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petit soucis de locataire

eldingue
Pimonaute
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petit soucis de locataire

Bonjour à tous,

Nous venons d'acheter un immeuble de rapport et nous seront officiellement propriétaires le 2 mai 2013.

Voilà notre problème.

Dans ce bâtiment, il y a un locataire dont le bail s'est terminé le 31/08/2012. Depuis ce jour, celui-ci vit dans le bâtiment sans payer de loyer. Nous n'allons donc pas récupérer la garantie locative.

Nous allons emménager dans cet immeuble, début mai et nous avons prévenu cette personne il y a un mois qu'il devrait libérer les lieux pour début mai au plus tard. Seulement, il a toujours des excuses, il travaille et n'a pas le temps de chercher etc etc.

Ce matin je reçois un message de ce locataire qui me stipule que nous devons lui envoyer un recommandé 3 mois avant son départ. Ce que nous ne pouvons pas faire avant d'être propriétaires ( mais il a raison et celui-ci  sera envoyé dès la signature de l'acte).

N'y a-til pas un autre moyen qu'il parte plus tôt sans nous créer de problèmes? Sans que nous devions peut-être engager des poursuites? Nous aimerions effectuer des travaux et pouvoir relouer en Septembre ce qui n'est pas possible s'ils restent dans le bâtiment..
Toutefois, nous leur avons fait remarquer qu'à partir du 10 mai nous couperions l'eau et que nous effectuerions des travaux pour refaire tout l'égouttage du bâtiment...

Je ne sais pas si il existe d'autres cas, ce que nous pouvons faire jouer comme arguments, ce que nous pouvons faire en attendant d'être propriétaires...

Merci d'avoir pris le temps de me lire.
J'espère que vous pourrez m'aider. Merci d'avance

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PIM
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Re : petit soucis de locataire

Dans ce bâtiment, il y a un locataire dont le bail s'est terminé le 31/08/2012. Depuis ce jour, celui-ci vit dans le bâtiment sans payer de loyer

- Et le propriétaire actuel (votre vendeur) n'a rien fait (juridiquement parlant) ?

- Tant que l'acte n'est pas signé, vous n'êtes pas un "interlocuteur valable" à l'égard du locataire.

- rien de prévu au compromis de vente signé concernant les locataires) ?


Erik DECKERS
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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rexou
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Re : petit soucis de locataire

eldingue a écrit :

Bonjour à tous,

Nous venons d'acheter un immeuble de rapport et nous seront officiellement propriétaires le 2 mai 2013.

Voilà notre problème.

Dans ce bâtiment, il y a un locataire dont le bail s'est terminé le 31/08/2012. Depuis ce jour, celui-ci vit dans le bâtiment sans payer de loyer. Nous n'allons donc pas récupérer la garantie locative.

Nous allons emménager dans cet immeuble, début mai et nous avons prévenu cette personne il y a un mois qu'il devrait libérer les lieux pour début mai au plus tard. Seulement, il a toujours des excuses, il travaille et n'a pas le temps de chercher etc etc.

Ce matin je reçois un message de ce locataire qui me stipule que nous devons lui envoyer un recommandé 3 mois avant son départ. Ce que nous ne pouvons pas faire avant d'être propriétaires ( mais il a raison et celui-ci  sera envoyé dès la signature de l'acte).

N'y a-til pas un autre moyen qu'il parte plus tôt sans nous créer de problèmes? Sans que nous devions peut-être engager des poursuites? Nous aimerions effectuer des travaux et pouvoir relouer en Septembre ce qui n'est pas possible s'ils restent dans le bâtiment..
Toutefois, nous leur avons fait remarquer qu'à partir du 10 mai nous couperions l'eau et que nous effectuerions des travaux pour refaire tout l'égouttage du bâtiment...

Je ne sais pas si il existe d'autres cas, ce que nous pouvons faire jouer comme arguments, ce que nous pouvons faire en attendant d'être propriétaires...

Merci d'avoir pris le temps de me lire.
J'espère que vous pourrez m'aider. Merci d'avance

Le bail du locataire s'est terminé en aout 2012. Cela ne change rien à l'existence d'un bail. Il se poursuit à défaut qu'une des parties aie donné son renon.

