Mes petites statistiques...

Message publié le 3 mai : on est passé au mois d'été ?

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

Je parie que grmff a, dû aux vacances, un retard dans ses statistiques et que c'est le 13.06.2019

… ou que vous êtes passé à l'heure d'hiver ...

Quelques stats, plus reprises depuis juin. Je reprends l'immeuble Volga dans mes stats à partir de maintenant, en considérant que les périodes précédant la première occupation ne sont pas des pertes.
Age moyen : 36 (En venant de 40 - grosse chute due à la disparition du bail de 1975 - pas grave)
Age médian(tout Volga loué compris) : 17 mois (Venant de 14 en avril - belle progression)
Pourcentage de baux de moins d'un an: 34% (venant de 49% - sachant que le Volga est occupé depuis plus d'un an pour une bonne partie, et que hors Volga, nous étions à 31% - On peut donc dire que le Volga, immeuble récent de studio meublé, ne plombe pas trop le résultat.)
Pourcentage de baux de moins de 3 ans : 66% venant de  69% (hors Volga : 58%) - On verra la différence dans 2 ans...
Pourcentage de locataires avec retard: 3% venant de 11% - il y a eu du nettoyage
Nombre de loyer incomplètement payés ce mois (au 11/11): 16%

En résumé, on peut dire que le Volga s'intègre bien dans les stats. Sur 21 studios, j'ai eu 33 locataires...

Je me demande régulièrement quel est le plus fort taux de rotation: les studios? Les apparts une chambre? Les apparts 2 chambres?

Alors, voici mes statistiques sur 2019 (ratio nombre de changement dans un type de bien / nombre de ce type de bien en portefeuille.

Moyenne sur le parc considéré: 30%
Moyenne studio: 31%
Moyenne 1ch : 30%
Moyenne 2ch: 29%

C'est intéressant de constater que le taux de rotation est similaire dans toutes les configurations. On dit toujours que c'est plus "sportif" avec des studios. En tout cas, ce n'est pas plus de mouvement.

Et si on faisait le même exercice avec les crash (perte financière définitive causée par le locataire)
Moyenne sur le parc considéré: 16%
Moyenne studio: 6%
Moyenne 1ch : 25%
Moyenne 2ch: 29%

Paradoxalement, on voit qu'il y a moins de perte avec les studios qu'avec les apparts un chambre et deux chambres. Ce serait donc, sur ces chiffres, plus facile de louer des studios que des apparts! Cela contredit tout ce que j'ai toujours pensé...

Mais à y regarder les cas individuels, les 2 crash majeurs (avec perte sèche et sans doute définitive ou très long terme, causée par le locataire de type 100% salcon) ont été pour un studio (2 mois perdus) et un appartement 1 chambre (4 mois de perdus). Mon crash majeur précédent était pour un grand studio qui se trouve entre le prix d'un studio meublé et d'un appart une chambre.

Bref, studio, appart une chambre, appart deux chambres, la différence est finalement assez faible. Trop faible en tout cas pour m'amuser à ce genre de stats dans les 5 ans qui viennent...

Je pense donc que le risque n'est pas tellement induit par le type de logement, mais par le type de locataire. Pour améliorer mes statistiques (et diminuer les emmerdements...), je dois mieux sélectionner et dire plus souvent "non" à mes candidats. Quitte a diminuer le taux de remplissage, parce que je ne suis pas sûr que cela augmenterait le nombre de loyer non payés/non loués/travaux/vide locatif (taux de 3.5% sur les 12 derniers mois)

Quand aux affaires en justice qui arrivent prochainement à l'audience, c'est 2 studios et 1 appart 1 chambre.

Erreur de fil de discussions...  https://forum.pim.be/topic-282699-locat … age-1.html

@grmff
Vous n'avez jamais été tenté par le AIRBNB?

J'ai sans doute fait un raccourci. J'étais à 50-33 avant mon projet Volga. Vous pensez bien que 21 nouveaux baux ont fait largement baisser la moyenne. Et donc, même si on n'est qu'à 39-24, cela remonte, et j'espère être de retour à 50-33 dans deux ans. Parce qu'en 12 mois, l'âge moyen des baux ne peux pas augmenter de plus de 12 mois... Avec un taux de nouveau baux de 30%/an, c'est même nettement moins...

Par exemple, ce matin, un locataire qui était là depuis 7 ans a quitté son logement. Il sera remplacé par un locataire dont l'âge du bail est nul. Cela va encore faire baisser la moyenne et la médiane...

Et donc, comme tout le monde, vive la stabilité des baux, et vivent les baux qui durent le plus longtemps possible.