Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic

tempura · #1 11-09-2012 19:07:54

Bonjour,

Le syndic est contractuellement en place pour encore 2 ans.
Des travaux importants ont été décidés par l'AG. La copropriété dispose des fonds nécessaires. Le conseil a été chargé de choisir l'entrepreneur en collaboration avec le syndic. Ce dernier a présenté au conseil un devis ... rédigé en polonais. Il n'accepte pas qu'on en demande une traduction, y apercevant "un manque de confiance intolérable". Depuis, la situation est bloquée, le syndic ne répond pas au téléphone (répondeur) ni au courrier.
Peut-on mettre fin unilatéralement au contrat sans devoir payer des pénalités et si oui, faut-il passer devant un juge ?

tempura · #21 15-09-2012 20:51:31

Saxo a écrit :

tempura a écrit :
Ce n'est pas parce que quelque chose est de la compétence de l'assemblée qu'elle ne peut pas déléguer. Rien n'indique dans le jugement que vous citez que l'assemblée ne pourrait pas donner mandat à quelqu'un de faire quelque chose. Dans le cas contraire, les copropriétés seraient d'ailleurs ingérables. C'est cependant à l'ag et à personne d'autre qu'il appartient de décider de faire ou non des travaux. C'est la seule portée de ce jugement.

Vous tirez des conclusions sur la portée de ce jugement (que vous ne connaissez pas) qui sont fausses.
Je n'en ai cité que la dernière partie mais voici le début, pour vous convaincre que l'AG ne peut pas déléguer, sauf cas mineur du choix de la couleur du carrelage, par exemple.
La loi (CC art. 577-7, § 1er, 1°, c. al. 3) prévoit que des délégations peuvent être données au CC par l'AG:
- sous de strictes conditions de majorité et de validité dans le temps;
- sous réserve des compétences légales du syndic et de l'AG;
- à condition que la délégation porte sur des actes expressément déterminés.
(...)
En outre, parmi les compétences légales de l'AG on retrouve (CC art. 577-7, § 1er, 1°, b) " tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic". Les décisions au sujet de l'exécution de travaux sont donc de la compétence de l'assemblée générale. Or le vote laisse le choix au conseil de copropriété.
Il vous faut comprendre, une fois pour toutes, la philosophie de la loi, qui a animé ses auteurs, des parlementaires élus (par vous) et vous en imprégner.
Si vous lisez un jour les débats parlementaires, qui sont sur Internet, vous comprendrez que le principe fondamental des parlementaires est : stop au n'importe quoi, aux votes les yeux fermés en cinq minutes.
Les parlementaires ont voulu une gestion moderne[/] (pas moyen-âgeuse), dans la [transparence] (pas dans l'opacité): les gens arrivent à l'AG en sachant ce qu'il faut voter, en comprenant la portée de leur vote et pas en donnant leur pouvoir sans réfléchir.
Les parlementaires ont même inscrit les principes de modernité et de transparence dans le titre de la loi, afin que chacune et chacun le comprenne.
Et ce n'est pas parce que Vous pensez le contraire, que vous avez raison.

Les textes que vous citez ne font que confirmer que l'AG peut en effet confier une mission au conseil de copropriété. Il y a certes des conditions de majorité, de délai et la mission doit être bien déterminée, mais on ne peut pas en conclure que l'AG ne pourrait pas confier cette mission. Elle ne pourrait en revanche pas déléguer au conseil ou à quiconque la mission de décider quels travaux peuvent être exécutés. Si l'AG décide qu'il y a lieu de rénover la façade et fixe un budget pour ce faire, elle peut parfaitement demander au conseil ou à n'importe qui de choisir un entrepreneur et au syndic, seul représentant de la copropriété, de commander les travaux à cet entrepreneur. En tout cas, les textes que vous citez ne s'y opposent pas.
Il est vrai que je ne connais pas le jugement que vous citez et qu'il n'est pas impossible qu'encore un autre extrait dise le contraire de ce que je soutiens, mais dès lors que cela reste hypothétique, je ne peux pas être convaincu.

