Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic

Saxo · #1 15-09-2012 09:06:55

Désolé, mais vous vous trompez.

J'ai en mains un jugement (et vous ne contesterez pas, j'espère, les compétences d'un juge de paix) qui dit entre autres :

... parmi les compétences légales de l'AG on retrouve (CC art. 577-7, § 1er, 1°, b) " tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic". Les décisions au sujet de l'exécution de travaux sont donc de la compétence de l'assemblée générale. Or le vote laisse le choix au conseil de copropriété.

L'autre jugement dont j'ai fait état dans mon précédent message a été prononcé parce que le syndic a raflé l'argent mis de côté pour des travaux aux ascenseurs afin de payer une facture exorbitante de ravalement de façade.

Pourquoi cette facture était-elle exorbitante ?

Parce que l'entrepreneur avait fait un devis "de base" avec suppléments par décimètres carrés (eh oui). Et des décimètres carrés, il y en avait !

Alors la copropriété a attaqué l'entrepreneur mais a lamentablement perdu parce que celui-ci a fait valoir que son devis avait été approuvé par le conseil de gérance.

Bref, la méconnaissance de la loi joue de très mauvais tours en plus d'être ruineuse.

J'insiste donc pour dire :

- que l'assemblée générale ne peut se déposséder de ses pouvoirs
- que le mandat du syndic est ad nutum (cela a aussi été répété inlassablement dans de nombreux jugements qui se trouvent même sur internet)

dach · #21 15-09-2012 08:25:48

Saxo a écrit :

L'AG ne peut pas se déposséder de ses pouvoirs, parmi lesquels il y a de faire un choix entre une pluralité de devis tous basés sur le même cahier de charges.

Même si, comme vous l'avez décrit, ce n'est pas toujours judicieux, l'AG peut confier sur base de art 577-7 §1c une mission au CC, comme par exemple le choix d'un entrepreneur.

tempura a écrit :

L'AG ne peut pas en désigner un (architecte) sur le champ et si c'est délégué au conseil, il est probable qu'une proposition aberrante sera faite dans les mêmes conditions

C'est bien à l'AG de désigner l'architecte, même si elle peut déléguer ce choix au CC. Dans les 2 cas ce point doit être à l'ordre du jour pour être voté. N'oublier donc pas de demandé au syndic l'ajout de ce point et venez avec un proposition d'architecte

panchito · #22 15-09-2012 07:56:10

C'est d'ailleurs pour cela que la nouvelle loi sur la copropriété a remplacé le "Conseil de Gérance" par le "Conseil de Copropriété".

Il est formellement interdit au Conseil de Copropriété de s'imiscer dans la gestion de l'immeuble, qui ressort uniquement de la responsabilité du Syndic!

Saxo · #23 15-09-2012 07:51:10

tempura a écrit :

Le conseil est chargé de choisir l'entrepreneur.

Votre syndic ne vous a pas averti que votre décision est interdite par la loi ?

L'AG ne peut pas se déposséder de ses pouvoirs, parmi lesquels il y a de faire un choix entre une pluralité de devis tous basés sur le même cahier de charges.

Comme pour tout syndic, son mandat est ad nutum.

Voilà ce qui vous pend au nez (cas vécu).

Les travaux se font, engloutissent vos finances, vous vous retournez contre l'entrepreneur, qui rétorque que votre conseil de copropriété a marqué son accord.

Et vous voilà gros jean comme devant.

Mais vous l'aurez cherché.

tempura · #24 14-09-2012 22:12:17

dach a écrit :

tempura a écrit :Dans mon esprit, lorsque l'assemblée demande au conseil de choisir un entrepreneur, il s'agit pour celui-ci de choisir parmi des devis (3 ?) présentés par le syndic sur la base d'un cahier des charges qu'il a établi Je ne connais pas la décision écrite prise par votre AG, mais j'ai compris, par erreur sans doute, que l'AG avait mandaté le CC de rechercher un entrepreneur pour éviter des honoraires de syndic.
La relecture des ajouts de la loi de juin 2010, me rappel que, à partir d'un montant minimal voté en AG, le syndic doit présenter plusieurs devis sur base d'un cahier des charges préalable.
Sur cette base le CC pourrait, imposer au syndic de présenter plusieurs devis.
Il faut toutefois garder à l’esprit que ce travail peut engendrer des honoraires supplémentaires.
Si les travaux sont importants, un architecte peut-être un meilleur choix qu'un agent immobilier. Il établira un véritable cahier des charges, commentera les devis et contrôlera les travaux et leurs facturations. Mais cela à aussi un coût. (10% à 15% des travaux)

