Mes petites statistiques...

Non, cela ne comprend pas les frais de permis de location, de PEB et de travaux.

Cela comprend les impayés non récupérés, le vide locatif en attente d'un locataire et le vide locatif pour travaux.

Je n'ai pas eu de frais d'huissier. Je récupère généralement la garantie locative quand j'expulse pour impayé, et je m'arrête là. Je ne considère pas les indemnités non payées comme "perte". Par contre, la garantie locative couvre les pertes de loyers.

Les pourcentages de perte sont en nombre de loyers perdus, et non en montant.

Chacun sa manière de calculer, évidemment. En fait, pour calculer mes pertes, je note les cases restées vides sur mon tableau de suivi en fin d'année...

Aujourd'hui,
33% de mes locataires sont nouveaux de ces 12 derniers mois. 2014: 32% - 2012=47%

Age et durée des baux
Studios:
Contrat de moins d'un an: 45% (était de 26%)
Age moyen: 2.46 ans (était de 2.05 ans)
Age médian: 1.62 an (était de 1.46 ans)

Appart 1ch:
Contrat de moins d'un an: 26% (était 27%)
Age moyen: 6.21 ans (était 5.32 ans)
Age médian: 2.49 ans (était 2.5 ans)

Appart 2ch:
Contrat de moins d'un an: 29% (était de 29%)
Age moyen: 3.25 (était de 3.22 ans)
Age médian: 2.82 ans (était de 1.37 ans)

Appart 3ch: non représentatif
Commercial: non représentatif

Ensemble:
Contrat de moins d'un an: 28% (était de 32%)
Age moyen: 4.10 ans (était de 3.57 ans)
Age médian: 2.20 (était de 1.50 ans)

On constate une grosse augmentation de l'instabilité des baux de studios sur la dernière année. C'est cependant trompeur, parce que j'ai le sentiment d'une plus grande stabilité et d'une paix royale sur les studios. Il est un fait que plusieurs de mes enquiquineurs sont partis et que j'ai pour l'instant la paix. En outre, un ancien locataire de studio a changé de studio. Et finalement, j'ai eu deux décès inopiné dans mes locataires (alors que cela ne m'était jamais arrivé précédemment) Tout cela fausse un peu le taux de nouveau baux. On peut constater que malgré cela, tant l'age moyen que l'age médian des baux continue à augmenter. Cela conforte mon sentiment de stabilité.

On peut constater à nouveau que les baux pour des apparts de 1ch durent plus longtemps et sont plus stables. L'age médian des apparts 2 chambres semble cependant augmenter et dépasser largement celui des apparts 1ch.

Ma conclusion est donc que la rotation pour les nouveaux contrats d'appart 2ch est encore importante, mais que les anciens se stabilisent.

Au niveau global, on constate aussi, en un an et demi, une augmentation de 6 mois de l'age moyen et médian de mes baux. Cela va aussi dans le sens de la stabilisation.

A noter aussi que la base des statistiques est un peu différente entre mars 2014 et septembre 2015. En effet, il y a eu des ventes et des achats. Mais bon, c'est juste pour ma référence.

Quelques chiffres, en vrac.

Manque à gagner
En calculant à quel point mes anciens baux sont sous-évalués au niveau du prix, j'ai donc calculé la perte que je subis, entre le loyer du locataire et le loyer "actuel" pour un bien de ce type.

1. En moyenne, j'ai un manque à gagner de 5.67%
2. 40% de mes baux on un manque à gagner de plus de 5%
3. 98% de mon manque à gagner se trouve sur la moitié de mes baux
4. 68% de mon manque à gagner se trouve sur 20% de mes baux
5. 44% de mon manque à gagner se trouve sur 10% de mes baux, qui sont aussi les plus anciens
6. Les baux de plus de 9 ans (donc que je pourrais réactualiser à la hausse dans les 3 ans) représentent 55% du manque à gagner et 15% de mes baux

Litiges en cours
Autre chiffre, un peu différent de mon optimise habituel:
Actuellement, je réclame par voie de justice ou par voie d'huissier une somme équivalente à 2.42 mois de loyer, à un ratio de 50% de litige sur le nombre de location en cours.

Ces dossiers "litiges" sont les dossiers que je n'ai pas classé sans suite définitivement. J'avoue aussi que j'en ai marre d'être gentil. Trop bon, trop con. Surtout avec les gens qui se sont abondamment fichu de ma poire.

Ces 2.42 mois de loyer ne sont pas ma perte. Ils comprennent en effet les éventuelles indemnités qui sont dues pour rupture des baux.
Ce ratio de 50% ne signifie pas non plus que 50% des baux se terminent mal. En effet, j'ai un taux de renouvellement important chaque année. Si on prend les 5 dernières années (non prescrites donc), un taux 50% de nouveaux baux chaque année, cela fait 50%/(1+5x50%) = 15% de baux à problème. C'est beaucoup, je vous le concède.

Le prix de la tranquillité
En croisant les données, je constate qu'aucun des dossiers en litige ne se retrouve dans les baux les plus anciens ou avec le manque à gagner les plus importants.
(Pour ceux qui n'ont pas compris, c'est de l'humour. Aucun des dossiers en litige ne devrait avoir un bail actuellement. En réalité, il y en a deux quand même...)

En clair, faut-il chercher le dernier carat et virer les anciens, ou considérer que c'est le prix de la tranquillité? Et quel est le prix de la tranquillité? 50% du loyer? 10%?

