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Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Be4Lise
Pimonaute
Inscription : 29-03-2012
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Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

(suite d'une saga non résolue, qui a commencé l'an dernier...)
Je me suis portée acquéreur d'un appartement en octobre 2011. J'ai constaté lors d'une vérification d'usage auprès du Service d'urbanisme que la division de l'immeuble dont l'appartement fait partie n'avait pas été entérinée par un permis d'urbanisme. J'ai donc fait rajouter au compromis une clause suspensive exigeant la régularisation du bien auprès de la Commune.
Après inspection sur les lieux, le Service d'incendie a imposé comme condition l'installation d'une échelle de secours en façade arrière. La signature de l'acte de vente a été reportée à deux reprises (début mars et début avril) pour non respect de cette condition et absence de permis de régularisation.
Le vendeur n'ayant pas pu obtenir l'accord des parties concernées (copropriétaires pour l'altération de la façade commune et voisin arrière pour servitude de passage dans sa cour), il a fait installer l'échelle manu militari au mois de juin, provoquant l'opposition virulente du voisin (avec lettre aux avocats, notaires, copropriétaires, bourgmestre, urbanisme, etc.). Le vendeur a immédiatement fait constater la présence de l'échelle par les services communaux afin d'obtenir le permis de régularisation envers et contre tout.
Voyant l'octroi du permis contesté par le voisin et réalisant qu'une solution amiable n'est plus négociable avec lui, j'ai fait part au notaire du vendeur de mon souhait de me retirer de la vente.
Le vendeur me réclame non seulement 2000€ de dommages et intérêts pour rupture de vente mais refuse également de débloquer ma garantie (acompte de 14.700€ consignés sur le compte du notaire).
Etant donné que le vendeur a remis le bien en vente, a-t-il encore le droit de bloquer ma garantie? S'il se délie de toute obligation envers moi, ne suis-je pas automatiquement déliée de toute obligation envers lui? La validité d'un permis d'urbanisme obtenu contre le gré des parties concernées peut-elle être remise en question?
Merci d'avance de vos conseils!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

J'ai donc fait rajouter au compromis une clause suspensive exigeant la régularisation du bien auprès de la Commune.

Je suppose que cette clause a été rédigée par votre propre notaire et non celui du vendeur.

Si tel est cas, pourquoi votre notaire ne s'est-il pas prononcé à ce sujet?

S'il s'agit bien d'une clause suspensive (a défaut d'avoir vu la formulation exacte), le compromis est nul et non avenu puisque le vendeur n'a pas pu la remplir.

Cette clause avait-elle une date limite?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

A mon avis, vous devriez consulter un avocat sans tarder.

Les pompiers ont parfois des exigences insensées et infaisables. C'est le cas ici. Il est impensable et infaisable d'imposer à un voisin un passage forcé.

Mais pourtant, le permis a été octroyé!

Vous n'êtes donc pas dans la mouise. Si vous avez refusé de signer alors que le permis était octroyé et donc la condition suspensive levée, le vendeur a théoriquement le droit de vous réclamer l'acompte/les arrhes/la garantie.

En pratique, devant un juge, vous devriez avoir gain de cause.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Be4Lise
Pimonaute
Inscription : 29-03-2012
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Merci Grmff, je vais sans doute faire appel à mon assurance juridique (mais ils étaient déjà fermés ce soir et mon notaire, qui avait confié l'affaire à son confrère pendant les vacances, doit incessamment réexaminer le dossier étape par étape).

Si la condition suspensive est réputée levée (en faisant omission de l'opposition manifeste des autres parties concernées) mais qu'un second compromis de vente est signé avec un autre candidat acheteur, est-il juridiquement admissible que le vendeur conserve les 10% d'acompte consignés sur le compte du notaire

Par ailleurs, y a-t-il le moindre risque que je doive néanmoins payer les frais d'enregistrement ?

grmff a écrit :

Vous n'êtes donc pas dans la mouise. Si vous avez refusé de signer alors que le permis était octroyé et donc la condition suspensive levée, le vendeur a théoriquement le droit de vous réclamer l'acompte/les arrhes/la garantie.

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Be4Lise
Pimonaute
Inscription : 29-03-2012
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Panchito, Merci de votre avis.

