forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
Mes petites statistiques...
Pages : Précédent 1 … 8 9 10 Ordre actuel : le + ancien d'abordInverser l'ordre des messages
Mes petites statistiques...
Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...
Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.
Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)
J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...
Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.
Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)
Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)
Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.
Hors ligne
- Aime ce post :
- Aime ce post :
- JL Expert Immobilier
- Pimonaute
- Site Web
Re : Mes petites statistiques...
Bonjour,
Je pense que la plupart des bailleurs qui ont quelques années de location derrière eux pourraient écrire un message similaire.
L’erreur est peut-être simplement de regarder ces situations une par une, parce que dans ce cas elles deviennent vite très frustrantes. Si on prend un peu de recul et qu’on regarde cela sur plusieurs années et sur l’ensemble d’un portefeuille, on se rend souvent compte que ces dossiers restent heureusement minoritaires.
Dans la pratique, ce sont toujours les 2 ou 3 locataires compliqués qui monopolisent 80 % du temps et donnent l’impression que tout va mal. Pendant ce temps, les autres paient leur loyer tranquillement et on n’en parle plus.
Dans mon expérience, une bonne partie des conflits locatifs vient aussi d’un mélange de négligence, d’incompréhensions techniques et de communication qui se dégrade. Une fois que chacun s’est convaincu que l’autre est de mauvaise foi, la situation devient vite un bras de fer.
Il m’est arrivé récemment d’intervenir dans un dossier où bailleur et locataire se renvoyaient la responsabilité d’un problème technique depuis des mois. Après une visite sur place et quelques explications assez simples sur ce qui relevait de l’entretien et ce qui relevait du bâtiment, la situation s’est débloquée en moins d’une heure. Comme quoi certains conflits vivent parfois plus longtemps que les problèmes eux-mêmes.
Cela ne veut évidemment pas dire que tout se règle ainsi. Il y aura toujours une petite proportion de dossiers plus lourds à gérer. Mais si, sur dix locataires, huit ou neuf vivent normalement leur bail, on reste finalement dans quelque chose de relativement classique en gestion locative.
C’est en tout cas la conclusion à laquelle j’arrive chaque fois que je prends un peu de recul.
Hors ligne
- Aime ce post :
Re : Mes petites statistiques...
Mise à jour de mes stats:
Loyer moyen 556 €
Age moyen des baux 58
Age médian des baux 42
% baux de moins de 1 an 21%
% baux 1-3 ans 25%
% baux plus de 3 ans 54%
Type de logement Moyen / Médian
Studios 48 / 28
A1 83 / 56
A2+ 71 / 51
Le pourcentage des baux dans les classes de durée ne change pas d'un yota. L'âge médian non plus. L'âge moyen d'à peine un mois. J'ai eu quelques changements: les casses pieds (mauvais choix de locataires récents) sont partis, et j'ai eu un décès. Donc, quelques nouveaux baux qui font rechuter les chiffres.
Par contre, je constate donc une inflation de 6.6% par rapport à 2025, 9% par rapport à 2023 et 19% par rapport à 2022.
C'est certes le montant moyen de mes loyers, qui inclut l'indexation générale, l'inclusion d'un nouveau bail pour une colocation (donc très élevé) et la location de biens que je réservais à la vente. Mais cela représente tout de même l'augmentation réelle de mes loyers de départ des nouveaux locataires.
Je devrais faire une stat en fonction de l'âge des baux, mais cela devient compliqué. Et pas sûr que ce serait représentatif ni lisible ou interprétable.
Bref, l'indexation de 3.38% de ce mois de mai va se sentir.
Hors ligne
Re : Mes petites statistiques...
Aujjourd'hui, j'enlève une annonce de location d'un studio meublé postée le 15. Elle sera donc restée 5 jours sur Marketplace. Le compteur de visite de l'annonce est à 4500 visites, j'ai eu 54 messages, essentiellement du genre "Est-ce disponible?", quelques uns plus construits, 5 visites programmées (j'ai fixé un jour précis, avec des heures précises, et j'ai donc refusé quelques rendez-vous...), donc 4 qui sont venus et 3 qui le voulaient.
