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    Pim's newsetter

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    Mes petites statistiques...

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 449
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    Mes petites statistiques...

    Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

    Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
    47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
    4% de perte à ce jour sur 2012
    1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
    1% de perte à cause des travaux
    2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
    Le solde est perdu pour vide locatif.

    Ratio contrat terminés / #logements : 47%
    Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
    Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
    (Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

    J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

    Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
    Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

    Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
    Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
    Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

    Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

    Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.


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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : Mes petites statistiques...

    PhiBxl a écrit :

      Il est un fait constaté à maintes reprises: si des problèmes arrivent durant la première année du contrat de bail, ceux-ci perdurerons toujours !

    C'est assez logique...
    Si une personne est sérieuse, elle l'est tout le temps. Si elle n'est pas sérieuse, on ne tarde pas à le savoir (défauts de paiement, nuisances, bruits, négligence)


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    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    Chris_Namur
    Pimonaute assidu
    Lieu : Namur
    Inscription : 17-05-2012
    Messages : 44

    Re : Mes petites statistiques...

    grmff a écrit :

    Citation :Un mois et un jour de retard, et un mensonge ou une promesse non respectée, et je dépose une requête.

    Bonjour,

    Pourquoi attendre 1 mois et 1 jour de retard, ce qui je comprends bien donne généralement 2 mois de loyer impayé, avant de déposer une requête ? Est-ce le délai légal ?

    Quelques jours de retard, ça peut arriver à "tout le monde", 2 ou 3 semaines (sans explications valables), ça sent déjà les ennuis...

    Je n'ai pas encore été dans le cas (bailleur depuis seulement 6 mois) mais je ne me fais pas d'illusion... hmm

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    libra
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 05-02-2011
    Messages : 1 319

    Re : Mes petites statistiques...

    15 jours de retard, c'est un mois de retard. Celà risque d'être cavalier au yeux du Juge de Paix. Puis ce peut être un accident de parcours.

    Un mois et un jour, on écrit deux mois sur la requête. La on a des chances d'avoir le bail résillier.

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    Chris_Namur
    Pimonaute assidu
    Lieu : Namur
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    Messages : 44

    Re : Mes petites statistiques...

    libra a écrit :

    15 jours de retard, c'est un mois de retard. Celà risque d'être cavalier au yeux du Juge de Paix. Puis ce peut être un accident de parcours.

    Un mois et un jour, on écrit deux mois sur la requête. La on a des chances d'avoir le bail résillier.

    Mais aussi toute la garantie de "consommée... sad

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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : Mes petites statistiques...

    libra a écrit :

    15 jours de retard, c'est un mois de retard. Celà risque d'être cavalier au yeux du Juge de Paix. Puis ce peut être un accident de parcours.

    Un mois et un jour, on écrit deux mois sur la requête. La on a des chances d'avoir le bail résillier.

    J'ai entendu dire par des avocats spécialisés, au SNP, que les magistrats avaient pour habitude de ne résilier un bail qu'après 3 mois d'impayés...
    Si l'on dépose une requête trop vite, on risque de passer pour une personne intolérante.

    Cela dit, j'avais un locataire avec 3 semaines de retard. J'ai déposé une requête. Mystérieusement, le jour après réception, le loyer a été payé !

    Je pense qu'il n'y a pas de règle, sauf en théorie. A partir du moment où un montant n'est pas payé, on peut s'attendre à tout.
    J'ai vu aussi un juge obtenir la résiliation d'un bail en conciliation, avec 2 mois de délai. Il a convaincu le locataire de signer un accord en ce sens. Le type demandait 6 mois. Petit discussion et nous voilà à 2 mois


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    grmff
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    Re : Mes petites statistiques...

    C'est un juge de paix qui m'a dit un jour: "un mois et un jour de retard, cela doit être sur mon bureau"...

    Depuis, j'applique, en rajoutant "et un mensonge, une promesse non respectée ou une perte de contact."

    En bref, les gens de mauvaise foi arrivent encore à me balader, mais moins longtemps.


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    rodes
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    Re : Mes petites statistiques...

    grmff a écrit :

    Je fais donc des baux de 6 mois, avec tacite reconduction de 6 mois.

    Comment faitez-vous cela? Il faut quand meme necessairement résilier et resigner un contrat, sinon = 9 ans?

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Mes petites statistiques...

    On peut parfaitement reconduire un contrat de type court. Le code civil le prévoit.

    § 6. (Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
      Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
      Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
      Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
      Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>

    Il est à noter que le bail SNP prévoit le même système.
    Dans le modèle du SNP de 2004, il était également prévu des possibilités pour le bailleur comme pour le locataire de mettre fin au bail de 3 ans à la fin des 1ere et 2e années. Mais il me semble que cela avait été déclaré caduc par certains juges.