Pour le reste, vous avez parfaitement raison de dire que ce n'est pas parce que pense quelque chose que c'est exact. Seuls des arguments peuvent emporter une conviction.

Saxo · #22 15-09-2012 22:29:43

La situation que vous décrivez est point par point celle que le juge a refusée.

Vous êtes très péremptoire.

Heureusement que vous n'êtes pas magistrat.

tempura · #23 15-09-2012 22:56:19

Saxo a écrit :

La situation que vous décrivez est point par point celle que le juge a refusée.
Vous êtes très péremptoire.
Heureusement que vous n'êtes pas magistrat.

Je ne suis en effet pas magistrat et je ne pense pas non plus être péremptoire. Je n'ai simplement pas la même lecture que la vôtre des textes que vous citez.

Saxo · #24 15-09-2012 23:07:51

tempura a écrit :

Je n'ai simplement pas la même lecture que la vôtre des textes que vous citez.

Dommage que l'autre jugement soit en néerlandais.

Vous comprendriez que VOTRE manière d'interpréter la loi vous conduit tout droit à la catastrophe (financière, notamment).

Faites-vous expliquer par un avocat le principe de la responsabilité.

A moins que vous considériez que VOTRE lecture de la responsabilité s'impose.

Débrouillez-vous donc avec VOTRE devis polonais et VOTRE syndic, puisque VOUS savez tout mieux que tout le monde.

Je ne crois pas que sur ce forum un quelconque intervenant se fasse mener par le bout du nez de façon aussi caricaturale que VOTRE assemblée générale dont VOUS êtes sans doute le meneur.

Allez-y au casse-pipe.

tempura · #25 16-09-2012 07:29:04

Saxo a écrit :

tempura a écrit : Je n'ai simplement pas la même lecture que la vôtre des textes que vous citez.

Dommage que l'autre jugement soit en néerlandais.
Vous comprendriez que VOTRE manière d'interpréter la loi vous conduit tout droit à la catastrophe (financière, notamment).
Faites-vous expliquer par un avocat le principe de la responsabilité.
A moins que vous considériez que VOTRE lecture de la responsabilité s'impose.
Débrouillez-vous donc avec VOTRE devis polonais et VOTRE syndic, puisque VOUS savez tout mieux que tout le monde.
Je ne crois pas que sur ce forum un quelconque intervenant se fasse mener par le bout du nez de façon aussi caricaturale que VOTRE assemblée générale dont VOUS êtes sans doute le meneur.

Allez-y au casse-pipe.

Je vous remercie

luc · #26 16-09-2012 15:24:00

La question initale était:

tempura a écrit :

Le syndic est contractuellement en place pour encore 2 ans.
Des travaux importants ont été décidés par l'AG. La copropriété dispose des fonds nécessaires. Le conseil a été chargé de choisir l'entrepreneur en collaboration avec le syndic. Ce dernier a présenté au conseil un devis ... rédigé en polonais. Il n'accepte pas qu'on en demande une traduction, y apercevant "un manque de confiance intolérable". Depuis, la situation est bloquée, le syndic ne répond pas au téléphone (répondeur) ni au courrier.
Peut-on mettre fin unilatéralement au contrat sans devoir payer des pénalités et si oui, faut-il passer devant un juge ?

Réponse:
1. « Peut-on mettre fin unilatéralement au contrat sans devoir payer des pénalités »
OUI, si le conseil de copropriété est resté dans le cadre légal et n’a donc pas usurpé des pouvoirs de l’AG, ni du syndic. Si c’est l cas, alors si au moins un CP a cité en justice l’ACP pose d'actes sur base d’une cogestion et obtient raison, il ne devra pas payer le montant prorata (et eux seul).

