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Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Be4Lise
Pimonaute
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Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

(suite d'une saga non résolue, qui a commencé l'an dernier...)
Je me suis portée acquéreur d'un appartement en octobre 2011. J'ai constaté lors d'une vérification d'usage auprès du Service d'urbanisme que la division de l'immeuble dont l'appartement fait partie n'avait pas été entérinée par un permis d'urbanisme. J'ai donc fait rajouter au compromis une clause suspensive exigeant la régularisation du bien auprès de la Commune.
Après inspection sur les lieux, le Service d'incendie a imposé comme condition l'installation d'une échelle de secours en façade arrière. La signature de l'acte de vente a été reportée à deux reprises (début mars et début avril) pour non respect de cette condition et absence de permis de régularisation.
Le vendeur n'ayant pas pu obtenir l'accord des parties concernées (copropriétaires pour l'altération de la façade commune et voisin arrière pour servitude de passage dans sa cour), il a fait installer l'échelle manu militari au mois de juin, provoquant l'opposition virulente du voisin (avec lettre aux avocats, notaires, copropriétaires, bourgmestre, urbanisme, etc.). Le vendeur a immédiatement fait constater la présence de l'échelle par les services communaux afin d'obtenir le permis de régularisation envers et contre tout.
Voyant l'octroi du permis contesté par le voisin et réalisant qu'une solution amiable n'est plus négociable avec lui, j'ai fait part au notaire du vendeur de mon souhait de me retirer de la vente.
Le vendeur me réclame non seulement 2000€ de dommages et intérêts pour rupture de vente mais refuse également de débloquer ma garantie (acompte de 14.700€ consignés sur le compte du notaire).
Etant donné que le vendeur a remis le bien en vente, a-t-il encore le droit de bloquer ma garantie? S'il se délie de toute obligation envers moi, ne suis-je pas automatiquement déliée de toute obligation envers lui? La validité d'un permis d'urbanisme obtenu contre le gré des parties concernées peut-elle être remise en question?
Merci d'avance de vos conseils!

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Be4Lise
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Grmff, vos soupçons sont parfaitement fondés : le copropriétaire/voisin/syndic en question était initalement propriétaire de tout l'immeuble. C'est lui qui a fait diviser l'immeuble en appartements. Probablement doit-il également être mis en cause pour l'absence de permis de bâtir reflétant la division. Dans ce cas, si des avocats s'en mêlent, les vendeurs lui renverront probablement la balle. C'est un sacré sac de noeuds en tout cas!

grmff a écrit :

Voyez aussi l'historique des propriétaires dans le projet d'acte. Si le voisin apparaît, cela pourrait encore être plus compliqué...

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Be4Lise
Pimonaute
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Bref, quand j'ai vu la tournure que prenaient les choses, j'ai fini par renoncer à l'achat... J'y laisserai des plumes (admettons que je parvienne à récupérer mon acompte, les honoraires de notaires seront dûs quoi qu'il en soit), mais je plains le prochain candidat-acheteur qui tombera dans le panneau.

panchito a écrit :

Mais jamais au grand jamais, il ne fallait signer un tel compromis. Avec une telle clause c'est évident qu'il y a avait un énorme problème! Il y a tellement de biens magnifiques sur le marché sans l'ombre d'un problème. On se demande parfois pourquoi les gens jettent leur dévolu sur de tels nids à problèmes et ce, alors que tout cela était parfaitement prévisible sur base d'une telle clause.

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panchito
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Si vous disposez d'une assurance protection juridique, prenez immédiatement contact avec votre assureur.

S'il estime que avez un "bon" dossier, ils pourraient prendre entièrement en charge la défense de vos droits par l'avocat de votre choix.

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Be4Lise
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Panchito, j'ai en effet une assurance protection juridique qui couvre les frais d'avocats en cas de recours juridiques pour "biens immobiliers présentes et à venir". Je compte bien faire appel à eux. Cela dépasse la compétence des notaires.

panchito a écrit :

Si vous disposez d'une assurance protection juridique, prenez immédiatement contact avec votre assureur. S'il estime que avez un "bon" dossier, ils pourraient prendre entièrement en charge la défense de vos droits par l'avocat de votre choix.

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cochise
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Be4Lise a écrit :

, les honoraires de notaires seront dûs quoi qu'il en soit

Je ne vois pas trop pourquoi. Il n'y a pas eu vente.


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PIM
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

- les notaires vous réclament des honoraires même s'il n'y a pas vente ?
Curieux.

