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Petits problèmes cumulatifs

ericbruxelles
Pimonaute assidu
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Petits problèmes cumulatifs

Bonjour,

Certains d'entre vous ont eu l'occasion de constater que je gère la location d'un proche de ma famille qui est propriétaire.

Le locataire loue le 1er étage. Le propriétaire occupe de rez de chaussée.

Le locataire se plaint de plusieurs choses:

1. Le chien de la propriétaire qui aboie de temps en temps.
Le locataire savait qu'il y avait un chien au rez. (petit chien type jack russel)

2. Des crottes sur le trottoir dû au passage de nombreux chiens

3. Le petit jardin devant l'immeuble n'est pas entretenu et contient des mauvaises herbe.

4. Des chassis trop vieux.
Les chassis sont vieux certe mais pas de raison de rénovation immédiate. L'isolation est très correcte. (C'est juste l'apparence qui parait à certains endroits usée)

Notez que le locataire occupe les lieux depuis moins d'un an.
Aucune réclamation n'a été faite lors de la signature du bail à ces sujets.
Il demande compensation financière. (Mais il cumule les retards de paiement!!)

Un autre problème a eu lieu du au fait que le locataire à fait installer une ligne téléphonique unique. ce qui a engendré des travaux sur le trottoir, des modifications de lignes dans la cave et sans prévenir la propriétaire.
En tant que bon locataire, j'aurai prévenu la propriétaire avant ces travaux... pas lui disant qu'il s'agit d'une installation et non d'une transformation.

J'aimerai vos avis sur chacun des points évoqués.
Sachez qu'il est en retard de paiement à hauteur de 2000€ et qu'il ne veut plus parler à la propriétaire. (raison pour laquelle je gère la location à présent)

Merci d'avance pour votre aide.

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Re : Petits problèmes cumulatifs

panchito a écrit :

Non il ne manque rien

Vous savez toujours tout  mieux que tout le monde...
Je ne suis pas spécialiste, mais une relecture par un amis greffier et par un avocat spécialiste a permis d'ajouter certains point, pas forcément utiles dans tous les cas, mais qui permettent de se sortir d'affaires dans quelques circonstance

'fin, si vous êtes si féru... On se demande ce que vous faites ici, à part agresser


________________________
’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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panchito
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Mais c'est vous qui agressez les autres en critiquant leurs requêtes alors que vous pouvez ainsi profiter gratuitement du fruit de leur travail!

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PIM
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Re : Petits problèmes cumulatifs

On se calme svp ou je ferme le sujet


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Non, non, non! Revenons à mes moutons. Merci!

J'ai rendez vous avec le locataire pour tenter une médiation ce week end. S'il est trop gourmand, j'opterai pour la manière radicale. Merci panchito pour cette belle requête. Peut-on la télécharger quelque part en pdf?

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rexou
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Superbe requête !
Merci Panchito.  wink


rexou

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
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Re : Petits problèmes cumulatifs

J'ai trouvé deux questions pour vous également.

Quoi si le locataire est condamné déjà une première fois par la justice de paix à payer ses retards de loyer mais s'il ne le fait pas?

Puis je réintroduire une requête pour la même chose étant donné qu'il est jugé?
en ajoutant cette fois la requête d'expulsion?

-----
Quelqu’un a t il l'expérience de louer une villa/maison divisée en appartement avec une seule chaudière et des calorimètre?

La température de la maison est elle contrôlée par un unique thermostat? Qui coupe le chauffage une fois la température atteinte?

Comment cela se passe en pratique et comment cela peut être expliqué dans le bail?

Le locataire refuse de payer car il dit ne pas avoir le chauffage tout le temps et que s'il veut 25°c dans l'appartement c'est impossible...

Bien à vous tous, bonne soirée!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Mais dans la plupart des copropriétés bien gérées il y a effecivement une sonde sur le toit qui coupe automatiquement le chauffage dès qu'un certain seuil est atteint!

A notre époque ce serait inimaginable de consommer du combustible hors de prix alors qu'il n'est pas nécessaire de chauffer!!

tous les locataires réclament d'ailleurs des dispositifs permettant de réduire leurs charges.

jamais entendu que que quelqu'un voudrait une température constante de 25°...

