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    Pim's newsetter

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    QUI DOIT PAYER ?

    gilbert154
    Pimonaute
    Lieu : LIEGE
    Inscription : 16-02-2013
    Messages : 4

    QUI DOIT PAYER ?

    Dans l ' appartement où je vis passent les conduites d ' eau qui permettent d'apporter l ' eau chaude, et ces conduites sont reliées aux différents radiateurs.

    L 'immeuble a maintenant près de 50 ans, et les canalisations subissent l ' effet de la corrosion.

    Une fuite est apparue récemment à la jonction de ces canalisations, et un peu plus loin ( des photos sont disponibles).

    Pour permettre la réparation, il faudra arrêter la circulation d 'eau dans l'immeuble et remplacer la section de canalisation qui passe à mon étage ce qui constituera l 'essentiel du coût ( les devis tournent autour de 1.500€, et le remplacement de la section propre n 'intervient dans ce prix que pour 10 à 20%.

    Le syndic de l' immeuble, sans même avoir voulu se déplacer, estime que l 'entièreté du coût m 'incombe , en raison de ma négligence. A l' heure actuelle, aucune délibération de l' assemblée générale n 'a précisé que la réparation des canalisations communes sera à charge des propriétaires indivis.

    J 'aimerais vraiment connaître votre avis à tous sur cette question, car la position du syndic ne semble pas faire l 'unanimité dans le milieu de l 'immobilier.

    Merci de votre intérêt

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    Tout dépend de l'endroit exact où de trouvent ces conduites.

    Dans les parties privatives ou communes?

    Hors ligne

    gilbert154
    Pimonaute
    Lieu : LIEGE
    Inscription : 16-02-2013
    Messages : 4

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    panchito a écrit :

    Tout dépend de l'endroit exact où de trouvent ces conduites.

    Dans les parties privatives ou communes?

    C'est clairement à la  jonction d 'une canalisation commune (verticale) et d'une canalisation propre (horizontale) : les deux sont " piqués" par la rouille.

    Le plus simple serait de répartir le coût à l 'amiable. Mais le syndic ne l ' entend pas de cette oreille !

    Merci pour votre réponse

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    Mais vous n''avez pas répondu à la question.

    Cette jonction se trouve chez vous??
    Dans votre appartement?

    Ou à votre étage sur le palier?

    Hors ligne

    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    gilbert154 a écrit :

    C'est clairement à la  jonction d 'une canalisation commune (verticale) et d'une canalisation propre (horizontale) : les deux sont " piqués" par la rouille.

    Si comprends la situation, les sections à remplacer sont situées dans votre appartement. L'une est à usage privative, l'autre à usage commun.

    Il me semble que hormis une clause particulière dans les statuts, c'est le critère d'usage qui détermine la répartition  privé/commun (art Art. 577-2 alinéa 3).

    Donc, pour moi, la section privée est à votre charge, la section commune à charge de l'ACP.

    Toutefois, je suppose que la section commune est apparente et que le syndic vous reproche de ne pas avoir prévenu à temps de la dégradation de la conduite.

    On ne peut exclure que le syndic ai peut-être raison. D'un autre côté si la conduite à 50 ans, le syndic pouvez suspecter la vétusté et demandé à l'AG l'inspection préventif.

    C'est à l'AG a trancher voir au juge si le différent persiste.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    Pas d'accord, si la jonction est piquée par la rouille et que des gouttes y suintaient, le responsabilté de l'occupant (qu'il soit locataire ou propriétaire) est engagée.

    Si j'ai bien compris malgré le peu de détail fournis, seul l'occupant de l'appartement peut se rendre du compte du problème?

    Hors ligne

    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    panchito a écrit :

    Pas d'accord, si la jonction est piquée par la rouille et que des gouttes y suintaient, le responsabilté de l'occupant (qu'il soit locataire ou propriétaire) est engagée.

    Si j'ai bien compris malgré le peu de détail fournis, seul l'occupant de l'appartement peut se rendre du compte du problème?

    Effectivement, concernant les dégâts dû à la fuite, l'occupant peut être tenu responsable si il n'a pas pris toutes les mesures pour limiter les dégâts.
    Il ne peut toutefois pas être tenu responsable de la vétusté des installations communes.

    Si j'ai bien compris, ici, c'est le financement de la remise à neuf de la conduite qui est en question. Reste à savoir si il la corrosion de l'ensemble de la section est dû ou non à la négligence de l'occupant concernant la fuite.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    Il ne peut toutefois pas être tenu responsable de la vétusté des installations communes.

    Quand on est copropriétaire, il vous incombe de veiller au bien commun.

    Pourquoi ce copropriétaire n'a-t'il pas fait mettre un point à l'ordre du jour d'une AG pour demander à l'ensemble des copropriétaires les mesures à prendre suite à la vétusté des colonnes?

    Hors ligne

    gilbert154
    Pimonaute
    Lieu : LIEGE
    Inscription : 16-02-2013
    Messages : 4

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    panchito a écrit :

    Citation :Il ne peut toutefois pas être tenu responsable de la vétusté des installations communes.

