Travaux urgents

Si tout le monde s'en fiche, je ne vois pas où est le problème.

Vérifier ce qui est stipulé dans son contrat, ou dans les PV d'AG précédentes.

Dans de nombreuses copropriétés, le Syndic ne peut pas engager des travaux pour plus de 5000€.

En cas d'urgence, pour des travaux d'un montant supérieur à 5000€, il doit convoquer une AGE.

C'est le coeur de la question. Comment savoir si cette urgence en était une ?
Dois-je me contenter d'une affirmation du syndic ou puis-je exiger qu'il apporte des éléments justifiant cette urgence ?

Personnellement, je suivrais la procédure suivante:
1) Demandez, par écrit, la justification des travaux et la mise à l'ordre du jour de l'AG de ce point.
2) Si la justification n'est pas valable, refusez la décharge, et tentez de convaincre d'autres CP de vous suivre.
3) Si aucun arrangement n'est possible, allez devant le juge de paix pour contester les travaux et la facture et réclamer des dommages et intérêts.

Chaque étape à son importance, car le juge pourrait vous débouter si vous avez accepté tacitement les travaux.

Cet exemple me rappel que la présence d'un fonds de réserve bien garnis n'est pas synonyme d'ACP 'saine et bien géré'.
Il me conforte dans le fait que c'est via le budget extraordinaire obligatoire que l'on trouve les indices d'une ACP prévoyante !

Personne (à ma connaissance) ne savait rien de ces travaux que rien (de visible et à ma connaissance) ne semblait justifier. Je sais cependant que le syndic va expliquer avec de nombreux détails les multiples raisons qui justifiaient d'intervenir d'urgence, sans produire aucun document appuyant ses affirmations, cela va sans dire. Il est en outre fort probable qu'il sera remercié pour sa réactivité par une partie des cp.
Pour le reste, je pense exactement la même chose que vous et j'enrage de ne rien pouvoir faire de concret.

C'est pour ce type de raison que dans notre copropriété nous refusons la création de fonds de réserve. Nous nous estimons aussi plus malins pour gérer nos sous nous-mêmes.

En cas de coup dur le Syndic, qui est légalement obligé d'avoir l'argent nécessaire sur le compte de la copropriété avant de lancer des travaux, est obligé de faire un appel de fonds, qui doit nécessairement avoir été voté en AG.

Malgré que l'AG les a approuvés, si vous avez voté contre les travaux contestés, le budget et les comptes liés à cette dépense, vous pouvez introduire une requête contre l'ACP au JdP.
Le juge pourrait vous dispenser de la dépense (qui serait alors répartie sur les autres CP)
Sans avocat, je pense que le JdP reste financièrement abordable. (voir http://justice.belgium.be/fr/themes_et_ … itiges/#a1

Le hic c'est que vous devez attaquer l'ACP et non le syndic avec le risque d'avoir les autres CP sur le dos. Mais si les CP ont été des complices passifs, il doivent ne s’en prendre qu'a eux même...
De votre côté, il faut être sûr de convaincre le juge.

Pesez le pour et le contre. Un bon compromis est préférable à un mauvais procès

Je n'avais jamais vu les choses sous cet angle, qui est fort intéressant.
Cependant, lorsqu'il s'agit de travaux très coûteux, un appel de fonds extraordinaire ne sera pas très bien reçu

En tout cas, j'ai connu un cas concret où certains copropriétaires ont attaqué leur Syndic en justice pour gestion inadéquate suites à des infiltrations en provenance d'une toiture terrasse (l'étanchéité était commune).

Le Syndic a été complètement blanchi (il est même devenu maître de stage à l'IPI), et tout est retombé sur la copropriété (qlq 35.000€ de dommages et intérêts à payer à ces CP) car l'AG avaient donné quitus et décharge au Syndic.

Il avait dès lors été blanchi et c'est la copropriété qui a porté le chapeau...

Car, d'après le Juge, le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions de l'AG. Donc si la copropriété ne lui demande pas de remédier à des infiltrations et qu'il ne fait rien, il n'est pas responsable dès que l'AG lui a donné quitus et décharge.