J'ai également reçu deux ou trois messages très dénigrant, pratiquement d'insultes. Et ça, c'est une première. Il est vrai que les photos n'étaient pas extraordinaires, mais est-ce une raison pour envoyer des insultes?
Il est à noter que cette annonce était publiée uniquement sur "Marketplace", et sur aucun des groupes de recherches de logement. En publiant sur ces groupes, il est fort à parier que j'aurais eu beaucoup plus de visite de l'annonce encore. Mais avec 4500 visites, pourquoi en faire plus?
En comparaison, j'ai mis quelques brols à vendre à 10€ sur marketplace, et les annonces ont eu entre 3 et 5 visites, jusqu'à ce que je mette aussi les annonces dans des groupes "spécialisés". J'ai à présent de 8 à 30 clics. C'est 6x plus, mais toujours pas brillant...
La situation a bien changé. En tout cas au niveau des recherches sur internet. Est-ce représentatif du marché? Je ne pense pas.
J'ai posté une annonce le 20/8. Nous sommes le 23. Habituellement, j'avais 1000 visites les premières 24h. Aujourd'hui, j'ai 260 visites au compteur après 3 jours. Et quasi pas de message. Pourtant, l'annonce est identique aux précédentes... J'ai eu deux prospects qui sont dans les clous et un bon suffit pour louer mon studio, mais cela pose quand même question...
Pourtant, j'ai de nombreux appels en direct (anciens locataires, contacts des locataires actuels ou passés, connaissances, etc) J'en ai même beaucoup plus qu'avant, et les retours sont les mêmes: on cherche depuis des mois, on habite dans un cloaque et le proprio ne fait rien, je paie une fortune pour plus petit, etc.
J'ai donc du mal à cerner le marché. Est-ce la pénurie totale et un marché en demande? Est-ce que je suis trop cher et que le prix annoncé rebute les candidats? Est-ce que le système MarketPlace est trop mal foutu pour faire une recherche cohérente, ce qui fait que mon annonce n'est pas vue? Mystère...
Hors ligne
Re : Mes petites statistiques...
Depuis mon dernier message, j'ai eu de nombreuses demandes, alors que je n'ai pas d'annonce en cours.
On me connait, et je travaille en collaboration avec des administrateurs de biens et avec Housing First Charleroi. Et mes locataires et anciens prospects me demandent régulièrement si je n'ai rien à louer.
Voici mes stats du jour:
Loyer moyen 562/563 €
Age moyen des baux 62/57
Age médian des baux 44/39
% baux de moins de 1 an 17/18%
% baux 1-3 ans 31/31%
% baux plus de 3 ans 53/51%
Je donne deux chiffres. Le premier avant la sortie d'une locataire de 1999. Le second, avec la location à un nouveau locataire.
On constate que l'âge moyen des baux chute d'un coup, ce qui est logique.
Mais on constate aussi que l'âge médian chute aussi. Moins logique.
La proportion de baux de moins d'un an augmente avec ce nouveau bail, mais on passe simplement de 17 à 18%. A noter qu'on vient de 27% en mai 2025 et 47% en 2012.
On risque d'avoir encore un peu de baisse des chiffres, parce qu'une expulsion est en cours. J'ai quand même le sentiment très ferme que la rotation est en baisse très nette. Je passe moins de temps à faire des baux et des états des lieux. Autant il me fallait une farde par an pour classer les anciens baux en 2018. Autant je pourrai bientôt me contenter d'une farde pour 2025-2026-2027 si cela continue comme cela.
Hors ligne
Re : Mes petites statistiques...