Vous serez propriétaire le 2 mai. Vous pouvez déjà lui écrire pour lui demander de verser le loyer de mai sur votre compte bancaire. Les défauts de paiement de loyers échus ne vous concerne pas, puisque vous n'étiez pas propriétaire. Le 2 mai, vous envoyez un recommandé avec renon pour occupation personnelle. Vous indiquez que le locataire peut quitter les lieux plus tôt en donnant un contre-préavis d'un mois. Et si début juin le loyer de mai est resté impayé, requête en justice de paix.


rexou

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : petit soucis de locataire

rexou a écrit :

Le 2 mai, vous envoyez un recommandé avec renon pour occupation personnelle..

.... pour autant que ce soit cette hypothèse-là


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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rexou
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Re : petit soucis de locataire

PIM a écrit :

.... pour autant que ce soit cette hypothèse-là

Evidemment bien sur !  smile

Nous allons emménager dans cet immeuble, début mai et nous avons prévenu cette personne il y a un mois qu'il devrait libérer les lieux pour début mai au plus tard. Seulement, il a toujours des excuses, il travaille et n'a pas le temps de chercher etc etc.


rexou

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eldingue
Pimonaute
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Re : petit soucis de locataire

Bonjour à tous,

Veuillez m'excuser de l'attente mais avec le déménagement, nous avons été coupés d'internet cette semaine et je n'ai pas pu vous répondre!

Tout d'abord merci de l'attention que vous avez porté à notre requête et je dois dire que cela m'aide à y voir plus clair.

Nous allons dans un premier temps, envoyer notre numéro de compte afin que le locataire verse le loyer du mois de mai, au mieux, nous gagnerons un peu d'argent, au pire... Nous entamerons la procédure de renon pour occupation personnelle.

Autre petite question... vu que nous n'avons plus aucune garantie que le locataire ne détruise rien, puis-je redemander une garantie locative lors de l'envoi de notre compte bancaire afin de nous protéger ou ce n'est pas légal?


Merci d'avance!

bien à vous tous!

Eldingue

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panchito
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Re : petit soucis de locataire

Dans ce bâtiment, il y a un locataire dont le bail s'est terminé le 31/08/2012

De quel type de bail s'agissait-il? Un bail de type court (1,2,3 ans) ou un bail standard de 9 ans?

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Erico
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Re : petit soucis de locataire

la garantie a été constituée du temps de l'ex proprio non ? bon j'ai jamais eu la cas, mais logiquement la garantie maintenant c'est entre vous et le loc

quelle est la formalité exacte à faire, j'en sais rien, mais elle n'est pas perdue


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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grmff
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Re : petit soucis de locataire

Attention - attention.

J'ai pas tout lu attentivement (sorry, gueule de bois...) mais "congé pour occupation personnelle", "travaux" et "envie de relouer", c'est pas cohérent...

Je rajouterai que vous pouvez réfléchir à considérer que c'est une occupation sans titre ni droit... et que dans ce cas, le préavis peut être très très réduit...


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panchito
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Re : petit soucis de locataire

Sauf si c'était un bail de court terme (1,2,3 ans) qui s'est automatiquement transformé en bail standard de 9 ans....

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eldingue
Pimonaute
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Re : petit soucis de locataire

Je viens de consulter le bail qui nous a été transmis par le notaire et celui-ci était de 3 ans et 1 mois.
Aucune des parties n'y a mis terme donc je ne sais pour quelle durée celui-ci a été reconduit automatiquement.

Sur le bail, il y une phrase stipulant que,le bail à défaut de congé notifié [...] sera reconduit  pour une durée ininterrompue de ... et nous n'avons aucun chiffre, il y a des points de suspension et ça devrait être complété à la main mais ça ne l'est pas. Cela veut-il dire que le bail  est reconduit pour une durée indéterminée?

Nous pensons utiliser les termes du contrat de bail à notre avantage, c'est à dire, en tant que nouveaux propriétaires, inspecter les lieux et vérifier si ceux-ci sont dans l'état de location initial. Nous savons,de part les visites, que ce locataire a délabré et détérioré le studio et qu'il stocke actuellement ses poubelles dans la salle de douche.

