Vente annulée : acompte bloqué par le vendeur

Bref, quand j'ai vu la tournure que prenaient les choses, j'ai fini par renoncer à l'achat... J'y laisserai des plumes (admettons que je parvienne à récupérer mon acompte, les honoraires de notaires seront dûs quoi qu'il en soit), mais je plains le prochain candidat-acheteur qui tombera dans le panneau.

Panchito, j'ai en effet une assurance protection juridique qui couvre les frais d'avocats en cas de recours juridiques pour "biens immobiliers présentes et à venir". Je compte bien faire appel à eux. Cela dépasse la compétence des notaires.

- les notaires vous réclament des honoraires même s'il n'y a pas vente ?
Curieux.

- @ panchito: la clause parapluie citée par laquelle l'acquéreur est prié d'aller vérifier lui-même à l'urbanisme est une clause-type introduite depuis un petit temps déjà par quasi tous les notaires...

- quant au fond du problème soulevé par Be4Lise: j'ai un avis qui va a priori dans le même sens que Grmff, mais le dossier a l'air complexe et nécessite l'intervention d'un avocat spécialisé.
Faites vite appel à votre assurance (avant qu'on ne vous y dise qu'il est trop tard pour déclarer le sinistre....)

Il y a une obligation fiscale de payer les droits d'enregistrement dans les 120 jours (4 mois) à dater du caractère définitif de la vente.

Comme ici, il y a une condition suspensive, l'exigibilité des droits n'est pas née.

Si le vendeur veut aller en exécution forcée, car il considére(rait) que la condition suspensive est devenue sans objet, il doit d'abord sortir lui-même les droits d'enrgistrement et obtenir en justice la dite exécution forcée.

Apparemment, il a choisit l'autre branche des sanctions, en considérant que la vente est résiliée aux torts de l'acquéreur et a décidé de conserver la garantie... : mais, il oublie qu'il doit obtenir un jugement à ce sujet.

Cela peut se présenter autrement (pas de jugement), s'il y a une clause d'arbitrage dans le compromis...

Bref, je le répète: l'intervention d'un avocat s'impose.

En effet, je confirme : les droits d'enregistrement ne sont dûs qu'à partir du moment où la clause suspensive est levée. Tant que ce n'est pas le cas, le compromis reste suspendu et le "compte à rebours" de 4 mois n'est pas enclenché.

Il y a en effet un paragraphe "Sanctions" dans le compromis, qui indique que "le vendeur peut soit poursuivre l'exécution forcée du contrat, soit considérer de plein droit la vente comme nulle et non avenue. Dans ce cas, une somme égale à 10% du prix de vente sera due par la partie en défaut à titre de dommages-intérêts. (...) Seule une résolution judiciaire de la vente leur permettra d'être dans une situation régulière relativement au paiement des droits d'enregistrement"
Par ailleurs, il est précisé que "la partie défaillante supportera en outre les droits d'enregistrement dus sur la présente convention, les frais judiciaires et extrajudiciaires qui auraient été exposés par l'autre partie pour aboutir à la résolution judiciaire ou à l'exécution de la présente vente, les frais et honoraires qui seraient dûs aux notaires ainsi que les dommages éventuellement subis par l'autre partie."

Merci de votre soutien (et de votre sens de l'humour), Grmff.
Je viens d'appeler mon service juridique. Ils me conseillent d'enregistrer dès à présent un dossier "sinistre" pour être couverte juridiquement, chose que je fais encore aujourd'hui-même. Tous les intervenants vont dans ce sens, et ce serait idiot de perdre tout gain de cause par négligence des délais réglementaires... Les conseils judicieux sont faits pour s'en servir! On a toujours besoin de plus avisés que soi!

Le conseiller juridique estime tout de même que, normalement, les notaires sont habilités à rédiger une convention de sortie amiable, mais vu le temps que prennent les échanges d'un notaire à l'autre, autant se couvrir au cas où la situation dégénérerait encore davantage...

Panchito, il réexamine à présent le dossier complet pour essayer de le clôturer et de récupérer ma garantie... Je ne peux pas encore me prononcer sur ses conclusions, la communication n'est malheureusement pas instantanée entre études de notaire...

Après avoir lu toutes ces interventions, je trouve:

1. que votre notaire me paraît en effet bien léger. A moins que vous n'ayez l'habitude d'acheter - et soyez donc bien informée des péripéties liées à l'urbanisme - j'ai toujours considéré que les professionnels ont un devoir d'information. Et les notaires, malgré leurs honoraires, non seulement informent peu mais sont très créatifs pour ne plus engager leur responsabilité.

2. vu l'historique du bâtiment, le vendeur aurait dû accomplir les démarches d'urbanisme au préalable. Il est très difficile pour un *candidat* acheteur - qui n'a donc aucun statut - d'entreprendre toutes ces démarches.

3. il me semble que vous devriez recouvrer la totalité de l'acompte perçu, et que vous avez assez d'espace pour demander - vous - une indemnité de 2.000 euros pour le stress et le temps perdu à cette affaire. menacez le vendeur d'emblée: puisqu'il ne souhaite pas un procès (qui retardera la vente ultérieure...) vous me semblez bien plus en position de force que vous ne le pensez.

4. le rôle du voisin ancien proprio, syndic et voisin me semble bien suspect dans cette affaire. Au mieux, il regrette d'avoir dû diviser l'immeuble et entend en garder le contrôle, au pire il veut bloquer toute vente. Auquel cas le vendeur pourrait en définitive se retourner contre lui. Mais ce n'est pas votre affaire...

Bon courage.

Et bien réjouissez vous!