Echantillon des causes des dernières fins de bail:
1. Disparu dans la nature avec un solde de 5 mois - insolvable
2. Parti en prison - la famille a fait le nécessaire pour la fin de bail - zéro perte
3. Locataire pour la 4e fois - resté 2 mois et demi - zéro perte
4. Locataire poussée vers la sortie pour éviter qu'on se dispute. N'habitait pas réellement sur place. Paie son arriéré par 100€ par mois. Restent 18 mois
5. Décédé - Zéro perte, au contraire - sans héritier, j'ai vidé le logement, nettoyé, et reloué illico
6. Quitte son studio pour reprendre le logement du décédé en question - zéro perte
7. Part parce qu'elle ne s'en sort plus, a fait des conneries, a créé des dettes. Paie tout avant de me rendre les clefs - Zéro perte
8. Quitte la veille de l'expulsion par huissier - perte de 5-6 mois + dégâts locatifs - jugement signifié (dont frais) mais inexécutable car insolvable et de mauvaise foi
9. Quitte la veille de son expulsion par huissier - perte de 4-5 mois - pas de dégâts - jugement signifié (dont frais...) , inexécutable de manière forcée car insolvable - paie 100€/mois depuis 5 mois
10. Décédé sans héritier car dettes - Zéro perte au contraire, la banque n'ayant pas arrêté l'ordre permanent du loyer et la garantie étant sur mon compte.
11. Partie pour un plus grand logement, afin de pouvoir occuper avec son nouveau compagnon. Zéro perte
12. Quasi disparu dans la nature - zéro perte
13. Expulsé - 4 mois et demis de perte - frais de signification et d'expulsion - l'un décédé depuis, l'autre insolvable et escroc complète
14. Parti volontairement pour éviter la procédure en justice. Gros crash - insolvable et à la rue ou presque depuis.
15. Partie volontairement - 3 mois d'arriérés - garantie récupérée - solde devait être payé en 3x a été payé intégralement en 8-10 fois
16. Parti volontairement - Zéro perte - se réinstalle avec madame - travaille depuis - cherche actuellement une maison à acheter
17. Disparu dans la nature - reloué rapidement - fini par réapparaître et me payer tous les arriérés - zéro perte
18. Bail de bail cahotique - 3 mois de loyers récupérés via la garantie - environ un demi mois de perte
19. Bail signé avec la garantie en main - n'a jamais versé le premier loyer - insultes et un mois perdu... déduit de la garantie - zéro perte (pour moi)
20. Cousine du n°18 - bail cahotique aussi, mais zéro perte
21. Parti dans la nature - 2 mois de perdus jugement non signifié mais inexécutable car insolvable
22. Disparu ou presque - finalement là quand même - zéro perte
23. Parti en bonne et due forme. Zéro perte
24. Partie en bonne et due forme pour prendre un de mes apparts afin de s'installer avec son compagnon. Zéro perte sur le studio - grosse perte en cours sur l'appart (mais pas encore sortie)
25. Partie en bonne et due forme. Zéro perte.
26. Parti en bonne et due forme - zéro perte
27. Partis en bonne et due forme. Zéro perte. M'ont laissé en partant du chocolat ukrainien - je ne conseille pas...
28. Départ un peu cahotique, beaucoup d'incompréhension de ses droits et devoirs, mais accord et zéro perte
29. Parti en bonne et due forme. Zéro perte
30. Décédé - c'est moi qui l'ai retrouvé dans la cour - scellés sur le logement - finalement, logement vidé par la famille - zéro perte
31. Parti pas en bonne et due forme - 2 mois perdus après déduction de la garantie
Je m'arrête là, c'est déprimant...
22 fins de bail sans perte sur 31, cela fait quand même un paquet de perdu.
Est-ce parce que je choisis mal mes locataires, ou parce que tant que cela se passe bien ils restent?
Hors ligne
- Label
- Pimonaute bavard
Re : Mes petites statistiques...
Si vous comparez avec octobre 2016, cela donne quoi ?
Hors ligne
- bruno2
- Pimonaute assidu
Re : Mes petites statistiques...
31 fin de bail.. Mais pas sur un an quand même??
Hors ligne
Pages : Précédent 1 … 8 9 10 Ordre actuel : le + ancien d'abordInverser l'ordre des messages
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres