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    travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    monalisa
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 14-08-2010
    Messages : 16

    travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    Bonsoir,

    Le toit doit être refait. Mon appartement se situe dans le toit. J'ai, à mes frais, isoler le toit. Or le syndic et conseil me dit, que les travaux ne peuvent éviter d'abimer l'isolation, qu'il faudra entièrement remplacer celle-ci et ce à mes frais : ne devrait-elle pas être prise en charge par la copropriété? Le statut ne dit rien à ce sujet.
    Je vous remercie beaucoup


    Qui peut le plus peut le moins

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    Saxo
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 15-08-2005
    Messages : 673

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    Merci pour vos précisions.

    Quoi que puisse rétorquer notre brillantissime médium, je pense que le plus simple est de faire respecter la législation bruxelloise sur l'obligation d'isoler.

    Un lien a été donné ici quant aux exigences légales à respecter.

    Si difficultés, appelez l'IBGE ou le Centre Urbain.




    NB. Le Conseil de Copropriété n'est pas habilité à dire comment faire. C'est le contrôleur de l'exécution, par le syndic, des décisions de l'AG.

    Il faut que tout le monde se mette ça une fois pour toutes dans la tête.

    Le changement de nom, depuis la loi du 2 juin 2010, devait provoquer un changement des mentalités.

    On dirait que ce n'est pas encore passé !

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    tempura
    Pimonaute bavard
    Inscription : 18-02-2006
    Messages : 298

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    L'isolation n'est légalement obligatoire que pour les bâtiments où on réalise des travaux qui nécessitent un permis d'urbanisme. Sauf erreur, le remplacement d'un toit à l'identique ne nécessite pas de permis d'urbanisme. Il n'en demeure pas moins que refaire la toiture sans l'isoler n'est sans soute pas la meilleure option, mais l'ag a parfaitement le droit de prendre de mauvaises décisions pour autant qu'elles soient régulières.

    Pour le reste, j'ai du mal à suivre le raisonnement des autres intervenants.
    La situation évoquée (isolation placée sur un élément commun) ne me paraît pas différente de celle des murs extérieurs (éléments communs) qui sont revêtus de papier peint. Si pour une raison quelconque le mur extérieur devait être percé, la remise en état par la copropriété devrait s'arrêter au rebouchage du mur, étant entendu que puisque c'est moi seul qui ai décidé de placer du papier peint sur ce mur commun, je dois supporter seul les frais de réfection de mon appartement. Je n'aperçois pas comment on peut conclure en ce sens. Est-ce qu'il faut considérer que mon papier entrave l'accès au mur (commun) et est-ce que cette entrave justifie alors que je supporte seul le préjudice ?
    Si tel est le cas, la seule manière d'éviter de devoir supporter ces frais exorbitants serait alors de laisser les murs, sols et plafonds dans leur état d'origine. N'est-ce pas absurde ?

    Hors ligne

    Saxo
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 15-08-2005
    Messages : 673

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    tempura a écrit :

    L'isolation n'est légalement obligatoire que pour les bâtiments où on réalise des travaux qui nécessitent un permis d'urbanisme. Sauf erreur, le remplacement d'un toit à l'identique ne nécessite pas de permis d'urbanisme. Il n'en demeure pas moins que refaire la toiture sans l'isoler n'est sans soute pas la meilleure option, mais l'ag a parfaitement le droit de prendre de mauvaises décisions pour autant qu'elles soient régulières.

    Avez-vous lu (et connaissez-vous) l'Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale déterminant des exigences en matière de performance énergétique ?

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    - Si ces travaux peuvent s'effectuer par l'extérieur, il me semble que l'isolation posée sous la toiture ne doit pas être un obstacle... Pas plus que les cloisons intérieures, dont l'éventuelle dégradation serait à dédommager par l'ACP. La différence entre les cloisons et l'isolation, c'est que les cloisons sont un élément faisant partie intégrante du bien, au contraire de l'isolation que vous avez ajoutée de votre propre initiative, et placée dans une partie commune, à savoir le toit et sa structure.

