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Mes petites statistiques...

grmff
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Mes petites statistiques...

Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.

Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

3 avril mai 2019 à 10h: 62% des locataires ont payé leur loyer de mai
7 mai 2019 à 11h: 75%
8 mai 2019 au soir: 86%
9 mai 2019 à 9h30: 92%

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rodes
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Re : Mes petites statistiques...

Et en mars?

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PIM
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

3 avril 2019 à 10h: 62% des locataires ont payé.

Message publié le 3 mai : on est passé au mois d'été ?


Erik DECKERS
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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Oui, ce problème de décalage devient ennuyeux... roll

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

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PIM
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

13 août, non ?


Erik DECKERS
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luc
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Re : Mes petites statistiques...

PIM a écrit :
grmff a écrit :

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

13 août, non ?

Je parie que grmff a, dû aux vacances, un retard dans ses statistiques et que c'est le 13.06.2019


Cordialement,

Luc

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libra
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Re : Mes petites statistiques...

C'est le décalage signalé le 3/05/2019 qui s'amplifie.  wink

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bada
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Re : Mes petites statistiques...

… ou que vous êtes passé à l'heure d'hiver ...


bada

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Didju. Distrait, moi? Et voilà la raison de mon manque de suivi: je suis un peu à côté de mes pompes, sans doute.

13 août, bien sûr...

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Quelques stats, plus reprises depuis juin. Je reprends l'immeuble Volga dans mes stats à partir de maintenant, en considérant que les périodes précédant la première occupation ne sont pas des pertes.
Age moyen : 36 (En venant de 40 - grosse chute due à la disparition du bail de 1975 - pas grave)
Age médian(tout Volga loué compris) : 17 mois (Venant de 14 en avril - belle progression)
Pourcentage de baux de moins d'un an: 34% (venant de 49% - sachant que le Volga est occupé depuis plus d'un an pour une bonne partie, et que hors Volga, nous étions à 31% - On peut donc dire que le Volga, immeuble récent de studio meublé, ne plombe pas trop le résultat.)
Pourcentage de baux de moins de 3 ans : 66% venant de  69% (hors Volga : 58%) - On verra la différence dans 2 ans...
Pourcentage de locataires avec retard: 3% venant de 11% - il y a eu du nettoyage
Nombre de loyer incomplètement payés ce mois (au 11/11): 16%

En résumé, on peut dire que le Volga s'intègre bien dans les stats. Sur 21 studios, j'ai eu 33 locataires...

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Quelques stats, incluant tout sauf une surface professionnelle inlouable qui est parfois louée sporadiquement quand même.

Age moyen: 38 mois (on était à 50 avant l'inclusion du dernier investissment, 40 juste après - cela augmente tout doucement)
Age médian: 22 mois (on était à 30 avant l'inclusion du dernier investissment, 12 juste après - cela revient vite aux valeurs antérieures.)
Baux de moins d'un an: 33% (On était à ce genre de valeur avant l'inclusion du Volga, 50% juste après. C'est le retour à la normale)
Baux de moins de 3 ans: 67% (On était 60% avant l'inclusion du Volga, 70% juste après. Le retour à la normale prendra évidemment plus de 3 ans. Mais cela progresse dans le bon sens)

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Je me demande régulièrement quel est le plus fort taux de rotation: les studios? Les apparts une chambre? Les apparts 2 chambres?

Alors, voici mes statistiques sur 2019 (ratio nombre de changement dans un type de bien / nombre de ce type de bien en portefeuille.

Moyenne sur le parc considéré: 30%
Moyenne studio: 31%
Moyenne 1ch : 30%
Moyenne 2ch: 29%

C'est intéressant de constater que le taux de rotation est similaire dans toutes les configurations. On dit toujours que c'est plus "sportif" avec des studios. En tout cas, ce n'est pas plus de mouvement.

Et si on faisait le même exercice avec les crash (perte financière définitive causée par le locataire)
Moyenne sur le parc considéré: 16%
Moyenne studio: 6%
Moyenne 1ch : 25%
Moyenne 2ch: 29%

Paradoxalement, on voit qu'il y a moins de perte avec les studios qu'avec les apparts un chambre et deux chambres. Ce serait donc, sur ces chiffres, plus facile de louer des studios que des apparts! Cela contredit tout ce que j'ai toujours pensé...

Mais à y regarder les cas individuels, les 2 crash majeurs (avec perte sèche et sans doute définitive ou très long terme, causée par le locataire de type 100% salcon) ont été pour un studio (2 mois perdus) et un appartement 1 chambre (4 mois de perdus). Mon crash majeur précédent était pour un grand studio qui se trouve entre le prix d'un studio meublé et d'un appart une chambre.

Bref, studio, appart une chambre, appart deux chambres, la différence est finalement assez faible. Trop faible en tout cas pour m'amuser à ce genre de stats dans les 5 ans qui viennent...

Je pense donc que le risque n'est pas tellement induit par le type de logement, mais par le type de locataire. Pour améliorer mes statistiques (et diminuer les emmerdements...), je dois mieux sélectionner et dire plus souvent "non" à mes candidats. Quitte a diminuer le taux de remplissage, parce que je ne suis pas sûr que cela augmenterait le nombre de loyer non payés/non loués/travaux/vide locatif (taux de 3.5% sur les 12 derniers mois)

Quand aux affaires en justice qui arrivent prochainement à l'audience, c'est 2 studios et 1 appart 1 chambre.

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