Mes petites statistiques...

Hier, je suis passé au service population pour demander les certificats de domicile des affaires que je dois déposer devant le juge de paix.
J'ai décidé de faire un grand ménage, et donc de reprendre de vieux dossiers. Bilan, je demande 6 (six!) certificats de résidence.

Et je ressors avec 3... 50% quoi.
- une personne ne s'est pas encore domiciliée sur place
- une personne s'est domiciliée, mais ce n'est pas encore actif dans le Registre National (ce sera pour mercredi)
- une personne étrangère hors EU n'est pas autorisée sur le territoire et ne peut donc pas se domicilier. Et donc impossible d'avoir un certificat de domicile...

Cela ne m'est jamais arrivé.
Solutions que je vais mettre en oeuvre:
- me taper Bruxelles pour obtenir le certificat qu'ils ne donnent pas par courrier ni par mail. C'est c'est immédiat et c'est gratuit, pas de file au guichet, mais cela me coûte une journée de shopping avenue Louise - ça, c'est fait
- attendre mercredi et espérer que le RN sera à jour - on verra demain
- Faire signer une désolidarisation du bail pour le cosignataire qui n'est pas domicilié - j'ai rendez-vous demain

Et pour l'avenir, plus de contrat avec un non européen qui n'a pas un document attestant son droit de rester sur le territoire.

Entre le mois de mai dernier et aujourd'hui, voici l'évolution:
Loyer moyen :     522 € -> 544 €
Age moyen en mois :     54 -> 56
Age médian en mois :     42 ->46
Moins d'un an :     25% -> 20%
1 à 3 ans :     21% -> 25%
Plus de 3 ans :     54% -> 55%

Cela confirme mon impression générale: les gens s'accrochent à leur logement et restent plus longtemps. Sans doute que je filtre mieux. (Bémol: j'ai 3 dossiers qui vont mal se terminer...)

En outre, on peut voir que l'évolution du loyer moyen, malgré que le nombre de nouveaux baux est en diminution, et donc que le nombre de baux suivant l'indexation de base, est en hausse importante.

Depuis un an, le loyer moyen de mes biens a augmenté de 5.6%, alors que l'indexation sur la même durée est de 2%.

C'est évidemment le signe que les loyers des nouveaux locataires est largement en hausse par rapport aux loyers en cours. Sans doute parce que je révise un peu plus fermement les loyers des nouveaux à la hausse. La demande est telle que je peux le faire. Et le nombre de candidats confirmant leur candidature lors de la visite est proche de 100%. La hausse n'est donc pas prête de s'arrêter.

La raison pour laquelle je révise plus fermement les loyers à la hausse, outre le fait que le marché est porteur, est que j'ai eu une hausse de mes coûts depuis un an. Je cherche donc un meilleur rendement.

Les loyers de Charleroi, depuis longtemps ville pas chère, vont rejoindre les prix des villes voisines.
Le prix de vente suit-il? Je ne sais pas, je n'achète plus. Mais c'est quand même mon sentiment quand je jette un coup d'oeil sur les annonces... A suivre...

Loyer moyen :     522 €
Age moyen en mois :     54
Age médian en mois :     42
Moins d'un an :     25%
1 à 3 ans :     21%
Plus de 3 ans :     54%

Ages moyens et médian par type:
Type de logement    Moyen / Médian       
Studios    44    /    32
A1    75    /    43
A2+    70    /    49

Je constate que:
1. le pourcentage de baux qui ont plus de 3 ans est en constante progression depuis que je fais attention à ce paramètre.
2. L'âge médian des baux est passé de 18 mois à 42 mois, ce qui reflète grandement ma tranquillité
3. L'âge moyen des baux n'a pas fort augmenté. Mais certains baux fort anciens ont été arrêté.
4. Il semble difficile de faire baisser le pourcentage de baux de moins d'un an sous les 25%. C'est un effet collatéral d'une application plus ferme de ma politique  "Casse pas les pieds ou je te vire" Je pense que ce paramètre va continuer a s'améliorer au fur et à mesure que les studios occupés par des casse-pieds finissent par être occupé par une personne plus stable.
5. Mon loyer moyen a augmenté de 11% en 3 ans. Pas mes mensualités de crédit....
6. L'âge médian de mes baux est de 42 mois, mais seulement 32 mois pour les studios, 43 mois pour les appart 1ch, et 49 mois pour les appart 2ch et plus. Ca confirme que c'est plus sportif de louer des studios que des apparts 2 chambres. Cela est confirmé par les âges médians également.

Les 2000 bannis font partie des 9110 inscrits. Mais même si les messages ont été effacés, ils restent comptabilisés à leur crédit, et donc les bannis n'apparaissent pas dans les personnes qui n'ont pas posté de message... Ils se retrouvent souvent dans ceux qui ont posté un ou deux message.

