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Mes petites statistiques...

grmff
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Mes petites statistiques...

Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.

Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.


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Diabolo
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

...

Mes pertes ont été plus faibles en 2013 (3% contre 4% en 2012) mais rien pour travaux, et beaucoup pour vide locatif dans des apparts 2 chambres.

...

Je suis fort impressioné, est-ce que ceci comprends toute les choses suivantes?:
- Permis de locations
- PEB
- Huissiers
- Impayés
- Vide locatifs
- Travaux (réparations chaudiere, ...)

De ma tête, après une premiere année désastreuse (+/- 25%), je dois etre a 8% la deuxieme année. Mais j'ai nettement amélioré la qualité des locataires, et aussi la qualité des logements. J'ai de bonnes raisons pour espérer mieux pour la prochaine année.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Non, cela ne comprend pas les frais de permis de location, de PEB et de travaux.

Cela comprend les impayés non récupérés, le vide locatif en attente d'un locataire et le vide locatif pour travaux.

Je n'ai pas eu de frais d'huissier. Je récupère généralement la garantie locative quand j'expulse pour impayé, et je m'arrête là. Je ne considère pas les indemnités non payées comme "perte". Par contre, la garantie locative couvre les pertes de loyers.

Les pourcentages de perte sont en nombre de loyers perdus, et non en montant.

Chacun sa manière de calculer, évidemment. En fait, pour calculer mes pertes, je note les cases restées vides sur mon tableau de suivi en fin d'année...


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Et je rajouterai que je ne décompte pas les mois que j'ai perçu "deux fois", suite à indemnités perçues et relocation immédiate...

Mais ces cas-là sont rares...


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Aujourd'hui,
33% de mes locataires sont nouveaux de ces 12 derniers mois. 2014: 32% - 2012=47%

Age et durée des baux
Studios:
Contrat de moins d'un an: 45% (était de 26%)
Age moyen: 2.46 ans (était de 2.05 ans)
Age médian: 1.62 an (était de 1.46 ans)

Appart 1ch:
Contrat de moins d'un an: 26% (était 27%)
Age moyen: 6.21 ans (était 5.32 ans)
Age médian: 2.49 ans (était 2.5 ans)

Appart 2ch:
Contrat de moins d'un an: 29% (était de 29%)
Age moyen: 3.25 (était de 3.22 ans)
Age médian: 2.82 ans (était de 1.37 ans)

Appart 3ch: non représentatif
Commercial: non représentatif

Ensemble:
Contrat de moins d'un an: 28% (était de 32%)
Age moyen: 4.10 ans (était de 3.57 ans)
Age médian: 2.20 (était de 1.50 ans)

On constate une grosse augmentation de l'instabilité des baux de studios sur la dernière année. C'est cependant trompeur, parce que j'ai le sentiment d'une plus grande stabilité et d'une paix royale sur les studios. Il est un fait que plusieurs de mes enquiquineurs sont partis et que j'ai pour l'instant la paix. En outre, un ancien locataire de studio a changé de studio. Et finalement, j'ai eu deux décès inopiné dans mes locataires (alors que cela ne m'était jamais arrivé précédemment) Tout cela fausse un peu le taux de nouveau baux. On peut constater que malgré cela, tant l'age moyen que l'age médian des baux continue à augmenter. Cela conforte mon sentiment de stabilité.

On peut constater à nouveau que les baux pour des apparts de 1ch durent plus longtemps et sont plus stables. L'age médian des apparts 2 chambres semble cependant augmenter et dépasser largement celui des apparts 1ch.

Ma conclusion est donc que la rotation pour les nouveaux contrats d'appart 2ch est encore importante, mais que les anciens se stabilisent.

Au niveau global, on constate aussi, en un an et demi, une augmentation de 6 mois de l'age moyen et médian de mes baux. Cela va aussi dans le sens de la stabilisation.

