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Mes petites statistiques...

grmff
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Mes petites statistiques...

Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.

Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

3 avril mai 2019 à 10h: 62% des locataires ont payé leur loyer de mai
7 mai 2019 à 11h: 75%
8 mai 2019 au soir: 86%
9 mai 2019 à 9h30: 92%

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rodes
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Re : Mes petites statistiques...

Et en mars?

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PIM
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

3 avril 2019 à 10h: 62% des locataires ont payé.

Message publié le 3 mai : on est passé au mois d'été ?


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Oui, ce problème de décalage devient ennuyeux... roll

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

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PIM
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

13 août, non ?


Erik DECKERS
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luc
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Re : Mes petites statistiques...

PIM a écrit :
grmff a écrit :

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

13 août, non ?

Je parie que grmff a, dû aux vacances, un retard dans ses statistiques et que c'est le 13.06.2019


Cordialement,

Luc

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libra
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Re : Mes petites statistiques...

C'est le décalage signalé le 3/05/2019 qui s'amplifie.  wink

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bada
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Re : Mes petites statistiques...

… ou que vous êtes passé à l'heure d'hiver ...


bada

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Didju. Distrait, moi? Et voilà la raison de mon manque de suivi: je suis un peu à côté de mes pompes, sans doute.

13 août, bien sûr...

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Quelques stats, plus reprises depuis juin. Je reprends l'immeuble Volga dans mes stats à partir de maintenant, en considérant que les périodes précédant la première occupation ne sont pas des pertes.
Age moyen : 36 (En venant de 40 - grosse chute due à la disparition du bail de 1975 - pas grave)
Age médian(tout Volga loué compris) : 17 mois (Venant de 14 en avril - belle progression)
Pourcentage de baux de moins d'un an: 34% (venant de 49% - sachant que le Volga est occupé depuis plus d'un an pour une bonne partie, et que hors Volga, nous étions à 31% - On peut donc dire que le Volga, immeuble récent de studio meublé, ne plombe pas trop le résultat.)
Pourcentage de baux de moins de 3 ans : 66% venant de  69% (hors Volga : 58%) - On verra la différence dans 2 ans...
Pourcentage de locataires avec retard: 3% venant de 11% - il y a eu du nettoyage
Nombre de loyer incomplètement payés ce mois (au 11/11): 16%

En résumé, on peut dire que le Volga s'intègre bien dans les stats. Sur 21 studios, j'ai eu 33 locataires...

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Quelques stats, incluant tout sauf une surface professionnelle inlouable qui est parfois louée sporadiquement quand même.

Age moyen: 38 mois (on était à 50 avant l'inclusion du dernier investissment, 40 juste après - cela augmente tout doucement)
Age médian: 22 mois (on était à 30 avant l'inclusion du dernier investissment, 12 juste après - cela revient vite aux valeurs antérieures.)
Baux de moins d'un an: 33% (On était à ce genre de valeur avant l'inclusion du Volga, 50% juste après. C'est le retour à la normale)
Baux de moins de 3 ans: 67% (On était 60% avant l'inclusion du Volga, 70% juste après. Le retour à la normale prendra évidemment plus de 3 ans. Mais cela progresse dans le bon sens)

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Je me demande régulièrement quel est le plus fort taux de rotation: les studios? Les apparts une chambre? Les apparts 2 chambres?

Alors, voici mes statistiques sur 2019 (ratio nombre de changement dans un type de bien / nombre de ce type de bien en portefeuille.

Moyenne sur le parc considéré: 30%
Moyenne studio: 31%
Moyenne 1ch : 30%
Moyenne 2ch: 29%

C'est intéressant de constater que le taux de rotation est similaire dans toutes les configurations. On dit toujours que c'est plus "sportif" avec des studios. En tout cas, ce n'est pas plus de mouvement.

Et si on faisait le même exercice avec les crash (perte financière définitive causée par le locataire)
Moyenne sur le parc considéré: 16%
Moyenne studio: 6%
Moyenne 1ch : 25%
Moyenne 2ch: 29%

Paradoxalement, on voit qu'il y a moins de perte avec les studios qu'avec les apparts un chambre et deux chambres. Ce serait donc, sur ces chiffres, plus facile de louer des studios que des apparts! Cela contredit tout ce que j'ai toujours pensé...

Mais à y regarder les cas individuels, les 2 crash majeurs (avec perte sèche et sans doute définitive ou très long terme, causée par le locataire de type 100% salcon) ont été pour un studio (2 mois perdus) et un appartement 1 chambre (4 mois de perdus). Mon crash majeur précédent était pour un grand studio qui se trouve entre le prix d'un studio meublé et d'un appart une chambre.

Bref, studio, appart une chambre, appart deux chambres, la différence est finalement assez faible. Trop faible en tout cas pour m'amuser à ce genre de stats dans les 5 ans qui viennent...

Je pense donc que le risque n'est pas tellement induit par le type de logement, mais par le type de locataire. Pour améliorer mes statistiques (et diminuer les emmerdements...), je dois mieux sélectionner et dire plus souvent "non" à mes candidats. Quitte a diminuer le taux de remplissage, parce que je ne suis pas sûr que cela augmenterait le nombre de loyer non payés/non loués/travaux/vide locatif (taux de 3.5% sur les 12 derniers mois)

Quand aux affaires en justice qui arrivent prochainement à l'audience, c'est 2 studios et 1 appart 1 chambre.

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Himura
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Re : Mes petites statistiques...

@Grmff : pour aider dans votre liste :
Le CPAS de Lodelinsart me parait particulièrement à éviter.
Mauvais suivi au départ, et aucun suivi à la sortie quand il faut libérer une partie du montant en caution. Aucune réponse, alors qu'ils sont relancés par le bailleur, le locataire, et Belfius depuis 2 mois.

