Mes petites statistiques...

Tiens, je tombe sur un autre paramètre statistique qui peut caractériser mon créneau: le loyer moyen de mes biens s'établit à 453.76€ (hors charges) pour janvier 2021.

Ce paramètre est certes tout à fait inintéressant, je vous l'accorde. Mais, on fais ce qu'on peut...

Sinon, suite au départ express d'un locataire qui était présent depuis un bon bout de temps, et à la mise à jour de mon tableau de locataires, les paramètres retombent un peu:
Locataires de moins d'un an: 31%
Locataires de moins de 3 ans: 70%
Age moyen des baux: 38 mois
Age médian des baux: 22 mois

Droite de régression sur un échantillon plus large:
Age entrée / Durée bail
20    1,00
25    1,23
30    1,46
35    1,69
40    1,92
45    2,15
50    2,38
55    2,61
60    2,84
65    3,07

ça change tout évidemment!!!

Le retour de mes petites statistiques:
Ratio perte 12 derniers mois: 2.3%
Loyer moyen :     454,17 €
Age moyen en mois :     41
Age médian en mois :     22
Moins d'un an :     31%
Plus de 3 ans : 31%

Le ratio de perte est en chute. Le reste est assez stable. Pour rappel, en 2017, j'ai eu un âge moyen de 75 mois, un âge médian de 28 mois, 26% de baux de moins de 1 ans, 60% de baux de moins de 3 ans, mais un ratio de perte de 4.7% (qui était le max de mon historique)
Sinon, les meilleurs chiffres ont été:
Ratio perte 12 derniers mois: 1.1%
Age moyen en mois :     75
Age médian en mois :     33
Moins d'un an :     25%
Plus de 3 ans :     44%

Comme on peut le constater, les statistiques ne s'améliorent guère au niveau de la longévité des baux:
Loyer moyen :     456,86 €
Age moyen en mois :     39
Age médian en mois :     21
Moins d'un an :     31%
Plus de 3 ans :     34%

Ratio de perte "définitive" 6 derniers mois (arrêté au 30/6): 0.82%
Ratio de perte "définitive" 12 derniers mois (arrêté au 30/6): 0.64%

Si la durée ne semble pas s'allonger, le ratio de perte semble s'améliorer grandement.

Il me reste néanmoins 2 locataires avec un plan d'apurement en cours. Et je viens de faire des rappels pour 11% de mes locataires pour le loyer de juillet.C'est nettement moins bon que pour le mois de juin. Est-ce qu'ils savaient que je partais un peu en vacances?...

Ce ne sont pas mes statistiques, mais c'est une remarque sur l'index.

L'indice actuel date de 2013. L'indice santé de décembre 2021 n'est pas encore publié, qu'on peut déjà constater une accélération importante de l'inflation. Enfin, de l'augmentation de l'indice...

Si on prend la moyenne des inflations annuelles depuis 2007, on arrive à une inflation de 1.71, avec deux années à inflation négative (2014 et 2009)

Par contre, pour 2021, on a déjà 4.81% entre novembre 2020 et novembre 2021. Et il n'y a pas que moi qui le dit...

Alors, si on considère que l'inflation moyenne de l'indice santé a été de 0.67 et 0.64% les années 2019 et 2020 et que l'indexation ne valait pas le prix de son courrier, on peut se poser la question de l'indexation cette année.

Indexer me casse les pieds. Non mais vraiment quoi. Mais il faut reconnaître que tout augmente, y compris les impôts et les allocations. On parle de 3 indexations des salaires et allocations en une année (Source pour les sourciers sourcilleux)

Cela veut dire aussi que les frais d'entretien et les frais de rénovation vont augmenter aussi. Alors, indexer, ou pas indexer?

A mon avis, indexer. D'autant plus que je n'ai pas réellement augmenté les prix des locations cette dernière année. Si?

Les statistiques 2021 à ce jour:
Loyer moyen :     464,01 €
Age moyen en mois :     40
Age médian en mois :     25
Moins d'un an :     28%
Plus de 3 ans :     38%

Ratio case vide / case à remplir: 2.60%
Dont 0.6% à cause de locataires qui sont en retard mais sans trop de crainte de ma part.
2% de perte, j'avoue que c'est un très bon chiffre.

Ratio crash / nombre de logement: 15%
Par crash, je pense à des baux qui se sont mal terminés, qui se sont terminés par des départs volontaires ou non, par des procédures en justice, par des tracas, ou qui sont toujours en court mais en justice et en désaccord. C'est la première fois que je publie ce chiffre. C'est la première fois que je le comptabilise sur une année. Et je comprends que j'aie parfois le moral en berne: c'est énorme.
A noter: ce n'est pas parce qu'il y a "crash" qu'il y a une case vide dans le tableau ni qu'il y a une perte financière...

