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Petits problèmes cumulatifs

ericbruxelles
Pimonaute assidu
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Petits problèmes cumulatifs

Bonjour,

Certains d'entre vous ont eu l'occasion de constater que je gère la location d'un proche de ma famille qui est propriétaire.

Le locataire loue le 1er étage. Le propriétaire occupe de rez de chaussée.

Le locataire se plaint de plusieurs choses:

1. Le chien de la propriétaire qui aboie de temps en temps.
Le locataire savait qu'il y avait un chien au rez. (petit chien type jack russel)

2. Des crottes sur le trottoir dû au passage de nombreux chiens

3. Le petit jardin devant l'immeuble n'est pas entretenu et contient des mauvaises herbe.

4. Des chassis trop vieux.
Les chassis sont vieux certe mais pas de raison de rénovation immédiate. L'isolation est très correcte. (C'est juste l'apparence qui parait à certains endroits usée)

Notez que le locataire occupe les lieux depuis moins d'un an.
Aucune réclamation n'a été faite lors de la signature du bail à ces sujets.
Il demande compensation financière. (Mais il cumule les retards de paiement!!)

Un autre problème a eu lieu du au fait que le locataire à fait installer une ligne téléphonique unique. ce qui a engendré des travaux sur le trottoir, des modifications de lignes dans la cave et sans prévenir la propriétaire.
En tant que bon locataire, j'aurai prévenu la propriétaire avant ces travaux... pas lui disant qu'il s'agit d'une installation et non d'une transformation.

J'aimerai vos avis sur chacun des points évoqués.
Sachez qu'il est en retard de paiement à hauteur de 2000€ et qu'il ne veut plus parler à la propriétaire. (raison pour laquelle je gère la location à présent)

Merci d'avance pour votre aide.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Yop!

1. Les chiens
Personnellement, j'interdis les chiens dans les appartements, pour éviter ce genre de plainte. Evidemment, dans votre cas, c'est un peu plus compliqué de virer le proprio du chien pour tapage...

Pour un propriétaire de chien, un aboiement de temps en temps est normal. Pour un autre occupant, c'est beaucoup plus compliqué.

Certains répondraient "les enfants, c'est comme les pets, on ne supporte bien que les siens..." Il faut donc voir si c'est exagéré ou non.

Mais, comme pour démontrer qu'un chien de locataire est une nuisance, il sera difficile pour votre locataire de démontrer que le chien de son propriétaire est une calamité...

2. Les crottes de chien
Dans certains quartier, il est malaisé de définir la couleur du trottoir. On ne les appelle plus trottoir, mais crottoirs.

Les crottes de chien sont non seulement une plaie, mais encore une nuisance et un mal pas du tout nécessaire. Et souvent, cela colle... Beuark. Je hais les chiens rien qu'à cause de leurs merdes. Mais les chiens ne sont pas en cause. Ce sont les maîtres qui doivent ramasser. Ce sont les maîtres qui sont en cause. Pas les chiens.

Si le propriétaire du chien ramasse les crottes de son chien, on ne peut rien lui reprocher. Le trottoir est un lieu public. Que le locataire démontre que le proprio ne ramasse pas, et on en rediscute.

3. Le jardin
Il n'avait pas vu son état avant de louer? Il connaissait le mode de fonctionnement de l'immeuble, ou bien il a été trompé sur la marchandise?

4. Les chassis
Idem. A moins qu'ils en soient si pourris qu'ils laissent passer l'air et l'eau, et qu'il pleuve à l'intérieur, le propriétaire n'a aucune obligation de remplacer un chassis ancien. La mise en peinture reste cependant à charge du propriétaire.

A mon avis, vous êtes tombé sur un casse-pied. Virez-le. Et s'il a un retard de 2000€, il ne faut pas hésiter à le mettre en justice de paix. Pour éviter de devoir payer un avocat, vous pouvez faire un avenant au bail en mentionnant que désormais, c'est vous le bailleur. Vous pourrez alors aller en justice pour compte du proprio.

A noter que si le membre de votre famille est de votre famille proche (père, mère, épouse, enfants. Peut-être frère et soeur mais je n'en suis pas sûr), vous pouvez avoir une procuration pour le représenter. Sinon, c'est recours à un avocat obligatoirement, puisque seul l'avocat peut défendre un client en justice de paix.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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ericbruxelles
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Un grand merci pour tout grmff (également pour la réponse à mes messages).

1: le chien est très calme, tellement calme qu'on soupçonne qu'il ait été battu après sa naissance le pauvre sad. il n'aboie que quand la sonnette retenti. (c'est visiblement trop pour lui)

2: je suis tout à fait d'accord avec vous. Les crottes, c'est comme la peste et je peux comprendre le locataire dans cette plainte. Seulement garantir la propreté du trottoir 24h sur 24 est impossible. La fôret de soigne n'est pas loin, les passages sont nombreux. Comme vous dites, c'est très difficile de prouver quoi que ce soit.