- @ panchito: la clause parapluie citée par laquelle l'acquéreur est prié d'aller vérifier lui-même à l'urbanisme est une clause-type introduite depuis un petit temps déjà par quasi tous les notaires...

- quant au fond du problème soulevé par Be4Lise: j'ai un avis qui va a priori dans le même sens que Grmff, mais le dossier a l'air complexe et nécessite l'intervention d'un avocat spécialisé.
Faites vite appel à votre assurance (avant qu'on ne vous y dise qu'il est trop tard pour déclarer le sinistre....)


Erik DECKERS
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panchito
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Mais le compromis a été signé quand exactement?

Les parties ne disposent-elles pas de 4 mois MAXIMUM après la signature du compromis pour passer l'acte?

L'acte n'a pas été encore été signé?

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PIM
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

panchito a écrit :

Mais le compromis a été signé quand exactement?

Les parties ne disposent-elles pas de 4 mois MAXIMUM après la signature du compromis pour passer l'acte?

L'acte n'a pas été encore été signé?

Il y a une obligation fiscale de payer les droits d'enregistrement dans les 120 jours (4 mois) à dater du caractère définitif de la vente.

Comme ici, il y a une condition suspensive, l'exigibilité des droits n'est pas née.

Si le vendeur veut aller en exécution forcée, car il considére(rait) que la condition suspensive est devenue sans objet, il doit d'abord sortir lui-même les droits d'enrgistrement et obtenir en justice la dite exécution forcée.

Apparemment, il a choisit l'autre branche des sanctions, en considérant que la vente est résiliée aux torts de l'acquéreur et a décidé de conserver la garantie... : mais, il oublie qu'il doit obtenir un jugement à ce sujet.

Cela peut se présenter autrement (pas de jugement), s'il y a une clause d'arbitrage dans le compromis...

Bref, je le répète: l'intervention d'un avocat s'impose.


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Be4Lise
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Cochise, je n'ai pas encore reçu le décompte de clôture de la part du notaire, mais je suppose qu'il n'a pas travaillé bénévolement depuis que j'ai fait appel à lui en octobre 2011. Il y a eu des frais engagés : envoi de courriers recommandés, rendez-vous en l'étude des deux notaires, rédaction du compromis, discussions téléphoniques, étude et suivi du dossier, rédaction d'un projet d'acte, documents concernant le mandat et le prêt hypothécaires... Je serais fortement étonnée que tout cela soit gratuit. Et, si c'était le cas, je serais la première heureuse de l'apprendre!

cochise a écrit :

Be4Lise a écrit : , les honoraires de notaires seront dûs quoi qu'il en soit

Je ne vois pas trop pourquoi. Il n'y a pas eu vente.

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Be4Lise
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

En effet, je confirme : les droits d'enregistrement ne sont dûs qu'à partir du moment où la clause suspensive est levée. Tant que ce n'est pas le cas, le compromis reste suspendu et le "compte à rebours" de 4 mois n'est pas enclenché.

PIM a écrit :

Il y a une obligation fiscale de payer les droits d'enregistrement dans les 120 jours (4 mois) à dater du caractère définitif de la vente.Comme ici, il y a une condition suspensive, l'exigibilité des droits n'est pas née.

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Be4Lise
Pimonaute
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

M. Deckers, merci de votre intervention.
Le compromis comporte la clause d'arbitrage suivante : "Tout litige relatif à la validité, l'interprétation ou l'exécution de la présente convention, sera tranché définitivement par voie d'arbitrage. A défaut d'accord entre les parties sur le choix d'un arbitre, celui-ci sera désigné à la demande de la partie la plus diligente par le Président de la Chambre des Notaires de l'arrondissement dans lequel le bien vendu est situé. Toutefois, chacune des parties pourra refuser l'arbitrage de la manière suivante :
- si elle prend l'initiative de l'instance en citant directement l'autre partie à comparaître devant les tribunaux ordinaires
- si l'autre partie l'informe de son intention de faire appel à l'arbitrage, en lui faisant part de son refus dans les quinze jours calendrier à compter de cette information.
Tous les frais relatifs à cet arbitrage seront supportés par le vendeur et l'acuéreur, chacun pour moitié."

Le vendeur a déjà signalé qu'il ne souhaite pas faire intervenir un avocat car il ne souhaite pas en supporter les frais d'honoraires. C'est pourquoi il essaie de transiger en négociant informellement un dédommagement compensatoire de 2000€.

