Mes petites statistiques...

Année 2016 bof bof

+- 50 % sont partis, et d'autres sont revenu

Points positifs
Aucun vide locatif, même + , parti plus tôt avec indemnité et re location direct
J'ai fini de faire contrôlé par un organisme agrée 100 % des logements d'un point de vue électrique (même le miens), tout est ok pour 25 ans

Points négatif
Changement de syndic dans une copropriété , ou j’attends plusieurs décomptes ... ca va faire mal
Je trouve qu'il y a trop d'exagération dans l'augmentation du cadastre à Mons

Moyenne d'age +- 52 ans

A part les pensionnés et les personnes sous administration par un avocat qui sont des fidèles sans jamais de retard, les autres c'est de 2 à 15 jours (ouf pas +)

Je ne me plaint pas, il y a mieux, mais il y a surtout pire ;-)

Meilleurs vœux

Vente d'un petit immeuble bien occupé qui paie et non soumis à permis ou à règlement pompier pour acheter un gros, vide, permis à demander, arrêté d'insalubrité en cours et pas en ordre de pompiers.

Bref, un peu de sport après quelques années plus simples.

Revoilà le temps des statistiques.

Mon nouveau projet n'ayant pas encore démarré, je le mets hors jeu pour ces chiffres. J'ai vendu un immeuble courant d'année, ce qui change un peu les chiffres et les rend moyennement comparables. Mais on fait avec ce qu'on a...
Aujourd'hui, petites statistiques.

L'improductivité totale était de 4% en 2012 (impayés, inloués, vide locatif et travaux).
1.8% en 2016, avec une probabilité non négligeable d'améliorer ce score à 1.5% (procédures en cours)
4,7% de trous dans mon tableau 2017 à ce jour. Ce chiffre ne devrait pas évoluer d'ici la fin de l'année. Cependant, j'estime que, via les procédures en court et les accords trouvés, on devrait redescendre 3%.
La part de vide locatif est de 1.3%. Pas de perte par travaux cette année. Cela fait tout de même un paquet de perte par impayé...

26% des baux ont moins de 1 an.
60% des baux ont moins de 3 ans.
Age moyen: 75 mois
Age médian: 28 mois

Les chiffres se sont donc améliorés globalement au niveau de la stabilité des locataires, malgré quelques départ de locataires anciens.

Deux locataires décédés en 2017.
7.5% de logements avec 3 locataires différents en une année.

Mes objectifs pour 2018: récupérer 1 ou 2% des loyers perdus d'une part. Garder le même genre de chiffre de perte sur le parc de 2016 d'autre part. Je doute faire mieux.

Raison de la dégradation 2017: manque de suivi par manque de présence en début d'année, et manque de temps en fin d'année (nouveau projet).

Raison de la difficulté prévisible pour 2018: vu la restructuration patrimoniale (un petit immeuble vendu, un gros immeuble qui commencera à être loué), j'aurai 28% de "nouveaux" logements, tous inoccupés actuellement. Ce seront donc tous de nouveaux baux, qui commenceront au plus tôt en février... Sûr que la statistique ne va pas s'améliorer à cause de cela.

En outre, j'aurai le même manque de présence en début d'année. Partir deux mois alors que je vais commencer la location des "nouveaux" biens, ça va pas aider...

Dernier point: vu le nombre de "nouveaux" biens, qui sont tous des studios, il est certain que le choix des locataires conduira à de nombreuses erreurs et à une rotation plus élevée dans la première année sur ces biens.

Moralité: les durées moyenne et médiane vont chuter un bon coup. Le vide locatif va faire un bon à la hausse. Et ne parlons évidemment pas du nombre de baux de moins d'un an et de moins de 3 ans... Pour garder le moral, je pense que je ferai mes statistiques 2018 sur le parc de 2017 d'une part, et sur le parc total d'autre part.

Partir, c'est mourir un peu. Mais pour moi, ne pas partir, c'est ne pas vivre du tout 

Comment l'âge médian et l'âge moyen sont-ils calculés?