A noter aussi que la base des statistiques est un peu différente entre mars 2014 et septembre 2015. En effet, il y a eu des ventes et des achats. Mais bon, c'est juste pour ma référence.


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didier21
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Re : Mes petites statistiques...

Moi tout les baux ont + de 3 ans (tous des pensionnés sauf 1 personne suivie par un avocat, c'est tous des hommes, sauf 1 femme) , depuis 3 ans, je n'ai plus eu de loyer en retard (+ de 5 jours de retard)

J'ai fais des moyens travaux dans chaque habitation et j'ai envoyé un courrier à chaque personne qui a eu des travaux qu'il n'y aurai pas d'indexation en 2015 pour le dérangement, je planifie (avec le locataire) un petit investissement chaque année dans chaque bien (un châssis, nouvelle corniche, une coupole, tubage de cheminée, ...) cela me permet de voir ce qu'il se passe dans chaque logement

1 changement de locataire prévu dans les 6 mois et 1 nouveau studio en + mis en location dans les 3 mois

Bonne soirée


Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Quelques chiffres, en vrac.

Manque à gagner
En calculant à quel point mes anciens baux sont sous-évalués au niveau du prix, j'ai donc calculé la perte que je subis, entre le loyer du locataire et le loyer "actuel" pour un bien de ce type.

1. En moyenne, j'ai un manque à gagner de 5.67%
2. 40% de mes baux on un manque à gagner de plus de 5%
3. 98% de mon manque à gagner se trouve sur la moitié de mes baux
4. 68% de mon manque à gagner se trouve sur 20% de mes baux
5. 44% de mon manque à gagner se trouve sur 10% de mes baux, qui sont aussi les plus anciens
6. Les baux de plus de 9 ans (donc que je pourrais réactualiser à la hausse dans les 3 ans) représentent 55% du manque à gagner et 15% de mes baux


Litiges en cours
Autre chiffre, un peu différent de mon optimise habituel:
Actuellement, je réclame par voie de justice ou par voie d'huissier une somme équivalente à 2.42 mois de loyer, à un ratio de 50% de litige sur le nombre de location en cours.

Ces dossiers "litiges" sont les dossiers que je n'ai pas classé sans suite définitivement. J'avoue aussi que j'en ai marre d'être gentil. Trop bon, trop con. Surtout avec les gens qui se sont abondamment fichu de ma poire.

Ces 2.42 mois de loyer ne sont pas ma perte. Ils comprennent en effet les éventuelles indemnités qui sont dues pour rupture des baux.
Ce ratio de 50% ne signifie pas non plus que 50% des baux se terminent mal. En effet, j'ai un taux de renouvellement important chaque année. Si on prend les 5 dernières années (non prescrites donc), un taux 50% de nouveaux baux chaque année, cela fait 50%/(1+5x50%) = 15% de baux à problème. C'est beaucoup, je vous le concède.

Le prix de la tranquillité
En croisant les données, je constate qu'aucun des dossiers en litige ne se retrouve dans les baux les plus anciens ou avec le manque à gagner les plus importants.
(Pour ceux qui n'ont pas compris, c'est de l'humour. Aucun des dossiers en litige ne devrait avoir un bail actuellement. En réalité, il y en a deux quand même...)

En clair, faut-il chercher le dernier carat et virer les anciens, ou considérer que c'est le prix de la tranquillité? Et quel est le prix de la tranquillité? 50% du loyer? 10%?

Si on prend les baux (15%) que je pourrais réactualiser, ils ont tous une décote de loyer de plus de 15% (sauf un, mais je le virerais bien pour d'autres raisons...)

Et si on prend la moitié de ces baux réactualisables avec la plus grosse décote, cela fait une décote de 25 à 50%, soit 40% du total de mon manque à gagner.

Faut-il chercher le dernier carat au risque de voir les locataires ne plus pouvoir payer? Sachant que pas un de ceux-là ne m'a offert de chocolat? Et sachant évidemment que ces biens  n'ont en général pas été rénovés depuis plus de 9 ans...


