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Mes petites statistiques...

grmff
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Mes petites statistiques...

Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.

Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

En ce 2 janvier:
Moins de 2% de mes locataires sont en retard pour le mois de décembre dernier. C'est peu, me semble-t-il... Et c'est tant mieux.

Et j'ai un seul dossier avec un retard plus important qu'un mois... et il me paye 100€ chaque fois que je passe. Le retard est donc en train de se résorber... lentement. (Depuis le début du contrat, en 2010, il est en retard...)

Il me semble donc que l'année s'annonce excellente!

Mes bonnes résolutions immobilières pour l'an neuf? Etre plus strict. Beaucoup plus strict... Un mois et un jour de retard et une promesse non tenue ou contact rompu, et le dossier doit être sur le bureau du greffe.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Au 7 janvier: 40% de mes locataires sont en défaut pour janvier.


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ChristopheDelagrange
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Re : Mes petites statistiques...

Voilà qui est intéressant.

Une question : quand jugez-vous utile d'annuler un bail pour défaut(s) de paiement ?

J'ai deux locataires avec un bail d'un an commencé en 2012...
L'un d'eux a été en retard de 1 mois pour novembre et paye souvent le 10-11 du mois.
Un autre a payé tous les mois, mais aussi avec 10-12 jours de retard, sans un mot d'explication ou quoi que ce soit

Vous feriez quoi à ma place ? Rompre le bail après un an ? Ou les garder ? Je crains qu'il y ait un jour ou l'autre des problèmes plus graves...


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libra
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Re : Mes petites statistiques...

Un locataire qui paye systématiquement en retard ne me met pas de bonne humeur. Cependant, l'important n'est-il pas qu'il paie chaque mois?

Dans votre cas, mon plus gros soucis serait ce qu'il advient du bail si l'occuppation se prolonge au-delà d'un an? Bail de 9 ans?

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ChristopheDelagrange
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Re : Mes petites statistiques...

libra a écrit :

Dans votre cas, mon plus gros soucis serait ce qu'il advient du bail si l'occuppation se prolonge au-delà d'un an? Bail de 9 ans?

Vous avez mis le doigt dessus...
Si je pouvais reconduire d'année en année... Mais il y a cette foutue loi qui dit que le bail devient un bail de 9 ans, après une reconduction (donc au terme de la deuxième année si ne me trompe ?)
On a voulu protéger les locataires, mais parfois ça se retourne contre eux, parce que la méfiance des proprios est plus grande


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Une question : quand jugez-vous utile d'annuler un bail pour défaut(s) de paiement ?

Je dis systématiquement à mes locataires de faire un ordre permanent le surlendemain du jour où ils sont généralement payés.

Quand je vois le payement toujours à la même date, même 10 jours en "retard", cela ne me pose aucun problème.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Une question : quand jugez-vous utile d'annuler un bail pour défaut(s) de paiement ?

Un mois et un jour de retard, et un mensonge ou une promesse non respectée, et je dépose une requête.

J'ai actuellement dans les locataires qui ont un impayé pour décembre une personne qui m'a donné une explication convaincante.  Retard mutuelle suite à son changement d'adresse et de région. Elle est à son début de contrat. Je peux y mettre fin (contrat de 6 mois). Mais j'ai attendu et j'ai fais confiance. Aujourd'hui, elle m'annonce que les deux mois (décembre et janvier) sont payés... et que ses problèmes financiers sont derrière elle.

On verra vendredi. Mais si pas payé, action en justice déposée vendredi.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Dans votre cas, mon plus gros soucis serait ce qu'il advient du bail si l'occuppation se prolonge au-delà d'un an? Bail de 9 ans?

La même chose que s'il ne veulent pas partir au bout de leur bail de un an: action en justice de paix...


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libra
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Re : Mes petites statistiques...

