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Mes petites statistiques...

grmff
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Mes petites statistiques...

Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.

Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.


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copropriétaire engalère
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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

@grmff
Vous n'avez jamais été tenté par le AIRBNB?

Le AirBnB, c'est un autre métier. C'est de l'hôtellerie ou presque. C'est beaucoup plus de boulot, et ce n'est pas mon truc. Faire repeindre à chaque changement de locataire, pas de soucis. Aller faire les lits et faire des machines tous les jours, très peu pour moi.

En outre, je ne pense pas que je sois dans un secteur touristique, même si c'est parfois pittoresque. Vu le volume, je devrais tenir une comptabilité, avoir du personnel, sans doute être considéré comme hôtel, avec tous les contraintes "sécurité incendie", etc. Sans parler des amortissements, et des évolutions législatives. Pas sûr non plus que mon assureur n'y verrait pas à redire, mon contrôleur des contributions non plus, etc.

Non, vraiment, mon mode de fonctionnement me convient.

Non pas comme hôtel, saisonnier, et airbnb a une formule "taxes, tva, etc ......compris" donc comptabilité simplifiée, pour les contraintes sécurité incendie, il y en a moins que dans un logement, airbnb a sa propre assurance incluse dans le prix....
par contre vous avez besoin d'une femme de ménage de première force, scrupuleuse et méticuleuse.
enfin, si c'est pas votre truc......


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Tiens, je tombe sur un autre paramètre statistique qui peut caractériser mon créneau: le loyer moyen de mes biens s'établit à 453.76€ (hors charges) pour janvier 2021.

Ce paramètre est certes tout à fait inintéressant, je vous l'accorde. Mais, on fais ce qu'on peut... big_smile

Sinon, suite au départ express d'un locataire qui était présent depuis un bon bout de temps, et à la mise à jour de mon tableau de locataires, les paramètres retombent un peu:
Locataires de moins d'un an: 31%
Locataires de moins de 3 ans: 70%
Age moyen des baux: 38 mois
Age médian des baux: 22 mois


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Re : Mes petites statistiques...

Encore un chiffre tout a fait inintéressant: la droite de régression en tant que paramètre d'estimation de la durée probable du bail, en fonction de l'âge du locataire à son entrée dans le bien.
Méthodologie: prendre les 20 derniers baux terminés, et reporter l'âge à l'entrée et la durée du bail. Faire une droite de régression via la fonction "prevision" de OpenOffice.
Age à l'entrée / Durée probable du bail en années
20    0,71
25    1,11
30    1,51
35    1,91
40    2,31
45    2,72
50    3,12
55    3,52
60    3,92
65    4,32

L'écart type, et donc la sûreté de la prévision, n'est pas calculée, parce que je ne saurais pas l'interpréter. Mais il est très large.
Malgré cette largeur, on peut constater que plus l'age est élevé, plus le bail va durer longtemps.

En analysant un peu plus en détail, et sans faire une "droite" de régression, on peu constater que la durée moyenne des baux analysés est de 2,5 années, la durée médiane est de 1.7 année et que seuls les locataires de plus de 47 ans ont eu une durée de bail plus importante que la moyenne, et aussi que la durée médiane à peu d'exception près.

Moralité, on peut dire que les locataires de plus de 45 ans sont des locataires plus stables.

Il serait intéressant de reporter l'âge des locataires dans la base de donnée des locations afin de faire une statistique sur les baux non terminés...

Bref, c'est le covid, on est confiné, il n'y a plus d'annonce en cours, et on a du temps à perdre.


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Re : Mes petites statistiques...

Droite de régression sur un échantillon plus large:
Age entrée / Durée bail
20    1,00
25    1,23
30    1,46
35    1,69
40    1,92
45    2,15
50    2,38
55    2,61
60    2,84
65    3,07


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Re : Mes petites statistiques...

Tiens, un chiffre inintéressant de plus: mes locataires ont un âge moyen de 15652 jours. Dingue, non?

Cela fait donc 42 ans et 10 mois.


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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Tiens, un chiffre inintéressant de plus: mes locataires ont un âge moyen de 15652 jours. Dingue, non?

Cela fait donc 42 ans et 10 mois.

ça change tout évidemment!!!


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Re : Mes petites statistiques...

Vous l'avez compris, le but n'était pas de calculer l'age moyen de mes locataires, mais suite à l'encodage des dates de naissance, j'ai pu en tirer cette donnée bien inutile.