    Cependant, si cette isolation n'est pas une entrave et n'est pas accrochée au toit, mais intercalée simplement entre le toit et la cloison, elle n'a pas à être dégradée ni enlevée. A charge de l'entrepreneur de remettre à l'état initial et de facturer l'ensemble de son travail à l'ACP.

    - Si cette isolation est déjà dégradée suite aux infiltrations, il est vrai que vous subissez un préjudice et que l'ACP -ou l'assurance éventuelle- doit prendre en charge les frais qui en découlent. C'est normal. Comme vous devriez être dédommagée pour un dégât à la cloison, ou au parquet, ou même à votre mobilier par exemple. (sauf si vous avez laissé perdurer le dommage sans prendre de mesures préservatoires)

    - J'avais bien compris que vous aviez placé cette isolation à votre initiative et à vos frais... Je voulais dire que c'est alors aussi à vos risques si vous entravez l'accès au toit ET s'il est prévu que vous devez permettre cet accès. Il semble que ce ne soit pas le cas, et ma réflexion n'est donc plus d'actualité.

    - Saxo pense que le plus simple est de respecter la législation...
    Rexou pense que le plus simple est de répondre à la question posée. Et Rexou n'a lu aucune question relative à la législation (que tout le monde doit se mettre une fois pour toutes dans la tête... on sait).

    - En fin de compte, il semblerait qu'une fuite au toit a endommagé l'isolation que vous avez placée. Si tel est le cas, cette isolation doit être remplacée à l'identique au moins lors des travaux et tous les frais qui en découlent doivent être supportés par l'ACP (ou l'assurance le cas échéant).

    - Il n'est pas indispensable de se farcir toute la législation pour effectuer une réparation à un toit qui fuit.


    rexou

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    tempura
    Pimonaute bavard
    Inscription : 18-02-2006
    Messages : 298

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    rexou a écrit :

    - Si ces travaux peuvent s'effectuer par l'extérieur, il me semble que l'isolation posée sous la toiture ne doit pas être un obstacle... Pas plus que les cloisons intérieures, dont l'éventuelle dégradation serait à dédommager par l'ACP. La différence entre les cloisons et l'isolation, c'est que les cloisons sont un élément faisant partie intégrante du bien, au contraire de l'isolation que vous avez ajoutée de votre propre initiative, et placée dans une partie commune, à savoir le toit et sa structure.

    Cependant, si cette isolation n'est pas une entrave et n'est pas accrochée au toit, mais intercalée simplement entre le toit et la cloison, elle n'a pas à être dégradée ni enlevée. A charge de l'entrepreneur de remettre à l'état initial et de facturer l'ensemble de son travail à l'ACP.

    - Si cette isolation est déjà dégradée suite aux infiltrations, il est vrai que vous subissez un préjudice et que l'ACP -ou l'assurance éventuelle- doit prendre en charge les frais qui en découlent. C'est normal. Comme vous devriez être dédommagée pour un dégât à la cloison, ou au parquet, ou même à votre mobilier par exemple. (sauf si vous avez laissé perdurer le dommage sans prendre de mesures préservatoires)

    - J'avais bien compris que vous aviez placé cette isolation à votre initiative et à vos frais... Je voulais dire que c'est alors aussi à vos risques si vous entravez l'accès au toit ET s'il est prévu que vous devez permettre cet accès. Il semble que ce ne soit pas le cas, et ma réflexion n'est donc plus d'actualité.

    - Saxo pense que le plus simple est de respecter la législation...
    Rexou pense que le plus simple est de répondre à la question posée. Et Rexou n'a lu aucune question relative à la législation (que tout le monde doit se mettre une fois pour toutes dans la tête... on sait).

    - En fin de compte, il semblerait qu'une fuite au toit a endommagé l'isolation que vous avez placée. Si tel est le cas, cette isolation doit être remplacée à l'identique au moins lors des travaux et tous les frais qui en découlent doivent être supportés par l'ACP (ou l'assurance le cas échéant).