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max11
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Re : Mes petites statistiques...

Himura a écrit :

@Grmff : pour aider dans votre liste :
Le CPAS de Lodelinsart me parait particulièrement à éviter.
Mauvais suivi au départ, et aucun suivi à la sortie quand il faut libérer une partie du montant en caution. Aucune réponse, alors qu'ils sont relancés par le bailleur, le locataire, et Belfius depuis 2 mois.

Erreur de fil de discussions...  https://forum.pim.be/topic-282699-locat … age-1.html
wink

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Voici venu le temps des rires et des chants... et des petites statistiques.

Pour 2020, ce fut particulièrement bon.
J'estime que la perte finale sur 2020 se limitera à 1.22% (impayés irrécupérables, inloués, travaux). Et encore, je ne lâcherai pas le morceau sur ce qui m'est dû.

Le trou actuel est de 4.54%. Selon les lieux, on est entre 0 et 7.11%. Mais par exemple, le 7.11% devrait se réduire progressivement à 1.23% suite aux saisies en cours et aux plans de payements volontaires suivis. Je dirais même plus, sur ce lieu, le reliquat de perte est dû à un impondérable, mixte entre lock-down Covid et problème d'une personne qui a fait "partie de l'équipe". Une partie sera d'ailleurs réglée d'ici fin décembre.

J'estime donc que le 1.22% est relativement réaliste. Et ça, c'est un très bon chiffre.

Je ne sais pas comment compter ce que je récupère après le départ des locataires, ni ce que je récupère par voie d'huissier. Ni les indemnités que je ne récupère que par voie de jugement. En plus de ce que je pense récupérer "facilement", j'ai demandé des indemnités qui devraient correspondre à terme l'équivalent de la moitié de cette perte de 1.22%. Une très très bonne année donc.

30% des baux ont moins d'un an. Légèrement mieux en 6 mois. - 69% des baux ont moins de 3 ans. Légèrement moins bien en 6 mois.
Age médian: 39 mois - Age moyen: 24 mois, ce qui sont des améliorations logiques suite à l'intégration du Volga. On a été jusqu'à 50 - 33. Pas impossible qu'on y soit re retour dans deux ans.

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Re : Mes petites statistiques...

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Vous n'avez jamais été tenté par le AIRBNB?


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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D1791
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

...Age médian: 39 mois - Age moyen: 24 mois, ce qui sont des améliorations logiques suite à l'intégration du Volga. On a été jusqu'à 50 - 33. Pas impossible qu'on y soit re retour dans deux ans...

Je suis ravi pour vous que votre année immobilière soit meilleure que la précédente, et je profite de l'occasion pour vous féliciter pour vos contributions à ce forum.  (C'est sincère, contrairement à mon habitude je ne fais pas d'ironie.)

Je n'ai pas bien compris la partie citée ci-dessus.
Vous considérez qu'il est positif d'avoir des âges moyens et médians de vos contrats en baisse ?
Pourquoi ?

Moi je suis au contraire ravi quand mes locataires restent longtemps, très longtemps.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

D1791 a écrit :
grmff a écrit :

...Age médian: 39 mois - Age moyen: 24 mois, ce qui sont des améliorations logiques suite à l'intégration du Volga. On a été jusqu'à 50 - 33. Pas impossible qu'on y soit re retour dans deux ans...

Je suis ravi pour vous que votre année immobilière soit meilleure que la précédente, et je profite de l'occasion pour vous féliciter pour vos contributions à ce forum.  (C'est sincère, contrairement à mon habitude je ne fais pas d'ironie.)

Je n'ai pas bien compris la partie citée ci-dessus.
Vous considérez qu'il est positif d'avoir des âges moyens et médians de vos contrats en baisse ?
Pourquoi ?

Moi je suis au contraire ravi quand mes locataires restent longtemps, très longtemps.

J'ai sans doute fait un raccourci. J'étais à 50-33 avant mon projet Volga. Vous pensez bien que 21 nouveaux baux ont fait largement baisser la moyenne. Et donc, même si on n'est qu'à 39-24, cela remonte, et j'espère être de retour à 50-33 dans deux ans. Parce qu'en 12 mois, l'âge moyen des baux ne peux pas augmenter de plus de 12 mois... Avec un taux de nouveau baux de 30%/an, c'est même nettement moins...

Par exemple, ce matin, un locataire qui était là depuis 7 ans a quitté son logement. Il sera remplacé par un locataire dont l'âge du bail est nul. Cela va encore faire baisser la moyenne et la médiane...

Et donc, comme tout le monde, vive la stabilité des baux, et vivent les baux qui durent le plus longtemps possible.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

copropriétaire engalère a écrit :

@grmff
Vous n'avez jamais été tenté par le AIRBNB?

Le AirBnB, c'est un autre métier. C'est de l'hôtellerie ou presque. C'est beaucoup plus de boulot, et ce n'est pas mon truc. Faire repeindre à chaque changement de locataire, pas de soucis. Aller faire les lits et faire des machines tous les jours, très peu pour moi.

En outre, je ne pense pas que je sois dans un secteur touristique, même si c'est parfois pittoresque. Vu le volume, je devrais tenir une comptabilité, avoir du personnel, sans doute être considéré comme hôtel, avec tous les contraintes "sécurité incendie", etc. Sans parler des amortissements, et des évolutions législatives. Pas sûr non plus que mon assureur n'y verrait pas à redire, mon contrôleur des contributions non plus, etc.

Non, vraiment, mon mode de fonctionnement me convient.

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