J'ai cependant eu 4 crash financiers et moraux majeurs, dont deux en cours.
Crash 1: locataire parti avec 3 mois d'impayés, une cuisine détruite, une salle de bain sacagée et 4 mois de vide locatifs pour cause de travaux et de lenteur de travaux due au Covid. J'ai rénové un peu plus que le simple changement mais tout de même, ce sont 7 trous dans le calendrier, une cuisine (compter 2500€, l'équivalent de 5 loyers de plus), une peinture complète et beaucoup de main-d'oeuvre. Sans doute le plus gros crash de ma vie de proprio.
Crash 2: un sale type qui m'a craché à la sortie de l'audience à la tête que je n'aurais plus un kopeck. Expulsion en janvier. 3 loyers impayés à ce stade, et 1400€ de frais d'huissier (environ 3 loyers aussi). Janvier ne sera sûrement pas payé non plus. Total: 7 loyers perdus (dont 3 trous dans le calendrier) Sagouin comme il est, j'espère qu'il ne détruira pas tout avant de partir...
Crash 3: 5 mois d'impayés. Jugement à signifier. J'ai fait confiance à un cas malheureux, et je me suis fait avoir dans les grandes largeurs. C'est sans doute le cas le plus difficile, parce que le crash est essentiellement une erreur de jugement de ma part. Bref, c'est sur ma capacité à faire confiance, et sur la qualité de mon pifomètre qui s'est enrayé sur ce coup-là.
Crash 4: beaucoup de désordre dans l'immeuble, avec d'autres locataires qui ont menacé de partir vu l'ambiance qui se dégradait à grande vitesse. Action en justice. Départ "volontaire". Organisation du déménagement. Perte somme toute limitée, mais quelle erreur sur la personne....

Ayant le sentiment que c'est beaucoup, je reprends mon tableau de l'an dernier, et je recompte rapidement les "cas" où je me suis trompé et où cela ne n'est pas bien terminé, ou bien que je regrette d'avoir eu comme locataire. Le ratio est de 20% pour 2020 et 10% sur 2019 (à la grosse louche) et 9% en 2018 et 20% en 2017. On peut donc considérer que 15% de crash, c'est une année moyenne.

Si j'ai le sentiment que c'est beaucoup, j'ai aussi le sentiment que je repars sur de bonnes bases, avec moins de retard de loyer et de locataire avec des dettes à rattraper. Ayant été un peu plus strict, et ayant fait sortir des cas qui s'enlisaient dans des dettes, j'ose espérer que l'année 2022 sera un bon cru.

J'aurais aussi pu compter le nombre de procédures entamées et faire le même ratio. Pas sûr que cela va me remonter le moral...

Alors, comme bonne résolution, je vais chercher à être plus strict, mais toujours continuer à prendre mon quota de cassos'. Parce que tout le monde a le droit d'être logé... et que parfois, on arrive à une belle histoire...

Je m'en veux parfois d'être moins "social" que vous avec ma sélection de locataires.
D'un autre côté, je suis à 0% de perte, et 0% de crash cette année. Du coup, ça me (ré)conforte quand même 
(Et même si ce n'était pas forcément le cas des années précédentes  )

Partage d'expérience personnelle:

Avant (4-5 ans) j'utilisais Vlan et dans ma région proche de 0 réponse. Gratuit mais très peu satisfaisant.

J'ai utilisé aussi pas mal Immoweb. Cela fonctionnait correctement mais à 50 euros l'annonce ça fait un peu cher surtout quand il y a régulièrement des annonces à placer...

2demain rien de bien probant, quelques contacts mais rien de fantastique

Maintenant je ne passe plus que par FB marketplace. J'étais hautement sceptique et pas du tout fan des réseaux sociaux mais là je suis bluffé. 1 an et demi que je n'utilise plus que cette plateforme. Il y a beaucoup de demande d'info standard sans aucun intérêt mais avec une réponse standard (copié-collé) dans messenger demandant que le/la candidat(e) appelle pour avoir les infos (pas de discussion chat) cela réduit instantanément les candidats. Ensuite comme pour tout le monde, un pourcentage de "no-show" à la visite pour enfin trouver le/la bon candidat(e) parmi ceux qui sont venus avec un dossier.
Quand après 2 round de visite, je n'ai pas trouvé de bon candidat un petit coup de "boost" de l'annonce pour une poignées d'euros et cela relance la machine mais dans la majorité des cas je ne passe même pas par le stade de l'annonce payante.

Le profil des annonces ce sont des appartements de taille entre studio et 2 chambres, simples mais bien équipés et tout le technique aux normes (chauffage, élec, incendie,...) dans des petites villes. Pas d'appart de "luxe", de maison ou de logements "limite".

Les annonces sont postées sous mon nom mais je ne les poste pas sur ma page. J'utilise market place et je ne fais pas de partage de mon annonce. De plus à titre privé je ne poste rien ou presque sur FB. Quand le bien est réservé (en attente de réception de la garantie locative et échange du bail signéé), je mets le statut de l'annonce en attente, cela ferme presque totalement le robinet des messages.
Si cela ne se fait pas, il suffit de changer le statut de l'annonce en actif et quand le bien est loué, je supprime tout à fait l'annonce, pas simplement un changement de statut d'annonce donc normalement il n'y a pas trop de traces pour un utilisateur lambda car l'annonce n'est plus consultable.

Même si nous savons tous que les traces que nous laissons digitalement sont bien plus profondes que la simple surface visible...

Il est vrai que je réfléchis à mettre les annonces sur un autre profil mais cela demande probablement de "jongler" avec 2 identifiants sur les différents appareils et j'avoue n'avoir aucune patience pour les tracasserie informatique... Autre solution créer un profil plus "pro" dans FB mais pour plein de bonnes ou mauvaises raisons, il vaut mieux ne pas faire trop de pub.