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travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

monalisa
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 15-08-2010
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travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

Bonsoir,

Le toit doit être refait. Mon appartement se situe dans le toit. J'ai, à mes frais, isoler le toit. Or le syndic et conseil me dit, que les travaux ne peuvent éviter d'abimer l'isolation, qu'il faudra entièrement remplacer celle-ci et ce à mes frais : ne devrait-elle pas être prise en charge par la copropriété? Le statut ne dit rien à ce sujet.
Je vous remercie beaucoup


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tempura
Pimonaute bavard
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

monalisa a écrit :

Bonsoir,

Le toit doit être refait. Mon appartement se situe dans le toit. J'ai, à mes frais, isoler le toit. Or le syndic et conseil me dit, que les travaux ne peuvent éviter d'abimer l'isolation, qu'il faudra entièrement remplacer celle-ci et ce à mes frais : ne devrait-elle pas être prise en charge par la copropriété? Le statut ne dit rien à ce sujet.
Je vous remercie beaucoup

La question ne me paraît pas simple et je ne connais pas la réponse définitive.

Il me semble cependant qu'on peut raisonnablement soutenir ce qui suit.

- Si on considère que l'isolation est un élément privatif, il est logique que des dégâts occasionnés à des éléments privatifs par des travaux aux parties communes soient pris en charge par la copropriété. Il en irait de même si pour une raison quelconque, il fallait casser votre salle de bain pour accéder au toit.

- Si on considère au contraire que l'isolation est un élément commun - ce qui me paraît difficilement admissible, dès lors qu'il ne s'agit pas de la structure du bâtiment et que l'isolation (comme un double-vitrage) profite essentiellement au propriétaire concerné - il me semble qu'il y avait lieu de prévoir, sauf vote en sens contraire de l'AG (qui pourrait alors être considéré comme un abus de majorité), une rénovation "à l'identique" ou en tout cas qui ne porte pas préjudice à un copropriétaire en particulier.

Dans les deux cas de figure, il faut conclure que les coûts de l'isolation doivent être supportés par la copropriété.
Ce n'est évidemment que mon avis et pour une réponse certaine, il faudrait faire des recherches dans la jurisprudence.
Il serait intéressant d'interroger le syndic et le conseil pour savoir sur la base de quel raisonnement ils arrivent à une conclusion différente. En tout état de cause, ce n'est pas à eux de décider, mais à l'AG (sous le contrôle des juridictions).

Sachant que les procédures judiciaires sont longues, parfois coûteuses et fastidieuses, il est dommage qu'il n'existe pas un médiateur compétent dans ce domaine, comme il en existe un pour les banques ou les télécommunications.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

Surtout à lire si votre ACP est située dans la région Bruxelloise, mais aussi dans les autres cas :

Guide des exigences et procédures Travaux PEB en Région de Bruxelles-Capitale (2011 – applicable pour les copropriétés, …)

Texte très long, mais des morcaux utiles se trouvent partout dans ce texte.

Batiment PEB = un ensemble géré par une ACP partielle
Unité PEB = appartement privatif (une unité par appartement) ou uen unité PEB pour la partie commune du batiment

Conclusion : quand vous touchez au toit il faut un permis d’urbanisme ET suivre une procédure « PEB » spécifique, masi simplifié (deux documenets – un avant et un après travaux). Puisque vous changez toujours el PEB.

L’isolation du toit est TOUJOURS à charge de l’ACP, puisque l’isolation est utile pour tous les appartements verticalement en dessous de ce toit.

Explication scientifique : Thermodynamique


Cordialement,

Luc

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

On pourrait aussi considérer que vous vous êtes fixée à la toiture (qui est commune) sans autorisation de la copropriété (AG) pour poser votre isolation.

En supposant que vous ayez fait cette demande lors d'une AG, la copropriété vous aurait peut-être accordé la pose de l'isolation à condition que vous en supportiez tous les frais et les conséquences, aussi à votre charge en cas de réfection ou de remplacement de la toiture.
Dans tous les cas de figure, la facture est pour vous.

Vous dites que les statuts ne disent rien mais les statuts disent que la toiture est commune et vous vous y êtes accrochée sans autorisation.

Et, après renouvellement de la toiture, vous revenez à la case départ où vous reposer l'isolation sans autorisation ou avec l'autorisation de l'AG.

J'aurais agi de la même façon que votre syndic


bada

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tempura
Pimonaute bavard
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Messages : 298

Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

bada a écrit :

On pourrait aussi considérer que vous vous êtes fixée à la toiture (qui est commune) sans autorisation de la copropriété (AG) pour poser votre isolation.