Sauf s'il s'agit d'une décision de l'Assemblée Générale...

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panchito
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Donc s'il veut 25°, il doit louer une maison unifamilliale

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rexou
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Inscription : 21-03-2010
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Dans un immeuble de plusieurs appartements avec chauffage commun et des répartisseurs (calorimètres) individuels, il convient de se référer à l'acte de base en copropriété. Si vous êtes propriétaire unique, à vous de répartir la clé de répartition frais fixes/frais variables et de communiquer ces chiffres la la société louant les calos, en y ajoutant bien sur la facture énergétique des frais de chauffage. Un décompte sera établi pour chaque appartement.

La chaudière peut chauffer l'eau selon la température extérieure via une sonde pour s'adapter aux besoins. Le chauffage est coupé par les occupants, via la vanne, thermostatique ou non, des radiateurs. En pratique dans le bail, vous stipulez que le loc est tenu de règler une provision mensuelle avec chaque loyer à titre de provision sur consommations, avec régularisation annuelle sur présentation du décompte et réajustement éventuel de la provision à verser.

Vous n'êtes absolument pas obligé de surchauffer pour permettre à un locataire d'avoir 25 degrés chez lui et il ne peut en aucun cas refuser de payer pour ce motif. Si en ouvrant tous ses radiateurs il arrive à 21 ou 22 degrés, c'est parfait. Mais au risque de me répéter : votre bonhomme est un emmerdeur.


rexou

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
Inscription : 17-03-2009
Messages : 86
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Merci à vous deux, encore une fois!

Qu'en est-il d'une condamnation non respectée? Dois je appeler le huissier directement et/ou dois je faire une seconde requête a la justice de paix pour l'exclusion (et éviter de devoir payer 2 fois le huissier)?

Bien à vous et bonne nuit/journée,
Eric.

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PhiBxl
Pimonaute assidu
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Inscription : 29-05-2011
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Pour votre information, voici la copie conforme du document qui m'a été remis par la justice de paix d'Anderlecht, il y a quelques mois (2012).

Madame la juge de paix du premier canton d’Anderlecht
Place de la résistance n°3, 1070 Bruxelles

Le(s) soussigné(s),

1°    Nom :
    Prénom :
    Adresse :
2°    Nom :
    Prénom :
    Adresse :

Vous prie(nt) de bien vouloir faire appeler devant vous :

1°    Nom :
    Prénom :
    Adresse :
2°    Nom :
    Prénom :
    Adresse :

Vous trouverez ci-joint un certificat de domicile établi au nom de(s) la personne(s) à convoquer. Ce certificat est délivré par l’administration communale.

Objet de la demande :

Obtenir paiement de la somme de ………………………………………………… euros A titre d’arriérés de loyers échus entre le ……………………………………………….et le ……………………………………………………………… sous réserve des loyers à échoir en cours d’instance ;

Entendre résilier la convention de location existant entre parties, relative à la location :
de la maison (*) de l’appartement du ………………………………………………. Etage, (*) situé à 1070 Anderlecht, ………………………………………………………………………

obtenir le paiement d’une indemnité (conventionnelle) et résiliation ou de relocation égale à ………………………………………………………………….. euros, correspondant à ……………………… mois de loyer ;

obtenir paiement des dégâts locatifs, estimés à ………………...…………… euros sous réserve d’augmentation ou de diminution, ou à tout le moins la désignation d’un expert judiciaire qui sera chargé de la maison de donner son avis quant à l’évaluation des dégâts locatifs ;

entendre obtenir la libération de la garantie locative au profit de la partie demanderesse, constituée sur le compte bancaire n° ……………………………… …………………………………………………..……………….., et ce en principal intérêts ;

entendre condamner la partie défenderesse aux intérêts judiciaires et les dépens ;

Art 735 C.J.    La présente cause n’appellera que des débats succincts et pourra être retenue à l’audience d’introduction ou remise pour être plaidée à une date rapprochée.

