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Travaux urgents

tempura
Pimonaute bavard
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Travaux urgents

Le syndic, sans en informer personne, a décidé seul de faire réaliser des travaux de "sécurisation" d'une façade latérale pour la modique somme de 8.700 euros qu'il a trouvés dans le fonds de réserve. Comme par hasard, l'entrepreneur qui a réalisé ces travaux est celui qui a avait été antérieurement proposé par le syndic pour la rénovation d'une autre façade et dont le devis établi en polonais avait été refusé. Entre-temps, le syndic a démissionné et sa démission sera effective après l'ag de mars. N'ayant aucune information sur le sujet, j'ignore totalement si les travaux urgents étaient justifiés ou pas. Le contexte me conduit à penser qu'on se fait rouler dans la farine. Tout le monde s'en fiche cependant. Comment agir dans un cas pareil ? A quoi cela sert-il concrètement de refuser de donner décharge au syndic lors de l'ag ?

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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Re : Travaux urgents

Tout le monde s'en fiche cependant

Si tout le monde s'en fiche, je ne vois pas où est le problème.


bada

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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Re : Travaux urgents

Plus sérieusement, le syndic ne peut agir dans ce cas que s'il y a danger et urgence et donc oui, il doit sécuriser mais était-ce la cas ?

Cette facade latérale( ou des briques) risquait-elle de s'écrouler et devenait-elle un danger ?
S'il n'y avait pas urgence, il ne pouvait pas commander ces travaux.


bada

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Travaux urgents

Vérifier ce qui est stipulé dans son contrat, ou dans les PV d'AG précédentes.

Dans de nombreuses copropriétés, le Syndic ne peut pas engager des travaux pour plus de 5000€.

En cas d'urgence, pour des travaux d'un montant supérieur à 5000€, il doit convoquer une AGE.

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Travaux urgents

bada a écrit :

Citation :Tout le monde s'en fiche cependant

Si tout le monde s'en fiche, je ne vois pas où est le problème.

Tout le monde, c'est tout le monde, moi excepté parce qu'il se trouve que je m'intéresse à ce que deviennent mes sous.

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tempura
Pimonaute bavard
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Messages : 298

Re : Travaux urgents

bada a écrit :

Plus sérieusement, le syndic ne peut agir dans ce cas que s'il y a danger et urgence et donc oui, il doit sécuriser mais était-ce la cas ?

Cette facade latérale( ou des briques) risquait-elle de s'écrouler et devenait-elle un danger ?
S'il n'y avait pas urgence, il ne pouvait pas commander ces travaux.

C'est le coeur de la question. Comment savoir si cette urgence en était une ?
Dois-je me contenter d'une affirmation du syndic ou puis-je exiger qu'il apporte des éléments justifiant cette urgence ?

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : Travaux urgents

l'urgence, c'est ce qui met en péril l'intégrité du bâtiment ou rend son occupation (ou usage) impossible:  un arbre qui menace de s'écrouler, une fuite dans la toiture, un circulateur de chaudière HS, une porte d'entrée qui ne ferme plus, etc.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
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Re : Travaux urgents

tempura a écrit :

Le syndic, sans en informer personne, a décidé seul de faire réaliser des travaux de "sécurisation" d'une façade latérale pour la modique somme de 8.700 euros
...
N'ayant aucune information sur le sujet, j'ignore totalement si les travaux urgents étaient justifiés ou pas.
...
Comment agir dans un cas pareil ? A quoi cela sert-il concrètement de refuser de donner décharge au syndic lors de l'ag ?

Personnellement, je suivrais la procédure suivante:
1) Demandez, par écrit, la justification des travaux et la mise à l'ordre du jour de l'AG de ce point.
2) Si la justification n'est pas valable, refusez la décharge, et tentez de convaincre d'autres CP de vous suivre.
3) Si aucun arrangement n'est possible, allez devant le juge de paix pour contester les travaux et la facture et réclamer des dommages et intérêts.

Chaque étape à son importance, car le juge pourrait vous débouter si vous avez accepté tacitement les travaux.

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Travaux urgents

Personne n'a de photos récentes de cette facade.
D'autres CP savaient-ils que les travaux avaient été commandés ? et admettaient-ils eux aussi comme le syndic, qu'il y avait danger et urgence.

Je pense en fait qu'il a voulu se venger de votre décision antérieure de refuser des travaux et comme il a remis sa démission, il veut vous jouer un tour de cochon et sans doute, prendre une belle commission au passage.


bada

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dach
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Re : Travaux urgents

tempura a écrit :

Le syndic, sans en informer personne, a décidé seul de faire réaliser des travaux de "sécurisation" d'une façade latérale pour la modique somme de 8.700 euros qu'il a trouvés dans le fonds de réserve.

Cet exemple me rappel que la présence d'un fonds de réserve bien garnis n'est pas synonyme d'ACP 'saine et bien géré'.
Il me conforte dans le fait que c'est via le budget extraordinaire obligatoire que l'on trouve les indices d'une ACP prévoyante !