En supposant que vous ayez fait cette demande lors d'une AG, la copropriété vous aurait peut-être accordé la pose de l'isolation à condition que vous en supportiez tous les frais et les conséquences, aussi à votre charge en cas de réfection ou de remplacement de la toiture.
Dans tous les cas de figure, la facture est pour vous.

Vous dites que les statuts ne disent rien mais les statuts disent que la toiture est commune et vous vous y êtes accrochée sans autorisation.

Et, après renouvellement de la toiture, vous revenez à la case départ où vous reposer l'isolation sans autorisation ou avec l'autorisation de l'AG.

J'aurais agi de la même façon que votre syndic


Votre raisonnement est curieux, parce qu'en l'appliquant par analogie aux murs extérieurs du bâtiment, qui sont communs, on ne pourrait pas non plus les isoler, voire les peindre ou les tapisser ou y planter un clou à l'intérieur sans autorisation de l'AG. Le même raisonnement devrait d'ailleurs s'appliquer au plafond/plancher, qui est au moins commun à deux propriétaire. En suivant votre raisonnement, il faudrait une autorisation pour y placer de la moquette ou du carrelage.

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monalisa
Pimonaute
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

tempura a écrit :

bada a écrit : On pourrait aussi considérer que vous vous êtes fixée à la toiture (qui est commune) sans autorisation de la copropriété (AG) pour poser votre isolation.

Je n'ai jamais dit que je m'étais accrochée à la toiture sans autorisation de l'AG.


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monalisa
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

L’isolation du toit est TOUJOURS à charge de l’ACP, puisque l’isolation est utile pour tous les appartements verticalement en dessous de ce toit.

Explication scientifique : Thermodynamique [/quote]

Avez-vous une référence légale ? que je puisse en faire état à l'AG toute proche?
Merci


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monalisa
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

Il serait intéressant d'interroger le syndic et le conseil pour savoir sur la base de quel raisonnement ils arrivent à une conclusion différente. En tout état de cause, ce n'est pas à eux de décider, mais à l'AG (sous le contrôle des juridictions).

Je m'étais fait le même raisonnement que vous qui me semble infaillible : mais sur quelle base légale l'appuyer? Et si je refuse, c'est l'AG qui devrait prendre l'initiative d'une action judiciaire, n'est-ce pas...elle doit alors justifier sa position

Que voulez-vous dire par c'est l'AG qui décide "sous le contrôle des juridictions? Le conseil, en présence du syndic, a présenté les devis et annoncé comme un fait accompli que l'isolation était à charge des appartements sous les toits (il y en a plusieurs) cela n'a pas été voté. Le problème c'est cela a lieu lieu l'an dernier....et dans quelques jours a lieu l'annuelle.

Merci pour toutes ces réponses et merci à ce forum d'exister.


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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

- Si on considère que l'isolation est un élément privatif, il est logique que des dégâts occasionnés à des éléments privatifs par des travaux aux parties communes soient pris en charge par la copropriété. Il en irait de même si pour une raison quelconque, il fallait casser votre salle de bain pour accéder au toit.

Non, je serais du même avis que Bada. Votre isolation, posée avec ou sans aval de l'AG, est une initiative privée faite à vos risques et une ENTRAVE à l'accès du bien commun. Il est normal à mon sens que vous en supportiez les conséquences.

Le problème est le même que par exemple vous construisiez un cache devant un tuyau commun traversant votre appartement. Ce cache doit être détruit pour accéder au tuyau en cas de fuite. Les frais occasionnés par cette entrave (démolition et reconstruction) sont normalement à votre charge. Il vous incombe de permettre l'accès au bien commun (toit ou tuyau) pour travaux. Votre salle de bain n'est pas une entrave ajoutée, c'est un local faisant partie intégrante du bien.


rexou

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luc
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

monalisa a écrit :

L’isolation du toit est TOUJOURS à charge de l’ACP, puisque l’isolation est utile pour tous les appartements verticalement en dessous de ce toit.

Explication scientifique : Thermodynamique

Avez-vous une référence légale ? que je puisse en faire état à l'AG toute proche?
Merci

Si votre ACP est situé dans la région bruxelloise: lire le document dont j'ai donné le lien (la date de l'ordonnance y est mentionnée).