    - Il n'est pas indispensable de se farcir toute la législation pour effectuer une réparation à un toit qui fuit.

    Je constate que nous sommes d'accord pour l'essentiel.
    Dommage qu'on ne connaisse pas les arguments du syndic.
    Reste à savoir comment agir concrètement.
    Si les copropriétaires concernés arrivent à convaincre l'ag et que celle-ci n'accepte le devis que dans la mesure où il y est prévu de remettre l'isolation, tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.
    Si l'ag refuse cette solution, il n'y a plus d'autre solution que de porter le litige devant le juge de paix. Il faut évaluer si l'importance de l'enjeu est suffisante pour procéder de la sorte. Il est toutefois  possible, avant de procéder par la voie judiciaire au sens strict, de proposer à la partie adverse (la copropriété représentée par le syndic en l'occurrence) une conciliation devant ce même juge. C'est gratuit, mais la partie adverse peut refuser de venir.
    Brochure relative à la conciliation ici :
    http://justice.belgium.be/fr/binaries/La%20conciliation_tcm421-142565.pdf

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    Un courrier adressé au syndic serait déjà un début.

    Les travaux au toit s'imposent à la suite d'une fuite qui a permis la dégradation d'une isolation placée à vos frais. Vous exigez donc que l'ACP impose et paie à l'entrepreneur une remise en état à l'identique au moins.

    Si des travaux devaient être réalisés sans respecter votre demande, vous vous réservez le droit de porter l'affaire en justice de paix et de demander la réalisation de ces travaux aux frais des membres de l'ACP ayant voté cette décision qui vous porte préjudice.


    rexou

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    tempura
    Pimonaute bavard
    Inscription : 18-02-2006
    Messages : 298

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    rexou a écrit :

    Un courrier adressé au syndic serait déjà un début.

    Les travaux au toit s'imposent à la suite d'une fuite qui a permis la dégradation d'une isolation placée à vos frais. Vous exigez donc que l'ACP impose et paie à l'entrepreneur une remise en état à l'identique au moins.

    Si des travaux devaient être réalisés sans respecter votre demande, vous vous réservez le droit de porter l'affaire en justice de paix et de demander la réalisation de ces travaux aux frais des membres de l'ACP ayant voté cette décision qui vous porte préjudice.

    Cette réponse me fait penser que si, comme c'est en effet probable, l'isolation est déjà dégradée par l'eau, il y aurait lieu d'introduire une déclaration de sinistre auprès de l'assureur du bâtiment, qui devrait en principe prendre en charge les frais de remise en état de l'isolation. Si on peut procéder ainsi tout le monde sera content .

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    tempura a écrit :

    Cette réponse me fait penser que si, comme c'est en effet probable, l'isolation est déjà dégradée par l'eau, il y aurait lieu d'introduire une déclaration de sinistre auprès de l'assureur du bâtiment, qui devrait en principe prendre en charge les frais de remise en état de l'isolation. Si on peut procéder ainsi tout le monde sera content .

    Heu... je vous y avais déjà un peu fait penser avant, non ?
    C'est le syndic qui doit introduire la déclaration de sinistre à l'assurance.

    - Si cette isolation est déjà dégradée suite aux infiltrations, il est vrai que vous subissez un préjudice et que l'ACP -ou l'assurance éventuelle- doit prendre en charge les frais qui en découlent. C'est normal. Comme vous devriez être dédommagée pour un dégât à la cloison, ou au parquet, ou même à votre mobilier par exemple. (sauf si vous avez laissé perdurer le dommage sans prendre de mesures préservatoires)

    - En fin de compte, il semblerait qu'une fuite au toit a endommagé l'isolation que vous avez placée. Si tel est le cas, cette isolation doit être remplacée à l'identique au moins lors des travaux et tous les frais qui en découlent doivent être supportés par l'ACP (ou l'assurance le cas échéant).