PIM a écrit :

Si le vendeur veut aller en exécution forcée, car il considére(rait) que la condition suspensive est devenue sans objet, il doit d'abord sortir lui-même les droits d'enrgistrement et obtenir en justice la dite exécution forcée.

Apparemment, il a choisit l'autre branche des sanctions, en considérant que la vente est résiliée aux torts de l'acquéreur et a décidé de conserver la garantie... : mais, il oublie qu'il doit obtenir un jugement à ce sujet. Cela peut se présenter autrement (pas de jugement), s'il y a une clause d'arbitrage dans le compromis...

Bref, je le répète: l'intervention d'un avocat s'impose.

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Be4Lise
Pimonaute
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Il y a en effet un paragraphe "Sanctions" dans le compromis, qui indique que "le vendeur peut soit poursuivre l'exécution forcée du contrat, soit considérer de plein droit la vente comme nulle et non avenue. Dans ce cas, une somme égale à 10% du prix de vente sera due par la partie en défaut à titre de dommages-intérêts. (...) Seule une résolution judiciaire de la vente leur permettra d'être dans une situation régulière relativement au paiement des droits d'enregistrement"
Par ailleurs, il est précisé que "la partie défaillante supportera en outre les droits d'enregistrement dus sur la présente convention, les frais judiciaires et extrajudiciaires qui auraient été exposés par l'autre partie pour aboutir à la résolution judiciaire ou à l'exécution de la présente vente, les frais et honoraires qui seraient dûs aux notaires ainsi que les dommages éventuellement subis par l'autre partie."

PIM a écrit :

Si le vendeur veut aller en exécution forcée, car il considére(rait) que la condition suspensive est devenue sans objet, il doit d'abord sortir lui-même les droits d'enrgistrement et obtenir en justice la dite exécution forcée.
Apparemment, il a choisit l'autre branche des sanctions, en considérant que la vente est résiliée aux torts de l'acquéreur et a décidé de conserver la garantie... : mais, il oublie qu'il doit obtenir un jugement à ce sujet. Cela peut se présenter autrement (pas de jugement), s'il y a une clause d'arbitrage dans le compromis...

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grmff
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Il y a moyen, depuis quelques années, d'enregistrer une annulation de la vente. Cela coûte très peu (25€ de mémoire)

Personnellement, je serais du style à faire une affaire de principe avec cette situation. Le vendeur savait parfaitement qu'il faisait quelque chose d'illégal. C'est lui qui devrait vous payer des indemnités!!!

Prenez un avocat, demandez lui des indemnités, et demandez à votre avocat de négocier avec l'avocat adverse de manière confidentielle. Mais sans trainer.

Je pense qu'on ne peut pas enregistrer une annulation de compromis plus de 4 mois après le démarrage du compte à rebours fiscal de 4 mois.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Be4Lise
Pimonaute
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Merci de votre soutien (et de votre sens de l'humour), Grmff.
Je viens d'appeler mon service juridique. Ils me conseillent d'enregistrer dès à présent un dossier "sinistre" pour être couverte juridiquement, chose que je fais encore aujourd'hui-même. Tous les intervenants vont dans ce sens, et ce serait idiot de perdre tout gain de cause par négligence des délais réglementaires... Les conseils judicieux sont faits pour s'en servir! On a toujours besoin de plus avisés que soi!

Le conseiller juridique estime tout de même que, normalement, les notaires sont habilités à rédiger une convention de sortie amiable, mais vu le temps que prennent les échanges d'un notaire à l'autre, autant se couvrir au cas où la situation dégénérerait encore davantage...

grmff a écrit :

Il y a moyen, depuis quelques années, d'enregistrer une annulation de la vente. Cela coûte très peu (25€ de mémoire)

Personnellement, je serais du style à faire une affaire de principe avec cette situation. Le vendeur savait parfaitement qu'il faisait quelque chose d'illégal. C'est lui qui devrait vous payer des indemnités!!!

Prenez un avocat, demandez lui des indemnités, et demandez à votre avocat de négocier avec l'avocat adverse de manière confidentielle. Mais sans trainer.

Je pense qu'on ne peut pas enregistrer une annulation de compromis plus de 4 mois après le démarrage du compte à rebours fiscal de 4 mois.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Je trouve votre propre notaire assez léger....

Qu'en pense-t'il lui de tout cela? Un notaire de famille sert quand même aussi à conseiller ses clients...

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Be4Lise
Pimonaute
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Panchito, il réexamine à présent le dossier complet pour essayer de le clôturer et de récupérer ma garantie... Je ne peux pas encore me prononcer sur ses conclusions, la communication n'est malheureusement pas instantanée entre études de notaire...

panchito a écrit :

Je trouve votre propre notaire assez léger....
Qu'en pense-t'il lui de tout cela? Un notaire de famille sert quand même aussi à conseiller ses clients...