D'autres stats? Sur le forum par exemple...
Il y a 9110 utilisateurs inscrits.
2300 n'ont posté aucun message
2550 n'ont posté qu'un seul message
113 ont posté 100 messages ou plus.

Et près de 2000 sont bannis ...

Il y a aussi 17.919 discussions et 169.356 messages postés

Il fait gris. J'ai eu deux semaines avec pas mal d'appel, parce que j'ai reloué plusieurs biens. Mais ils sont loués, et mon cerveau tourne en rond. J'ai pas envie de me lancer dans les indexations que je dois faire, vu leur complexité avec leur formules à la noix, les indexations à 50% ou à 75%.

Bref, je me livre à quelques statistiques, qui pourront intéresser les candidats investisseurs. J'ai toujours dit qu'il y avait plus de boulot avec des studios qu'avec des apparts deux chambres. Alors, j'ai complété mes stats habituelles, non pas sur les baux de moins d'un an, entre un et 3 ans, et plus de 3 ans, mais sur l'âge moyen et l'âge médian des baux, en mois:

Sur l'ensemble: 48 / 32
Sur les studios: 40 / 30
Sur les appart 1ch: 61 / 28
Sur les apparts 2ch et plus: 70 / 63

A noter que l'ensemble reprend plus que les 3 stats suivantes, parce qu'il y a des logements atypiques qui ne rentre pas réellement dans les catégories simples.

Au vu de ces chiffres, on peut confirmer l'évidence: on reste plus longtemps dans un appart 2 chambres ou plus que dans un studio. Presque deux fois plus longtemps.

Cela implique deux fois moins de visites, baux, états des lieux, rénovations entre deux locataires, locataires casse-pied qu'on met dehors,...

Pour ce qui est des actions en justice, c'est à voir. Mais globalement, cela me semble valable aussi.

Tiens, pour le fun, comparons nos statistiques avec celles des logements sociaux. Mais juste pour rire, hein. Parce que les loyers des logements sociaux étant tellement réduits qu'on peut supposer que les locataires feront ce qu'il faut pour garder leur logement.

Pour ce qui est des loyers d'octobre, j'ai moins de 1% de retard.
La Sambrienne annonce 22% de locataires en retard Heureusement qu'ils ont un service social chargé de faire un bon suivi et un accompagnement...

(Moi, mauvaise langue? )

Mes petites statistiques:
Loyer moyen:    512 €
Age moyen des baux:    49 mois
Age médian des baux:    32 mois
% baux de moins de 1 an:    21%
% baux 1-3 ans:    32%
% baux plus  de 3 ans:    46%

Cela pourrait sembler sans intérêt, vu que ce sont quasi les mêmes chiffres qu'en mai.
Néanmoins, je peux constater que la tendance à l'allongement de la durée persiste, même si cela n'est pas frappant.

J'ai encore au des mouvements, entrées et sorties, mais visiblement, cela n'empêche pas que la durée moyenne continue à augmenter de 2 mois en 6 mois - 6 mois en un an - 9 mois en deux ans.

Si le nombre de baux très courts reste stable vers les 20%, soit un bail sur 5, on vient quand même d'une tendance de 33% ou 1 bail sur 3 qui a été renouvelé dans l'année, avec un pic de 1 bail sur 2 il y a quelques années. C'est plutôt positif. Bien que les chiffres restent stables ces derniers mois, on peut néanmoins constater une augmentation de la durée des baux. Donc une tendance à la diminution de la rotation.

Quant au loyer moyen, il est passé à 512€ en tenant compte des indexations plafonnées, ce qui représente une augmentation moyenne de 10% en un an et demi (avril 2022: 467€). C'est moins que l'inflation mais il y a eu des modifications patrimoniales. Pas évident de voir si c'est cohérent. A vue de pif, les renouvellements de ces derniers mois ont été fait au niveau de l'indexation.

Excellente idée: je regarderai avec intérêt le résultat de tes recherches et de tes statistiques... 

L'expérience relaté ci dessus date de février 2022.
Hier à 11h, j'ai posté une annonce équivalente pour un studio entrée de gamme.
Il me semble que j'ai eu plus d'appel en direct et moins de "C'est disponible?"
En 24h, l'annonce a eu 2400 visites.
J'ai eu 30 messages messenger du style "C'est disponible" (alors que je précise bien mon numéro de téléphone dans l'annonce et demande d'éviter les messages...) auquel je répondais systématiquement "lisez l'annonce svp"
Cela a été suivi de +/- 10 appels, et 7 rendez-vous sont fixés, dont 3 me semblent être des candidats intéressants et sérieux.
Il est 11h, et au bout de 24h, je peux donc enlever l'annonce. C'est un gros progrès par rapport à mes expériences précédentes.