[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Bonjour,

Ayant acheté un autre bien (une occasion unique que nous ne pouvions laisser passer), nous nous devons de rompre anticipativement notre bail de courte de durée (3 ans) après un peu plus d'un an. Nous avons déjà prévenu le propriétaire qui a pris acte de notre décision (préavis de près de six mois au lieu des trois mois légaux). Etant donné qu'il ne figure aucune clause de rupture anticipative dans notre bail, est-il dès lors correct de dire que cette rupture anticipative est dès lors considérée comme une résiliation aux torts du preneur et dès lors faire valoir l'indemnité de trois mois présente dans le paragraphe "résolution du bail aux torts du preneur" ? Dans tous les cas, quel est la jurisprudence dans ce cas afin d'éviter devoir payer les loyers jusqu'au terme du contrat (> 10.000 EUR !!!) ?

Merci d'avance.


Paul J.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 870
Site Web

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Vous pouvez proposer un accord de fin de bail à votre propriétaire, en vous calquant sur ce que propose le Code Civil pour les baux de 9 ans: deux mois d'indemnités dans la 2e année.

Mais vous pouvez aussi lui dire que vous allez chercher un nouveau locataire qui reprendra votre bail (attention à éviter la cession de bail, vous resteriez responsable du loyer et des dégâts) en espérant qu'il ne vous demande pas d'indemnité.

Et finalement, si vous n'arrivez pas à avoir un accord écrit, il vous restera à porter l'affaire devant les tribunaux, aussi vite que possible, pour avoir l'autorisation du juge de quitter sans payer plus longtemps...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

En ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

grmff a écrit :

Et finalement, si vous n'arrivez pas à avoir un accord écrit, il vous restera à porter l'affaire devant les tribunaux, aussi vite que possible, pour avoir l'autorisation du juge de quitter sans payer plus longtemps...

En quoi (sous-entendu sur quelle base) un tribunal pourrait prendre ma "défense" ? Ne suis-je pas tenu de payer les loyers jusqu'à terme en cas de rupture anticipée ? La clause de résolution à torts du preneur vaut-elle dans ce cas ?

merci !


Paul J.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 870
Site Web

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Ben si, vous pourriez demander au juge de vous délivrer de ce bail pour contrainte exceptionnelle, en limitant les indemnités à 2 mois et confirmant votre préavis de 6 mois.

Légalement, il pourra vous imposer de payer 3 mois pour rupture "fautive"

Cela vaut mieux que de devoir payer tant que vous n'avez pas un accord, additionné de l'indemnité.

Bref, cherchez un accord avec votre proprio (Ecrit!)
Et si pas d'accord possible, forcez-le à vous poursuivre au plus vite...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

En ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 908

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Comme souvent expliqué sur ce site, un bail de 3 ans est le bail le plus défavorable qu'un locataire puisse signer.

En effet, les baux de court terme (1, 2 ou 3 ans) ne sont jamais résiliables sauf clause expresse dans le contrat.

Vous dites que votre propriétaire a pris acte de votre décision mais l'a-t'-il fait par écrit?

Nous avons déjà prévenu le propriétaire qui a pris acte de notre décision (préavis de près de six mois au lieu des trois mois légaux).

Vous lui avez soumis un texte écrit qu'il a signé en dessous des mentions "lu et approuvé"?

En ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Par écrit, via email :

J'accuse bonne réception de votre courriel et acte que vous souhaitez quitter les lieux pour le 31/7/2013 au plus tard.


Paul J.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 908

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Votre propriétaire est rusé comme un renard...

Donc il a effectivement acté que vous "souhaitez" libérer les lieux pour le 31/7/2013.

Il a donc toute liberté pour retrouver un nouveau locataire et vous "embêter" avec les visites jusq'à la fin du mois de juillet.

Par contre, il ne dit rien sur les conditions financières que vous allez devoir remplir...

Donc, à mon avis, malin comme il est, il va vous laisser partir le 31 juillet, reprendre les clés, et son bien sera certainement reloué.. vu qu'il a plus de 5 mois pour trouver un nouveau locataire.

Ensuite il vous enverra son décompte de fin de bail...et vous assignera si vous ne lui payez pas ce qu'il demande.

