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Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

mistral
Pimonaute assidu
Inscription : 27-10-2009
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Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Bonjour,

Lors de la production du bilan de l'année dernière, j'avais fait remarquer au syndic qu'il n'avait pas respecté la nouvelle loi en ce qui concerne l'obligation d'ouvrir un compte spécial pour le fonds de réserve.

En effet, l'art. 577-8 §4 5°  stipule que le syndic est chargé:

5° - d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve ; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires

Ce syndic a été révoqué sur le champ en mars 2011 et remplacé par un syndic judiciaire, nommé définitif en juin 2011.

Malgré ma remarque au syndic, avec copie aux membres du conseil de copropriété et aux vérificateurs aux comptes, ceux-ci n'ont pas contraint le nouveau syndic à respecter cette obligation légale.

Dans le dernier appel de provisions, le syndic fait un appel global libellé
"- appel de provisions de fonds : 590 €
- appel de fonds de réserve : 79€ 
  soit 669 euros à payer sur le compte xxxx."

J'ai écrit au syndic pour lui demander le n° de compte bancaire du fonds de réserve.

Malgré deux rappels, il refuse de répondre ... et pour cause, il n'y a pas de compte ouvert pour le fonds de réserve.

Avec plusieurs copropriétaires, nous avons l'intention d'avertir le syndic que nous ne payerons l'appel de fonds de réserve que sur un compte ouvert à ce titre.

Qu'en pensez-vous ?

Ceci me semble d'autant plus contraire à la loi mais aussi abusif dans le sens ou l'ODJ, qui n'était accompagné d'autant document explicatif, d'aucun rapport du CDC ni de rapport des vérificateurs aux comptes, mentionnait simplement:
- budget ordinaire 2011-2012, fonds de réserve 2011-2012.
- financement des travaux décidés.

Et le PV (non signé) de mentionner:

"tous les travaux décidés seront financés par le fonds de réserve."

Je vous remercie de vos avis.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Ouvrir un compte pour le fonds de réserve, c'est bien.

Demander aux propriétaires de payer directement sur ce compte, c'est débile. La moitié des propriétaires feront à leur mode, et ce sera le bordel dans le fond de réserve.

Le seul moyen, c'est de faire l'appel en une fois et que les propriétaires payent sur le compte courant. Et que le syndic transfère sur le compte du fond de réserve.


Grmf!
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mistral
Pimonaute assidu
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

grmff a écrit :

Ouvrir un compte pour le fonds de réserve, c'est bien.

Non, c'est obligatoire et pas sans raison.
Le fonds de réserve a une destination bien précise, d'ailleurs stipulée par la loi.

Le fonds de réserve est destiné aux travaux non périodiques importants tels que le renouvellement de la chaudière, des ascenseurs, de la toiture et non pas pour le placement de lampes dans le hall, le placement d'attaches pour vélos, le placement d'un coffret avec les clefs du local gaz !!!

Financer tous ces travaux par le fonds de réserve est du détournement de fonds.


grmff a écrit :

...La moitié des propriétaires feront à leur mode, et ce sera le bordel dans le fond de réserve.

Mais c'est déjà le bordel, précisément parce que le syndic précédent a (notamment) toujours mélangé les deux fonds.  Nous l'avons révoqué parce qu'il y a un "trou" de 13.000 euros au bilan.

Si le syndic envoie deux appels de fonds avec deux numéros différents, pourquoi les propriétaires feraient-ils (davantage) à leur mode que le syndic le fait lui-même ?

grmff a écrit :

Le seul moyen, c'est de faire l'appel en une fois et que les propriétaires payent sur le compte courant. Et que le syndic transfère sur le compte du fond de réserve.

Comment le syndic pourrait-il transférer de l'argent vers un compte inexistant ?

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bada
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

grmff a écrit

Demander aux propriétaires de payer directement sur ce compte, c'est débile

Merci pour l'insulte.

Dans notre copropriété, il y a deux comptes et les CP versent correctement sur les comptes distincts. Par an , on dénote en moyenne une erreur, d'1 CP qui verse la somme destinée au fond de réserve vers l'autre compte. C'est pas grave et la correction se fait via un transfert.


bada

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grmff
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Relisez moi et cherchez à comprendre ce que je vous dis, au lieu de réagir à la première demi-phrase.Au lieu de contredire en étant à côté de mon message.