Mes chiffres de l'année 2018:

Pertes (non définitives mais presque): 1.8% - essentiellement en 2 crash douloureux. Excellent chiffre donc, malgré les deux crashes. Incluant le Volga en fonction de la date de mise en location (donc, un bien loué 5.5 mois compte pour 5.5/12)
Age moyen (tout Volga loué compris): 38 mois
Age médian(tout Volga loué compris) : 12 mois
Pourcentage de baux de moins d'un an: 51% (hors Volga: 35%)
Pourcentage de baux de moins de 3 ans : 70% (hors Volga : 60%)
Pourcentage de locataires avec retard: 17%

Cherchez pas trop loin...

La différence entre aujourd'hui et la date moyenne ou médiane me donne le nombre de jour entre ces deux dates.

Je divise par 30 pour la traduire en mois...

J'ai le sentiment que la rotation diminue très fort. C'est peut être un sentiment, mais il est fort...

Pas de réel changement de méthode. Pas de raison particulière. Sans doute un peu plus de rigueur quant à la règle du "un mois et un jour de retard et c'est sur le bureau du juge"

A ce jour, tous les loyers du mois on été payé. En outre, quelques arriérés ont également été payé partiellement, suivant plan d'apurement, sur base volontaire. Pas des masses, mais tout de même. Dont un qui fait repasser le locataire en question à zéro retard.

J'ai loué un appartement vide suite à décès. J'y aurai perdu 5 mois de loyer... Tous mes biens louables sont donc loués.

En remettant toutes ces données dans mon tableau, je peux tirer les conclusions suivantes:
Primo, j'ai entre 25 et 35% de baux de moins d'un an. J'ai évidemment une rotation plus grande, puisque certains biens changent plusieurs fois de locataire sur une même année.

C'est quelque part une question de choix personnel: je n'hésite pas à donner un logement à court terme pour remettre le pied à l'étrier à quelqu'un. En ce cas, je lui souhaite de rester le moins longtemps possible.

C'est d'autre part une question de gestion: je n'hésite pas à mettre les casse-pieds dehors. Vous savez, ceux qui paient mais vous cassent les pieds pour un oui ou pour un non, qui ne respectent rien (ni votre bien, ni les voisins, ni votre personnel, ni vos prestataires, ni vous-même). Ils ont beau payer, je les mets dehors avec un peu plus de radicalité ces derniers temps. Je me félicite chaque fois de cette décision, et je me mords souvent les doigts d'avoir laissé passer le délai.

Il vaut mieux un peu plus de rotation et un peu moins de casse pied. Et ça, on ne le voit pas dans les chiffres.

Secundo, j'ai entre 54 et 67% de baux de moins de 3 ans (hors nouvel immeuble) Il faut reconnaître que cela stagne à 58-60%, venant de 67% quand je ne m'en souciais pas. Cela reste beaucoup. Cela mériterait une analyse approfondie selon profil sociologique. Cela m'aiderait sans doute dans le choix de mes locataires. Il est clair que les locataires qui viennent par des associations (SDF, mineurs,...) restent moins longtemps que la moyenne, et que ceux qui arrivent par administrateur restent plus longtemps. Je suppose que les locataires plus âgés restent plus longtemps aussi. L'étude de la corrélation de l'age des fins de baux avec l'age des locataires, leur type sociologique et les raisons des départ pourrait être intéressante. Si quelqu'un veut s'y collé, je suis preneur du résultat...

Tercio, mon pourcentage de perte est variable. Mais on est clairement passé de 4-6% à 2... puis 1.1% Chute libre des pertes. Les dernières pertes sont des pertes pour inloué. Evidemment, si on est plus sélectif, on loue moins vite mais on loue mieux. Les inloués augmente, les emmerdements diminuent... C'est tellement évident que c'est une analyse bête à pleurer. La Palisse en aurait dit autant.

Le ratio de perte est donc un paramètre peut relevant. Il conviendrait de séparer ce ration en perte pour travaux, pertes pour inloués, et pertes pour impayés. Et de mesurer également le retard moyen d'une manière ou d'une autre.