Question: Qui est responsable de la propreté du trottoir? Le propriétaire du bien pour la partie qu'il occupe ou la commune?

3: La maison est une des plus belles de la rue et bien que le petit jardin ne soit pas entretenu (tout est mort à cause de l'hiver) cette maison est magnifique et les gens s'arrêtent parfois pour prendre une photo ou regarder les plantes de ce même jardin l'été quand elles sont fleuries. Je trouve cela de la mauvaise volonté. La propriétaire a fait preuve de bonne volonté en appelant un jardinier qui a tout rasé il y a d'ici plus d'un mois.

4: Tout à fait du même accord que vous, concernant les châssis. Merci.

Honnêtement cela mérite t il compensation?

Il a été convoqué en justice de paix et condamné à payer pour un premier loyer impayé. Seulement il fait le sourd quand on lui demande de payer bien qu'il m'a confirmé avoir reçu le jugement.

La demande auprès de la justice de paix a été mal introduite (sans la demande d'expulsion). Ne sachant pas sad.

Il s'agit de ma mère donc je n'aurai pas de problème pour la représenter lors du prochain procès. Merci pour cette information importante également!

Comme j'ai repris le dossier très récemment à ma mère et avant toute chose, je fais preuve de bonne volonté. J'ai fixé rendez vous avec le locataire pour l'écouter, tenter une médiation, tenir compte de ses plaintes et trouver des solutions ensemble.

D'autres avis/expériences sont les bienvenus!

Eric.

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grmff
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Yop

1. Les chiens:
Si je comprends bien, c'est pure mauvaise foi du locataire. Ne vous laissez pas faire.

2. Les crottes de chien
Si je comprends bien, ce n'est pas le chien de la maison. C'est donc une question d'entretien du trottoir.

Généralement, l'entretien du trottoir est mis par les communes à charges des occupants. S'agissant d'entretien, il est à charge des occupants, et non du propriétaire.

Si votre locataire exige un trottoir décrotté, expliquez lui que la moitié des frais sera mise à sa charge. Cela devrait le calmer...

3. Entretien du jardin
Si c'est en façade avant, c'est de l'entretien commun. A charge commune donc. Expliquez donc au locataire que la moitié de la facture d'entretien, suite à sa demande, est à sa charge, et qu'il doit vous en payer la moitié. Demandez lui s'il désire que vous continuiez à faire faire l'entretien de ce jardinet de cette manière.

Cela devrait le calmer aussi.


Honnêtement, s'il vous doit 2000€ en moins d'un an, et qu'il sort des inepties telles que les crottes de chien sur le trottoir, c'est que c'est un crétin fini qui cherche de non moins stupides prétextes pour justifier son incapacité à payer les frais qui lui incombent. Et en aucun cas cela ne mérite compensation.

Redéposez une requête sans tarder... et arrangez vous pour être en Belgique lors de l'audience. Au greffe, on peut demander (en tout cas dans certains...) de fixer l'audience, ou de la retarder d'une semaine ou deux.

A noter que je parie mon chapeau sur une des trois possibilités suivantes:
1. Il aura tout réglé pour l'audience, et vous risquez de vous le coltiner 2 ans de plus. Mais il vous fichera la paix à partir de maintenant...
2. Il n'aura rien réglé, parce qu'il ne sait pas payer. Vous obtiendrez la fin de bail et l'expulsion, mais vous y perdrez ce que vous pourrez y perdre car il est complètement insolvable.
3. Aucune des situations ci-dessus, mais c'est encore pire. J'espère qu'on aura pas à en discuter... sad


Grmf!
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panchito
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Question: Qui est responsable de la propreté du trottoir? Le propriétaire du bien pour la partie qu'il occupe ou la commune?

L'ocuupant!!

Toujours. De même quand il neige; il revient à l'occupant de déblayer son troittoir.

Comme a si bien dit grmff!, votre locataire a l'obligation légale et contractuelle d'entretenir les lieux.

L'enlèvement des crottes de chiens en fait partie.

Et si quelqu'un se casse la jambe en glissant sur une crotte, sa responsabilité sera engagée. J'espère donc qu'il a une bonne assurance familliale vie privée...

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ericbruxelles
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Bonjour et merci à vous deux!

Savez vous si cela reste valable même si cette règle n’apparaît pas dans le bail? Je suis actuellement à l'étranger et je n'ai pas le bail sous la main pour vérifier mais de souvenir rien n'est stipulé à ce sujet (bail utilisé: OP office des propriétaires).

Bien à vous et une excellente journée!