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Travaux urgents

dach a écrit :

tempura a écrit : Le syndic, sans en informer personne, a décidé seul de faire réaliser des travaux de "sécurisation" d'une façade latérale pour la modique somme de 8.700 euros
...
N'ayant aucune information sur le sujet, j'ignore totalement si les travaux urgents étaient justifiés ou pas.
...
Comment agir dans un cas pareil ? A quoi cela sert-il concrètement de refuser de donner décharge au syndic lors de l'ag ?

Personnellement, je suivrais la procédure suivante:
1) Demandez, par écrit, la justification des travaux et la mise à l'ordre du jour de l'AG de ce point.
2) Si la justification n'est pas valable, refusez la décharge, et tentez de convaincre d'autres CP de vous suivre.
3) Si aucun arrangement n'est possible, allez devant le juge de paix pour contester les travaux et la facture et réclamer des dommages et intérêts.

Chaque étape à son importance, car le juge pourrait vous débouter si vous avez accepté tacitement les travaux.

Il est très peu probable que je trouve une majorité de cp pour me suivre et refuser de donner décharge au syndic. Deux cp sont très "amicalement" liés au syndic et la majorité des autres avalent tout ce que le syndic dit.
Etant entendu que je refuserai de donner décharge, puis-je, à titre individuel contester cette opération pour le moins suspecte ?
Même si la réponse est affirmative, je pense que ça va me coûter cher en argent et en temps pour un résultat qui reste aléatoire.
Je dois donc provisoirement conclure, qu'en pratique, le syndic est tout puissant et est en mesure (je n'ai cependant pas de certitude absolue dans le cas présent) d'utiliser mes sous comme il l'entend.

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Travaux urgents

bada a écrit :

Personne n'a de photos récentes de cette facade.
D'autres CP savaient-ils que les travaux avaient été commandés ? et admettaient-ils eux aussi comme le syndic, qu'il y avait danger et urgence.

Je pense en fait qu'il a voulu se venger de votre décision antérieure de refuser des travaux et comme il a remis sa démission, il veut vous jouer un tour de cochon et sans doute, prendre une belle commission au passage.

Personne (à ma connaissance) ne savait rien de ces travaux que rien (de visible et à ma connaissance) ne semblait justifier. Je sais cependant que le syndic va expliquer avec de nombreux détails les multiples raisons qui justifiaient d'intervenir d'urgence, sans produire aucun document appuyant ses affirmations, cela va sans dire. Il est en outre fort probable qu'il sera remercié pour sa réactivité par une partie des cp.
Pour le reste, je pense exactement la même chose que vous et j'enrage de ne rien pouvoir faire de concret.

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tempura
Pimonaute bavard
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Messages : 298

Re : Travaux urgents

dach a écrit :

tempura a écrit : Le syndic, sans en informer personne, a décidé seul de faire réaliser des travaux de "sécurisation" d'une façade latérale pour la modique somme de 8.700 euros qu'il a trouvés dans le fonds de réserve.
Cet exemple me rappel que la présence d'un fonds de réserve bien garnis n'est pas synonyme d'ACP 'saine et bien géré'.
Il me conforte dans le fait que c'est via le budget extraordinaire obligatoire que l'on trouve les indices d'une ACP prévoyante !

Le fonds de réserve a été constitué pour faire des travaux à la façade arrière. Il est manifeste que ces travaux sont nécessaires et ils ont été décidés par l'ag. Ceux-là n'ont malheureusement jamais été commandés, faute d'accord sur le devis proposé (imposé devrais-je dire) par le syndic.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 710

Re : Travaux urgents

C'est pour ce type de raison que dans notre copropriété nous refusons la création de fonds de réserve. Nous nous estimons aussi plus malins pour gérer nos sous nous-mêmes.

En cas de coup dur le Syndic, qui est légalement obligé d'avoir l'argent nécessaire sur le compte de la copropriété avant de lancer des travaux, est obligé de faire un appel de fonds, qui doit nécessairement avoir été voté en AG.

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : Travaux urgents

tempura a écrit

Personne (à ma connaissance) ne savait rien de ces travaux que rien (de visible et à ma connaissance) ne semblait justifier

Si personne ne savait rien de l'urgence, c'est qu'il n'y avait pas urgence.
Vous pensez bien que si une facade, un mur devient déterrioré au point de devenir dangereux, toute personne qui passe à proximité le voit, même un gosse donc il a agit de façon abusive, en dépit de vos droits.

Mais, seul dans la bataille et sans pouvoir apporter la preuve que la facade ne nécessitait pas l'urgence, vous êtes sans doute gros gens comme devant.

Voyons maintenant le coté positif de la chose puisque l'on ne peut pas revenir en arrière : le travail accompli devait probablement être réalisé à brêve échéance et il améliore l'immeuble. Voyez le sous cet aspect et jurer vous que l'on ne vous y prendra plus et choississez un bon syndic avec un bon contrat (pour la copropriété)


bada

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
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Re : Travaux urgents

tempura a écrit :

Il est très peu probable que je trouve une majorité de cp pour me suivre et refuser de donner décharge au syndic. Deux cp sont très "amicalement" liés au syndic et la majorité des autres avalent tout ce que le syndic dit.
Etant entendu que je refuserai de donner décharge, puis-je, à titre individuel contester cette opération pour le moins suspecte ?
Même si la réponse est affirmative, je pense que ça va me coûter cher en argent et en temps pour un résultat qui reste aléatoire.
Je dois donc provisoirement conclure, qu'en pratique, le syndic est tout puissant et est en mesure (je n'ai cependant pas de certitude absolue dans le cas présent) d'utiliser mes sous comme il l'entend.