Si on prend les baux (15%) que je pourrais réactualiser, ils ont tous une décote de loyer de plus de 15% (sauf un, mais je le virerais bien pour d'autres raisons...)

Et si on prend la moitié de ces baux réactualisables avec la plus grosse décote, cela fait une décote de 25 à 50%, soit 40% du total de mon manque à gagner.

Faut-il chercher le dernier carat au risque de voir les locataires ne plus pouvoir payer? Sachant que pas un de ceux-là ne m'a offert de chocolat? Et sachant évidemment que ces biens  n'ont en général pas été rénovés depuis plus de 9 ans...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
27% de mes contrats sont de 2015. Chute libre, d'autant plus que certains sont de nouveaux baux de locataires ayant changé de logement
4.7% de perte sur 2015. En chute libre si on considère les 6 derniers mois Le début de l'année a été dur. Les 3 derniers mois vraiment excellents.
1.50% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
0.7% de perte à cause des travaux
Le vide locatif a été un gros problème jusqu'en septembre. Aujourd'hui, tout est loué, sauf un des deux espaces inlouables...

Ratio contrat terminés / #logements : 16% (etait 47% en 2012...)
Nombre de fin de bail pour cause de décès de mon locataire: 3... (+2 si on compte ceux qui venaient de partir et mes locataires dans un bien vendu cette année)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.

Didier, il me semble que la mesure du saut d'index pour les loyers n'est pas publiée. Et si ça ne l'est pas encore, vous pouvez le demander ! (Plus tard, c'est le futur...  )

Je suis comme vous dans mes stats... 100% d'historique... sauf que depuis ce mois de novembre : j'ai 2 cas d'impayés en un coup, avec un des deux qui fait des gros dégâts et est probablement en train de vivre une descente aux enfers financièrement ! Paf comme ça. On verra...

J'ai aussi un pensionné, une personne sous tutelle, une personne handicapé, une minimexé, le reste travail  

Je n'ai pas de KPI du genre personnellement. Et ne suis donc pas les durées moyennes - même si je suis bien d'accord avec l'hypothèse de locataire longue durée qui correspondent aux meilleurs locataires - pour un propriétaire attentif.
Je me limite à un tableau reprenant les revenus / dépenses de façon très précise.
Par contre, je considère les durées moyennes - estimées de tête et à la grosse louche donc - uniquement par appartement, et pas dans leur ensemble. Je mets en locatation un appartement de 160 m² hyper rénové, comme un studio de 32 m² assez simple dans une zone plus populaire. Les locataires ont donc des profils différents, et les durées s'en ressentent forcément.

Aujourd'hui:
Age moyen: 50 mois
Age médian: 33 mois
Baux de moins d'un an: 25%
Baux de moins de 3 ans: 59%

Le nombre de baux de moins d'un an diminue. Sans doute suite à une plus grande rigueur dans le choix de mes locataires. Vu le nombre de changement ces derniers mois, il ne devrait pas diminuer significativement avant un bout de temps maintenant.

Par contre, le nombre de baux de moins de 3 ans devrait commencer à diminuer.

Mon sentiment:
Peu de demande, sans doute à cause des vacances. Sans doute aussi à cause du "pas de garantie Cpas" dans le texte. Bien qu'ayant des annonces en lignes, j'ai eu 1 seul appel en ce W-E du 15 août. Bizarre-bizarre.

Pour ce qui est des impayés, cela frise le zéro: un retard autorisé et habituel, un retard qui m'a prévenu avant la fin du mois (et qui avait déjà rattrapé ses retards très importants précédemment) et un dernier payement reçu le 10.

Bref: cela reste plus longtemps et cela paye mieux. Et le nombre de casse-pied diminue. Va falloir que je rachète, pour pas m'ennuyer.

Personnellement, je respecte la législation et le droit du locataire de choisir son fournisseur.

Cependant, j'ajoute un service personnel à ceux qui désirent choisir le fournisseur "avec lequel cela tourne". En clair, je remplis les contrats avec eux, les relevés avec eux, et je transmets le tout quand c'est le fournisseur de mon choix, qui n'est pas trop cher et certainement pas plus casse pied qu'un autre. Voyez mon fil de discussion "Fournisseurs d'énergie: pas un pour rattraper l'autre"

Bizarrement, 95% des locataires choisissent le fournisseur que je propose...

Quand je compare mes stats avec celles des logements sociaux, je trouve que je gère pas trop mal.

7.5% d'impayés (=+/-1mois en moyenne) répartis sur 25% des locataires, cela fait tout de même 4 mois de retard en moyenne pour ceux qui sont en retard.

Sachant que les loyers sociaux sont plafonnés, que ce sont ceux qui ont le moins de revenus qui ont le moins de loyer et le plus de difficulté, on peut même se dire que la moyenne de mois de retard doit être bien supérieure.

Moralité: ils mettent combien de temps avant de se bouger le popotin et de secouer les cloches de leurs locataires? Parce que finalement, les loyers sociaux sont deux fois moindre que les loyers "normaux", mais c'est bien parce que les gens qui payent des impôts (ce qui est finalement assez peu le cas des occupants des logements sociaux) suppléent la différence.

Il est évident que les logements sociaux auront toujours des chiffres plus mauvais que les logements privés (moins bons payeurs, coûts de construction et de rénovation largement supérieurs, taux d'inoccupation 5 à 10x supérieur). Mais à ce point, je suis tout de même ébahi.