lit la loi, mal rédigée. Mais la justice en a décidé autrement, et je m'incline.

Bail verbal équivaut à bail pas enregistré : pas de préavis ni d'indemnité.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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Gof
Pimonaute intarissable
Inscription : 12-06-2014
Messages : 763

Re : Bail non enrégistré ... questions supplémentaires ?

A vrai dire, je continue de chercher la logique de l'arrêt.


Le chocolat etc.

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