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Il y a moyen, depuis quelques années, d'enregistrer une annulation de la vente. Cela coûte très peu (25€ de mémoire)

Pas en région bruxelloise !


Erik DECKERS
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phil7578
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Après avoir lu toutes ces interventions, je trouve:

1. que votre notaire me paraît en effet bien léger. A moins que vous n'ayez l'habitude d'acheter - et soyez donc bien informée des péripéties liées à l'urbanisme - j'ai toujours considéré que les professionnels ont un devoir d'information. Et les notaires, malgré leurs honoraires, non seulement informent peu mais sont très créatifs pour ne plus engager leur responsabilité.

2. vu l'historique du bâtiment, le vendeur aurait dû accomplir les démarches d'urbanisme au préalable. Il est très difficile pour un *candidat* acheteur - qui n'a donc aucun statut - d'entreprendre toutes ces démarches.

3. il me semble que vous devriez recouvrer la totalité de l'acompte perçu, et que vous avez assez d'espace pour demander - vous - une indemnité de 2.000 euros pour le stress et le temps perdu à cette affaire. menacez le vendeur d'emblée: puisqu'il ne souhaite pas un procès (qui retardera la vente ultérieure...) vous me semblez bien plus en position de force que vous ne le pensez.

4. le rôle du voisin ancien proprio, syndic et voisin me semble bien suspect dans cette affaire. Au mieux, il regrette d'avoir dû diviser l'immeuble et entend en garder le contrôle, au pire il veut bloquer toute vente. Auquel cas le vendeur pourrait en définitive se retourner contre lui. Mais ce n'est pas votre affaire...

Bon courage.

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Be4Lise
Pimonaute
Inscription : 29-03-2012
Messages : 22

Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Merci de vos encouragements, Phil7578.

J'ai beau me renseigner sur mes droits, tant que je n'ai pas revu la couleur de mon acompte, je crains de ne devoir attendre des mois ou, au pire, de ne plus pouvoir le récupérer.

Tout dépend sous quel angle on examine le dossier. Quelqu'un qui, comme les vendeurs, s'en tient littéralement aux écrits, sans s'attarder sur les conditions (illégales) d'obtention du permis de régularisation estimera que la clause est levée de fait. Mon problème est que le compromis ne mentionne pas de délai de levée de la clause, et n'évoque pas de possibilité de sortie de la vente pour moi en tant qu'acheteur (alors que le vendeur a le droit de se retirer "sans indemnité aucune").

Au départ, le vendeur pensait peut-être naïvement vendre un appartement en règle ("en toute bonne foi"), mais par la suite, lorsque l'irrégularité a été avérée, il a voulu me convaincre de m'occuper moi-même de la régularisation, démarche que j'ai refusée d'emblée. Je peux juste m'estimer heureuse de ne pas avoir acheté le bien non régularisé. J'estime à présent que sa régularisation est toujours bancale, même si le permis a (aurait?) été délivré.

Par ailleurs, si le vendeur remet le bien en vente sans que nous ayons signé de convention de sortie, il se met lui-même en position d'acceptation de mon retrait sans en avoir même négocié les conditions.

Je recontacte aujourd'hui mon notaire pour voir s'il y a du neuf... En attendant, ma plainte a été enregistrée auprès de l'assurance-protection juridique. J'espère que cette histoire parviendra à son terme au plus vite, c'est effectivement nerveusement épuisant comme bataille!

phil7578 a écrit :

2. vu l'historique du bâtiment, le vendeur aurait dû accomplir les démarches d'urbanisme au préalable. Il est très difficile pour un *candidat* acheteur - qui n'a donc aucun statut - d'entreprendre toutes ces démarches.

3. il me semble que vous devriez recouvrer la totalité de l'acompte perçu, et que vous avez assez d'espace pour demander - vous - une indemnité de 2.000 euros pour le stress et le temps perdu à cette affaire. menacez le vendeur d'emblée: puisqu'il ne souhaite pas un procès (qui retardera la vente ultérieure...) vous me semblez bien plus en position de force que vous ne le pensez.

Bon courage.

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cochise
Pimonaute incurable
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Re : Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Be4Lise a écrit :

Je serais fortement étonnée que tout cela soit gratuit. Et, si c'était le cas, je serais la première heureuse de l'apprendre!

Et bien réjouissez vous!


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