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Mes petites statistiques...

grmff
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Mes petites statistiques...

Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.

Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.

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panchito
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Re : Mes petites statistiques...

Grmff a écrit :

Peu importe. Analyser le marché, c'est regarder les annonces existantes. Qu'elles soient de particuliers étant irrelevant, je ne comprends pas pourquoi il faudrait "chercher les annonces de particuliers". Cela me semble, pour votre marché, complètement irrelevant, et donc du temps perdu.

Je compare évidemment mon bien avec celui de tous les autres concurrents dans ce segment, qu'ils soient annoncés par des bailleurs privés (excessivement rares) ou des agences.

A Woluwe-Saint-Pierre, le loyer d'un appartement 3ch varie de 1050€/mois à 5700€/mois...

Donc une sérieuse étude s'impose avant de fixer son prix surtout si on a gardé le même locataire expat pendant plus 6 ans et que vu les prix d'achat, les loyers ont énormément évolué depuis...

Surtout que la grille des loyers n'est d'aucun secours dans le haut de gamme.

Elle ne tient même pas compte des éléments suivants:
> Cuisine (hyper) équipée
> Châssis double vitrage avez gaz phonique
> Rénovation récente de l’immeuble (la grille n’a qu’un seul critère de date : construction avant ou après 2000)
> Nouvel éclairage LED intégré
> Présence de plusieurs ascenseurs
> Emplacement de parking privatif (hors garage)
> Panneaux photovoltaïques et thermiques
> Présence de matériaux nobles (parquets en chêne massif et marbre)
> Présence d’un jardin et d’une terrasse
> Présence d’espaces verts et récréatifs dans le quartier
> Moyens de communication à proximité immédiate (Bus - Métro et trams à 10m)
> Vue panoramique - Pas de vis-à-vis
> Penthouse

Dernière modification par panchito (09-02-2022 21:22:16)

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Loyer moyen :     467,79 €
Age moyen en mois :     43
Age médian en mois :     29
Moins d'un an :     25%
Entre 1 et 3 ans :     32%
Plus de 3 ans :     42%
Je compare ces chiffres avec ceux publiés au 24/12/2021, il y a donc 4 mois, et je constate que les âges moyens et médian ont augmentés de 3mois et demi pour l'age moyen et de 4 mois pour l'age médian.
Ces chiffres n'ont plus démontré une telle stabilité depuis 2016.
Effet de la crise? Les locataires s'accrochent à leur logement comme des moules à leur rocher? A voir.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Loyer moyen :     472 €
Age moyen en mois :     44
Age médian en mois :     30
Moins d'un an :     24%
1 à 3 ans :     34%
Plus de 3 ans :     42%

J'ai eu un départ début de mois, un départ est prévu fin de mois, un départ fin juin et un départ fin juillet. Les chiffres ne vont donc pas s'améliorer. Ma tranquillité par contre, avec les départs de ces 4 personnes arrivées il y a moins de 6 mois et qui me pourriss(ai)ent, elle va grandement s'améliorer.

Je me demande si je ne vais pas ajouter un paramètre à mon suivi: le nombre d'appel reçu par mois.... C'est facile à mesurer, il suffit de voir le nombre d'appel supprimé du journal d'appel du smartphone.

Mais bon, cela risque d'être un paramètre déprimant et très variable. Dès qu'il y a une mise en location, cela explose.

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nokthib
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Re : Mes petites statistiques...

ahah, génial.
Moi je l'ai fait fin d'année passée, trouvant qu'une de mes locataires m'appelait pour tout (et surtout rien).
J'ai retranscris chaque fois:
- le motif évoqué ("la lumière sava pas !")
- le motif réel (l'ampoule est pétée)
- ce que j'ai fait ("changez votre ampoule")

je peux t'assurer que ça m'a fait un grand bien une fois tout cela posé :-)
(d'ailleurs, ça me fait penser que je dois en rajouter un ou deux ... :-) )


Merci pour tes stats !