2. « si oui, faut-il passer devant un juge »
L’ex-syndic doit lancer la procédure sur ses frais et avancer le montant des expertises éventuelles.
Pour rappel, le contenu de l’Art. 577-18/1 CC, qui est d’application dans votre ACP (20 Apt ou plus) :

Art. 577-8/1.
Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

Commentaire :
- « sans préjudice … » = surveillance directe des finances est exclu
- « expressément » = mission détaillée et pas succincte. Donc entre autres les parties communes impliquées doivent être détaillés explicitement et individuellement.
- « Sous réserve » = l’Art. 577-8 CC (voir si après) détermine les actes que l’AG ou le syndic peuvent poser. Rélisez les débats parlementaires. Aucun parlementaire n’a su citer un cas pratique de délégation autorisée de l'AG vers le CDC. On ne peut pas aller chez le JP pour une décision de CDC, mais on peut attaquer l'année suivante la décharge, si on demandé à annuler la délégation l'année avant.

Art. 577-8. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (…)
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire; (…)

Et le dessert ...:

Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Commentaire: le 2ème aliniéa, ajouté par la loi de 2010, peut avoir des conséquences énormes pour les membres du CDC qui usurpent le pouvoir de l'AG et/ou du syndic.

Tintin · #27 16-09-2012 20:53:27

Je vous propose de lire l'avis de Maître D'Ath, lors de la journée du copropriétaire du 28 juin dernier organisée par le CNIC à Namur.
Laissons tout simplement le syndic faire son travail. Moi je lui enverrai une mise en demeure de présenter 3 devis en français et un cahier de charge pour ??
En le prévenant que si pour cette date il n'a pas répondu, qu'il sera mis fin à son contrat pour faute grave et sans indemnité.
Le conseil de copropriété sera dans son rôle pour une fois.
C'est l'A.G. qui est souveraine et pas le C.C.
Quand les copropriétaires font-ils cesser de déléguer leur pouvoir au syndic et/ou au conseil de copropriété.
Le but de la loi de juin 2010 était d'avoir une meilleure transparence de la gestion et surtout une plus grande implication des copropriétaires. Non pas une plus grande implication du conseil de copropriété.

Rôle du conseil de copropriété

tempura · #28 17-09-2012 11:07:24

Tintin a écrit :

Je vous propose de lire l'avis de Maître D'Ath, lors de la journée du copropriétaire du 28 juin dernier organisée par le CNIC à Namur.
Laissons tout simplement le syndic faire son travail. Moi je lui enverrai une mise en demeure de présenter 3 devis en français et un cahier de charge pour ??
En le prévenant que si pour cette date il n'a pas répondu, qu'il sera mis fin à son contrat pour faute grave et sans indemnité.
Le conseil de copropriété sera dans son rôle pour une fois.
C'est l'A.G. qui est souveraine et pas le C.C.
Quand les copropriétaires font-ils cesser de déléguer leur pouvoir au syndic et/ou au conseil de copropriété.
Le but de la loi de juin 2010 était d'avoir une meilleure transparence de la gestion et surtout une plus grande implication des copropriétaires. Non pas une plus grande implication du conseil de copropriété.
Rôle du conseil de copropriété

J'ai lu avec attention l'article que vous avez mis en ligne et qui est fort intéressant, notamment en ce qui concerne la responsabilité des membres du conseil de copropriété. Votre suggestion de mettre le syndic en demeure est intéressante également, mais le conseil de copropriété n'a cependant pas de compétence pour révoquer le syndic. Tout au plus peut-il faire un rapport (négatif) à l'AG et demander (au syndic !) que la révocation de celui-ci soit mise à l'ordre du jour. Tout cela n'est pas facile à réaliser en pratique. Reste aussi à savoir, ce qui était la question initiale, s'il est permis de révoquer le syndic en invoquant une faute grave et si oui si on se trouve, en l'occurrence, en présence d'une faute grave. En postant sur le forum, j'avais espéré pouvoir prendre connaissance de cas concrets dans lesquels un syndic avait été révoqué sans indemnité.

luc · #29 18-09-2012 14:46:05

On ne révoque pas un syndic, on le remplace.

luc · #30 18-09-2012 14:49:00

luc a écrit :

On ne révoque pas un syndic, on le remplace.