Voici cependant une donnée plus utile: la droite de régression de la durée du bail en cours en fonction de l'âge à l'entrée
Age    Durée (en mois)
20    34
25    35
30    36
35    36
40    37
45    38
50    38
55    39
60    40
65    41


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Re : Mes petites statistiques...

Le retour de mes petites statistiques:
Ratio perte 12 derniers mois: 2.3%
Loyer moyen :     454,17 €
Age moyen en mois :     41
Age médian en mois :     22
Moins d'un an :     31%
Plus de 3 ans : 31%

Le ratio de perte est en chute. Le reste est assez stable. Pour rappel, en 2017, j'ai eu un âge moyen de 75 mois, un âge médian de 28 mois, 26% de baux de moins de 1 ans, 60% de baux de moins de 3 ans, mais un ratio de perte de 4.7% (qui était le max de mon historique)
Sinon, les meilleurs chiffres ont été:
Ratio perte 12 derniers mois: 1.1%
Age moyen en mois :     75
Age médian en mois :     33
Moins d'un an :     25%
Plus de 3 ans :     44%


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Re : Mes petites statistiques...


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Re : Mes petites statistiques...

Comme on peut le constater, les statistiques ne s'améliorent guère au niveau de la longévité des baux:
Loyer moyen :     456,86 €
Age moyen en mois :     39
Age médian en mois :     21
Moins d'un an :     31%
Plus de 3 ans :     34%

Ratio de perte "définitive" 6 derniers mois (arrêté au 30/6): 0.82%
Ratio de perte "définitive" 12 derniers mois (arrêté au 30/6): 0.64%

Si la durée ne semble pas s'allonger, le ratio de perte semble s'améliorer grandement.

Il me reste néanmoins 2 locataires avec un plan d'apurement en cours. Et je viens de faire des rappels pour 11% de mes locataires pour le loyer de juillet.C'est nettement moins bon que pour le mois de juin. Est-ce qu'ils savaient que je partais un peu en vacances?...


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Re : Mes petites statistiques...

Les statistiques à ce jour:
Loyer moyen :     460,74 €
Age moyen en mois :     40
Age médian en mois :     24
Moins d'un an :     30%
Plus de 3 ans :     37%

J'avoue être surpris par les chiffres. Au vu des mouvements perçus ces derniers mois, j'aurais dit que les chiffres n'avaient pas été dans le bon sens. Comme quoi, il faut parfois revenir aux fondamentaux pour éviter de déprimer.

Je ne fais pas les ratios de pertes. Ils ont été exceptionnels au dernier calcul de juillet. Faudrait pas me casser le moral.
A noter que le loyer moyen est calculé sur base du loyer théorique après indexation. Je n'indexe pas avec grande régularité. C'est plutôt une fois par an pour envoyer mes bons voeux...


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Re : Mes petites statistiques...

Ce ne sont pas mes statistiques, mais c'est une remarque sur l'index.

L'indice actuel date de 2013. L'indice santé de décembre 2021 n'est pas encore publié, qu'on peut déjà constater une accélération importante de l'inflation. Enfin, de l'augmentation de l'indice...

Si on prend la moyenne des inflations annuelles depuis 2007, on arrive à une inflation de 1.71, avec deux années à inflation négative (2014 et 2009)

Par contre, pour 2021, on a déjà 4.81% entre novembre 2020 et novembre 2021. Et il n'y a pas que moi qui le dit...

Alors, si on considère que l'inflation moyenne de l'indice santé a été de 0.67 et 0.64% les années 2019 et 2020 et que l'indexation ne valait pas le prix de son courrier, on peut se poser la question de l'indexation cette année.

Indexer me casse les pieds. Non mais vraiment quoi. Mais il faut reconnaître que tout augmente, y compris les impôts et les allocations. On parle de 3 indexations des salaires et allocations en une année (Source pour les sourciers sourcilleux)

Cela veut dire aussi que les frais d'entretien et les frais de rénovation vont augmenter aussi. Alors, indexer, ou pas indexer?

A mon avis, indexer. D'autant plus que je n'ai pas réellement augmenté les prix des locations cette dernière année. Si?


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Re : Mes petites statistiques...

Pour référence, j'en suis à une perte de 2.2% cette année. Perte non définitive, et causée essentiellement par deux crash, dont un en cours et qui pourrait être régularisé, et qui ferait retomber le total de l'année à 1.64%.

