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Construction de kots

junior_jef
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 09-09-2008
Messages : 125

Construction de kots

Bonjour tout le monde, et merci d'avance pour votre aide,


Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble de 4 appartements.

Le nouveau propriétaire d'un des appartements le fait rénover (construction de murs, modification de la tuyauterie) afin de le transformer en 3 kots pour étudiants. Aucun permis d'urbanisme n'est affiché.

Il semble évident que la présence de kots dans l'immeuble soit une moins value pour les autres propriétaires. Sans parler des nuisances liées.

Je souhaiterais donc savoir:

1) Si un permis d'urbanisme n'est pas obligatoire dans ce cas?

2) S'il existe un recourt contre cette présence de kots? (Et comment prouver que ce sont des kots et pas une colocation?)


Encore une fois, un énorme merci pour vos lumières wink

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junior_jef
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 09-09-2008
Messages : 125

Re : Construction de kots

rexou a écrit :

Si votre voisin loue des kots séparés, vous le saurez toujours assez vite. Ce genre d'info ne reste pas longtemps confidentielle. Et vous pourrez alors réagir sur base d'éléments solides et avérés.

Vous informer à l'urbanisme dès à présent n'est certes pas inutile.

"Courir" chez votre bourgmestre ne vous apportera rien si vous n'avez pas d'éléments concrets constitutifs d'une infraction urbanistique.

Et si comme je le suppose ce proprio envisage de louer son bien en colocation sur bail, mais avec des espaces de vie un peu individualisés, il me semble qu'il ne contrevient pas à ce qui est permis.


Je voudrais en fait connaitre mes droits, afin d'éviter si possible, un conflit de voisinage en agissant "à la dernière minute" lorsque les kots seront en location.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 408

Re : Construction de kots

junior_jef a écrit :

Je voudrais en fait connaitre mes droits, afin d'éviter si possible, un conflit de voisinage en agissant "à la dernière minute" lorsque les kots seront en location.

Voilà bien la raison de l'utilité de vous informer auprès de l'urbanisme si vous nourrissez des inquiétudes. S'il s'avère que la location concerne effectivement des kots et si cela entraine des gènes ou nuisances, vous pourrez agir.


rexou

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YAKA
Pimonaute bavard
Lieu : Charleroi
Inscription : 04-03-2010
Messages : 378

Re : Construction de kots

je réitère.....
Voir aussi Code du logement... => Et le Service Logement de votre Administration.
Je viens de re (poser) une xième fois la question à notre Service urbanisme, il demanderait un permis dans ce cas! et notamment ce permis serait transmis au Service Régional d'Incendie.

Et je connais plus d'UN proprio qui s'est fait ....  régulariser.

Chacun à le droit de défendre ses positions smile

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junior_jef
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 09-09-2008
Messages : 125

Re : Construction de kots

YAKA a écrit :

je réitère.....
Voir aussi Code du logement... => Et le Service Logement de votre Administration.
Je viens de re (poser) une xième fois la question à notre Service urbanisme, il demanderait un permis dans ce cas! et notamment ce permis serait transmis au Service Régional d'Incendie.

Et je connais plus d'UN proprio qui s'est fait ....  régulariser.

Chacun à le droit de défendre ses positions smile

On est bien d'accord. L'idée n'est pas d’embêter ce propriétaire pour le plaisir. Mais quand il achète un appartement (je rappelle qu'il n'y a que 4 apparts dans l'immeuble et donc cela reste "familial") pour en faire des kots sans meme nous avertir. Sachant que lui meme ne subira pas les nuisances engendrée, j'estime alors que j'ai le droit de me défendre.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 848
Site Web

Re : Construction de kots

Je viens de re (poser) une xième fois la question à notre Service urbanisme

Quand vous allez voir un médecin, il vous trouvera toujours quelque chose.

C'est pareil avec l'urbanisme.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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junior_jef
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 09-09-2008
Messages : 125

Re : Construction de kots

Re bonjour,


Résumé de la situation: Le nouveau propriétaire de l’appartement au dessus du mien a effectué des transformations dans le but officieux (l'officiel est à démontrer) d'y loger des étudiants. Nous avions prévenu les anciens propriétaires avant la vente que cela était normalement soumis à un permis d'urbanisme. Ceux-ci ont quand même vendu cet appartement avec une large plus value. Voyant les travaux évoluer, nous nous demandions quelles pouvaient etre les démarches à effectuer afin de nous protéger(nuisances liées aux étudiants et surtout moins value sur notre appartement de part la présence de kots dans un immeuble familial - 4 apparts) avant qu'il ne soit trop tard.


Je me permet de déterrer ce post car voici quelques nouvelles concernant mon "dossier". Il y a quelques jours, le propriétaire a affiché un avis de location sur la porte d'entrée de l'immeuble concernant 2 chambres meublées à louer avec cuisine et salle de bains communes.

Est-ce suffisant selon vous pour qualifier ces logements de kots? (sachant que l'immeuble se situe à proximité d'une école) - et donc, un permis d'urbanisme aurait du être demandé.

Ou bien, dois-je juste ajouter cette pièce au dossier en attendant des preuves plus probantes?


Merci énormément pour votre aide,

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 408

Re : Construction de kots

junior_jef a écrit :

Il y a quelques jours, le propriétaire a affiché un avis de location sur la porte d'entrée de l'immeuble concernant 2 chambres meublées à louer avec cuisine et salle de bains communes.

Est-ce suffisant selon vous pour qualifier ces logements de kots? (sachant que l'immeuble se situe à proximité d'une école) - et donc, un permis d'urbanisme aurait du être demandé.