En France: Ad nutum

tempura · #31 18-09-2012 15:21:04

luc a écrit :

On ne révoque pas un syndic, on le remplace.

Art. 577-8, § 6, C. civ. : "L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. ..."

Tintin · #32 19-09-2012 00:12:22

OK, car si on révoque le syndic, il faut obligatoirement le remplacer.
Il faut donc organiser une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, pour en décider.

Saxo · #33 19-09-2012 07:18:51

Tintin a écrit :

OK, car si on révoque le syndic, il faut obligatoirement le remplacer.

Très bien.

Outre ces subtilités sémantiques, il faut savoir (et je cite un avocat) que :

La responsabilité du syndic à l'égard de son mandant est, par nature, contractuelle (...) Le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. (...)

Les juridiction font régulièrement application de ces principes.

En résumé:

Parce que l'ACP (sans doute pour de stupides raisons de pseudo-économies) a confié au CC le soin de récolter des devis, elle a commis une grosse faute.

Elle doit la redresser toutes affaires cessantes (par une AGEX) pour pouvoir mettre en cause la responsabililté du syndic qui a commis de lourdes fautes en tant que mandataire.

Sans quoi le syndic aura beau jeu d'invoquer cette illégalité.

Lors de cette AGEX, il faut proposer des successeurs au syndic.

Donc récolter des offres.

Si l'AGEX persiste dans l'illégalité (en continuant à croire qu'elle peut s'en remettre à des gens du CC), elle pourra dire bye-bye à toute possibilité d'évolution positive.

-

Tintin · #34 19-09-2012 14:21:29

Le message de Saxo est on ne peut plus claire, même s'il peut déplaire à certains.
Mon avis est que idéalement, les copropriétaires devraient cesser de déléguer leur pouvoir au syndic et/ou au conseil de copropriété.

Notre groupe a fait un gros lobbiyng auprès des parlementaires pour les convaincre de rendre la loi sur la copropriété d'ordre publique et pour supprimer le conseil de gérance. On a refusé nos deux demandes, car rendre la loi d'ordre publique allait rendre les copropriétés ingérables. Ce qui implique que le législateur est conscient que la loi est tellement peu respectée par les syndics, que les copropriétés allaient être en permanence dans l'insécurité juridique.

Pour le conseil de gérance, on a changé son nom en copropriété et modifié son rôle au sein de la copropriété. Pourquoi a-t-on estimé qu'il fallait garder cette représentation des copropriétaires ?

Mon avis que vous ne devez pas forcément partager, est qu'on aurait pu l'appeler comme en France le syndicat des copropriétaires. Un syndicat défend l'intérêt de ses membres auprès de la direction et donc du pouvoir.

Dans une copropriété le pouvoir c'est l'assemblée générale des copropriétaires. Le paradoxe est donc d'avoir un syndicat qui défend les copropriétaires contre les copropriétaires. ABSURDE NON ?

Comme on a donné le nom de conseil de copropriété, en réalité, le pouvoir qui est controlé est celui du syndic (art. 577-8 § 4). Son rôle devrait rester dans ce cadre unique, vérifier si le syndic fait correctement son travail et dénoncer les manquements éventuels aux copropriétaires via un rapport semestriel. Ce qui permettra aux copropriétaires de jouer leur rôle, c'est a dire de décider des sanctions à prendre ou pas contre le syndic.

On assiste parfois, au contrôleur qui surveille le contrôleur. Il n'est pas exceptionnel que le véritable pouvoir soit aux mains du conseil de copropriété.

Aussi longtemps que les copropriétaires délégueront leurs pouvoirs pour ne pas s'impliquer eux-mêmes dans la gestion de leurs biens communs, le forum de PIM aura toujours un bel avenir devant lui.
Les emmerdeurs seront toujours des empêcheurs de tourner en rond.

