forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Mes petites statistiques...

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Mes petites statistiques...

Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.

Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

Aujourd'hui, petites statistiques.

L'improductivité totale était de 4% en 2012 (impayés, inloués, vide locatif et travaux). Ils sont de 1.8% en 2016, avec une probabilité non négligeable d'améliorer ce score à 1.5% (procédures en cours)

34% des baux ont moins de 1 an.
58% des baux ont moins de 3 ans.
Age moyen: 44 mois.
Age médian: 21 mois

Les chiffres se sont dégradés ces derniers mois. D'une part, il y a eu un décès. On ne peut pas dire que ce n'est pas le court normal de la vie. D'autre part, un de mes locataires est passé d'un studio à un appartement. On ne peut pas dire que ce soit un événement négatif dû à un mauvais choix de locataire ou cause de perte quelconque. Je pense qu'un objectif de 25% des baux de l'année est possible mais ambitieux.

Pour l'avenir, ces chiffres sont et resteront des archives. Je viens en effet de faire une modification majeure de mon parc qui rendra toute comparaison futile pour les prochaines années...

J'espère cependant augmenter la durée de vie de mes baux, afin de diminuer le nombre de baux à établir chaque année.


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

didier21
Pimonaute bavard
Lieu : Mons
Inscription : 06-09-2004
Messages : 231

Re : Mes petites statistiques...

Année 2016 bof bof

+- 50 % sont partis, et d'autres sont revenu

Points positifs
Aucun vide locatif, même + , parti plus tôt avec indemnité et re location direct
J'ai fini de faire contrôlé par un organisme agrée 100 % des logements d'un point de vue électrique (même le miens), tout est ok pour 25 ans

Points négatif
Changement de syndic dans une copropriété , ou j’attends plusieurs décomptes ... ca va faire mal
Je trouve qu'il y a trop d'exagération dans l'augmentation du cadastre à Mons

Moyenne d'age +- 52 ans

A part les pensionnés et les personnes sous administration par un avocat qui sont des fidèles sans jamais de retard, les autres c'est de 2 à 15 jours (ouf pas +)

Je ne me plaint pas, il y a mieux, mais il y a surtout pire ;-)

Meilleurs vœux


Rénovateur / Investisseur immo pour une meilleur pension et profiter + de la vie avant d'être à la pension, je rénove de A à Z chaque bien moi même (sauf tout ce qui touche au Gaz) , électricien de profession,  maçon de formation, je test la copropriété pour un studio, ça change des maisons, rien de prévu comme achat dans le futur sauf opportunité, mais comme dit ma femme, t'en a pas marre de voir le notaire ....

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 2 798

Re : Mes petites statistiques...

Perso, j'ai eu quasi 10 ans où tout a été parfait, à 100%... Mais 2016 a été une vraie catastrophe. Non-paiements, insolvabilité, destructions diverses et importantes, un sacré abonnement au tribunaux...
A croire que mes locataires étaient tous des chanteurs pop, vu l'année pourrie...

Grmff, par curiosité et si cela ne vous dérange pas, vous avez modifié le parc comment ? Vente de petites unités pour achat d'un grand immeuble ?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

Vente d'un petit immeuble bien occupé qui paie et non soumis à permis ou à règlement pompier pour acheter un gros, vide, permis à demander, arrêté d'insalubrité en cours et pas en ordre de pompiers.

Bref, un peu de sport après quelques années plus simples.


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 2 798

Re : Mes petites statistiques...

Vous vous mettez au marathon...  wink

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

Revoilà le temps des statistiques.

Mon nouveau projet n'ayant pas encore démarré, je le mets hors jeu pour ces chiffres. J'ai vendu un immeuble courant d'année, ce qui change un peu les chiffres et les rend moyennement comparables. Mais on fait avec ce qu'on a...
Aujourd'hui, petites statistiques.

L'improductivité totale était de 4% en 2012 (impayés, inloués, vide locatif et travaux).
1.8% en 2016, avec une probabilité non négligeable d'améliorer ce score à 1.5% (procédures en cours)
4,7% de trous dans mon tableau 2017 à ce jour. Ce chiffre ne devrait pas évoluer d'ici la fin de l'année. Cependant, j'estime que, via les procédures en court et les accords trouvés, on devrait redescendre 3%.
La part de vide locatif est de 1.3%. Pas de perte par travaux cette année. Cela fait tout de même un paquet de perte par impayé...