Pour moi, rien n'établit la "construction" de kots. Il s'agit d'un appartement qui est loué en colocation. Le proprio devrait juste faire un seul bail et les deux locataires, pour la commune, constitueraient un seul "ménage" dans l'éventualité où ils se domicilient sur place.

Ce n'est que pour DIVISER l'appartement qu'il faut une autorisation de l'urbanisme. Deux baux distincts = division. Un seul bail = 1 seul locataire et pas de division. Et vous mentionnez bien UN avis de location...

A titre personnel, la répétition du parallélisme étudiants/nuisances me dérange. La proximité d'une école est à mon sens étrangère au débat. Pareil pour le "petit immeuble familial". Evoquer une  "moins-value" de votre appartement est ridicule. Enfin, en copropriété, il faut aussi permettre à ses voisins de vivre et d'exister... hurler aux "nuisances" me semble prématuré et déplacé.

Dans votre premier post, vous aviez mentionné trois "kots". En finale, il s'agit de "deux chambres" avec communs... Et un couple qui fait chambre à part, vous l'accepteriez ???


rexou

En ligne

junior_jef
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 09-09-2008
Messages : 125

Re : Construction de kots

Tout d'abord, merci pour votre réponse.

rexou a écrit :

Pour moi, rien n'établit la "construction" de kots. Il s'agit d'un appartement qui est loué en colocation. Le proprio devrait juste faire un seul bail et les deux locataires, pour la commune, constitueraient un seul "ménage" dans l'éventualité où ils se domicilient sur place.

En réalité, c'est le nouveau propriétaire lui même qui avait indiqué aux anciens propriétaire qu'il comptait rénover l'appartement pour le transformer en kots dont un serait occupé par sa fille.
Il est donc toujours question de trois chambres dont une occupée par la fille du propriétaire et donc deux autres mises en location. A noter aussi qu'une des deux chambres(un ancien bureau au départ) se trouve à l'étage en dessous du notre. (pas très commode que ce soit pour des étudiants ou meme un couple)

rexou a écrit :

Ce n'est que pour DIVISER l'appartement qu'il faut une autorisation de l'urbanisme. Deux baux distincts = division. Un seul bail = 1 seul locataire et pas de division. Et vous mentionnez bien UN avis de location...

Il y a effectivement un seul avis mais pour deux chambres bien distinctes avec deux prix différents. Est-ce la même chose?


rexou a écrit :

A titre personnel, la répétition du parallélisme étudiants/nuisances me dérange.

Je peux comprendre, je base ce jugement uniquement sur ma propre expérience d'étudiant. Et personnellement, la présence d'étudiants dans un petit immeuble me ferait réfléchir à deux fois avant d'acheter un appartement situé en sandwich entre le corps du kot au dessus et une chambre d'étudiant en dessous. Ceci dit, vous avez raison, les anciens propriétaires avait un piano à queue juste au dessus de notre chambre à coucher. En terme de nuisances sonores, ce n'est pas mieux smile


rexou a écrit :

La proximité d'une école est à mon sens étrangère au débat. Pareil pour le "petit immeuble familial". Evoquer une  "moins-value" de votre appartement est ridicule.

Pour la petite histoire, les anciens proprios avait l'autorisation d'un crédit pont pour acheter une maison en revendant leur appartement. Le hic, c'est que l'appartement devait être vendu à un prix bien plus élevé que celui du marché (appart acheté 150.000€ il y a 4 ans et était revendu 210.000€). Les deux loyers demandés dépassent d'ailleurs largement les loyers moyens des autres appartements pour une surface bien plus petite.
En outre, j'ai du mal à m'imaginer que la présence d'étudiants juste au dessus pourrait être bénéfique en terme d'attractivité pour notre appartement. Sauf bien sur, si nous faisons pareil et transformons notre appartement en kot/colocation.
J'ai tendance alors à considérer que la plus value effectuée par les anciens propriétaires (60.000€ quand même) se traduira par une perte(pécunière? de confort?) de notre coté.


rexou a écrit :

Enfin, en copropriété, il faut aussi permettre à ses voisins de vivre et d'exister...

Tout à fait d'accord. J'ai passé volontairement quelques détails afin d'essayer d’être le plus concis possible mais le propriétaire s'est deja fait remarquer par sa non gestion de la propreté lors des travaux. Le hall et les escaliers sont restés sales pendant des semaines. Ainsi que par son absence lors d'une inondation survenue dans une de ses pièces. Il a fallu s'abstenir d'utiliser l'eau dans notre cuisine pendant 10 jours en attendant qu'il veuille bien se déplacer pour constater la fuite. J'ai d'ailleurs du m'occuper de la réparer. Vous avouerez qu'on a connu mieux comme présentation.



Encore merci pour votre avis bien utile même si différent du mien parfois wink

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 408

Re : Construction de kots

Si je comprends bien, le bien sera occupé par la fille du proprio, qui vivra en colocation avec deux autres étudiants...

Pour moi, il s'agit clairement de colocation. Pas de kots indépendants.

L'octroi d'un crédit-pont ou le montant du prix d'achat ou des loyers sont hors sujet. Il s'agit d'ailleurs d'éléments dont vous ne devriez pas avoir connaissance.

Quant à "l'attractivité" négative qui s'ensuivrait selon vous...  Dans un grand appartement (3 chambres si j'ai bien suivi), vous pourriez avoir des occupants d'un pays du soleil, avec un nombre indéterminé d'enfants, pratiquant le logement kangourou intergénérationel et ouvrant généreusement leur porte à leurs nombreux frères et cousins qui s'interpelleraient joyeusement ou non, mais assez fort pour couvrir le son d'une station satellite qui vous ferait regretter le piano à queue...

Finalement, dites-vous que vous avez de la chance.


rexou

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