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Tiens, en rangeant un bail d'un ancien locataire dans la farde "Anciens baux 2015", je me rends compte de la baisse drastique du nombre d'anciens baux dans la farde.

Fin 2012, 47% des baux étaient de l'année (donc, avec les biens loués plus d'une fois, cela devait approcher un ratio baux finis dans l'année/nombre de bien de 60%)
Aujourd'hui, je compte un ratio "baux finis" / nombre de bien de 16%.

Et je suis content. Voilà. Merci de votre sollicitude.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
27% de mes contrats sont de 2015. Chute libre, d'autant plus que certains sont de nouveaux baux de locataires ayant changé de logement
4.7% de perte sur 2015. En chute libre si on considère les 6 derniers mois Le début de l'année a été dur. Les 3 derniers mois vraiment excellents.
1.50% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
0.7% de perte à cause des travaux
Le vide locatif a été un gros problème jusqu'en septembre. Aujourd'hui, tout est loué, sauf un des deux espaces inlouables...

Ratio contrat terminés / #logements : 16% (etait 47% en 2012...)
Nombre de fin de bail pour cause de décès de mon locataire: 3... (+2 si on compte ceux qui venaient de partir et mes locataires dans un bien vendu cette année)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.


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didier21
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Re : Mes petites statistiques...

De mon coté, comme prévu, toujours aucun retard depuis ? bientôt 4 ans, aucun vide locatif en 2015, un logement qui sera vide en janvier 2016, tout les autres continuent sans aucun soucis, nouveau studio de louer en + comme planifié, aucun achat pour l'instant de prévu, j’attends de voir ce que la Région Wallonne  nous mijote pour encore investir en Wallonie, ... sauf si bonne affaire
J'avais prévu indexation janvier 2016 comme j'avais offert un avantage à ceux que j'avais déranger pour des travaux pendant l'année, sur ce coup la, grosse erreur de ma part, j'ai eu confirmation de la RW par téléphone du saut d'index (comme le passage à 15 % lors de l'achat), j'aurais du indexer en décembre....
 

didier21 a écrit :

Moi tout les baux ont + de 3 ans (tous des pensionnés sauf 1 personne suivie par un avocat, c'est tous des hommes, sauf 1 femme) , depuis 3 ans, je n'ai plus eu de loyer en retard (+ de 5 jours de retard)

J'ai fais des moyens travaux dans chaque habitation et j'ai envoyé un courrier à chaque personne qui a eu des travaux qu'il n'y aurai pas d'indexation en 2015 pour le dérangement, je planifie (avec le locataire) un petit investissement chaque année dans chaque bien (un châssis, nouvelle corniche, une coupole, tubage de cheminée, ...) cela me permet de voir ce qu'il se passe dans chaque logement

1 changement de locataire prévu dans les 6 mois et 1 nouveau studio en + mis en location dans les 3 mois

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Himura
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Re : Mes petites statistiques...

Didier, il me semble que la mesure du saut d'index pour les loyers n'est pas publiée. Et si ça ne l'est pas encore, vous pouvez le demander ! (Plus tard, c'est le futur...  wink )

Je suis comme vous dans mes stats... 100% d'historique... sauf que depuis ce mois de novembre : j'ai 2 cas d'impayés en un coup, avec un des deux qui fait des gros dégâts et est probablement en train de vivre une descente aux enfers financièrement ! Paf comme ça. On verra...

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

didier21 a écrit :

De mon coté, comme prévu, toujours aucun retard depuis ? bientôt 4 ans, aucun vide locatif en 2015, un logement qui sera vide en janvier 2016, tout les autres continuent sans aucun soucis,

Merci pour vos stats. Elles m'auront cassé le moral pour la journée...