Voilà ce que j'en pense

En ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Une idée / proposition / solution ? ;-)

Merci !

panchito a écrit :

Votre propriétaire est rusé comme un renard...

Donc il a effectivement acté que vous "souhaitez" libérer les lieux pour le 31/7/2013.

Il a donc toute liberté pour retrouver un nouveau locataire et vous "embêter" avec les visites jusq'à la fin du mois de juillet.

Par contre, il ne dit rien sur les conditions financières que vous allez devoir remplir...

Donc, à mon avis, malin comme il est, il va vous laisser partir le 31 juillet, reprendre les clés, et son bien sera certainement reloué.. vu qu'il a plus de 5 mois pour trouver un nouveau locataire.

Ensuite il vous enverra son décompte de fin de bail...et vous assignera si vous ne lui payez pas ce qu'il demande.

Voilà ce que j'en pense


Paul J.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 908

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Tout dépend des écrits échangés.

Que lui avez-vous envoyé? Votre renom? Quel en est le texte?
Et lui que vous a-t'il exactement répondu?

En ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

PaulJ a écrit :

Une idée / proposition / solution ? ;-)

Merci !

Rien de mieux qu'un accord à l'amiable dans ce cas, puisque vous êtes 100 % en tort.

Essayez d'obtenir un écrit, mais comme le bailleur à l'air expérimenté, il ne vous signifiera rien de façon officielle avant le départ


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Etant donné que je suis en torts (cela ne fait aucun doute), pourrait-il nous imposer de payer plus de 3 mois pour rupture "fautive" (tel que stipulé dans le bail) si l'affaire est présentée devant les tribunaux (ce que je ne désire évidemment pas) ?

Mon but est EVIDEMMENT de trouver une solution à l'amiable ... et c'est la raison pour laquelle je préviens le propriétaire dès signature du compromis, càd plus de cinq mois à l'avance au lieu des trois mois légaux.

citro a écrit :

PaulJ a écrit : Une idée / proposition / solution ? ;-)

Merci !
Rien de mieux qu'un accord à l'amiable dans ce cas, puisque vous êtes 100 % en tort.

Essayez d'obtenir un écrit, mais comme le bailleur à l'air expérimenté, il ne vous signifiera rien de façon officielle avant le départ (j'avoue que j'ai eu ce cas une fois en tant que bailleur et j'ai regretté amèrement d'avoir notifié par écrit : je demandais un mois d'indemnité au lieu de 3, le locataire était mécontent et il m'a ennuyé jusqu'au bout - une fois qu'on a notifié un accord pour une solution, il n'est plus possible de revenir en arrière, d'où la prudence du bailleur)

A défaut d'écrit, essayez de rester calme et courtois (ici aussi, par expérience, je puis vous dire qu'en tant que bailleur, rien n'est plus désagréable que l'agressivité des locataires, et que ça ne donne pas envie de leur faire des cadeaux)


Paul J.

Hors ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

PaulJ a écrit :

Etant donné que je suis en torts (cela ne fait aucun doute), pourrait-il nous imposer de payer plus de 3 mois pour rupture "fautive" (tel que stipulé dans le bail) si l'affaire est présentée devant les tribunaux (ce que je ne désire évidemment pas) ?

Mon but est EVIDEMMENT de trouver une solution à l'amiable ... et c'est la raison pour laquelle je préviens le propriétaire dès signature du compromis, càd plus de cinq mois à l'avance au lieu des trois mois légaux.

Que vous donniez le préavis 5 mois avant au lieu de 3 mois ne change rien !

Devant un tribunal, vous écoperez probablement de 3 mois. Il est peu probable d'après ce que je sais qu'un magistrat accorde au bailleur plus de 3 mois, même si légalement cette indemnité tient la route

Dans votre cas, un accord sera dans tous les cas préférable à un procès.


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Certes cela ne change rien pratiquement (et je n'en espérais rien non plus) mais cela prouve à mon sens une certaine "bonne foi" / "honnêteté" ... je suis en tort certes mais je n'agis pas comme un voleur ! ;-)

Je suis prêt à payer trois mois d'indemnité, je trouve même ça presque normal, mais mon propriétaire me parle de faire un geste sur les 18 mois qu'il me resterait à payer, ce qui me fait craindre le pire ! :-(

citro a écrit :

PaulJ a écrit : Etant donné que je suis en torts (cela ne fait aucun doute), pourrait-il nous imposer de payer plus de 3 mois pour rupture "fautive" (tel que stipulé dans le bail) si l'affaire est présentée devant les tribunaux (ce que je ne désire évidemment pas) ?