Le PV, qui est l'exact reflet de la décision, n'est pas clair. Le conseil est chargé de choisir l'entrepreneur. Cela signifie-t-il qu'il doit établir un cahier des charges et chercher un entrepreneur ou choisir parmi ceux qui sont proposés par le syndic. Mystère. Les travaux sont importants (réfection de façade arrière). Votre suggestion de recourir à un architecte est très pertinente, mais on va alors se retrouver devant le même problème pour le choix d'un architecte. L'AG ne peut pas en désigner un sur le champ et si c'est délégué au conseil, il est probable qu'une proposition aberrante sera faite dans les mêmes conditions. Je retiens cependant cette idée et tenterai de la faire passer à l'AG, en faisant une proposition concrète. Parfois, lorsqu'il n'y a qu'une seule chose concrète qui est proposée, ça passe parce que personne ne sait quoi faire d'autre, à part hurler et insulter (c'est ainsi que ça se passe souvent).
Encore merci pour votre réponse.

dach · #25 14-09-2012 18:42:34

tempura a écrit :

Dans mon esprit, lorsque l'assemblée demande au conseil de choisir un entrepreneur, il s'agit pour celui-ci de choisir parmi des devis (3 ?) présentés par le syndic sur la base d'un cahier des charges qu'il a établi

Je ne connais pas la décision écrite prise par votre AG, mais j'ai compris, par erreur sans doute, que l'AG avait mandaté le CC de rechercher un entrepreneur pour éviter des honoraires de syndic.

La relecture des ajouts de la loi de juin 2010, me rappel que, à partir d'un montant minimal voté en AG, le syndic doit présenter plusieurs devis sur base d'un cahier des charges préalable.

Sur cette base le CC pourrait, imposer au syndic de présenter plusieurs devis.
Il faut toutefois garder à l’esprit que ce travail peut engendrer des honoraires supplémentaires.

Si les travaux sont importants, un architecte peut-être un meilleur choix qu'un agent immobilier. Il établira un véritable cahier des charges, commentera les devis et contrôlera les travaux et leurs facturations. Mais cela à aussi un coût. (10% à 15% des travaux)

Saxo · #26 14-09-2012 10:36:31

tempura a écrit :

Bonjour,
Le conseil a été chargé de choisir l'entrepreneur en collaboration avec le syndic. Ce dernier a présenté au conseil un devis ... rédigé en polonais.

Il me semble que ce qui embrouille tout, c'est votre "conseil", qui outrepasse ses pouvoirs légaux.

Si tous les copropriétaires étaient du même côté, ils diraient tous bye-bye au syndic pour faute grave et lourde.

En cas de problèmes, tous saisiraient l'IPI et basta.

Mais votre front est fissuré par l'association que le syndic a voulue voire imposée avec ce "conseil", qui ne comprend rien.

tempura · #27 13-09-2012 21:19:23

Encore merci d'avoir pris la peine de me répondre.
Il est vrai qu'il peut paraître étonnant qu'un seul devis soit mis sur la table.
D'autres copropriétaires avaient proposé des entreprises à contacter, mais dès lors que le syndic refuse de prendre lui-même contact avec celles-ci, ce serait alors à un copropriétaire de s'occuper de le demander. Je trouve que le procédé est curieux. Dans mon esprit, lorsque l'assemblée demande au conseil de choisir un entrepreneur, il s'agit pour celui-ci de choisir parmi des devis (3 ?) présentés par le syndic sur la base d'un cahier des charges qu'il a établi et non pas d'approuver un document dont personne ne comprend le contenu.

Un membre du conseil a proposé de faire traduire ce devis par une connaissance avant de l'approuver, ce qui a été refusé avec fracas. Dans ces circonstances, je ne vois pas comment on peut continuer à collaborer avec ces individus. On n'est, à mon avis, pas très loin de la violence physique.

dach a écrit :

tempura a écrit :en droit, le comportement inadéquat du syndic peut justifier que le contrat soit résilié avant son terme, sans indemnités de préavis.Je ne suis pas juriste, mais je pense que le fait de mal exécuter un contrat n'y met pas un terme. Je crains que si c'était le cas peu de contrats (syndic ou autres) arriverait à leur terme. Par contre si la réparation n'est pas possible, une indemnité peut être envisagée. Reste à apporter la preuve de la faute et du préjudice.
tempura a écrit :Les deux autres membres du CC ayant refusé de marquer leur accord sans être au moins en possession d'une traduction (refusée avec cris et hurlements), le frère du syndic les a littéralement jeté dehors en disant qu'il refusait désormais de s'occuper de la copropriété.Si je résume, le CC n'a pas trouvé un accord sur le seul devis proposé par l'un d'eux. La bonne question est donc de savoir pourquoi il y a qu'un seul devis ? Les autres membres sont-ils assez actifs ? N'est-il pas possible que chaque membre propose un devis ou contact l'entrepreneur 'Polonais' pour obtenir le devis dans leur langue ? Quoi qu'il arrive, les CP sont condamnés statutairement à collaborer.
tempura a écrit :On se trouve dans une impasse. Entre-temps, le bâtiment se dégrade et ça nous pourrit l'existence.Le syndic est tenu de prendre les mesures conservatoires. Vous pouvez lui rappeler, mais il faut éviter de l'encourager dans des dépenses à cours terme économiquement peu judicieuses.
Si la situation vous semble bloquée, associez-vous à d'autres CP pour former 1/5 des quotités et demandez une AGE au syndic. Présentez des propositions concrètes et constructives pour cette AGE.