Je ne tiens pas compte des dossiers anciens qui se régularisent avec des paiements, et qui devraient en réalité venir diminuer les ratios des années antérieures. Je ne sais pas encore comment je vais faire de statistique sur ces montants. C'est d'autant plus compliqué que dans certains dossiers, j'aurai récupéré plus que le trou de loyer et les dégâts locatifs. Dans certains cas, j'aurai même récupéré les indemnités de rupture fautive.

Je pourrais calculer le montant total récupéré, le diviser par le loyer moyen pour avoir un nombre de loyers moyens récupérés, et le diviser par le nombre de mois de location de l'année, histoire d'avoir un ratio qui puisse se comparer.


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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Les statistiques 2021 à ce jour:
Loyer moyen :     464,01 €
Age moyen en mois :     40
Age médian en mois :     25
Moins d'un an :     28%
Plus de 3 ans :     38%

Ratio case vide / case à remplir: 2.60%
Dont 0.6% à cause de locataires qui sont en retard mais sans trop de crainte de ma part.
2% de perte, j'avoue que c'est un très bon chiffre.

Ratio crash / nombre de logement: 15%
Par crash, je pense à des baux qui se sont mal terminés, qui se sont terminés par des départs volontaires ou non, par des procédures en justice, par des tracas, ou qui sont toujours en court mais en justice et en désaccord. C'est la première fois que je publie ce chiffre. C'est la première fois que je le comptabilise sur une année. Et je comprends que j'aie parfois le moral en berne: c'est énorme.
A noter: ce n'est pas parce qu'il y a "crash" qu'il y a une case vide dans le tableau ni qu'il y a une perte financière...

J'ai cependant eu 4 crash financiers et moraux majeurs, dont deux en cours.
Crash 1: locataire parti avec 3 mois d'impayés, une cuisine détruite, une salle de bain sacagée et 4 mois de vide locatifs pour cause de travaux et de lenteur de travaux due au Covid. J'ai rénové un peu plus que le simple changement mais tout de même, ce sont 7 trous dans le calendrier, une cuisine (compter 2500€, l'équivalent de 5 loyers de plus), une peinture complète et beaucoup de main-d'oeuvre. Sans doute le plus gros crash de ma vie de proprio.
Crash 2: un sale type qui m'a craché à la sortie de l'audience à la tête que je n'aurais plus un kopeck. Expulsion en janvier. 3 loyers impayés à ce stade, et 1400€ de frais d'huissier (environ 3 loyers aussi). Janvier ne sera sûrement pas payé non plus. Total: 7 loyers perdus (dont 3 trous dans le calendrier) Sagouin comme il est, j'espère qu'il ne détruira pas tout avant de partir... sad
Crash 3: 5 mois d'impayés. Jugement à signifier. J'ai fait confiance à un cas malheureux, et je me suis fait avoir dans les grandes largeurs. C'est sans doute le cas le plus difficile, parce que le crash est essentiellement une erreur de jugement de ma part. Bref, c'est sur ma capacité à faire confiance, et sur la qualité de mon pifomètre qui s'est enrayé sur ce coup-là.
Crash 4: beaucoup de désordre dans l'immeuble, avec d'autres locataires qui ont menacé de partir vu l'ambiance qui se dégradait à grande vitesse. Action en justice. Départ "volontaire". Organisation du déménagement. Perte somme toute limitée, mais quelle erreur sur la personne....

Ayant le sentiment que c'est beaucoup, je reprends mon tableau de l'an dernier, et je recompte rapidement les "cas" où je me suis trompé et où cela ne n'est pas bien terminé, ou bien que je regrette d'avoir eu comme locataire. Le ratio est de 20% pour 2020 et 10% sur 2019 (à la grosse louche) et 9% en 2018 et 20% en 2017. On peut donc considérer que 15% de crash, c'est une année moyenne.

Si j'ai le sentiment que c'est beaucoup, j'ai aussi le sentiment que je repars sur de bonnes bases, avec moins de retard de loyer et de locataire avec des dettes à rattraper. Ayant été un peu plus strict, et ayant fait sortir des cas qui s'enlisaient dans des dettes, j'ose espérer que l'année 2022 sera un bon cru.

J'aurais aussi pu compter le nombre de procédures entamées et faire le même ratio. Pas sûr que cela va me remonter le moral...