Art. 1344ter & 4C.J. Le preneur peut manifester son opposition à la communication de la copie de l’acte introductif d’instance au centre public d’aide social, auprès du greffe dans un délai de deux jours à partir de la convocation par pli judiciaire.

Veuillez agréer, Madame le Juge de Paix, l’assurance de ma considération distinguée.

Anderlecht, le …………………………….………………………….

(Signature)


..........................................
PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
..........................................
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles. Sénèque

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
Inscription : 17-03-2009
Messages : 86
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Bonjour à tous, j'espère que vous passez tous une belle journée!

Merci Philbxl!

Encore une petite question pour préparer la défense...

Les compteurs individuels d'eau sont ils obligatoire? (Il s'agit d'une ancienne maison unifamiliale divisée en 3 unités). J'ai cherché sur internet mais je n'ai rien trouvé!

Le locataire peut il ordonner le placement de ceux-ci?

Bien à vous et merci d'avance pour votre éclaircissement!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Dans la région de Bruxelles, les compteurs d'eau individuels ne sont à ma connaissance pas obligatoires. Le locataire ne peut pas en "ordonner" le placement.
Par contre, soit le bail stipule un forfait pour la consommation d'eau, soit il inclut directement cette consommation dans le loyer de base, mais à défaut de possibilité de comptage, il est exclu de facturer une consommation réelle. Sauf à diviser la facture totale pour la répartir entre les différents consommateurs selon une méthode précisée dans le bail.


rexou

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PhiBxl
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2011
Messages : 115

Re : Petits problèmes cumulatifs

Bonjour,


Première question

ericbruxelles a écrit :

... Les compteurs individuels d'eau sont ils obligatoire?...

Compteurs individuel sont conseillé mais non obligatoire (en rénovation) à ce jour et sur Bruxelles. Le contenu de leur site internet sous-entend le caractère "obligatoire", mais aucun texte de loi ne le précise, c'est donc juste conseillé !

Il existe, à ma connaissance, deux type de compteurs installé par la compagnie des eaux à Bruxelles (Hydrobru / Vivaqua)

Le compteur "standard" et le compteur de déduction. Le second n'est qu'un compteur de passage installé par la compagnie des eaux (plus cher qu'un compteur de passage standard, +- 200 EUR), mais qui à l'avantage d'être nominatif. Le relevé de ces derniers se feront donc par la compagnie des eaux, en même temps que le compteur général ! Avantage: des factures individuelle/nominative seront envoyé par la compagnie des eaux à chaque locataire pour chaque compteur de passage, ce qui évite toute discutions sur l'exactitude des relevé et donc de la répartition des coûts !

Cas vécu en 2011 pour un immeuble. J'ai reçu une dérogation pour le placement de compteurs de déduction parce que les compteurs standard ne pouvaient-être installé à moins de 5 mètres du trottoir, mais uniquement en façade arrière (raison technique) Il est possible que ce type de compteur ne soient délivré qu'a titre exceptionnel.


Seconde question

ericbruxelles a écrit :

... Le locataire peut il ordonner le placement de ceux-ci?...

A ma connaissance pas ! Il à le droit de vous demander des précisions dans votre méthode de répartition des coûts. Un compteur de passage par locataire me semble le minimum à prévoir. A chaque entrée ou sortie de locataire, faire le relevé des index (compteur général et de passage en sa présence)

Pour des petits immeubles avec compteurs de passage, je fait des relevés intermédiaire, deux fois par an, en présence d'un locataire (différent si possible). Je relève en sa présence l'ensemble des index et lui fait signé un document. Cette méthode met fin à toute contestation en cas de conflit avec l'un des locataires de l'immeuble.

Dans le cas d'un seul compteur général avec des compteurs de passage, vous bénéficierez du tarif solidaire, selon le nombre de personne domicilié dans l'immeuble.