dach · #28 12-09-2012 16:57:12

tempura a écrit :

en droit, le comportement inadéquat du syndic peut justifier que le contrat soit résilié avant son terme, sans indemnités de préavis.

Je ne suis pas juriste, mais je pense que le fait de mal exécuter un contrat n'y met pas un terme. Je crains que si c'était le cas peu de contrats (syndic ou autres) arriverait à leur terme. Par contre si la réparation n'est pas possible, une indemnité peut être envisagée. Reste à apporter la preuve de la faute et du préjudice...

tempura a écrit :

Les deux autres membres du CC ayant refusé de marquer leur accord sans être au moins en possession d'une traduction (refusée avec cris et hurlements), le frère du syndic les a littéralement jeté dehors en disant qu'il refusait désormais de s'occuper de la copropriété.

Si je résume, le CC n'a pas trouvé un accord sur le seul devis proposé par l'un d'eux. La bonne question est donc de savoir pourquoi il y a qu'un seul devis ? Les autres membres sont-ils assez actifs ? N'est-il pas possible que chaque membre propose un devis ou contact l'entrepreneur 'Polonais' pour obtenir le devis dans leur langue ? Quoi qu'il arrive, les CP sont condamnés statutairement à collaborer.

tempura a écrit :

On se trouve dans une impasse. Entre-temps, le bâtiment se dégrade et ça nous pourrit l'existence.

Le syndic est tenu de prendre les mesures conservatoires. Vous pouvez lui rappeler, mais il faut éviter de l'encourager dans des dépenses à cours terme économiquement peu judicieuses.
Si la situation vous semble bloquée, associez-vous à d'autres CP pour former 1/5 des quotités et demandez une AGE au syndic. Présentez des propositions concrètes et constructives pour cette AGE.

tempura · #29 12-09-2012 13:02:54

Merci pour cette réponse très complète.
Je me demande cependant toujours si, en droit, le comportement inadéquat du syndic peut justifier que le contrat soit résilié avant son terme, sans indemnités de préavis.
Pour le reste, la situation est un peu plus complexe que ce que j'ai exposé.
Ce n'est pas directement le syndic qui a proposé cet étrange devis que personne (le syndic non plus) ne peut comprendre, mais son frère, qui est copropriétaire, et qui, dans les faits, est l'unique interlocuteur. Le syndic en titre, habitant à 60 kms) se borne à tenir les comptes et on ne le voit qu'une fois par an, lors de l'AG. Il est impossible de le joindre (répondeur systématiquement branché et aucune réaction aux courriers/fax). Les deux autres membres du CC ayant refusé de marquer leur accord sans être au moins en possession d'une traduction (refusée avec cris et hurlements), le frère du syndic les a littéralement jeté dehors en disant qu'il refusait désormais de s'occuper de la copropriété. Il n'y a aucune trace écrite de tout ceci, de sorte que formellement, cet individu est toujours membre du CC et que celui-ci (dont je ne suis pas membre) ne sait plus trop quoi faire. Je leur ai conseillé de démissionner formellement de leur mandat de manière à laisser le syndic en titre seul face à ses responsabilité (et à la prochaine AG). Je ne suis pas sûr que ce soit un conseil avisé.
La majorité des autres copropriétaires (12) ne se préoccupe de rien. L'un deux a cependant suggéré d'aller présenter des excuses au frère !!!
On se trouve dans une impasse. Entre-temps, le bâtiment se dégrade et ça nous pourrit l'existence.
Encore un conseil ?

Merci

dach a écrit :

tempura a écrit :Peut-on mettre fin unilatéralement au contrat ?
Seule l'AG est souveraine en la matière. Pour Convoquer une AGE, il faut que 1/5 des quotiés signent une requête écrite au syndic actuel. Si il y a carence de ce syndic, un des cosignataire peut convoquer cette AGE après 1 mois.
tempura a écrit :Sans devoir payer des pénalités ?
Le mieux est de trouver un compromis avec le syndic. On peut également lui réclamer des indemnités pour le préjudice subit par son inaction. Cela peut aider à trouver un compromis.
tempura a écrit :Faut-il passer devant un juge ?
Le mieux de c'est de l'éviter, mais si le syndic est défaillant et que l'AG n'en désigne pas un autre, seul le juge peut trancher.
tempura a écrit :Des travaux importants ont été décidés par l'AG. ... Le conseil a été chargé de choisir l'entrepreneur en collaboration avec le syndic.
Si des travaux ont été voté. Le syndic doit les exécutés selon les modalités votées en AG. Si l'AG a délégué le choix de l'entrepreneur au CC, le syndic doit travailler avec l'entrepreneur désigné par le CC. Je suppose que l'AG n'a pas interdit au CC de choisir un entrepreneur autre que celui proposé par le syndic.
tempura a écrit :un devis ... rédigé en polonais. Il n'accepte pas qu'on en demande une traduction, y apercevant "un manque de confiance intolérable".
Il me semble que le CC ne doit pas accepter un devis qu'il ne peut comprendre. C'est "un manque de sérieux intolérable" de la part d'un syndic de ne pas conseiller correctement ces clients.
L'article 577-11/2 concernant la traduction des documents de l'ACP pourrait être invoqué, si l'on considère que le devis est une communication de l'ACP au CC.

dach · #30 12-09-2012 10:56:40

tempura a écrit :

Peut-on mettre fin unilatéralement au contrat ?

Seule l'AG est souveraine en la matière. Pour Convoquer une AGE, il faut que 1/5 des quotiés signent une requête écrite au syndic actuel. Si il y a carence de ce syndic, un des cosignataire peut convoquer cette AGE après 1 mois.

tempura a écrit :

Sans devoir payer des pénalités ?

Le mieux est de trouver un compromis avec le syndic. On peut également lui réclamer des indemnités pour le préjudice subit par son inaction. Cela peut aider à trouver un compromis.

tempura a écrit :

Faut-il passer devant un juge ?

Le mieux de c'est de l'éviter, mais si le syndic est défaillant et que l'AG n'en désigne pas un autre, seul le juge peut trancher.

tempura a écrit :

Des travaux importants ont été décidés par l'AG. ... Le conseil a été chargé de choisir l'entrepreneur en collaboration avec le syndic.

Si des travaux ont été voté. Le syndic doit les exécutés selon les modalités votées en AG. Si l'AG a délégué le choix de l'entrepreneur au CC, le syndic doit travailler avec l'entrepreneur désigné par le CC. Je suppose que l'AG n'a pas interdit au CC de choisir un entrepreneur autre que celui proposé par le syndic.

tempura a écrit :

un devis ... rédigé en polonais. Il n'accepte pas qu'on en demande une traduction, y apercevant "un manque de confiance intolérable".

Il me semble que le CC ne doit pas accepter un devis qu'il ne peut comprendre. C'est "un manque de sérieux intolérable" de la part d'un syndic de ne pas conseiller correctement ces clients.
L'article 577-11/2 concernant la traduction des documents de l'ACP pourrait être invoqué, si l'on considère que le devis est une communication de l'ACP au CC.

panchito · #31 11-09-2012 20:18:36

Les conditions de résiliation figurent plus que probablement sur le contrat que vous avez passé avec votre Syndic actuel.

A mon avis, nous sommes loin de la faute grave!!

Au fond votre syndic, il comprend le polonais lui?

tempura · #32 11-09-2012 20:07:04

panchito a écrit :

C'est une décision qui relève de l'AG.
A vous de convoquer (avec les quotités requises) une AGE avec ce point à l'ordre du jour.

Merci. En effet, c'est à l'AG de décider, mais la question subsiste de savoir si des pénalité pour rupture anticipée du contrat seront dues.

panchito · #33 11-09-2012 19:46:20

C'est une décision qui relève de l'AG.

A vous de convoquer (avec les quotités requises) une AGE avec ce point à l'ordre du jour.

tempura · #34 11-09-2012 19:07:54

Bonjour,

Le syndic est contractuellement en place pour encore 2 ans.
Des travaux importants ont été décidés par l'AG. La copropriété dispose des fonds nécessaires. Le conseil a été chargé de choisir l'entrepreneur en collaboration avec le syndic. Ce dernier a présenté au conseil un devis ... rédigé en polonais. Il n'accepte pas qu'on en demande une traduction, y apercevant "un manque de confiance intolérable". Depuis, la situation est bloquée, le syndic ne répond pas au téléphone (répondeur) ni au courrier.
Peut-on mettre fin unilatéralement au contrat sans devoir payer des pénalités et si oui, faut-il passer devant un juge ?

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Re : Mettre fin anticipativement au contrat avec le syndic

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