26% des baux ont moins de 1 an.
60% des baux ont moins de 3 ans.
Age moyen: 75 mois
Age médian: 28 mois

Les chiffres se sont donc améliorés globalement au niveau de la stabilité des locataires, malgré quelques départ de locataires anciens.

Deux locataires décédés en 2017.
7.5% de logements avec 3 locataires différents en une année.

Mes objectifs pour 2018: récupérer 1 ou 2% des loyers perdus d'une part. Garder le même genre de chiffre de perte sur le parc de 2016 d'autre part. Je doute faire mieux.

Raison de la dégradation 2017: manque de suivi par manque de présence en début d'année, et manque de temps en fin d'année (nouveau projet).

Raison de la difficulté prévisible pour 2018: vu la restructuration patrimoniale (un petit immeuble vendu, un gros immeuble qui commencera à être loué), j'aurai 28% de "nouveaux" logements, tous inoccupés actuellement. Ce seront donc tous de nouveaux baux, qui commenceront au plus tôt en février... Sûr que la statistique ne va pas s'améliorer à cause de cela.

En outre, j'aurai le même manque de présence en début d'année. Partir deux mois alors que je vais commencer la location des "nouveaux" biens, ça va pas aider...

Dernier point: vu le nombre de "nouveaux" biens, qui sont tous des studios, il est certain que le choix des locataires conduira à de nombreuses erreurs et à une rotation plus élevée dans la première année sur ces biens.

Moralité: les durées moyenne et médiane vont chuter un bon coup. Le vide locatif va faire un bon à la hausse. Et ne parlons évidemment pas du nombre de baux de moins d'un an et de moins de 3 ans... Pour garder le moral, je pense que je ferai mes statistiques 2018 sur le parc de 2017 d'une part, et sur le parc total d'autre part.


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 12 062
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

Grmff a écrit :

En outre, j'aurai le même manque de présence en début d'année. Partir deux mois alors que je vais commencer la location des "nouveaux" biens, ça va pas aider...

cry


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

Partir, c'est mourir un peu. Mais pour moi, ne pas partir, c'est ne pas vivre du tout  cool


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

grmff en décembre 2017 a écrit :

L'improductivité totale était de 4% en 2012 (impayés, inloués, vide locatif et travaux).
1.8% en 2016, avec une probabilité non négligeable d'améliorer ce score à 1.5% (procédures en cours)
4,7% de trous dans mon tableau 2017 à ce jour. Ce chiffre ne devrait pas évoluer d'ici la fin de l'année. Cependant, j'estime que, via les procédures en court et les accords trouvés, on devrait redescendre 3%.
La part de vide locatif est de 1.3%. Pas de perte par travaux cette année. Cela fait tout de même un paquet de perte par impayé...

26% des baux ont moins de 1 an.
60% des baux ont moins de 3 ans.
Age moyen: 75 mois
Age médian: 28 mois

Revoilà l'automne et son temps pourri. On cocoone. On traîne. On prend le temps de faire des statistiques...

Evidemment, 2018 est une année charnière pour moi. Le projet Volga prend son envol, et le tableau de cette année est à moitié vide pour cette section.

Je vais donc, pour une fois encore, faire des statistiques en excluant cette portion.
J'exclus également le mois de novembre, et ces statistiques vont de novembre 2017 à octobre 2018
Impayés: 1% (2 crashes - hors récupérations... en réalité, sans doute zéro sur le long terme.)
Inloués: 1.25% (mais causés notamment par une expulsion. Ce vide locatif sera couvert moitié par des indemnités encore à percevoir de la part d'un locataire solvable, pour une fois.)
Travaux: 0% (ben tiens, on était occupé ailleurs et cela se voit...)
Perte totale: 2.25% C'est pas trop mal pour une année avec surveillance légère en début d'année, et beaucoup d'occupation ailleurs, non?

Baux de moins d'un an: 31%
Baux de moins de 3 ans: 54%
Age moyen: 52 mois
Age médian: 31 mois


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 339

Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Age moyen: 75 mois
Age médian: 28 mois

Comment l'âge médian et l'âge moyen sont-ils calculés?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

libra a écrit :
grmff a écrit :

Age moyen: 75 mois
Age médian: 28 mois

Comment l'âge médian et l'âge moyen sont-ils calculés?