    Quand on est copropriétaire, il vous incombe de veiller au bien commun.

    Pourquoi ce copropriétaire n'a-t'il pas fait mettre un point à l'ordre du jour d'une AG pour demander à l'ensemble des copropriétaires les mesures à prendre suite à la vétusté des colonnes?

    Désolé de ne pouvoir décrire la situation par photo, mais malgré plusieurs essais, en jpg, puis en pdf, le système s ' y refuse

    Conernant la vétusté des canalisations dans les communs, c ' est un fait bien connu de tous, car par exemple aucune assurance contre la corrosion n' a pu être souscrite

    Si un copropriétaire peut être tenu de l 'aggravation d 'une corrosion, comment peut-il être tenu de l 'apparition de celle-ci ? et comment peut-on l 'obliger en guise de réparation à remettre à neuf une canalisation sur plusieurs étages ?

    Je remercie également Monsieur DACH , dont je trouve les analyses très pertinentes.

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    Notre copropriété a également plus de 65 ans d'âge, mais nous faisons régulièrement entretenir toutes nos colonnes de chauffage (peinture anti-rouille etc..) pour éviter que de tels problèmes ne surgissent.

    Pas chez vous?


    Pas possible de faire voter un budget?

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    YellowSubmarine
    Pimonaute assidu
    Lieu : Brabant Wallon
    Inscription : 02-02-2012
    Messages : 146

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    Bonjour,

    panchito a écrit :

    Pas d'accord, si la jonction est piquée par la rouille et que des gouttes y suintaient, le responsabilté de l'occupant (qu'il soit locataire ou propriétaire) est engagée.

    Si j'ai bien compris malgré le peu de détail fournis, seul l'occupant de l'appartement peut se rendre du compte du problème?

    Si le bien est loué, qui est responsable ?

    Bon week-end.


    __________________________________________________________
    Syndic bénévole d'une copropriété de 20 appartements.

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 905
    Site Web

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    gilbert154 a écrit :

    Désolé de ne pouvoir décrire la situation par photo, mais malgré plusieurs essais, en jpg, puis en pdf, le système s ' y refuse

    A ce sujet technique, voir ici dans le salon "mode d'emploi"


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 921

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    YellowSubmarine a écrit :

    Si le bien est loué, qui est responsable ?

    Le locataire est resonsable si il occuppe les lieux depuis assez longtemps et si son ELE n'indique pas un problème de corrosion déjà existant en début de location. Soit si la dégradation de ces conduites à l'intérieur de sa surface louée (pas dans les colonnes d'aérat bien sur) s'est opérée durant sa période de location, si c'était visible et s'il ne fait pas la preuve qu'il a averti le bailleur ou à la limite le syndic.


    rexou

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    gilbert154
    Pimonaute
    Lieu : LIEGE
    Inscription : 16-02-2013
    Messages : 4

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    image_1361831068_639.jpg

    au vu de la photo, la question se pose : quel est le responsable de la corrosion ? le conduit horizontal (privatif) ou le conduit vertical ( commun).

    Merci de votre réponse

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 650

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    La photo est une magnifique preuve qu'il s'agit bien d'un manque d'entretien à l'intérieur de votre appartement, et donc dans vos parties privatives.

    Vous avez encore de la chance que les voisins du dessous n'ont pas eu à subir de dommages dus à votre manque d'entretien.

    Comment avez-vous pu laisser aller les choses jusqu'à un tel point?

    C'est quand la dernière fois que vous avez traité vos colonnes à l'intérieur de votre apartement?

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    Pour moi, la preuve d'une éventuelle responsabilité n'est pas évidente.  J'estime qu'il s'agit surtout de vétusté.
    La responsabilité du locataire se limite à signaler au proprio l'existence d'un problème et non ici de traiter la corrosion d'un tuyau, que son état soit ou non mentionné à l'ELE.
    Vu ta tuyauterie, il s'agit ici d'une installation qui date semble-t-il d'avant 1940 !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 921

    Re : QUI DOIT PAYER ?

    au vu de la photo, la question se pose : quel est le responsable de la corrosion ? le conduit horizontal (privatif) ou le conduit vertical ( commun).

    La vétusté intervient certainement, mais la responsabilité de l'occupant qui n'a pas signalé (locataire à son proprio ou proprio au gérant) la dégradation est indiscutable.

    Le problème provient de la soudure du tuyau horizontal sur la colonne. Vétusté, oui sans doute. Mais on peut aussi penser à un choc ou une pression exercée sur ce conduit horizontal. A noter que c'est le conduit supérieur, le plus exposé. L'eau s'est simplement écoulée le long de la colonne.

    Au niveau de la répartition des frais, on pourrait estimer que les frais de remplacement de la section endommagée incombent à l'acp. Par contre, un éventuel dégât au plafonnage du voisin serait à charge de l'occupant de cet appartement. Autre possibilité (selon avis d'expert au vu de la photo ou des lieux) : frais partagés acp/occupant.


    rexou

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