Première réaction: je suis un peu jaloux
Deuxième réaction: J'ai fait le choix de faire dans le social précarisé, j'assume... C'est un rôle social utile et cela me plait. Parfois.
Troisième réaction: Mon rendement est sûrement meilleur que le vôtre. Nananère... (Puéril? Vous avez dit puéril?)
Quatrième réaction: Je fais dans le précarisé social et j'ai 5% de perte de plus que vous. Pas s'étonner donc que le précarisé social soit 5% plus cher. Mais là, on se lance dans des considérations politiques que je vais éviter...


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didier21
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Re : Mes petites statistiques...

J'ai aussi un pensionné, une personne sous tutelle, une personne handicapé, une minimexé, le reste travail wink  wink


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Aujourd'hui, je me suis fait un outil de statistique automatique.

J'ai trouvé la fonction pour calculer l'age moyen de mes baux en mois, le nombre de mes baux de moins d'un an, et le nombre de mes baux de moins de 3 ans. Comme on a pu le voir par le passé, plus un bail est ancien, moins il est susceptible de poser des problèmes.

Ces 3 paramètres sont donc un indice de mon "bon choix" de locataire et de ma tranquillité. Si le nombre de baux de moins d'un an diminue, c'est que je choisis bien.

A ce jour donc:
Age moyen: 51 mois
Age médian: 29 mois
Baux de moins d'un an: 30%
Baux de moins de 3 ans: 57%

Nota, reprise de mes messages précédents:
- 1er janvier 2013:  47% de baux de moins d'un an, et 66% de mes baux avaient moins de 3 ans.
- mars 2014: 26% de baux de moins d'un an. Age moyen: 43 mois.
- sept 2015: 28% de baux de mois d'un an. Age moyen:  49 mois
A noter que les chiffres ont visiblement des formules différentes et peu compréhensibles, finalement...

En clair, mes chiffres s'améliorent, mais la manière de calculer et les paramètres que je suis sont différents chaque fois que je reviens vers vous. Pas très scientifique, tout cela...

Et vous, vous avez un tableau de suivi de vos performances?


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Himura
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Re : Mes petites statistiques...

Je n'ai pas de KPI du genre personnellement. Et ne suis donc pas les durées moyennes - même si je suis bien d'accord avec l'hypothèse de locataire longue durée qui correspondent aux meilleurs locataires - pour un propriétaire attentif.
Je me limite à un tableau reprenant les revenus / dépenses de façon très précise.
Par contre, je considère les durées moyennes - estimées de tête et à la grosse louche donc - uniquement par appartement, et pas dans leur ensemble. Je mets en locatation un appartement de 160 m² hyper rénové, comme un studio de 32 m² assez simple dans une zone plus populaire. Les locataires ont donc des profils différents, et les durées s'en ressentent forcément.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

En février 2016A ce jour donc:
Age moyen: 51 mois
Age médian: 29 mois
Baux de moins d'un an: 30%
Baux de moins de 3 ans: 57%

Nota, reprise de mes messages précédents:
- 1er janvier 2013:  47% de baux de moins d'un an, et 66% de mes baux avaient moins de 3 ans.
- mars 2014: 26% de baux de moins d'un an. Age moyen: 43 mois.
- sept 2015: 28% de baux de mois d'un an. Age moyen:  49 mois
A noter que les chiffres ont visiblement des formules différentes et peu compréhensibles, finalement...

Aujourd'hui:
Age moyen: 48 mois
Age médian: 31 mois
Baux de moins d'un an: 33%
Baux de moins de 3 ans: 59%

Cela reste donc +/- stable.  Il faut aussi dire que j'ai eu le départ d'un locataire fort ancien, qui a été remplacé par le locataire d'un autre logement par effet domino. Cela a donc fait deux nouveaux baux de moins d'un an en remplacement de baux plus anciens, ce qui a dû jouer.