OpenOffice contient des formules qui s'appellent "moyenne", "Médiane" et "Aujourd'hui". Je présume qu'il en est de même avec Excel.

Pour l'age moyen, je fais (moyenne(dates des entrées) - aujourd'hui) / 30
Pour l'age médian... vous avez compris.

C'est évidemment plus facile quand toutes les dates sont dans une feuille de calcul. wink


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

Mes chiffres de l'année 2018:

Pertes (non définitives mais presque): 1.8% - essentiellement en 2 crash douloureux. Excellent chiffre donc, malgré les deux crashes. Incluant le Volga en fonction de la date de mise en location (donc, un bien loué 5.5 mois compte pour 5.5/12)
Age moyen (tout Volga loué compris): 38 mois
Age médian(tout Volga loué compris) : 12 mois
Pourcentage de baux de moins d'un an: 51% (hors Volga: 35%)
Pourcentage de baux de moins de 3 ans : 70% (hors Volga : 60%)
Pourcentage de locataires avec retard: 17%


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

Bim
Pimonaute assidu
Inscription : 09-10-2018
Messages : 69

Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Mes chiffres de l'année 2018:

Pertes (non définitives mais presque): 1.8% - essentiellement en 2 crash douloureux. Excellent chiffre donc, malgré les deux crashes. Incluant le Volga en fonction de la date de mise en location (donc, un bien loué 5.5 mois compte pour 5.5/12)
Age moyen (tout Volga loué compris): 38 mois
Age médian(tout Volga loué compris) : 12 mois
Pourcentage de baux de moins d'un an: 51% (hors Volga: 35%)
Pourcentage de baux de moins de 3 ans : 70% (hors Volga : 60%)
Pourcentage de locataires avec retard: 17%

Très bons chiffres qui laissent transparaître une gestion bien suivie et systématique ! Bravo ! smile

grmff a écrit :
libra a écrit :
grmff a écrit :

Age moyen: 75 mois
Age médian: 28 mois

Comment l'âge médian et l'âge moyen sont-ils calculés?

OpenOffice contient des formules qui s'appellent "moyenne", "Médiane" et "Aujourd'hui". Je présume qu'il en est de même avec Excel.

Pour l'age moyen, je fais (moyenne(dates des entrées) - aujourd'hui) / 30
Pour l'age médian... vous avez compris.

C'est évidemment plus facile quand toutes les dates sont dans une feuille de calcul. wink

Je comprends pas la division par 30 dans la formule. Au départ je pensais que c'était le nombre de biens mais vous avez déjà mis la fonction moyenne dans la formule qui divise donc les valeurs d'entrées par leur nombre.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 16 568
Site Web

Re : Mes petites statistiques...

Cherchez pas trop loin...

La différence entre aujourd'hui et la date moyenne ou médiane me donne le nombre de jour entre ces deux dates.

Je divise par 30 pour la traduire en mois...


Grmf!
----------------
On monte un escalier en commençant par la première marche.

Hors ligne

Bim
Pimonaute assidu
Inscription : 09-10-2018
Messages : 69

Re : Mes petites statistiques...

grmff a écrit :

Cherchez pas trop loin...

La différence entre aujourd'hui et la date moyenne ou médiane me donne le nombre de jour entre ces deux dates.

Je divise par 30 pour la traduire en mois...

J'ai même pas tiqué en voyant 30, honte à moi !  cry

Hors ligne

Aime ce post :

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



Au hasard de nos offres
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Maison 1 290 000 € ST-GILLES
  • Maison 1 750 000 € IXELLES
  • Villa 3 200 000 € UCCLE
  • Villa Sorry : trop tard ! WATERLOO
  • Maison 1 600 000 € IXELLES
  • Villa 2 980 000 € WATERLOO
  • Maison 4 600 000 € BRUXELLES
  • Villa 1 750 000 € LINKEBEEK
  • Villa 1 495 000 € UCCLE
  • Voir toutes les offres »

    Pim's newsetter

    Informations régulières gratuites : abonnez-vous !
    INSCRIPTION
    close-link
    Phasellus quis, eget vel, elementum quis efficitur. sed vulputate, Lorem et,