Mon but est EVIDEMMENT de trouver une solution à l'amiable ... et c'est la raison pour laquelle je préviens le propriétaire dès signature du compromis, càd plus de cinq mois à l'avance au lieu des trois mois légaux.

Que vous donniez le préavis 5 mois avant au lieu de 3 mois ne change rien !

Devant un tribunaux, vous écoperez probablement de 3 mois. Il est peu probable d'après ce que je sais qu'un magistrat accorde au bailleur plus de 3 mois, même si légalement cette indemnité tient la route


Paul J.

Hors ligne

ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

PaulJ a écrit :

Certes cela ne change rien pratiquement (et je n'en espérais rien non plus) mais cela prouve à mon sens une certaine "bonne foi" / "honnêteté" ... je suis en tort certes mais je n'agis pas comme un voleur ! ;-)

ça ne change rien du tout. Le bon sens et la bonne volonté n'ont aucune prise face à un contrat en bonne et due forme

PaulJ a écrit :

Je suis prêt à payer trois mois d'indemnité, je trouve même ça presque normal, mais mon propriétaire me parle de faire un geste sur les 18 mois qu'il me resterait à payer, ce qui me fait craindre le pire ! :-(

Il n'obtiendra pas 18 mois, ni 12 ni même 6 mois.
Il faut rester réaliste.
Moi à votre place, si l'affaire devait venir devant un tribunal, j'argumenterais que le proprio a pu retrouver un nouveau locataire, et qu'il n'a rien perdu. Et que donc, lui donner plus que 2 ou 3 mois serait un abus de droit.


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

Hors ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Etant donné que nous quittons l'appartement le 31/07, il argumente le fait que, lui même étant en vacances, il aura du mal à trouver un locataire et perd directement le mois d'août, ce que je comprends. Cela retarde également les éventuels travaux à réaliser dans l'appartement. Je trouve donc une indemnité d'un trimestre juste et équitable, sachant qu'il aura certainement reloué l'appartement avant cette date (les loyers seront donc payés jusqu'au 31/07 + 3 mois = 31/10). J'aimerais évidemment éviter le recours à la justice mais cherche à argumenter la situation (sachant que je reconnais tous mes torts).

citro a écrit :

PaulJ a écrit : Certes cela ne change rien pratiquement (et je n'en espérais rien non plus) mais cela prouve à mon sens une certaine "bonne foi" / "honnêteté" ... je suis en tort certes mais je n'agis pas comme un voleur ! ;-)
ça ne change rien du tout. Le bon sens et la bonne volonté n'ont aucune prise face à un contrat en bonne et due forme

PaulJ a écrit :
Je suis prêt à payer trois mois d'indemnité, je trouve même ça presque normal, mais mon propriétaire me parle de faire un geste sur les 18 mois qu'il me resterait à payer, ce qui me fait craindre le pire ! :-(
Il n'obtiendra pas 18 mois, ni 12 ni même 6 mois.
Il faut rester réaliste.
Moi à votre place, si l'affaire devait venir devant un tribunal, j'argumenterais que le proprio a pu retrouver un nouveau locataire, et qu'il n'a rien perdu. Et que donc, lui donner plus que 2 ou 3 mois serait un abus de droit.


Paul J.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 908

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

la meilleure solution c'est évidemment de lui proposer un nouveau locataire offrant un même niveau de solvavilité que vous.

Mais aussi, quelle idée d'avoir signé pour 3 ans fermes sans avoir négocié l'insertion d'une clause vous permettant de résilier!

Pourquoi aussi, si vous comptiez rester au moins 3 ans initialement, ne pas avoir demandé un contrat de 9 ans, qui lui est résiliable PAR LE PRENEUR UNIQUEMENT à tout moment et sans devoir fournir la moindre justification.
Dans ce cas-là, en cours de la 2ème année vous n'auriez dû payer que 2 mois d'indemnité et prester un préavis de 3 mois.