Charlie069 a écrit :

libra a écrit :
Dans votre cas, mon plus gros soucis serait ce qu'il advient du bail si l'occuppation se prolonge au-delà d'un an? Bail de 9 ans?
Vous avez mis le doigt dessus...
Si je pouvais reconduire d'année en année... Mais il y a cette foutue loi qui dit que le bail devient un bail de 9 ans, après une reconduction (donc au terme de la deuxième année si ne me trompe ?)
On a voulu protéger les locataires, mais parfois ça se retourne contre eux, parce que la méfiance des proprios est plus grande

Je propose des baux de trois ans avec possibilité de résillier sans frais après un de location. s'il y a problème, je mets à la porte.

Rarement je garde un même locataire plus de trois ans avec un même contrat. C'est dangereux et j'ai beaucoup de locataire de la CPAS. Ils ont toutes les facilités juridiques.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Au 7 janvier: 40% de mes locataires sont en défaut pour janvier
Au 8 janvier: 30% de mes locataires sont en défaut pour janvier
Au 9 janvier: 25% de mes locataires sont en défaut pour janvier

Et si je vous raconte tout cela, c'est que je suis en train de me demander comment je vais faire pour diminuer ce chiffre, et effectuer des contrôles plus efficaces. Mes charges principales tombent en effet le 1er du mois (banques) et le 5 du mois (toujours banques...)

Parce que ce n'est pas parce les chiffres sont meilleurs que d'habitude qu'il n'y a pas encore de la place pour une amélioration.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Je propose des baux de trois ans avec possibilité de résillier sans frais après un de location. s'il y a problème, je mets à la porte.

Rarement je garde un même locataire plus de trois ans avec un même contrat. C'est dangereux et j'ai beaucoup de locataire de la CPAS. Ils ont toutes les facilités juridiques.

1/3 de mes contrats ont plus de 3 ans.

Personnellement, je considère que j'ai des problèmes au début, ou je n'en ai pas. Soit des problèmes dans la 1ère année.

Je fais donc des baux de 6 mois, avec tacite reconduction de 6 mois. Ensuite, cela devient un bail de 9 ans.


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libra
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Je fais donc des baux de 6 mois, avec tacite reconduction de 6 mois. Ensuite, cela devient un bail de 9 ans.

Un bail court ne peut être renouvellé qu'une seule fois. Donc après un an, votre bail deviendrait un bail à 9 ans.

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ChristopheDelagrange
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Personnellement, je considère que j'ai des problèmes au début, ou je n'en ai pas. Soit des problèmes dans la 1ère année.

Donc s'il y a un problème la première année -> résiliation ?

Dans mon cas, un locataire a payé le 29 son loyer, soit presque un mois en retard, avec une explication caduque (changement de service chez son employeur  - alors qu'elle ne travaille pas). Vous feriez quoi ? Résilier le bail à l'échéance ?

Le même locataire était aussi en défaut de payer ses charges de 30 euros. Motif : problème dans la famille. Ceci me semble spécieux comme explication.


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ChristopheDelagrange
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Re : Mes petites statistiques...

libra a écrit :

Je propose des baux de trois ans avec possibilité de résillier sans frais après un de location. s'il y a problème, je mets à la porte.

Comment est-ce possible ? Une clause le permet ?
Je pensais que si le bail durait 3 ans, c'était un bail de type court, donc non résiliable avant l'échéance ?


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Charlie069 a écrit :

Donc s'il y a un problème la première année -> résiliation ?

J'évalue au bout de 2 mois et demi. Si problème et mauvaise foi, si animaux, si occupation à problème, résiliation. Sans hésitation et sans cas de conscience. Les problèmes, en temps que proprio, j'en ai assez comme cela.

Libra a écrit :

Un bail court ne peut être renouvellé qu'une seule fois. Donc après un an, votre bail deviendrait un bail à 9 ans.