Malgré que l'AG les a approuvés, si vous avez voté contre les travaux contestés, le budget et les comptes liés à cette dépense, vous pouvez introduire une requête contre l'ACP au JdP.
Le juge pourrait vous dispenser de la dépense (qui serait alors répartie sur les autres CP)
Sans avocat, je pense que le JdP reste financièrement abordable. (voir http://justice.belgium.be/fr/themes_et_ … itiges/#a1

Le hic c'est que vous devez attaquer l'ACP et non le syndic avec le risque d'avoir les autres CP sur le dos. Mais si les CP ont été des complices passifs, il doivent ne s’en prendre qu'a eux même...
De votre côté, il faut être sûr de convaincre le juge.

Pesez le pour et le contre. Un bon compromis est préférable à un mauvais procès

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : Travaux urgents

Si pas d'urgence, le syndic agit abusivement. Il doit établir l'urgence surtout si un ou plusieurs CP mettent en doute ce caractère urgent et lui demandent de ne pas faire faire ces travaux.

A défaut, il peut être poursuivi pour ces fautes de gestion et présomption d'abus... il me semble


rexou

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Travaux urgents

panchito a écrit :

C'est pour ce type de raison que dans notre copropriété nous refusons la création de fonds de réserve. Nous nous estimons aussi plus malins pour gérer nos sous nous-mêmes.

En cas de coup dur le Syndic, qui est légalement obligé d'avoir l'argent nécessaire sur le compte de la copropriété avant de lancer des travaux, est obligé de faire un appel de fonds, qui doit nécessairement avoir été voté en AG.

Je n'avais jamais vu les choses sous cet angle, qui est fort intéressant.
Cependant, lorsqu'il s'agit de travaux très coûteux, un appel de fonds extraordinaire ne sera pas très bien reçu

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : Travaux urgents

dach a écrit :

tempura a écrit :Il est très peu probable que je trouve une majorité de cp pour me suivre et refuser de donner décharge au syndic. Deux cp sont très "amicalement" liés au syndic et la majorité des autres avalent tout ce que le syndic dit.
Etant entendu que je refuserai de donner décharge, puis-je, à titre individuel contester cette opération pour le moins suspecte ?
Même si la réponse est affirmative, je pense que ça va me coûter cher en argent et en temps pour un résultat qui reste aléatoire.
Je dois donc provisoirement conclure, qu'en pratique, le syndic est tout puissant et est en mesure (je n'ai cependant pas de certitude absolue dans le cas présent) d'utiliser mes sous comme il l'entend.
Malgré que l'AG les a approuvés, si vous avez voté contre les travaux contestés, le budget et les comptes liés à cette dépense, vous pouvez introduire une requête contre l'ACP au JdP.
Le juge pourrait vous dispenser de la dépense (qui serait alors répartie sur les autres CP)
Sans avocat, je pense que le JdP reste financièrement abordable. (voir http://justice.belgium.be/fr/themes_et_dossiers/louer_et_donner_en_location/litiges/#a1

Le hic c'est que vous devez attaquer l'ACP et non le syndic avec le risque d'avoir les autres CP sur le dos. Mais si les CP ont été des complices passifs, il doivent ne s’en prendre qu'a eux même...
De votre côté, il faut être sûr de convaincre le juge.

Pesez le pour et le contre. Un bon compromis est préférable à un mauvais procès

Etes-vous sûr que je pourrais mettre en cause l'ACP ?
Si les travaux sont approuvés par l'AG (moi excepté), de quoi puis-je encore me plaindre ? Je ne subis pas plus de préjudice que si l'AG avait décidé à la majorité de faire réaliser ces travaux avant qu'ils soient commandés. J'avoue que je ne ne vois pas très clair dans cette situation. J'ai cependant la conviction d'avoir été roulé.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 710

Re : Travaux urgents

En tout cas, j'ai connu un cas concret où certains copropriétaires ont attaqué leur Syndic en justice pour gestion inadéquate suites à des infiltrations en provenance d'une toiture terrasse (l'étanchéité était commune).

Le Syndic a été complètement blanchi (il est même devenu maître de stage à l'IPI), et tout est retombé sur la copropriété (qlq 35.000€ de dommages et intérêts à payer à ces CP) car l'AG avaient donné quitus et décharge au Syndic.

Il avait dès lors été blanchi et c'est la copropriété qui a porté le chapeau...

Car, d'après le Juge, le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions de l'AG. Donc si la copropriété ne lui demande pas de remédier à des infiltrations et qu'il ne fait rien, il n'est pas responsable dès que l'AG lui a donné quitus et décharge.

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