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Aujourd'hui, je fais passer une annonce du statut "A loué" au statut "Trop tard, c'est loué".
Je regarde le compteur de vue sur l'annonce marketplace placée le 21 juillet: 4000 vues.
Je regarde le compteur de vue sur 2ememain: 148 vues.

Ya pas photo, même avec un site aussi mal foutu que marketplace, il y a du passage.
Mais est-il de qualité? Pas sûr. J'ai reçu une cinquantaine de message, la grosse majorité, c'était "C'est disponible?"
Et finalement, le téléphone sonne assez peu...

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XTof.vl
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Re : Mes petites statistiques...

S'ils comptent les visites des robots ou non, cela fait une grosse différence.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Punaise. Avec les modifications relatives à l'indexation liée au PEB, je vais me retrouver avec une colonnes de plus avec la date de début de bail effective, et la date de recalcul du loyer de base.

Pfff. Rien que d'y penser, cela me donne mal de tête. Solidarité avec tous ceux qui tentent de tenir à jour un calculateur de loyer indexé...

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PIM
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Punaise. Avec les modifications relatives à l'indexation liée au PEB, je vais me retrouver avec une colonnes de plus avec la date de début de bail effective, et la date de recalcul du loyer de base.

Pfff. Rien que d'y penser, cela me donne mal de tête. Solidarité avec tous ceux qui tentent de tenir à jour un calculateur de loyer indexé...

Encore heureux que, à ma connaissance, vous n'ayez pas de baux pour des immeubles en Flandre... (cfr date indice de base)

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Pour référence, voici comment je "calcule" l'indice de base à utiliser dans la feuille Excel:
=SI(Q8+365>MAINTENANT();R8;RECHERCHEH(V8;$Indices.$B$4:$E$16;T8+1;FAUX()))

C'est déjà pas simple, mais ne tient pas compte du PEB. Si je dois tenir compte du PEB, je ne suis pas rendu....

J'ai l'impression qu'il va falloir, pour éviter une surconsommation d'aspirine, changer les données de base de chaque bien manuellement.

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nokthib
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Re : Mes petites statistiques...

J'ai à peu près le même problème...

Après, je n'ai qu'un seul bail concerné par la mesure si elle n'est pas prolongée ... le reste est soit tout récent (ou à venir, donc "en théorie pas applicable") ou en indice C...

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

nokthib a écrit :

J'ai à peu près le même problème...

Après, je n'ai qu'un seul bail concerné par la mesure si elle n'est pas prolongée ... le reste est soit tout récent (ou à venir, donc "en théorie pas applicable") ou en indice C...

Avec un seul bail concerné, aucun problème de le faire manuellement.

Personnellement, je fais mes indexations via un publipostage. Ce sont donc des formules qui font le calcul du nouveau loyer. J'ai un tableau avec les indices santé, et la formule va rechercher cet indice...

Mais bon, je pense que je ne vais pas me casser la tête, et je vais remplir manuellement les cases à modifier.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Ca fait longtemps que je n'ai plus publié (ni jeté un oeil...) sur mes petites statistiques:
Loyer moyen :     499€ (en excluant les vides en travaux)
Age moyen en mois :     43
Age médian en mois :     28
Moins d'un an :     21%
1 à 3 ans :     37%
Plus de 3 ans :     41%

Ce qui frappe, c'est la stabilité relative de l'age des baux, et la chute vertigineuse du pourcentage de baux de moins de 1 an. 20%!! Venant de 47% il y a 10 ans, avec un plus bas historique de 25%, remonté régulièrement à 30-35%. En démarrant le Volga, les statistiques étaient un peu à côté de la plaque, puisque je repartais de zéro avec un gros morceau. C'était en 2018. Disons que les stats pour les baux de moins d'un an auraient dû se stabiliser un an plus tard, donc vers fin 2019.

Fin 2019, j'étais encore avec 36% de baux de moins d'un an. Et depuis, cela baisse régulièrement.