Je garde le sentiment que la stabilité de mes locataires augmente, même si je me demande comment je vais faire avec les dominos de ce premier juillet. A suivre et à mesurer... Si c'est stabilisé à ces chiffres-là, c'est déjà beaucoup mieux qu'il y a 3 ans.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Aujourd'hui:
Age moyen: 50 mois
Age médian: 33 mois
Baux de moins d'un an: 25%
Baux de moins de 3 ans: 59%

Le nombre de baux de moins d'un an diminue. Sans doute suite à une plus grande rigueur dans le choix de mes locataires. Vu le nombre de changement ces derniers mois, il ne devrait pas diminuer significativement avant un bout de temps maintenant.

Par contre, le nombre de baux de moins de 3 ans devrait commencer à diminuer.

Mon sentiment:
Peu de demande, sans doute à cause des vacances. Sans doute aussi à cause du "pas de garantie Cpas" dans le texte. Bien qu'ayant des annonces en lignes, j'ai eu 1 seul appel en ce W-E du 15 août. Bizarre-bizarre.

Pour ce qui est des impayés, cela frise le zéro: un retard autorisé et habituel, un retard qui m'a prévenu avant la fin du mois (et qui avait déjà rattrapé ses retards très importants précédemment) et un dernier payement reçu le 10.

Bref: cela reste plus longtemps et cela paye mieux. Et le nombre de casse-pied diminue. Va falloir que je rachète, pour pas m'ennuyer. tongue


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Re : Mes petites statistiques...

La situation tourne ....
Mon pensionné qui paye bien régulièrement est très malade ....
Mon studio 1 personne à quelques centaines de mètre de l'unif, est vide depuis 1 mois, peut être un kotteur prochainement avec la rentrée ....
Les jeunes ont eu pour la première fois du retard, mais rattrapent avec sms à l'avance et excuse
Les autres tout est ok

50 % bail - de 3 ans

+ Changement de fournisseur d'électricité à chaque fois qu'il y a un vide (80 % continuent avec le même et vous ?)

Bonne semaine


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Re : Mes petites statistiques...

didier21 a écrit :

Changement de fournisseur d'électricité à chaque fois qu'il y a un vide (80 % continuent avec le même et vous ?)

Personnellement, je respecte la législation et le droit du locataire de choisir son fournisseur.

Cependant, j'ajoute un service personnel à ceux qui désirent choisir le fournisseur "avec lequel cela tourne". En clair, je remplis les contrats avec eux, les relevés avec eux, et je transmets le tout quand c'est le fournisseur de mon choix, qui n'est pas trop cher et certainement pas plus casse pied qu'un autre. Voyez mon fil de discussion "Fournisseurs d'énergie: pas un pour rattraper l'autre"

Bizarrement, 95% des locataires choisissent le fournisseur que je propose...


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didier21
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Re : Mes petites statistiques...

Moi aussi je respecte et le formulaire de relevé est prêt aussi.

Après libre à eux ....


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Re : Mes petites statistiques...

Quand je compare mes stats avec celles des logements sociaux, je trouve que je gère pas trop mal.

7.5% d'impayés (=+/-1mois en moyenne) répartis sur 25% des locataires, cela fait tout de même 4 mois de retard en moyenne pour ceux qui sont en retard.

Sachant que les loyers sociaux sont plafonnés, que ce sont ceux qui ont le moins de revenus qui ont le moins de loyer et le plus de difficulté, on peut même se dire que la moyenne de mois de retard doit être bien supérieure.

Moralité: ils mettent combien de temps avant de se bouger le popotin et de secouer les cloches de leurs locataires? Parce que finalement, les loyers sociaux sont deux fois moindre que les loyers "normaux", mais c'est bien parce que les gens qui payent des impôts (ce qui est finalement assez peu le cas des occupants des logements sociaux) suppléent la différence.

Il est évident que les logements sociaux auront toujours des chiffres plus mauvais que les logements privés (moins bons payeurs, coûts de construction et de rénovation largement supérieurs, taux d'inoccupation 5 à 10x supérieur). Mais à ce point, je suis tout de même ébahi.


Grmf!
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Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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