Mon avis selon mon expérience

Tant que les propriétaires, en région bruxelloise, resteront solidairement responsable du paiement des factures d'eau de leurs locataires, ne faites aucun investissement, hormis des compteurs de passage standard (acheté dans le commerce)

J'ai lu ces derniers mois dans la presse que les communes Bruxelloises, utiliserons les base de donnée de la compagnies des eaux pour voir si des logements sont vacant et donc faire appliquer des taxes pour logement vide aux propriétaires. Cette pratique amènera de nombreuses dérives, comme par exemple le paiement de frais d'abonnement obligatoire pour des logements avec charges au forfait pour lesquels vous ne pourrez raccorder votre compteur individuel, pour des logements en travaux etc.... J'ai exposé diverses situation rencontrée auprès de la compagnie des eaux et pour chaque situation non prévue, c'est au propriétaire de payer !

J'ai fait l'erreur de placer des compteurs individuels en 2011 pour un immeuble de 9 logements ! Alors que je me contentait de consommation raisonnable de +- 250 EUR mensuel pour cet immeuble, j'ai cru bien faire en installant des compteurs individuels et j'en suis à 10.000 EUR de dépense en deux années pour ces compteurs et les conséquences de leurs installations !


..........................................
PhiBxl (Bailleur Bruxelles)
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rexou
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Il à le droit de vous demander des précisions dans votre méthode de répartition des coûts. Un compteur de passage par locataire me semble le minimum à prévoir, mais reste contestable !

Le compteur de passage peut facilement être évité, mais la bailleur endosse le risque d'une consommation excessive ou d'une forte augmentation du prix du M3,  par exemple
-  en incluant la consommation d'eau dans le loyer de base, sans autre indication.
- en mentionnant un forfait mensuel couvrant la consommation

Il est aussi possible de demander une provision mensuelle et de définir dans le bail qu'une régulation annuelle est prévue, sur base de XX% de la facture globale. Solution qui couvre ces inconvénients  mais n'exclut pas les conflits...

Je conseille aussi le compteur de passage (en région de bxl) s'il peut être installé à peu de frais. Dans le cas cité par Philbxl, d'une consommation moyenne de 250€ mensuels pour 9 logements, j'aurais inclu 30/35 euros de supplément au loyer de base. C'est indexé avec le loyer et cela laisse une marge de sécurité, en évitant un investissement de plusieurs milliers d'euros et la possibilité d'un contrôle permettant peut-être un jour une taxation.


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : Petits problèmes cumulatifs

ericbruxelles a écrit :

Bonjour à tous, j'espère que vous passez tous une belle journée!

Merci Philbxl!

Encore une petite question pour préparer la défense...

Les compteurs individuels d'eau sont ils obligatoire? (Il s'agit d'une ancienne maison unifamiliale divisée en 3 unités). J'ai cherché sur internet mais je n'ai rien trouvé!

Le locataire peut il ordonner le placement de ceux-ci?

Bien à vous et merci d'avance pour votre éclaircissement!

ben non c'est pas obligatoire, mais ça découle d'une simple logique non ?


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 327

Re : Petits problèmes cumulatifs

Rico a écrit :

ben non c'est pas obligatoire, mais ça découle d'une simple logique non ?

C'est bien sur le cas le plus fréquent et le plus simple à gérer. Mais il peut arriver (comme dans le cas évoqué ici, d'un immeuble unifamilial divisé en 3 logements) qu'il soit bien plus simple de facturer à chacun une fraction de la facture totale. Et si cette répartition est prévue à la base dans le bail, il est exclu qu'un locataire puisse "imposer" ou "exiger" un compteur individuel.

Le placement de compteurs individuels de passage implique des frais, n'est pas toujours possible vu la configuration du ou des circuit(s) d'eau et en outre, risque à terme de permettre un contrôle qui servirait de base pour une éventuelle imposition de logements vides... Plus un forfait annuel et par compteur d'une vingtaine d'euros.


rexou

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ericbruxelles
Pimonaute assidu
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Re : Petits problèmes cumulatifs

Merci à tous,

Comme le souligne Rexou, c'est une ancienne maison unifamiliale.

La plomberie est assez complexe et impliquerait l’installation de 10 compteurs selon le devis d'un plombier. Ce qui n'arrange pas les histoires de la propriétaire, qui n'est pas contre le placement de ces compteurs seulement si le locataire ne paie pas son loyer et ses provisions, c'est encore plus difficile...

Tout cela me sert bien de leçon!

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