Saxo · #35 19-09-2012 16:06:59

Tintin a écrit :

Le message de Saxo est on ne peut plus claire, même s'il peut déplaire à certains.
Mon avis est que idéalement, les copropriétaires devraient cesser de déléguer leur pouvoir au syndic et/ou au conseil de copropriété.
Notre groupe a fait un gros lobbiyng auprès des parlementaires pour les convaincre de rendre la loi sur la copropriété d'ordre publique et pour supprimer le conseil de gérance. On a refusé nos deux demandes, car rendre la loi d'ordre publique allait rendre les copropriétés ingérables. Ce qui implique que le législateur est conscient que la loi est tellement peu respectée par les syndics, que les copropriétés allaient être en permanence dans l'insécurité juridique.
Pour le conseil de gérance, on a changé son nom en copropriété et modifié son rôle au sein de la copropriété. Pourquoi a-t-on estimé qu'il fallait garder cette représentation des copropriétaires ?
Mon avis que vous ne devez pas forcément partager, est qu'on aurait pu l'appeler comme en France le syndicat des copropriétaires. Un syndicat défend l'intérêt de ses membres auprès de la direction et donc du pouvoir.
Dans une copropriété le pouvoir c'est l'assemblée générale des copropriétaires. Le paradoxe est donc d'avoir un syndicat qui défend les copropriétaires contre les copropriétaires. ABSURDE NON ?
Comme on a donné le nom de conseil de copropriété, en réalité, le pouvoir qui est controlé est celui du syndic (art. 577-8 § 4). Son rôle devrait rester dans ce cadre unique, vérifier si le syndic fait correctement son travail et dénoncer les manquements éventuels aux copropriétaires via un rapport semestriel. Ce qui permettra aux copropriétaires de jouer leur rôle, c'est a dire de décider des sanctions à prendre ou pas contre le syndic.
On assiste parfois, au contrôleur qui surveille le contrôleur. Il n'est pas exceptionnel que le véritable pouvoir soit aux mains du conseil de copropriété.
Aussi longtemps que les copropriétaires délégueront leurs pouvoirs pour ne pas s'impliquer eux-mêmes dans la gestion de leurs biens communs, le forum de PIM aura toujours un bel avenir devant lui.
Les emmerdeurs seront toujours des empêcheurs de tourner en rond.

Pour TEMPURA, qui se demandait s'il existe des cas concrets de révocation du syndic, je signale que la citation que j'ai faite, à savoir :

La responsabilité du syndic à l'égard de son mandant est, par nature, contractuelle (...) Le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. (...)

Les juridictions font régulièrement application de ces principes

provient d'un article de doctrine qui regorge de cas de faute lourde du syndic.

Cet article (pour ceux qui y ont accès) de 10 pages en petits caractères a été publié le 11 juin 2011 - il est donc tout récent et suit la nouvelle loi sur la copropriété de juin 2010 - dans Le JOURNAL DES TRIBUNAUX.

Il s'intitule : COPROPRIETE ET RESPONSABILITE CIVILE.

Voilà pourquoi j'attirais l'attention de TEMPURA (mais aussi celle de tous les lecteurs du forum) sur l'impérieuse nécessité de faire attention à la responsabilité.

Si vous donnez les clefs de votre appartement à quelqu'un et que vous constatez la disparition d'objets, n'allez pas vous plaindre à votre compagnie d'assurance car elle vous rétorquera qu'il n'y a pas eu d'effraction et que vous êtes, en quelque sorte, complice.

C'est la même chose en copropriété. Si vous imaginez qu'en vous en remettant au conseil de copropriété pour faire ce que VOUS avez à faire, en disant moi pas vouloir savoir, moi donner pouvoir au conseil de copropriété, n'allez pas vous plaindre ensuite du syndic.

Vous serez qualifié de victime complice.

Que vous soyez stupide, que vous n'ayez pas compris la loi (parce que vous en faites une autre lecture - sic) n'intéresse personne.

Surtout pas la Justice.

Nul n'est censé ignorer la loi.

Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic

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