Vous avez vraiment opté pour la pire option possible. fallait que vous ayez un drôle de coup de foudre pour le bien en question et que vous soyez surs à 300% d'y rester au moins 3 ans!!

C'est avant de signer un contrat qu'on argumente, après c'est trop tard.

Vous êtes tenu à exécuter toutes vos obligations contractuelles.
Signer un bail s'est s'engager à cela. Ni plus ni moins.

En ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Ou aucune expérience en la matière ...

panchito a écrit :

la meilleure solution c'est évidemment de lui proposer un nouveau locataire offrant un même niveau de solvavilité que vous.

Mais aussi, quelle idée d'avoir signé pour 3 ans fermes sans avoir négocié l'insertion d'une clause vous permettant de résilier!

Pourquoi aussi, si vous comptiez rester au moins 3 ans initialement, ne pas avoir demandé un contrat de 9 ans, qui lui est résiliable PAR LE PRENEUR UNIQUEMENT à tout moment et sans devoir fournir la moindre justification.
Dans ce cas-là, en cours de la 2ème année vous n'auriez dû payer que 2 mois d'indemnité et prester un préavis de 3 mois.

Vous avez vraiement opter pour la pire option possible. fallait que vous ayez un drôle de coup de foudre pour le bien en question et que vous soyez surs à 300% d'y rester au moins 3 ans!!


Paul J.

Hors ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Je note que dans le cas énoncé dans le lien ci-dessous, le juge a malgré tout relevé le fait que [...] le preneur a informé rapidement son bailleur de la situation, par plusieurs courriers [...].

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … t=9&id=181

Si ça peut servir ...


Paul J.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 908

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

Mais dans ce cas-là, il s'agit bien d'un cas de force de majeure: le locataire a perdu son titre de séjour suite à la perte de son emploi.

Sans titre de séjour, il ne peut plus résider sur le territoire belge (c'est la loi), donc comment pourrait-il continuer d'exécuter ses obligations contractuelles alors qu'il séjournerait illégalement en Belgique?

Dans votre cas, c'est de votre propre volonté que vous souhaitez renier vos engagements. Qu'est-ce qui vous empêche d'aller jusqu'au bout de votre contrat (ce à quoi vous vous étiez engagé en signant votre bail) et de mettre votre maison, nouvellement achetée en location?

En ligne

Paulj-8521
Pimonaute
Inscription : 15-04-2013
Messages : 1

Re : Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

panchito a écrit :

Dans votre cas, c'est de votre propre volonté que vous souhaitez renier vos engagements. Qu'est-ce qui vous empêche d'aller jusqu'au bout de votre contrat (ce à quoi vous vous étiez engagé en signant votre bail) et de mettre votre maison, nouvellement achetée en location?

Je n'ai jamais nié mes torts ni refusé de payer de justes indemnités mais restons sérieux ... Si votre but est de m'accabler, je pense que vos précédentes interventions suffisaient. J'ai été un imbécile, je ne savais pas à quel point ce bail me bloquait. Evidemment, le même propriétaire qui me fait ajd tout un cours de droit du logement a bien omis de le préciser à l'époque. Je demande uniquement de trouver un accord à l'amiable, pas de partir comme un voleur. Cependant, je refuse que le propriétaire abuse de son droit étant donné que, si nous imaginons une indemnité de 3 mois, il a neuf mois pour remettre son bien en location (délai qui monte à un an avec une indemnité de 6 mois).


Paul J.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres



derniers-tweets-small Derniers tweets

Si vous louez en colocation: nouvelles règles immo.vlan.be/fr/conseils/vo…

Il y a 2 jours De PIM's Twitter

Au hasard de nos offres
  • Appartement À partir de 365 000 € BRUXELLES
  • Appartement 1 050 000 € UCCLE
  • Appartement Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Penthouse 890 000 € UCCLE
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Penthouse 585 000 € UCCLE
  • Villa 1 290 000 € RHODE ST GENESE
  • Villa 2 980 000 € WATERLOO
  • Maison Sorry : trop tard ! IXELLES
  • Villa 2 700 000 € UCCLE
  • Voir toutes les offres »

    dapibus ut ut elementum Nullam venenatis ipsum pulvinar