Et il faut reconnaître que je le ressens. Bon, j'ai d'autres soucis, évidemment, mais je sens bien que je rédige moins de baux, qu'il y a moins de changement. Bref, que les gens s'accrochent à leur logement depuis le Covid. Et selon les chiffres, encore plus depuis la guerre en Ukraine.

Pourtant, je n'ai pas moins de cas. Mais sans doute que ce sont des cas "stabilisés". En fait, je pense que j'ai moins d'ennui avec des gens sous médocs pour des raisons psychiatriques qu'avec des SDF. Ou pas. Faudrait se pencher sur la question.

Il est néanmoins très clair (pour moi) qu'en se penchant sur la probabilité qu'un locataire reste plus longtemps, et en favorisant les locataires qui vont rester plus longtemps, le nombre de baux à signer est en chute. Ainsi que les états des lieux de sortie, rénovations entre deux locataires, vide locatif, administration des compteurs, accès aux caves pour internet et télédis, état des lieux d'entrée, libération de garantie locative, etc. Bref, moins de travail.

Alors, je suis à 20% aujourd'hui. Que faire pour améliorer ce chiffre?

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nokthib
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :
nokthib a écrit :

J'ai à peu près le même problème...

Après, je n'ai qu'un seul bail concerné par la mesure si elle n'est pas prolongée ... le reste est soit tout récent (ou à venir, donc "en théorie pas applicable") ou en indice C...

Avec un seul bail concerné, aucun problème de le faire manuellement.

Personnellement, je fais mes indexations via un publipostage. Ce sont donc des formules qui font le calcul du nouveau loyer. J'ai un tableau avec les indices santé, et la formule va rechercher cet indice...

Mais bon, je pense que je ne vais pas me casser la tête, et je vais remplir manuellement les cases à modifier.

Je suis totalement d'accord, je n'automatise pas (encore), vu que je n'ai pas le volume nécessaire.
Mais j'aime beaucoup préparer _comme si_ j'en avais 50 :-) (comme ça, je suis prêt, le jour où...)

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Me revoilà avec mes stats de fin d'année.
Pertes sur 2022: environ 1.5%, ce qui est relativement faible. C'eut été 1% si des travaux n'avaient pas pris du retard.
Baux de moins d'un an, on est remonté à 23%, et cela devrait encore remonter vu les changements de fin d'année. Mais on est durablement en dessous des 25%. Venant de 33 à 50%, on sent que c'est plus stable, et c'est pas plus mal.

Ma perception est clairement, depuis le Covid, une rotation bien moindre. Les statistiques confirme ma perception.

Le lien "taux de perte" et "rotation" semble évident. Une part du taux de perte vient du vide entre deux locataires. Les travaux entre deux locataires viennent aussi du changement de locataire.

Donc, il y a une certaine logique à imposer des indemnités aux locataires qui partent trop vite...

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Petit coup d'oeil sur les stats:
Loyer moyen :     510€ (mais faussé car je calcule sur les indexations complètes, non pondérées sur le PEB)
Age moyen en mois :     47
Age médian en mois :     32
Moins d'un an :     21%
1 à 3 ans :     31%
Plus de 3 ans :     48%

L'âge moyen n'a plus été si haut depuis 5 ans.
L'âge médian n'a jamais été si haut.
Quant aux baux de moins d'un an, c'est pas le record, mais c'est durablement proche des 20%, qui est le record de novembre dernier.
Pour les baux de plus de 3 ans, c'est aussi un record. Ce qui est surtout important (pour ma tranquillité...), c'est que cela continue à monter.

Tout ceci confirme mon ressenti depuis le Covid: les locataires restent plus longtemps.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :
grmff a écrit :
grmff a écrit :

Voilà donc 22h que l'annonce est postée. On en sera à plus de 1000 vue de l'annonce en 24h... C'est pas mal.