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PIM
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

De mémoire, cette discussion a déjà eu lieu dans un autre fil (pas recherché) de ce forum.

L'obligation de disposer d'un compte bancaire séparé pour le fonds de réserve n'est pas contesté.
Mais il n'y a pas d'obligation, lors des appels réguliers de provision, de verser séparément.
C'est au syndic de ventiler les fonds reçus et à verser sur le fonds de réserve.


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mistral
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

PIM a écrit :

De mémoire, cette discussion a déjà eu lieu dans un autre fil (pas recherché) de ce forum.

L'obligation de disposer d'un compte bancaire séparé pour le fonds de réserve n'est pas contesté.
Mais il n'y a pas d'obligation, lors des appels réguliers de provision, de verser séparément.
C'est au syndic de ventiler les fonds reçus et à verser sur le fonds de réserve.

Si le sujet a déjà été traité, selon votre remarque, le problème du paiement des provisions en cas d'absence de ce compte séparé ne l'a pas été.

Dans mon ACP, précisément, il n'y a pas de compte séparé pour le fonds de réserve alors qu'il n'est pas contesté que celui-ci soit obligatoire.

Dans l'état actuel et par suite de son propre fait, le syndic est actuellement dans l' IMPOSSIBILITE de transférer l'appel de provision vers ce fonds de réserve.

Qui est donc coupable ?

Le syndic qui refuse d'appliquer la loi ou le copropriétaire qui, après plusieurs rappels restés sans réponse, suspend son paiement (partiel) de provisions dans l'attente de l'ouverture de ce compte bancaire par le syndic ?

Suite à la confusion des deux fonds, ce qui est plus grave c'est le détournement du fonds de réserve à des fins non prévues par le législateur, ce qui pose problème en cas de mutation de lots (voir mon post précédent quant aux travaux prévus !).

Cette dérogation à la loi permet au syndic de prétendre que les provisions n'ont pas augmenté.

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

mistral a écrit

Qui est donc coupable ?  Le syndic qui refuse d'appliquer la loi ou le copropriétaire qui, après plusieurs rappels restés sans réponse, suspend son paiement (partiel) de provisions dans l'attente de l'ouverture de ce compte bancaire par le syndic ?

Le syndic est coupable de ne pas ouvrir ce 2ème compte pour le fond de réserve MAIS les CP sont aussi coupables de ne pas verser la somme destinée au fond de réserve.

A la prochaine AG, faites ajouter un point à l'ordre du jour "ouverture d'un compte destiné au fond de réserve" sinon, faites virer le syndic qui ne respecte pas la loi ou menacez le que vous allez procéder à son remplacement s'il ne s'exécute pas.


bada

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Suite à la confusion des deux fonds, ce qui est plus grave c'est le détournement du fonds de réserve à des fins non prévues par le législateur, ce qui pose problème en cas de mutation de lots (voir mon post précédent quant aux travaux prévus !).

Et votre commissaire aux comptes, il dit quoi, il fait quoi ????? Il est complice et copain du syndic ?


bada

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Francis
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Très souvent les copropriétaires pensent que le compte bancaire pour le fonds de réserve peut être soumis à une autre signature que celle du syndic, et cela par peur que le syndic ne se serve.  Or, seul le syndic peut avoir la signature sur tous les comptes de l'ACP.  Donc, il est beaucoup plus simple, et notament pour la gestion comptable et son contrôle, de faire verser uniquement sur le compte courant "normal" de l'ACP et ensuite le syndic transfère vers le compte épargne "fonds de réserve".
De plus, très souvent, les demandes de versements pour alimenter une fonds de réserve se font lors de l'envoi des décomptes périodiques, et donc, verser séparément demanderait 2 versements distincts par cp. 
Franchement c'est inutile.


Francis

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luc
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Francis a écrit :

Très souvent les copropriétaires pensent que le compte bancaire pour le fonds de réserve peut être soumis à une autre signature que celle du syndic, et cela par peur que le syndic ne se serve.  Or, seul le syndic peut avoir la signature sur tous les comptes de l'ACP.

Exact. D'application depuis le 01.08.1995.

Francis a écrit :

Donc, il est beaucoup plus simple, et notament pour la gestion comptable et son contrôle, de faire verser uniquement sur le compte courant "normal" de l'ACP et ensuite le syndic transfère vers le compte épargne "fonds de réserve".

Votre système est complexe. Ne serait t'il pas plus simple qu'on verse sur le compte privé du syndic? Blague à part, il faut relire les rapports parlementaires . Le but était d'avoir DEUX comptes à vues, plus éventuellement DEUX carnets' d'épargne.

Motifs? Plusieurs. J'en cite deux:

- certain syndics avaient la tendance à vider le compte à vue en fin d'année avec des travaux "nécessaires", "approuvés" par le conseil de gérance. Assez souvent il utilisaient l'argent destiné au fonds de réserve, se trouvant sur ce compte à vue "unique".

- la destination des ces montants est totalement différente.

Francis a écrit :

De plus, très souvent, les demandes de versements pour alimenter une fonds de réserve se font lors de l'envoi des décomptes périodiques, et donc, verser séparément demanderait 2 versements distincts par cp.  Franchement c'est inutile.

Inutile? Voir plus haut et aussi www.notaire.be.


Cordialement,

Luc

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mistral
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Depuis décembre 2010 j'ai demandé au syndic (l'ancien) d'ouvrir un compte séparé pour le fonds de réserve.

Averti de ma demande, ni le CDC, ni les vérificateurs aux comptes n'ont réagi et n'ont fait rapport de leurs missions.
Le CDC a aussi manqué à sa mission de contrôler la gestion du syndic... et de veiller à ce qu'il respecte la loi.

Je suis persuadé que le nouveau syndic n'ouvrira pas ce deuxième compte.

Je pense que pour lui, cette obligation légale est inutile.

Par ailleurs, alors que ce point n'était pas mis à l'ordre du jour, il décide de financer par le fonds de réserve tous les travaux votés, ce qui constitue une autre infraction à la loi.

S'il y avait deux comptes séparés, il est évident que je ne ferais AUCUNE difficulté à payer sur le compte courant de l'ACP, puisque le transfert serait ensuite fait par le syndic et que la loi ne précise pas que le montant doit être versé sur deux comptes séparés par les CP. 

L'obligation ne vise que le syndic : ouvrir deux comptes séparés et placer le fonds de réserve sur un compte séparé.

Je pourrais proposer au syndic de payer les deux appels de provision sur le compte courant de l'ACP, à condition qu'il apporte la preuve que deux comptes différents sont ouverts à la banque.

Je réitère ma question: que faire si le syndic refuse d'ouvrir ce compte séparé ?

Payer (c'est-à-dire donner raison au syndic d'enfreindre la loi) ou suspendre le paiement ?

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

mistral a écrit :

(...) Je réitère ma question: que faire si le syndic refuse d'ouvrir ce compte séparé ?

Payer (c'est-à-dire donner raison au syndic d'enfreindre la loi) ou suspendre le paiement ?

Suspendre le paiement sans le dire ET entamer les étapes suivantes un par un:
1. informer le syndic que l'ACP ne peut avoir et doit avoir UN commissaire aux comptes et AUCUN vérificateur.
2. informer l'IPI du refus par le syndic pro d'ouvrir des comptes séparés
3. conciliation avec le syndic devant le JP, en présence des membres du CDC
4. citation de l'ACP et le syndic devant le JP, en demandant que le syndic conventionnel en place soit démissionné et qu'un syndic provisoire avec mission spécifique soit nommé à fin de:
- ouvrir les comptes bancaires nécessaires
- organiser une AG dans le bût d'élire un autre syndic
- ouvrir une procédure contre l'ex-syndic suite aux dégâts causés (à spécifier)
- assurer que l'AR sur la comptabilité, dès son publication, est appliqué correctement (= proposer les changements nécessaires au Règlement de Copropriété)


Cordialement,

Luc

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mistral
Pimonaute assidu
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

luc a écrit :

Suspendre le paiement sans le dire ET entamer les étapes suivantes un par un:
1. informer le syndic que l'ACP ne peut avoir et doit avoir UN commissaire aux comptes et AUCUN vérificateur.
2. informer l'IPI du refus par le syndic pro d'ouvrir des comptes séparés
3. conciliation avec le syndic devant le JP, en présence des membres du CDC
4. citation de l'ACP et le syndic devant le JP, en demandant que le syndic conventionnel en place soit démissionné et qu'un syndic provisoire avec mission spécifique soit nommé à fin de:
- ouvrir les comptes bancaires nécessaires
- organiser une AG dans le bût d'élire un autre syndic
- ouvrir une procédure contre l'ex-syndic suite aux dégâts causés (à spécifier)
- assurer que l'AR sur la comptabilité, dès son publication, est appliqué correctement (= proposer les changements nécessaires au Règlement de Copropriété)

@Luc,

votre suggestion rejoint en partie l'intention que nous avons, outre la suspension du paiement de la provision pour FR, de demander une conciliation avec le syndic devant le Juge de paix.

Nous pensons que ce sera la manière la plus simple, la plus rapide et la moins onéreuse pour contraindre le syndic à respecter la loi.

Je ne vois pas la nécessité d'appeler le CdC, d'autant plus que nous devrions appeler les 8 membres puisque le vote n'a pas permis d'en limiter le nombre aux 3 membres prévus par nos statuts et que lors de la dernière AG, ils ont fait voter (et avec leurs propres voix et procurations !) leur défense en justice aux frais de l'ACP avec libre choix de l'avocat et sans limitation d'honoraires !!

Rien que cela !

Ce qui nous gêne le plus serait de limiter notre demande de conciliation au seul refus d'ouvrir un compte séparé pour le fonds de réserve.

En effet, ce nouveau syndic (judiciaire devenu définitif dans une mise en scène peu crédible alors qu'il n'était pas candidat !!) ne respecte rien, ni la loi de 1995 ni celle de 2010, ni nos statuts.

Il interprète tout à sa manière, mais ceci sort de ce sujet. 

Aussi, à titre d'info et dans l'espoir que cela serve à d'éventuels amendements à la loi, je vous transmets sur votre mail personnel copie du rapport d'AG que je lui ai transmis.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Je ne peux être d'accord avec Luc car rien n'indique dans la loi "copropriété" qu'il faut verser directement sur le compte "de réserve".  Dans les travaux préparatoires à la loi, on trouve tout ce que l'on veut.  Donc, cette précision n'apporte que du flou.  La loi, rien que la loi.  Et que tel député ait dit ceci ou celà n'a que très peu d'importance.

Quant au risque que le syndic ne vide le compte, étant donné que seul le syndic à pouvoir sur tous les comptes de l'ACP, il peut les vider comme il veut.  Que le compte "fonds de réserve" soit alimenté directement par les copropriétaires ou via le compte "gestion courante" de l'acp n'y change rien. 
Quoi qu'on en dise (Luc ou un autre) verser tous les versements sur le même compte est beaucoup plus simple et pas moins sécurisant qu'une autre méthode.
La destination des fonds importe peu du moment que les fonds soient versés et que les comptes adéquats soient provisionnés.

Je ne comprends pas que vous trouviez mon"système" complexe et moins sécurisant mais je suis peut-être trop pragmatique. 
Je suis d'ailleurs trop pragmatique ce qui fait que j'ai décidé il y a peu de mettre un terme à mes activités de syndic et de gestion immobilière vu l'évolution des moeurs des propriétaires et leur manque de correction, de respect, etc.  Je préfère me recentrer sur mes activités de géomètre et d'expert immobilier.  Comme on dit, les dégoutés s'en vont, il ne restera bientôt que les dégoutants.  Sans viser nullement qui que ce soit et surtout pas les participants régulier ou non à ce forum.


Francis

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luc
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Vous confirmez la tendance actuelle, qui est très prononcé: chacun son métier.

Francis a écrit :

... car rien n'indique dans la loi "copropriété" qu'il faut verser directement sur le compte "de réserve". ...