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grmff
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Par définition, l'entretien est toujours à charge des occupants. Si c'est l'entretien commun, il est à charge de tous les occupants. Cela n'a pas besoin d'être marqué dans le bail.


Grmf!
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ericbruxelles
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Copie du bail:

"... Si le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec les autres occupants de l'immeuble, le palier de son étage et l'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si le bien loué est sis au rez de chaussée, le preneur assurera l'entretien du hall d'entrée et du trottoir). A défaut d'accord ou en cas de réclamation justifiée d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui seraient commandés par le bailleur."

Ce que vous dites reste valable avec cette note?

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rexou
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Pour compléter ce qui a déjà été écrit :

Votre locataire est un emmerdeur ! Et un emmerdeur qui a d'importants retards de paiement !!

Parfaitement d'accord avec Grmf.

Songer à penser que peut-être il serait possible d'envisager l'éventualité d'une compensation est une erreur.
Deux choses à faire : recadrer et éjecter : mode d'emploi donné par Grmf.

Perso, je pense que je n'aurais pas eu la patience d'écouter l'énoncé de toutes ses critiques. Il ne serait jamais arrivé à sa demande de compensation ! Et s'il l'avait fait, il aurait perdu dans l'instant l'ombre de tout espoir.

- Vous saviez qu'il y avait un chien au rez. Il ne crée pas de désagréments anormaux ou illégaux et c'est le chien de votre proprio qui n'a nul besoin de votre approbation.
- Si l'entretien du trottoir ne vous satisfait pas, mettez la main à la pâte (ou à la crotte)
- L'entretien du jardin, ce n'est pas votre problème et je n'ai pas à en débattre avec vous. (la variante de Grmf n'est pas mal non plus)
- Les châssis de fenêtre : vous les avez vus avant de louer; pas question de les remplacer.
- Le seul vrai problème, ce sont vos retards de paiement. A défaut de régulariser au plus vite, je vais demander votre expulsion en justice.

Et ceci est la version longue et soft. Très longue et très soft.
La version courte est orale.  lol


rexou

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
Inscription : 17-03-2009
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Merci Rexou!

Que puis-je demander devant la justice de paix?
- Paiement des dettes
- Expulsion
- Intérêt sur les dettes
- Les 3 mois de dédomagement pour rupture de contrat
- Le paiement des frais d'huissier et autres liés à l'expulsion

Autre chose?
S'il est insolvable mais que sa femme est salariée?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Ils ont signé le bail de manière solidaire et indivisible?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Chaque tribunal a son exemple de requête modèle suivant les cas.

Voici un exemple que je viens d'utiliser:
RG n°……………. Visé au greffe le…………………….
Le greffier,…..…………………….…..

Requête en matière de loyers
(art. 1344 bis du Code Judiciaire)



A Monsieur le Juge de Paix du Canton de ...., siégeant à ....

Vous exposent respectueusement :

Requérant : NOM :
PRENOM :
PROFESSION :
DOMICILE :


Introduisent une action civile contre :

NOM :
PRENOM :
PROFESSION :
DOMICILE :

(Annexe : certificat de domicile en date du ……………)

Ayant pour objet l’immeuble sis à


Et ce au loyer mensuel de ... EUROS, lié à l’indexation

Que la partie requérante est propriétaire de ... sise au ...

Que ce bien immeuble a été donné en location à la partie défenderesse suivant bail écrit de résidence principale du ..., enregistré à ... le ..., au loyer de ...mois, lié à l’indexation, pour une durée de 9 ans prenant cours le ... et se terminant le ...,

Que la partie défenderesse n’a pas respecté pas les clauses du bail stipulant de payer le loyer par anticipation et par ordre permanent le 3 de chaque mois,

Que la partie défenderesse est en défaut de payer les loyers du mois de janvier et de février 2013,

Que toutes les démarches amiables en vue d’obtenir paiement n’ont abouti à aucun résultat :
- Rappels téléphoniques et sms en date des ...
- lettre de rappel en date du ...
- mise ne demeure par recommandé, pli simple et fax en date du

Que réserve est faite pour les termes à échoir.


A CES CAUSES,

Les exposants VOUS prient, Monsieur le Juge de Paix de bien vouloir recevoir la présente requête et de la déclarée fondée ;

En conséquence :

Entendre dire préalablement que la présente cause n’appelle que des débats succincts au sens de l’article 735 du Code Judiciaire et qu’elle sera par conséquent retenue à l’audience d’introduction et ce pour les motifs suivants :

1. Condamner le défendeur à payer aux exposants la somme de :
A. ...X 2 = ... EUROS à titre d’arriérés de loyers pour les mois de janvier et février 2013
B. 1% d’intérêts / mois sur ... à partir du 1er janvier 2013, soit ... EUROS X 2 = ....EUROS
C. 1% d’intérêts / mois sur...à partir du 1er février 2013, soit ...EUROS X 1 = ...EUROS
D. des dépends liquidés à hauteur de 40 EUROS pour la citation et 3 EUROS pour le certificat de domicile et de 25 EUROS de pour la mise en demeure

Sous réserve de majoration ou minoration en cours d’instance.