OUI, la clause suspensive a été rédigée par mon propre notaire pour me protéger contre l'achat forcé d'un bien irrégulier. Le notaire du vendeur a, pour sa part, fait rajouter une phrase signalant qu'aucune indemnité ne me serait due si le vendeur annulait la vente pour cause de travaux à entreprendre en vue de régulariser le bien.

Le vendeur a - en théorie - obtenu un permis de régularisation en faisant installer l'échelle "manu militari" contre le gré du voisin (qui est également copropriétaire majoritaire), c'est la raison pour laquelle le voisin conteste la légalité de cette échelle. Le papier de régularisation a apparemment été délivré, mais je n'en ai jamais reçu de copie.

Aucune date limite n'a été fixée pour la réalisation de la condition suspensive. Mon notaire estime que le "délai raisonnable" peut être considéré comme dépassé étant donné que plus de 10 mois se sont écoulés depuis la signature du compromis.

panchito a écrit :

Je suppose que cette clause a été rédigée par votre propre notaire et non celui du vendeur. Si tel est cas, pourquoi votre notaire ne s'est-il pas prononcé à ce sujet?

S'il s'agit bien d'une clause suspensive (a défaut d'avoir vu la formulation exacte), le compromis est nul et non avenu puisque le vendeur n'a pas pu la remplir.

Cette clause avait-elle une date limite?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Si la condition suspensive est réputée levée (en faisant omission de l'opposition manifeste des autres parties concernées) mais qu'un second compromis de vente est signé avec un autre candidat acheteur, est-il juridiquement admissible que le vendeur conserve les 10% d'acompte consignés sur le compte du notaire

Oui.

Mais pour moi, même si la condition suspensive est levée, il reste un gros problème et un vice majeur: l'échelle a été placée illégalement.

Dès lors, il n'y a plus accord sur la chose, puisque l'échelle va devoir être enlevée, et donc l'immeuble ne sera plus en ordre d'urbanisme.

Je ne sais si on qualifie cela de dol, de vol, de faute, de vice caché ou de vice apparent, de tromperie ou de basse saloperie, mais pour moi, il n'y a pas accord sur la chose, puisque la chose est entachée de vice.

Pas d'accord sur la chose et sur le prix = pas de vente.


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Be4Lise
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Merci Grmff, cela m'éclaire et me conforte dans mon sentiment.
C'est aussi sans doute la raison pour laquelle le vendeur ne me force pas à acheter et ne souhaite surtout pas que l'on fasse appel à des avocats.
Il fait juste pression pour essayer d'obtenir un dédommagement de ma part.
Il vendra sans doute le bien à un acheteur moins regardant, qui ne sait pas encore dans quel panier de crabes il va tomber... La première assemblée générale de bienvenue risque d'être une belle foire d'empoignade.
Ce ne seront plus mes affaires, je sais, mais c'est tout de même regrettable qu'on ne puisse pas dénoncer ces agissements et que le notaire actera la vente tout en sachant qu'il y a un problème non résolu.

grmff a écrit :

Mais pour moi, même si la condition suspensive est levée, il reste un gros problème et un vice majeur: l'échelle a été placée illégalement. Dès lors, il n'y a plus accord sur la chose, puisque l'échelle va devoir être enlevée, et donc l'immeuble ne sera plus en ordre d'urbanisme.

Je ne sais si on qualifie cela de dol, de vol, de faute, de vice caché ou de vice apparent, de tromperie ou de basse saloperie, mais pour moi, il n'y a pas accord sur la chose, puisque la chose est entachée de vice.

Pas d'accord sur la chose et sur le prix = pas de vente.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Merci Grmff, cela m'éclaire et me conforte dans mon sentiment.

Ne prenez évidemment pas mon avis comme parole d'évangile (ni sourate de Coran, Aoum bouddhiste, rouleau de printemps ou tout équivalent de votre philosophie ou religion personnelle...)

Je décline toute responsabilité dans la suite de votre affaire. Mon avis vous est soumis sous toute réserve généralement quelconque etc. Bref, ce n'est qu'un sentiment qui vous est partagé, évidemment.

En clair, n'espérez pas être remboursé du ballotin de manon que vous ferez parvenir à Mr Pim... lol


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panchito
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Si cet immeuble est devenu une copropriété, il lui faut obligatoirement un Syndic.