Mais il faut reconnaître que j'ai eu une quinzaine de "C'est encore en vente?" pour un ou deux appels ou messages cohérents. C'est pas grand chose (mais un peu plus que sur vlan ou 2ememain)

Le "Ne me contactez pas par messenger, je ne l'utilise pas" mentionné sur l'annonce n'a pas l'air d'arriver au cerveau. Et le compteur de vue de mon annonce sur 2ememain (où sont mes coordonnées pour me contacter) n'explose pas non plus...

Postée avant hier vers 10h30-11h, j'ai reçu un message me disant que l'annonce avait été vue 996x. Ils ne disent pas en combien de temps, mais cela ressemblait à 24h tout pile.
Actuellement, j'en suis à plus de 1750 clicks en 48+5heures. Cela ralentit donc un peu.

J'ai répondu en standard avec mon annonce complète sur 2ememain et mon numéro de téléphone, et j'ai rempli mon agenda de visite pour demain.

Bref, après deux semaines sans un appel, je dois avouer que l'efficacité de MarketPlace est au rendez-vous. Rien à voir avec mon essai de l'an dernier. Je vais donc revoir ma stratégie de commercialisation. Exit 2ememain...

L'annonce est à plus de 2000 vues. C'est assez exceptionnel.
J'ai donc fixé 11 rendez-vous aujourd'hui.
2 ont annulé en prévenant (rien que cela, c'est exceptionnel..)
1 n'a pas prévenu et n'a pas daigné se déplacer s'il était en concurrence avec d'autre, je l'ai donc viré
1 était sans papier. J'ai donc décliné sa demande.
1 est une ancienne locataire avec un passé difficile et j'ai pas envie de la revoir comme locataire.
1 a un enfant de 15 ans un wee-end sur deux. Donc non.
1 je ne le sens pas du tout
Deux se sont rajouté en cours de journée
Il me reste à choisir entre 6 candidats.

J'ai retiré l'annonce Market Place à 2000 en 4 jours et demi
Les compteurs 2ememain sont à 300 - 350 - 480 - 520 seulement en 10 à 20 jours. Il n'y a pas photo...

L'expérience relaté ci dessus date de février 2022.
Hier à 11h, j'ai posté une annonce équivalente pour un studio entrée de gamme.
Il me semble que j'ai eu plus d'appel en direct et moins de "C'est disponible?"
En 24h, l'annonce a eu 2400 visites.
J'ai eu 30 messages messenger du style "C'est disponible" (alors que je précise bien mon numéro de téléphone dans l'annonce et demande d'éviter les messages...) auquel je répondais systématiquement "lisez l'annonce svp"
Cela a été suivi de +/- 10 appels, et 7 rendez-vous sont fixés, dont 3 me semblent être des candidats intéressants et sérieux.
Il est 11h, et au bout de 24h, je peux donc enlever l'annonce. C'est un gros progrès par rapport à mes expériences précédentes.

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Chokotoff
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :
grmff a écrit :
grmff a écrit :
grmff a écrit :

Voilà donc 22h que l'annonce est postée. On en sera à plus de 1000 vue de l'annonce en 24h... C'est pas mal.

Mais il faut reconnaître que j'ai eu une quinzaine de "C'est encore en vente?" pour un ou deux appels ou messages cohérents. C'est pas grand chose (mais un peu plus que sur vlan ou 2ememain)

Le "Ne me contactez pas par messenger, je ne l'utilise pas" mentionné sur l'annonce n'a pas l'air d'arriver au cerveau. Et le compteur de vue de mon annonce sur 2ememain (où sont mes coordonnées pour me contacter) n'explose pas non plus...

Postée avant hier vers 10h30-11h, j'ai reçu un message me disant que l'annonce avait été vue 996x. Ils ne disent pas en combien de temps, mais cela ressemblait à 24h tout pile.
Actuellement, j'en suis à plus de 1750 clicks en 48+5heures. Cela ralentit donc un peu.

J'ai répondu en standard avec mon annonce complète sur 2ememain et mon numéro de téléphone, et j'ai rempli mon agenda de visite pour demain.