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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Mes petites statistiques...

    27 mai 2013:
    3 loyers impayé, dont:
    -  un pour lequel le CPAS a pris engagement de payer (et le CPAS met toujours un temps indéfini pour payer, mais paye quand il en a pris l'engagement)
    - un qui a prévenu (changement de mutuelle ou de bureau de chomage)
    - un qui prétend avoir payé et joue à cache cache, et dont l'épouse n'a plus de domicile en Belgique, donc que je ne peux pas poursuivre sans passer par huissier.

    2 vides dont un bureau difficilement louable, et un appart 2ch.

    Je pense que ce sont de très bons résultats


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    jeanbrussel
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    Re : Mes petites statistiques...

    grmff a écrit :

    27 mai 2013:
    Je pense que ce sont de très bons résultats

    Si les impayés et les vides ne représentent qu'une goutte de l'océan, j'adhère à votre raisonnement. tongue


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    De toutes façons, le dicton "Connais-toi toi-même" n'est pas bien dit. Il eût été plus juste de dire : "Connais autrui."

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Mes petites statistiques...

    Goutte d'eau, non. Mais je ne parle plus en pourcentage... c'est un progrès!


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    jeanbrussel
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    Re : Mes petites statistiques...

    Pour ma part, pas de vide, ni d'impayé, juste un jugement prévu début novembre pour la libération totale et à mon profit d'une garantie locative suite à un état des lieux de sortie des plus rocambolesques de mon existence.


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    De toutes façons, le dicton "Connais-toi toi-même" n'est pas bien dit. Il eût été plus juste de dire : "Connais autrui."

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    grmff
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    Re : Mes petites statistiques...

    Ouvrez un fil de discussion spécial pour "Fins de bail rocambolesques", et je promets de l'alimenter...


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    Aime ce post :
    jeanbrussel
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    Re : Mes petites statistiques...

    Avec plaisir dès que j'ai un peu de temps.


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    De toutes façons, le dicton "Connais-toi toi-même" n'est pas bien dit. Il eût été plus juste de dire : "Connais autrui."

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    bada
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    Re : Mes petites statistiques...

    grmff

    Ouvrez un fil de discussion spécial pour "Fins de bail rocambolesques", et je promets de l'alimenter

    Et vous ne craignez pas de dégouter les futurs investisseurs  de mettre leur argent dans la brique !


    bada

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Mes petites statistiques...

    Ils n'auront qu'à lire "Mes petites statistiques"...  wink


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    grmff
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    Re : Mes petites statistiques...

    Je n'ai pas fait mes devoirs en début d'années, je les fais donc aujourd'hui.

    Aujourd'hui,
    32% de mes locataires sont nouveaux de ces 12 derniers mois. 2012=47%

    Mes pertes ont été plus faibles en 2013 (3% contre 4% en 2012) mais rien pour travaux, et beaucoup pour vide locatif dans des apparts 2 chambres.

    Age et durée des baux
    Studios:
    Contrat de moins d'un an: 26%
    Age moyen: 2.05 ans
    Age médian: 1.46 ans

    Appart 1ch:
    Contrat de moins d'un an: 27%
    Age moyen: 5.32 ans
    Age médian: 2.5 ans

    Appart 2ch:
    Contrat de moins d'un an: 29%
    Age moyen: 3.22 ans
    Age médian: 1.37 ans

    Appart 3ch: non représentatif
    Commercial: non représentatif

    Ensemble:
    Contrat de moins d'un an: 32%
    Age moyen: 3.57 ans
    Age médian: 1.50 ans

    En conclusion, on peut constater que, contrairement à ce que je pensais, les baux pour des apparts de 1ch durent plus longtemps dans mes biens.


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    ChristopheDelagrange
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    Re : Mes petites statistiques...

    grmff a écrit :

    Age moyen: 2.05 ans
    Age médian: 1.46 ans

    Vous les prenez au berceau vos locataires.


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    grmff
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    Re : Mes petites statistiques...

    smile)  Je parle de l'age des baux, éh banane...  wink


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    ChristopheDelagrange
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    Inscription : 03-12-2012
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    Re : Mes petites statistiques...

    grmff a écrit :

    lol  Je parle de l'age des baux, éh banane...  wink

    Ah. Alors je vous rejoins. Les miens durent rarement plus de 2 ans.

    Toutefois, j'ai trouvé deux bons locataires, qui louent de longue date (l'un a loué toute sa vie et a près de 70 ans, l'autre a 45)

    Ca n'a pas de prix, ces personnes qui n'ont pas envie d'acheter.


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