C'est ce que je dis aussi. Vous passez de trop courtes nuits?...  yikes


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ChristopheDelagrange
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Charlie069 a écrit :Donc s'il y a un problème la première année -> résiliation ?
J'évalue au bout de 2 mois et demi. Si problème et mauvaise foi, si animaux, si occupation à problème, résiliation. Sans hésitation et sans cas de conscience. Les problèmes, en temps que proprio, j'en ai assez comme cela.

Oui je comprends bien cette position. En ce qui me concerne, je loue depuis 1996, d'abord 1 puis 2 et 3 appartements, je n'avais jamais eu de problème de loyer. Trop confiant, j'ai laissé tomber la garde. A présent j'ai 2 locataires douteux, de mauvaise foi et qui payent quand ils daignent.

Moralité : être très sélectif dans le choix, et ne pas hésiter à perdre un ou deux mois, afin de trouver "la perle rare"


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libra
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Re : Mes petites statistiques...

Charlie069 a écrit :

Dans mon cas, un locataire a payé le 29 son loyer, soit presque un mois en retard, avec une explication caduque (changement de service chez son employeur  - alors qu'elle ne travaille pas). Vous feriez quoi ?

J'ai eu deux locataires qui avaient décidé de payer en fin de mois. Mais dans les deux cas il y avait un petit plus.

Le premier était une peste qui me prenait pour un ouvrier gratuit bon à sastisfaire sur le champ ses petits caprices. Quand on est passé chez le juge, il a promi de payer à heures et à temps. J'ai donc demandé au juge de reporter l'affaire de 3 mois. Depuis lors, il paie chaque mois vers le 7. Mais c'est toujours une peste, et mon préavis lui parviendra ce mois ci.

Le deuxième cas est un peu différent. C'est quelqu'un qui payait régulièrement ses loyers si ce n'est qu'il y avait un mois qui n'avait pas été payé. C'est la une situation un peu embêtante.  Il est assez difficille de mettre à la porte quelqu'un qui paie. D'un autre côté je ne peux tout de même pas abandonner une créance.

Fianalement j'ai assigné et il y a eu un jugement d'accord qui prévoyait que la dette serait remboursée dans les 7 kours et qu'en cas de non paiement de loyer dans le futur, le bail serait automatiquent résilié avec tout ce qui s'en suit. A la sortie du tribunal, le locataire m'a informé que dorénavant il paierait les loyers en fin de mois.

J'ai informé le locataire que dans ce cas je le mets à la porte sur le champs. Ce qui fut fait en son abscence. Le type était parti en vacance pour trois mois.

En fait il avait une logique assez particulière. Toutes communications qui n'est pas faites par lettre recommandée est comme inexistante.

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PhiBxl
Pimonaute assidu
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Personnellement, je considère que j'ai des problèmes au début, ou je n'en ai pas. Soit des problèmes dans la 1ère année.

Je fais donc des baux de 6 mois, avec tacite reconduction de 6 mois. Ensuite, cela devient un bail de 9 ans.

Bonjour, je rejoint votre point de vue, les 6 premiers mois, voir la première année sont déterminant, sur le bon déroulement d'un contrat de bail. Il est un fait constaté à maintes reprises: si des problèmes arrivent durant la première année du contrat de bail, ceux-ci perdurerons toujours ! Peut importe le nombre de rappels ! (sms, appels, courriers)

Je fais des baux d'une année renouvelable et je préviens le locataire qu'au moindre retard de paiement, je ne renouvellerai pas sont contrat de bail. Au début j'étais assez laxiste sur sont application, mais depuis quelques années, je le le fais sans aucun scrupule et cela m'évite de nombreux soucis !


..........................................
PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
..........................................
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
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Re : Mes petites statistiques...

à ce jour, 30 % de mes locataires n'ont pas payer leur loyer de janvier.  Le pourcentage devrait chûter d'ici 1 semaine.
Tous les loyers de décembre sont payés.

Voila ma petite contribution à ce post.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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