Il y a quelque part l'interprétation du SPF Justice.

En plus il faut une fois lire et relire l'Art. 577-8 §4 17° CC je crois, sur la comptabilité.

Francis a écrit :

... La loi,

OUI

Francis a écrit :

rien que la loi. ...

Et les statuts?


Cordialement,

Luc

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Justement c'est mon métier !  c'est l'évolution des moeurs, entre autre qui me fait abandonner cette activité.

La législation fait évoluer le métier vers de grosses structures impersonelles qui ne feront certainement pas diminuer les charges !


Francis

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grmff
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Si je m'abstiens d'intervenir, ne croyez pas que je n'ai pas un avis. Je suis du même avis que Francis.

Je persiste donc: faire verser les propriétaires sur deux comptes différent est une source de confusion infinie.

La législation fait évoluer le métier vers de grosses structures impersonelles qui ne feront certainement pas diminuer les charges !

C'est hélas mon avis également. A force de rendre des choses simples très compliquées pour corriger des problèmes mineurs que rencontrent 5% des copropriété, et qui pourraient être corrigées simplement ailleurs que dans la loi, on finit par barrer l'accès à l'activité de syndic à toute une frange de la population qui pourrait très bien faire ce métier.

Mistral, ne pas payer ses charges pour le futile prétexte de l'inexistence de ce compte "réserve", ce n'est pas malin. Cela n'apporte pas de solution. Si vous ne faites pas partie de la solution, c'est que vous faites partie du problème.

Personnellement, face à un propriétaire pinailleur comme vous ou comme Luc, je remettrais mon tablier aussi.


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luc
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

Francis a écrit :

La législation fait évoluer le métier vers de grosses structures impersonelles qui ne feront certainement pas diminuer les charges !

Je crois que cette opinion, valable en 2004/2008 est dépassée par les évènements.

Ceci en se basant entre autres sur les courriers du SNP et du CNIC, mais aussi des organisations professionnelles comme l'ABSA, CIB, ..., dont la mission se base en fait sur la loi de 1898.

Évolution vers des structures impersonnelles: NON, vous êtes en retard d'une phase. Ces "holding" se heurtent aux principes d'organisation qui font que ces structures deviennent ingérables et inefficaces.

Les cabinets efficaces, avec 3 à 5 personnes, se sont conformé à la loi, font leur boulot et gagnent lentement mais sûrement du terrain.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : Comptes séparés pour fonds de roulement et fonds de réserve.

grmff a écrit :

Personnellement, face à un propriétaire pinailleur comme vous ou comme Luc, je remettrais mon tablier aussi.

A première vue vous avez raison, mais quand on regarde d'un peu plus près, on se rend compte que chaque changement important a été le fait de quelques grains de sable, comme mistral, moi et d'autres ont assumé au lieu de fuir.

N'oubliez pas qu'on reçoit comme conseil depuis des années:

En cas de problèmes en copropriété vendez ...

Normal? 

Grmff,

Vous avez raison, il ne faut pas une loi pour régler ces problèmes. Mais les organisations professionnelles ont empêchés que les médiateurs classiques, en cas de problèmes civils, ont pu jouer leur rôle naturel.

Qui sont ces médiateurs naturels et pas couteux du tout ?
- les membres  de la Chambre Exécutive de l'IPI
- les assurances de la RC des syndics
- l'agent de quartier

Les changements actuels et à venir cette année vont les restaurer dans leur rôle naturel.

En marge: en sociologie on sait que dans un groupe quelconque (= normal):
- 10% veut garder le status-quo, dont 1% se manifeste
- 80% appartient à la majorité silencieuse
- 10% veut changer, dont 1% se manifeste

Que 5% se manifeste indique qu'il y a un problème structurel. Dans le cas d'un problème structurel c'est au législateur d'intervenir.

Il l'a fait en 1993, en donnant la bâton aux professionnels
Il l'a fait en 1994, en donnant le bâton au syndic
Il l'a fait en 2010, en donnant le bâton au propriétaires

N'oublions pas qu'un syndic gère indirectement (une partie de) la fortune personnelle des copropriétaires.


Cordialement,

Luc

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