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changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

Theo
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 07-03-2013
Messages : 1

changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

Bonjour,
Je vis actuellement dans un appartement en collocation avec 2 autres personnes.
Notre bail est de 3 ans fermes, à compter du 3 juillet 2011 jusqu'au 2 juillet 2014.
Notre propriétaire a décider de vendre et a trouvé un acheteur.
Cet acheteur aimerait habiter dans l'appartement le plus tôt possible.
Quitter l'appartement avant la fin du bail ne nous arrange pas du tout.
Je sais que pour les baux de courte durée enregistrés, le nouveau bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant le terme établit dedans.

J'aimerais donc savoir plusieurs choses:
Comment savoir si le bail à été enregistré? ( Apparemment l'enregistrement du bail est obligatoire )
Est-il possible de demander des indemnités pour quitter les lieux avant la fin du bail et si oui, à quoi correspondent-elles?

Les conseils nous serons fortement utiles.
Merci d'avances pour vos réponses

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 649
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

Merci à Panchito et Francis, qui confirment ce qui est mentionné dans notre FAQ: l'inexactitude de Citro à ce sujet est donc ainsi clairement rectifiée et je n'y reviendrai plus.

@ citro:
- le livre cité et édité du SNP est certes un bon ouvrage et ce n'est pas contesté. Ce que vous devez apprendre par contre, c'est de tourner les  pages pour arriver au bon chapitre !

- Vous nous expliquez que dans le cas d'un bail de 3 ans non enregistré le locataire ne peut pas invoquer l'absence d'enregistrement pour résilier et quitter sans préavis, car cette sanction à l'encontre du bailleur n'existe que pour les baux de 9 ans.
Mais oui. Je n'ai jamais dit le contraire. Sauf que ce n'est pas la question qui est posée par "Theo" !
Et donc votre réponse n'a pas d'intérêt.

Le souci exposé par Theo, locataire, est qu'il a un bail de 3 ans (dont il ignore s'il est enregistré ou non) et que l'acquéreur veut occuper immédiatement les lieux et que Theo préfère rester jusqu'à l'échéance des 3 ans: ce n'est donc pas lui, locataire, qui veut partir !

Cela fait "tilt", citro ?

Ah oui, encore un petit détail: vous avez raison: tous les agents immobiliers sont des abrutis.


Erik DECKERS
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max11
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

Enfin.... un sujet vivant ici    lol

Je me suis cru dans le salon "copropriété"    big_smile

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ExpertHabitat
Pimonaute bavard
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

je viens de recevoir ceci qui provient de l'ipi :

Le bail de courte durée

Le bail de courte durée   S’il s’agit d’un bail avec date certaine, il est opposable à l’acquéreur.   Sans date certaine et avec un locataire occupant les lieux depuis 6 mois au moins, les avis sont partagés. Mais la jurisprudence majoritaire admet que le nouveau bailleur doit respecter le bail de courte durée.   Sans date certaine et avec un locataire occupant les lieux depuis moins de 6 mois, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur et il peut exiger le départ immédiat du locataire

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PIM
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Inscription : 10-03-2004
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

ExpertHabitat a écrit :

je viens de recevoir ceci qui provient de l'ipi :

Qu'entendez-vous par "qui provient de l'Ipi" ?
Merci de préciser.

Pour le fond du problème invoqué:

Conformément à l’article 9 de la loi sur les baux de résidence principale,

« Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.

Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété. »

Cette disposition ne fait donc pas de distinction entre bail de courte durée et bail de normale ou longue durée...


Erik DECKERS
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grmff
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

Il faut tout de même reconnaître que les §§2, 3 et 4 sont reconnu non applicable en cas de bail de type court dans le §6 du même article...

Voilà pourquoi la loi est tout sauf claire. Voilà pourquoi la jurisprudence est variable...


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PIM
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

grmff a écrit :

Il faut tout de même reconnaître que les §§2, 3 et 4 sont reconnu non applicable en cas de bail de type court dans le §6 du même article...