2. Dire que pour le calcul des intérêts, tout mois entamé sera compté en entier.

3. Résolution de la convention de bail de l’immeuble ci-dessus aux torts du défendeur, comme prévu à l’article 13 dudit bail, le plus rapidement possible et de l’en faire expulser.

4. De condamner le défendeur à payer une indemnité de relocation de ....EUROS équivalente à 3 mois de loyer, tel que prévu à l’article 13 du contrat de bail.

5. De condamner le défendeur à payer une indemnité de rupture de ... EUROS équivalente à 2 mois de loyer pour départ durant la seconde année de l’occupation des lieux tel que prévu à l’article 2 du contrat de bail.

6. Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation de 33 EUROS par jour à partir de la résolution du bail jusqu’à complet départ des lieux.

7. Condamner le défendeur au paiement des dégâts locatifs.

8. Désigner ..., expert-géomètre, demeurant ..., et ayant réalisé l’état des lieux d’entrée, pour estimation des dégâts locatifs avec la mission habituelle.

9. Condamner le défendeur au paiement de l’entièreté des honoraires du/des expert(s) chargés de l’état de sortie locative, tel que prévu à l’article 13 du contrat de bail.

10. Autoriser au profit des requérants le déblocage de la garantie locative, principal et intérêts, placée sur le compte épargne ... auprès de l’agence ...de ....

11. Condamner le défendeur aux intérêts judiciaires et aux frais et dépens de l’instance.

12. Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision nonobstant tout recours et sans caution.

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
Inscription : 17-03-2009
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Merci pour cet exemple.

Sa femme n'a rien a voir dans le contrat de bail mais elle occupe les lieux.

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PIM
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Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Petits problèmes cumulatifs

ericbruxelles a écrit :

Merci pour cet exemple.

Sa femme n'a rien a voir dans le contrat de bail mais elle occupe les lieux.

Attention à la législation relative à la protection du domicile conjugal ....

Il y a eu modification du statut conjugal en cours d'occupation ? En avez-vous été informé officiellement ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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ericbruxelles
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Inscription : 17-03-2009
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Non pas de changement de statut conjugal.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Petits problèmes cumulatifs

Légalement le bail contracté par un des époux avant le mariage pour un immeuble qui est affecté au logement familial sera considéré comme appartenant de manière indivise aux deux époux (article 215 alinéa 2 du Code civil).

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Petits problèmes cumulatifs

Panchito, faut quand même être un pro pour introduire une requète si détaillée


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Petits problèmes cumulatifs

Non je l'ai "pondue" sur base de différentes sources trouvées sur Internet.

La greffière était elle-même étonnée, et ne m'a trouvé qu'une seule erreur: le plus rapidement possible (pour l'expulsion), ne peut être utilisé dans une requête. Il fallait mettre une date!

Je ne suis ni juriste, ni avocat...

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
Inscription : 03-12-2012
Messages : 689

Re : Petits problèmes cumulatifs

Rico a écrit :

Panchito, faut quand même être un pro pour introduire une requète si détaillée

Il manque certaines choses, de proposer une conciliation préalable, de signaler au défendeur qu'il peut s'opposer à la communication au cpas

Je ne vois pas non plus le détail des sommes dues, et la mention "sous réserve des sommes à échoir en cours de procédure"
Ni une réserve quant aux charges qui devraient être calculées à la sortie

Au risque de me répéter, on peut aussi faire lire cette requête lors d'une consultation au SNP, pour 36 €. Ce ci vaut vraiment la peine, une seule ligne manquante, et c'est le retour à la case départ.. Par exemple, oublier de demander l'expulsion...
Le juge n'accordera pas ce qui n'est pas demandé par écrit dans la requête.

Ah oui, aussi ceci : "Dire que pour le calcul des intérêts, tout mois entamé sera compté en entier"... cela ne me semble valable que si le bail le précise, et si c'est le cas, c'est à partir d'une certaine date dans le mois, par exemple le 10


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : Petits problèmes cumulatifs

Non il ne manque rien

de proposer une conciliation préalable

--> plus nécessaire

"sous réserve des sommes à échoir en cours de procédure"

Pas besoin:

J'avais demandé :
-"Sous réserve de majoration ou minoration en cours d’instance"
- la résiliation du bail aux torts du preneur
- une indemnité d'occupation sans titre ni droit à partir de la date de résiliation

J'ai tout obtenu en 10 minutes (sauf l'indemnité de relocation: 2 mois et non les 3 que je demandais).

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