    Il se peut que la dégradation de votre isolation soit due
    - à la fuite d'eau et vous devez être dédommagée, par l'assurance ou l'ACP. c'est en effet le cas le plus probable.
    - à l'humidité naturelle sous toit, matériau mal adapté, mal placé, etc... mais il faut que ce soit indiqué par une source fiable (expert, entrepreneur...) et confirmé ou confirmable... et il vous revient d'assumer votre erreur.

    Il est exclu dirait-on que votre isolation soit un obstacle aux travaux. Si elle n'est pas dégradée, ces travaux n'ont donc pas à l'affecter.


    rexou

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    tempura
    Pimonaute bavard
    Inscription : 18-02-2006
    Messages : 298

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    rexou a écrit :

    tempura a écrit :
    Cette réponse me fait penser que si, comme c'est en effet probable, l'isolation est déjà dégradée par l'eau, il y aurait lieu d'introduire une déclaration de sinistre auprès de l'assureur du bâtiment, qui devrait en principe prendre en charge les frais de remise en état de l'isolation. Si on peut procéder ainsi tout le monde sera content .

    Heu... je vous y avais déjà un peu fait penser avant, non ?
    C'est le syndic qui doit introduire la déclaration de sinistre à l'assurance.

    Citation :- Si cette isolation est déjà dégradée suite aux infiltrations, il est vrai que vous subissez un préjudice et que l'ACP -ou l'assurance éventuelle- doit prendre en charge les frais qui en découlent. C'est normal. Comme vous devriez être dédommagée pour un dégât à la cloison, ou au parquet, ou même à votre mobilier par exemple. (sauf si vous avez laissé perdurer le dommage sans prendre de mesures préservatoires)

    Citation :- En fin de compte, il semblerait qu'une fuite au toit a endommagé l'isolation que vous avez placée. Si tel est le cas, cette isolation doit être remplacée à l'identique au moins lors des travaux et tous les frais qui en découlent doivent être supportés par l'ACP (ou l'assurance le cas échéant).

    Il se peut que la dégradation de votre isolation soit due
    - à la fuite d'eau et vous devez être dédommagée, par l'assurance ou l'ACP. c'est en effet le cas le plus probable.
    - à l'humidité naturelle sous toit, matériau mal adapté, mal placé, etc... mais il faut que ce soit indiqué par une source fiable (expert, entrepreneur...) et confirmé ou confirmable... et il vous revient d'assumer votre erreur.

    Il est exclu dirait-on que votre isolation soit un obstacle aux travaux. Si elle n'est pas dégradée, ces travaux n'ont donc pas à l'affecter.

    Exact, j'avais bien un vague souvenir d'avoir déjà lu cette réflexion sur le forum, mais ne l'ayant pas retrouvée (faute d'avoir cherché avec suffisamment de persévérance), je me la suis indûment appropriée.  Je plaide donc coupable et vous me voyez tout confus.

    Reste en tout cas, pour rester concret, que la première chose à faire avant de se lancer des arguments à la face, est de (faire) vérifier l'état de cette isolation et, il appartiendra le cas échéant, en effet, au syndic d'introduire une déclaration de sinistre auprès de l'assureur.

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : travaux d'intérêt commun, à qui la charge si des parties privatives

    Bien sur !

    Soit cette isolation est déjà altérée. Dans ce cas, quel en est le motif ?
    - Infiltration d'eau = responsabilité ACP (--> assurance ?)
    - cause qui vous serait imputable ? A préciser et à établir de manière fiable par un expert/entrepreneur/archtecte... et à vous transmettre par le syndic.

    Soit cette isolation n'est pas altérée. Dans ce cas, obligation pour l'entrepreneur de ne pas la dégrader, ou de la remettre en état. Aux frais de l'ACP bien sur, au même titre que l'ensemble de son travail.

    Il n'est pas concevable que le syndic adopte une autre position sans la justifier clairement de façon valable.


    rexou

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