Avez-vous pris contact avec ce dernier? Que fait-il pour résoudre ce problème?

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Be4Lise
Pimonaute
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Panchito, c'est justement là que les choses se corsent!
Le voisin propriétaire de la cour arrière est en parallèle copropriétaire majoritaire de l'immeuble en copropriété. Depuis 2011, il est également syndic de l'immeuble dont fait partie l'appartement à vendre! Alors, son accord n'était certainement pas facultatif, c'est une personne capitale dans la gestion de l'immeuble. Peut-être devrait-il lui-même convoquer d'urgence l'assemblée générale extraordinaire...
Je l'avais dans un premier temps contacté pour "prendre la température" et évaluer la faisabilité de l'installation de l'échelle. Il était tombé des nues parce que le vendeur ne l'avait pas informé de ses intentions. Il a par conséquent marqué son opposition immédiate; c'est la raison du second report de la vente.

panchito a écrit :

Si cet immeuble est devenu une copropriété, il lui faut obligatoirement un Syndic.

Avez-vous pris contact avec ce dernier? Que fait-il pour résoudre ce problème?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Quel imbroglio....

Votre notaire devait aussi vous remettre l'acte de base de la copropriété, le règlement d'ordre intérieur ainsi que les PV des dernières AG.

Le syndic faisait déjà fonction au moment où vous avez signé le compromis?

Si oui, pourquoi votre notaire ne vous a-t'il pas transmis l'ensemble de ces documents?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Si le voisin qui s'oppose fait partie de la copropriété, peut-être que l'endroit où arrive l'échelle est aussi partie de la copropriété.

Alors, cela change pas mal de chose, évidemment!

Parce que si l'endroit où arrive l'échelle est commun, le propriétaire majoritaire-syndic s'oppose de manière illégale, lui aussi!


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Be4Lise
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

J'ai reçu tous les documents avant la signature du compromis, c'est ce qui m'a permis de constater que les plans annexés à l'acte de base ne correspondaient pas à ceux déposés au Service de l'Urbanisme. En poussant les recherches un peu plus loin, j'ai appris que les plans de modification/division de l'immeuble avaient été soumis "pour avis" à la Commune mais n'avaient jamais été officialisés par un permis d'urbanisme (probablement un "oubli" du notaire de l'époque) - raison pour laquelle la régularisation est maintenant nécessaire...
Par la suite, dès la prochaine assemblée générale, la copropriété devra voter une modification de l'acte de base. L'échelle de secours soulève d'autres problèmes: à qui incomberont les frais de réparations et d'entretien, étant donné qu'elle est située sur la façade commune arrière. N'étant pas automatique, la servitude de passage sur la cour arrière doit également être négociée avec le voisin...
Cela me semblerait un peu facile s'il suffisait de mettre les gens sur le fait accompli pour obtenir une régularisation en dépit des oppositions manifestes des parties concernées.

panchito a écrit :

Votre notaire devait aussi vous remettre l'acte de base de la copropriété, le règlement d'ordre intérieur ainsi que les PV des dernières AG.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

En poussant les recherches un peu plus loin, j'ai appris que les plans de modification/division de l'immeuble avaient été soumis "pour avis" à la Commune mais n'avaient jamais été officialisés par un permis d'urbanisme (probablement un "oubli" du notaire de l'époque) - raison pour laquelle la régularisation est maintenant nécessaire...

C'était à votre notaire à faire toutes ces recherches....

Il ne pouvait pas établir de compromis et devait interdire la transaction puisqu'il n'y avait pas de permis d'urbanisme!

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Be4Lise
Pimonaute
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Non, Grmff, j'ai vérifié et la cour arrière est clairement hors-copropriété.
Ce qui complique les choses, évidemment, c'est que le voisin-syndic-copropriétaire majoritaire possède plusieurs casquettes. Jusqu'à présent, il s'est opposé légitimement en sa qualité de voisin.
D'ailleurs, lors de l'installation de l'échelle, les installateurs n'ont pas demandé sa permission et ont accédé à sa propriété privée alors qu'il était sur place et leur demandait de quitter les lieux.
Ceci dit, même en sa qualité de copropriétaire majoritaire, étant donné que l'installation de l'échelle n'a pas été votée en assemblée générale, il possédait un droit de veto qu'on ne lui a pas laissé l'occasion d'exercer. Toute modification sur les parties communes devait faire l'objet d'un vote à la majorité des voix.

grmff a écrit :

Si le voisin qui s'oppose fait partie de la copropriété, peut-être que l'endroit où arrive l'échelle est aussi partie de la copropriété. Parce que si l'endroit où arrive l'échelle est commun, le propriétaire majoritaire-syndic s'oppose de manière illégale, lui aussi!