Alors, comme bonne résolution, je vais chercher à être plus strict, mais toujours continuer à prendre mon quota de cassos'. Parce que tout le monde a le droit d'être logé... et que parfois, on arrive à une belle histoire...


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Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Alors, comme bonne résolution, je vais chercher à être plus strict, mais toujours continuer à prendre mon quota de cassos'. Parce que tout le monde a le droit d'être logé... et que parfois, on arrive à une belle histoire...

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Re : Mes petites statistiques...

Je m'en veux parfois d'être moins "social" que vous avec ma sélection de locataires.
D'un autre côté, je suis à 0% de perte, et 0% de crash cette année. Du coup, ça me (ré)conforte quand même  angel
(Et même si ce n'était pas forcément le cas des années précédentes  tongue)

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grmff
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Re : Mes petites statistiques...

Le 30 et 31 janvier J'ai mis des annonces gratuite de location sur 2ememain, comme d'habitude. J'ai eu très très peu d'appel.

Alors, pour éviter qu'un bien ne reste vide, j'ai mis une annonce payante sur vlan.

Bilan:
2ememain: 147 vue pour l'annonce postée le 31 janvier, 228 pour l'annonce postée le 30 janvier, et 429 pour l'annonce postée le 20 janvier.
Vlan: 1301 vue sur la liste, et 187 vue de la page de détail. En deux jours. Et 4 contacts intéressants.

Très clairement, la victoire au Vlan.

Si vous avez des stats comparables avec immoweb (pour la location), je suis preneur.


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cedricl
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Re : Mes petites statistiques...

Partage d'expérience personnelle:

Avant (4-5 ans) j'utilisais Vlan et dans ma région proche de 0 réponse. Gratuit mais très peu satisfaisant.

J'ai utilisé aussi pas mal Immoweb. Cela fonctionnait correctement mais à 50 euros l'annonce ça fait un peu cher surtout quand il y a régulièrement des annonces à placer...

2demain rien de bien probant, quelques contacts mais rien de fantastique

Maintenant je ne passe plus que par FB marketplace. J'étais hautement sceptique et pas du tout fan des réseaux sociaux mais là je suis bluffé. 1 an et demi que je n'utilise plus que cette plateforme. Il y a beaucoup de demande d'info standard sans aucun intérêt mais avec une réponse standard (copié-collé) dans messenger demandant que le/la candidat(e) appelle pour avoir les infos (pas de discussion chat) cela réduit instantanément les candidats. Ensuite comme pour tout le monde, un pourcentage de "no-show" à la visite pour enfin trouver le/la bon candidat(e) parmi ceux qui sont venus avec un dossier.
Quand après 2 round de visite, je n'ai pas trouvé de bon candidat un petit coup de "boost" de l'annonce pour une poignées d'euros et cela relance la machine mais dans la majorité des cas je ne passe même pas par le stade de l'annonce payante.

Le profil des annonces ce sont des appartements de taille entre studio et 2 chambres, simples mais bien équipés et tout le technique aux normes (chauffage, élec, incendie,...) dans des petites villes. Pas d'appart de "luxe", de maison ou de logements "limite".

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Re : Mes petites statistiques...

Vous avez pris un pseudo, ou c'est sous votre propre nom?
C'est que je tiens à ma vie privée...


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cedricl
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Re : Mes petites statistiques...

Les annonces sont postées sous mon nom mais je ne les poste pas sur ma page. J'utilise market place et je ne fais pas de partage de mon annonce. De plus à titre privé je ne poste rien ou presque sur FB. Quand le bien est réservé (en attente de réception de la garantie locative et échange du bail signéé), je mets le statut de l'annonce en attente, cela ferme presque totalement le robinet des messages.
Si cela ne se fait pas, il suffit de changer le statut de l'annonce en actif et quand le bien est loué, je supprime tout à fait l'annonce, pas simplement un changement de statut d'annonce donc normalement il n'y a pas trop de traces pour un utilisateur lambda car l'annonce n'est plus consultable.

Même si nous savons tous que les traces que nous laissons digitalement sont bien plus profondes que la simple surface visible... monkey

Il est vrai que je réfléchis à mettre les annonces sur un autre profil mais cela demande probablement de "jongler" avec 2 identifiants sur les différents appareils et j'avoue n'avoir aucune patience pour les tracasserie informatique... Autre solution créer un profil plus "pro" dans FB mais pour plein de bonnes ou mauvaises raisons, il vaut mieux ne pas faire trop de pub.

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