Voilà pourquoi la loi est tout sauf claire. Voilà pourquoi la jurisprudence est variable...

Je ne vois pas ce que ça change : l’article 9 rend, en cas de transmission du bien loué (soit dans une hypothèse bien particulière), applicable à tous les types de baux les conditions prévues aux §§ 2, 3 et 4.

Ce serait sympa de communiquer les références de la jurisprudence «variable » en question…


Erik DECKERS
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grmff
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

C'est l'IPI qui parle de jurisprudence dans divers sens...

Y a-t-il un agent immobilier dans la salle pour leur demander?  lol


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ExpertHabitat
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

PIM a écrit :

ExpertHabitat a écrit : je viens de recevoir ceci qui provient de l'ipi :


Qu'entendez-vous par "qui provient de l'Ipi" ?
Merci de préciser.

Je l ai reçu d'une connaissance qui a son agence, c est dans les cours de son stagiaire, sur eipi.

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PIM
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

J'ai posé cette question à un juriste spécialisé.

Réponse reçue:
"J’ai pu relever cette décision du tribunal de 1ère instance de Courtrai :

Civ. Courtrai (1re ch.) 21 mars 2008

Sommaire
La possibilité de résiliation pour le nouveau propriétaire d'un immeuble loué, prévue à l'art. 9, deuxième alinéa de la loi sur les baux à loyer s'applique également lorsque le contrat de bail en cours a été contracté pour un terme fixe de trois ans ou moins.

A titre personnel, outre que sur le plan juridique je partage pleinement cette opinion, je trouverais discriminatoire que, pour l’unique raison qu’il s’agit d’un bail de courte durée, l’acquéreur ne pourrait pas mettre fin au bail moyennant un congé de 3 mois notifié au preneur endéans les trois mois de la passation de l’acte authentique de vente.

A la réflexion, je me demande si les points 5 et 6 ne concernent pas uniquement l’opposabilité en tant que telle du bail (et non la question de la résiliation anticipée dans le cadre d’un bail de courte durée…)."

(fin de citation)


Erik DECKERS
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grmff
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

Evidemment, je ne me sens pas très concerné, étant donné que mes investissement n'impliquent pas que j'aille habiter sur place.  lol

D'un point de vue philosophique, je trouverais beaucoup plus logique que "le bailleur devienne bailleur à la place du bailleur", et que le nouveau propriétaire reprenne toutes les obligations découlant du bail, enregistré ou non. Date certaine ou non.

C'est là encore qu'on voit que l'enregistrement (et les conséquences du manquement éventuel) sont source d'insécurité juridique, ce qui est tout de même grave dans une question de droit au bail (que ce soit de bureau, commercial, à ferme, de résidence, ou de résidence principale...)

Une grosse simplification serait de supprimer l'obligation de l'enregistrement des baux (qui est une obligation qui coûte plus qu'elle ne rapporte quand elle n'est pas gratuite - un comble pour une obligation fiscale...) et toutes les conséquences qui en découlent.

Evidemment, les 3 articles que Me Carnoy vient de publier deviendraient obsolètes. Mais quand on lit cette longue et complexe liste de conditions, règles, conséquence de l'enregistrement etc, on se dit qu'il y a moyen de simplifier la vie du citoyen, et de renforcer la sécurité juridique de tous.

Mais pour avoir un avis de juriste supplémentaire, attendons son 4e épisode...


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grmff
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Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

Il est à noter que gillescarnoy.be vient de publier un article intéressant sur ce sujet.

En fait, il s'agit même de 5 articles intéressants, et un rappel d'un 6e, spécifiquement sur la question du congé par l'acquéreur d'un bail occupé suivant un bail de type court.

Voyez ici:
L'acquereur de l'immeuble confronte a un bail de courte duree/

Et aussi:
Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (V)

La conclusion n'est pas évidente...


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