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panchito
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

En plus il fallait organiser une enquête publique avec la pose d'affiches roses puisque l'installation d'un escalier externe sur une façade en modifie l'aspect.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Inscription : 26-05-2004
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Si en plus il est voisin, vous n'êtes pas sorti de l'auberge... et le vendeur non plus.

Je comprends parfaitement que le vendeur vende...

Si cela tombe, le proprio voisin majoritaire aurait voulu acheter... et tente de rendre le bien insalubre et invendable.... pour le racheter à bas prix et mettre les choses en ordre avant de revendre avec plus value.

Tout est imaginable.

Voyez aussi l'historique des propriétaires dans le projet d'acte. Si le voisin apparaît, cela pourrait encore être plus compliqué...

Bref, tout ceci dépasse très très largement l'objet d'un forum, évidemment.

Consulter un notaire ne suffira pas. Ce sont les champions des parapluies. Ne pas oublier que le notaire n'est jamais qu'un fonctionnaire. Indépendant et payé par des clients, mais fondamentalement un fonctionnaire...

Consultez un avocat.


Grmf!
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Be4Lise
Pimonaute
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Le notaire des vendeurs s'est couvert en incluant la phrase suivante dans le compromis :
"Le(s) notaire(s) rédacteur(s) du présent compromis attire(nt) tout spécialement l'attention de l'acquéreur, ce qu'il reconnaît expressément, sur l'importance et la nécessité qu'il vérifie personnellement, en surplus de la recherche urbanistique effectuée par le notaire conformément à la législation régionale applicable, la conformité du bien vendu avec les permis délivrés par les autorités compétentes ainsi que la légalité des travaux qui ont ou auraient été effectués depuis le jour de sa construction en s'adressant au service de l'urbanisme de la commune où se situe le bien, service auquel il peut demander la production de tous les permis délivrés depuis le jour de la construction de l'immeuble jusqu'à ce jour, afin de vérifier qu'aucun acte ou travaux n'ont été effectués dans le bien en contravention avec les prescriptions urbanistiques figurant aux différents permis d'urbanisme."
C'est précisément cet article du compromis qui m'a mis la puce à l'oreille et m'a poussé à vérifier la conformité du bien. J'ai signalé la non concordance des plans aux notaires et c'est ainsi qu'ils ont rédigé une clause suspensive le jour de la signature du compromis... Voilà ce qui nous a amenés où nous en sommes aujourd'hui.

panchito a écrit :

C'était à votre notaire à faire toutes ces recherches....
Il ne pouvait pas établir de compromis et devait interdire la transaction puisqu'il n'y avait pas de permis d'urbanisme!

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Be4Lise
Pimonaute
Inscription : 29-03-2012
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Panchito, en effet, c'était requis par la Commune mais cela n'a pas été fait, puisque l'effet de surprise était apparemment voulu.

panchito a écrit :

En plus il fallait organiser une enquête publique avec la pose d'affiches roses puisque l'installation d'un escalier externe sur une façade en modifie l'aspect.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

C'est précisément cet article du compromis qui m'a mis la puce à l'oreille et m'a poussé à vérifier la conformité du bien.

Mais jamais au grand jamais, il ne fallait signer un tel compromis.

Avec une telle clause c'est évident qu'il y a avait un énorme problème!

Il y a tellement de biens magnifiques sur le marché sans l'ombre d'un problème. On se demande parfois pourquoi les gens jettent leur dévolu sur de tels nids à problèmes et ce, alors que tout cela était parfaitement prévisible sur base d'une telle clause.

Il est quand même étonnant que votre propre notaire n'ait pas attiré votre attention et vous ait mis en garde!

Probablement que seul ses honoraires comptaient et que si vous vouliez à tel point ce bien-là, il a du se dire que vous saviez parfaitement bien à quoi vous vous engagiez....

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