Bref, après deux semaines sans un appel, je dois avouer que l'efficacité de MarketPlace est au rendez-vous. Rien à voir avec mon essai de l'an dernier. Je vais donc revoir ma stratégie de commercialisation. Exit 2ememain...

L'annonce est à plus de 2000 vues. C'est assez exceptionnel.
J'ai donc fixé 11 rendez-vous aujourd'hui.
2 ont annulé en prévenant (rien que cela, c'est exceptionnel..)
1 n'a pas prévenu et n'a pas daigné se déplacer s'il était en concurrence avec d'autre, je l'ai donc viré
1 était sans papier. J'ai donc décliné sa demande.
1 est une ancienne locataire avec un passé difficile et j'ai pas envie de la revoir comme locataire.
1 a un enfant de 15 ans un wee-end sur deux. Donc non.
1 je ne le sens pas du tout
Deux se sont rajouté en cours de journée
Il me reste à choisir entre 6 candidats.

J'ai retiré l'annonce Market Place à 2000 en 4 jours et demi
Les compteurs 2ememain sont à 300 - 350 - 480 - 520 seulement en 10 à 20 jours. Il n'y a pas photo...

L'expérience relaté ci dessus date de février 2022.
Hier à 11h, j'ai posté une annonce équivalente pour un studio entrée de gamme.
Il me semble que j'ai eu plus d'appel en direct et moins de "C'est disponible?"
En 24h, l'annonce a eu 2400 visites.
J'ai eu 30 messages messenger du style "C'est disponible" (alors que je précise bien mon numéro de téléphone dans l'annonce et demande d'éviter les messages...) auquel je répondais systématiquement "lisez l'annonce svp"
Cela a été suivi de +/- 10 appels, et 7 rendez-vous sont fixés, dont 3 me semblent être des candidats intéressants et sérieux.
Il est 11h, et au bout de 24h, je peux donc enlever l'annonce. C'est un gros progrès par rapport à mes expérience précédentes.

Je pense qu'il serait intéressant de rechercher l'existence ou pas d'une corrélation entre le canal de publicité d'une part et le type de bien, sa gamme, la région d'autre part. Et en raccourci, entre le canal de publicité et le niveau socio-économique du public.

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Excellente idée: je regarderai avec intérêt le résultat de tes recherches et de tes statistiques...  devil

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Chokotoff
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Re : Mes petites statistiques...

C'est un bon sujet de TFE en psycho non ?

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Mes petites statistiques:
Loyer moyen:    512 €
Age moyen des baux:    49 mois
Age médian des baux:    32 mois
% baux de moins de 1 an:    21%
% baux 1-3 ans:    32%
% baux plus  de 3 ans:    46%

Cela pourrait sembler sans intérêt, vu que ce sont quasi les mêmes chiffres qu'en mai.
Néanmoins, je peux constater que la tendance à l'allongement de la durée persiste, même si cela n'est pas frappant.

J'ai encore au des mouvements, entrées et sorties, mais visiblement, cela n'empêche pas que la durée moyenne continue à augmenter de 2 mois en 6 mois - 6 mois en un an - 9 mois en deux ans.

Si le nombre de baux très courts reste stable vers les 20%, soit un bail sur 5, on vient quand même d'une tendance de 33% ou 1 bail sur 3 qui a été renouvelé dans l'année, avec un pic de 1 bail sur 2 il y a quelques années. C'est plutôt positif. Bien que les chiffres restent stables ces derniers mois, on peut néanmoins constater une augmentation de la durée des baux. Donc une tendance à la diminution de la rotation.

Quant au loyer moyen, il est passé à 512€ en tenant compte des indexations plafonnées, ce qui représente une augmentation moyenne de 10% en un an et demi (avril 2022: 467€). C'est moins que l'inflation mais il y a eu des modifications patrimoniales. Pas évident de voir si c'est cohérent. A vue de pif, les renouvellements de ces derniers mois ont été fait au niveau de l'indexation.

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