Pour les autres régions: cette référence doit existe, mais je ne l'ai pas cherché.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

monalisa a écrit :

Citation :Il serait intéressant d'interroger le syndic et le conseil pour savoir sur la base de quel raisonnement ils arrivent à une conclusion différente. En tout état de cause, ce n'est pas à eux de décider, mais à l'AG (sous le contrôle des juridictions).

Je m'étais fait le même raisonnement que vous qui me semble infaillible : mais sur quelle base légale l'appuyer? Et si je refuse, c'est l'AG qui devrait prendre l'initiative d'une action judiciaire, n'est-ce pas...elle doit alors justifier sa position

Que voulez-vous dire par c'est l'AG qui décide "sous le contrôle des juridictions? Le conseil, en présence du syndic, a présenté les devis et annoncé comme un fait accompli que l'isolation était à charge des appartements sous les toits (il y en a plusieurs) cela n'a pas été voté. Le problème c'est cela a lieu lieu l'an dernier....et dans quelques jours a lieu l'annuelle.

Merci pour toutes ces réponses et merci à ce forum d'exister.

Question préalable, qui va faciliter les réponses: région bruxelloise, flamande ou wallonne?

1. Existe-t-il une décision écrite et explicite de l'AG?

2. Seul les statuts et les décisions, mentionnés explicitement sur le PV de l'AG vous sont dans ce contexte opposable. Seul le syndic peut vous opposer cette décision, mais il n'est pas autorisé à les prendre, sauf cas d'urgence (= fait nouveau depuis la dernière AG).

3. Le syndic peut entamer au nom de l'ACP une procédure judiciaire contre vous, moyennant accord préalable ET explicite de l'AG, si vous refusez d'exécuter une décision de l'AG (ou les statuts).

4. Vous pouvez vous opposer à une décision de l'AG, dans les 4 mois.

5. Le conseil n'a pas à présenter des devis. Il usurpe la fonction de syndic, et rend ainsi sa mission légale caduc. Cette décision (de l'AG) est en soi donc annulable, si mis devant le Juge dans les 4 mois. Ceci si cette décision est mentionné sur le PV et a été voté. Si non la décision de l'AG N'existe pas. C'est à l'ACP (= syndic) de prouver qu'une décision en bonne et due forme existe.

Opinion personnelle

Vous avez exécuté des travaux dans les parties communes sans accord préalable de l'AG. C'est une faute, et il faut en subir les conséquences.

Ceci ne rend pas l'isolation du toit privative. Il est impossible de privatiser une partie commune en l'utilisant illégalement.

Vos travaux ont amélioré les parties communes.

Ou bien  l'ACP peut vous obliger à les enlever et remettre la chose dans son état initial, ou bien l'ACP accepte de vous rembourser les frais, partiellement ou non, pro rata de l'avantage pour l'ACP (= y compris votre avantage comme CP).


Cordialement,

Luc

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tempura
Pimonaute bavard
Inscription : 18-02-2006
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

monalisa a écrit :

Citation :Il serait intéressant d'interroger le syndic et le conseil pour savoir sur la base de quel raisonnement ils arrivent à une conclusion différente. En tout état de cause, ce n'est pas à eux de décider, mais à l'AG (sous le contrôle des juridictions).

Je m'étais fait le même raisonnement que vous qui me semble infaillible : mais sur quelle base légale l'appuyer? Et si je refuse, c'est l'AG qui devrait prendre l'initiative d'une action judiciaire, n'est-ce pas...elle doit alors justifier sa position

Que voulez-vous dire par c'est l'AG qui décide "sous le contrôle des juridictions? Le conseil, en présence du syndic, a présenté les devis et annoncé comme un fait accompli que l'isolation était à charge des appartements sous les toits (il y en a plusieurs) cela n'a pas été voté. Le problème c'est cela a lieu lieu l'an dernier....et dans quelques jours a lieu l'annuelle.

Merci pour toutes ces réponses et merci à ce forum d'exister.

Je veux dire que c'est l'ag qui accepte ou non les propositions du syndic.
Elle l'accepte sous le contrôle des juridictions parce que si une décision de l'ag est irrégulière, elle peut être annulée par le juge.

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

monalisa a écrit :

Le toit doit être refait. Mon appartement se situe dans le toit. J'ai, à mes frais, isoler le toit.

Petite question:

Sur une toiture existante, comment avez-vous réussi à isoler le toit ?

Est-ce une toiture à versants en tuiles ?

Est-ce une toiture plate en Derbigum ?

Dans la 1ère hypothèse: avez-vous fait enlever les tuiles pour intercaler de l'isolant ?

Dans la 2e: comment avez-vous procédé, concrètement ?

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

L’isolation du toit est TOUJOURS à charge de l’ACP, puisque l’isolation est utile pour tous les appartements verticalement en dessous de ce toit.

Pas d'accord.

Pour être portée à charge de l'ACP, il faut que cette isolation soit décidée et approuvée en AG.

Si un seul CP est demandeur et effectue lui-même les travaux, il le fait à sa charge et sous son entière responsabilité. Sauf si une AG autorise ces travaux et le décharge en outre d'éventuelles conséquences.

Et si j'ai bien compris, ces travaux ne sont pas efffectués dans les commune, mais dans un bien privatif situé sous toiture et empêchant l'accès à ce toit. Ces travaux n'améliorent pas les parties communes. Et même si tel était le cas, vous ne pouvez prétendre à aucun remboursement. Pratiquement, l'ACP n'a rien à prouver et n'a pas à entamer une procédure judiciaire... Les statuts précisent que vous devez permettre l'accès au toit. Votre isolation est un obstacle; elle relève donc de votre seule et unique responsabilité. Les frais de "démolition" vous seraient en principe imputables également, mais seront surement insignifiants et non quantifiés. Par contre, les dégradations ne concernent pas l'ACP, pas plus que la remise en état initial de l'isolation.

Vous avez à vos frais fait isoler VOTRE APPARTEMENT de la toiture. Il ne s'agit pas d'un travail d'intérêt commun. Et votre isolation est un OBSTACLE à l'accès à la toiture. Les statuts précisent surement que vous devez permettre cet accès.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

Saxo a écrit :

Est-ce une toiture plate en Derbigum ?

Vous avez déjà essayé de remplacer du derbigum ou d'y effectuer un travail quelconque par le dessous de la toiture ?  lol


rexou

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luc
Pimonaute incurable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

Des travaux concernant des parties communes sont possibles que dans les cas suivants:
- sur décision d'AG (cas normal)
- sur décision du syndic (urgence)
- sur décision du Juge, quand un CP le demande et l'AG refuse son autorisation

Dans les 3 cas les travaux sont à charge de l'ACP. Un travail d'isolation  est toujours au bénéfice de plusieurs CP, donc à charge de l'ACP.


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

luc a écrit :

Des travaux concernant des parties communes sont possibles que dans les cas suivants:
- sur décision d'AG (cas normal)
- sur décision du syndic (urgence)
- sur décision du Juge, quand un CP le demande et l'AG refuse son autorisation

Dans les 3 cas les travaux sont à charge de l'ACP. Un travail d'isolation  est toujours au bénéfice de plusieurs CP, donc à charge de l'ACP.


Il ne s'agit pas ici de travaux concernant les parties communes. Un CP effectue des travaux à son initiative dans son bien afin de se protéger du froid d'un toit commun.

Ces travaux ne concernent pas l'isolation des communs, mais l'isolation d'un bien privatif.

Si une AG décide d'effectuer et de financer ces travaux, l'ACP paie et assume les conséquences éventuelles en cas de frais ultérieurs engendrés par ces travaux (sauf si stipulation contraire).

Si le CP décide -et c'est son droit- de faire ces travaux, il assume aussi la responsabilité qui en découle. Notamment l'entrave à l'accès au toit qu'il doit permettre en cas de nécessité selon les statuts.


rexou

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Saxo
Pimonaute intarissable
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Messages : 673

Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

Rexou, vous avez des talents de médium !

À distance, vous savez tout:

- que le toit est en derbigum
- qu'il est impossible d'y effectuer un travail en-dessous
- qu'il y a entrave à l'accès du toit.

Moi, j'attends qu'on me dise quels travaux ont été faits parce que je ne me les représente pas.

En tout cas, jusqu'à preuve du contraire, tout immeuble est doté d'un toit et tout toit profite à tout l'immeuble (mais sans doute êtes-vous d'une autre avis).

Et actuellement, en tout cas si vous êtes à Bruxelles, n'imaginez pas un seul instant faire des travaux de toiture sans isoler !

Peut-être êtes-vous hermétique aux problèmes au surcoût, pour tous, de la surchauffe des immeubles due aux déperditions.

Nous sommes au XXIe siècle.

Plus au XXe où on construisait en masse des passoires énergétiques sans souci.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 307

Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

Saxo a écrit :

Rexou, vous avez des talents de médium !

À distance, vous savez tout:

- que le toit est en derbigum
- qu'il est impossible d'y effectuer un travail en-dessous
- qu'il y a entrave à l'accès du toit.

Moi, j'attends qu'on me dise quels travaux ont été faits parce que je ne me les représente pas.

En tout cas, jusqu'à preuve du contraire, tout immeuble est doté d'un toit et tout toit profite à tout l'immeuble (mais sans doute êtes-vous d'une autre avis).

Et actuellement, en tout cas si vous êtes à Bruxelles, n'imaginez pas un seul instant faire des travaux de toiture sans isoler !

Peut-être êtes-vous hermétique aux problèmes au surcoût, pour tous, de la surchauffe des immeubles due aux déperditions.

Nous sommes au XXIe siècle.

Plus au XXe où on construisait en masse des passoires énergétiques sans souci.

Saxo, je me souviens d'un conseil donné sur un autre forum : "Laissez faire les professionnels".  lol

Non, je ne "sais pas" que le toit est en derbigum. Bien au contraire, j'en doute fort. Les interventions d'étanchéité sur un tel toit se font exclusivement par le DESSUS du toit. Si des travaux nécessitent un accès par l'intérieur, c'est donc fort probablement qu'il s'agit d'un toit classique pentu et en tuiles.

L'isolation placée par le CP est en effet une entrave à l'accès... sinon il ne serait pas nécessaire de l'enlever ou de la déterriorer pour effectuer ls travaux.

Tout immeuble est doté d'un toit et tout toit... Bravo Saxo ! Et où donc nous conduit cette brillantissime remarque ?

Un travail de toiture implique pour vous une obligation d'isolation ? Ah bon ??? Vous ne confondriez pas avec "un remplacement" de toiture ?

Nous sommes au XXI e siecle... Merci Saxo.

Vous résonnez fort mais vous raisonnez peu. Pardon de me montrer un peu caustique, mais bon sang, un peu de bon sens ne fait pas de mal !


rexou

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monalisa
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Messages : 16

Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

Bonsoir à tous,

Voici des précisions.

Je suis bien à Bruxelles.
[color=#0000E0]Le toit est en pente et recouvert de tuiles[/couleur].
L'isolation a été posée de l'intérieur, sans toucher la toiture. Des parois ont donc aussi été posées sous l'isolation, ce qui est logique non?. 

Pour répondre à Rexou, à suivre sa logique, mêmes ces parois seraient un obstacle, plus que l'isolation? Comment concevez-vous l'accès à un toit qui couvre un ou plusieurs appartement? C'est remettre en cause l'existence des apparts sous le toi, ce qui est ..un comble.

Pour être portée à charge de l'ACP, il faut que cette isolation soit décidée et approuvée en AG.

Si un seul CP est demandeur et effectue lui-même les travaux, il le fait à sa charge et sous son entière responsabilité.

Je crois que vous n'avez pas bien compris : je ne demande rien, l'isolation existe et été installée à mes frais.

Ces travaux ne concernent pas l'isolation des communs, mais l'isolation d'un bien privatif.

inexact. Ces travaux concernent le remplacement du toit lequel aura pour conséquence directe d'endommager l'isolation (partie privative) au point qu'elle doit être elle aussi entièrement renouvelée : je subis un dommage, il est normal que la copropriété prenne en charge la compensation de ce dommage, soit le prix de l'isolation, non?

De plus, si nous remplaçons le toit, c'est qu'il fuit de partout et l'isolation est sûrement abimée à cause de toutes ces infiltrations. : que ce soit à cause des travaux ou de la vétusté du toit, je subis un préjudice. Si la façade cause de graves infiltrations entraînant des dégâts aux appartements, (aux murs internes, meubles, plancher etc... c'est quand même à charge de la copropriété! alors pourquoi pas dans mon cas?

Il n'y a pas eu de débat lors de l'AG concernant l'imputation du renouvellement de l'isolation à charge des propriétaires des appartements sous le toit . Cela a été annoncé par le conseil qui n'a demandé l'avis de personne. Je compte, lors de la prochaine AG, à l'occasion de la discussion des devis, soulevé ce point.


L'isolation placée par le CP est en effet une entrave à l'accès... sinon il ne serait pas nécessaire de l'enlever ou de la déterriorer pour effectuer ls travaux.

Aucune entrave puisque les travaux s'effectuent de l'extérieur.


j'espère avoir éclairci la situation car j'ai vraiment besoin d'avoir quelques certitudes pour argumenter ma position.
Merci beaucoup.


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