Celui-ci occupe en fait une bonne partie du bâtiment vu qu'il se lave dans les studios des étages du dessus. Pouvons-nous faire jouer ce critère dans notre gueguerre contre lui?

Dernière petite question et puis je vous laisse tranquilles wink dans la lettre que nous allons lui envoyer pour le 2 mai, pouvons-nous exiger une garantie locative qu'on lui rendra au terme des 3 mois légaux, afin de nous protéger financièrement de tous les dégâts qu'il pourrait faire subir au bâtiment?

Nous n'avions vraiment pas envie d'en arriver à prendre un avocat, nous voulions juste trouver une autre solution administrative.

Merci en tout cas pour vos informations et vos précieux conseils.

Bonne soirée

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panchito
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Re : petit soucis de locataire

D'après la toute dernière loi sur les baux de résidence principale (promulguée en 2007 avec effet rétroactif), les baux de court termes se transforment automatiquement en bail standard de 9 ans, SAUF si le bailleur s'y est opposé légalement.

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panchito
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Re : petit soucis de locataire

Quand ce bail a-t'il été signé? Avez-vous la preuve que le propriétaire précédent y a mis fin légalement en respectant les délais pour ce faire?

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panchito
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Re : petit soucis de locataire

Sans cette preuve, vous devez envoyer une résiliation de bail pour occupation personnelle en donnant un préavis de 6 mois.

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eldingue
Pimonaute
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Re : petit soucis de locataire

Le bail a été signé le 19/05/2008. Le précédent propriétaire n'a malheureusement rien fait pour y mettre fin légalement.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : petit soucis de locataire

Votre locataire peut donc conserver ses droits pendant 9 ans, soit jusqu'au 19 mai 2017.

S'il ne paie plus son loyer, à vous d'entamer la procédure classique:
- lettre de rappel (si 15 jours de retard)
- mise en demeure (après 20 jours de retard)
- requête en justice (après 1 mois + 1 jour de retard).

Vous avez intérêts à ne pas perdre une seule seconde: entre le dernier loyer payé et l'expulsion, il faut compter un minimum minomorum de 6 mois avant que l'expulsion puisse être réalisée!!

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grmff
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Re : petit soucis de locataire

Si je comprends bien, c'est un immeuble de studios ou d'appartements. Et vous n'allez pas occuper son appartement. Juste faire des travaux et remettre ne location à un locataire normal.

En ce cas, il ne faut pas mettre fin pour occupation personnelle. Parce que si vous mettez fin pour occupation personnelle et que vous n'occupez pas, vous devrez payer 18 mois de loyer d'indemnités.

Le plus simple, s'il ne vous paye pas et s'il n'occupe pas en bon père de famille, c'est de déposer une requête pour mettre fin au bail pour non payement et pour non respect de la notion juridique de bon père de famille.

Idéalement, présenter des photos au juge...


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eldingue
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Re : petit soucis de locataire

Nous allons occuper le rez de chaussée et relouer les 3 étages du dessus! Lui occupe le premier étage et nous aurions aimé rénover et être prêts à louer en septembre.. Ce qui m'agace c'est que nous l'avons prévenu il y a 2mois que nous allions emménager mais nos propos n'ont aucune valeur légale... Mais l'occupation personnelle est légitime, nous allons y habiter... Pfiou dans quoi nous sommes nous embarqués!!

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grmff
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Re : petit soucis de locataire

Si vous allez occuper le rez, vous n'occuperez pas le bien mis en location au 1er. Vous ne pouvez pas le mettre dehors pour occupation personnelle.

Le mieux est de guider le proprio actuel pour qu'il fasse une action en justice immédiatement.

Avec les montants qui lui seront réclamés, il est plus que probable qu'il partira sans laisser d'adresse.


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grmff
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Re : petit soucis de locataire

Ce qui m'agace c'est que nous l'avons prévenu il y a 2mois que nous allions emménager mais nos propos n'ont aucune valeur légale...

Même si l'occupation personnelle était légitime, vous ne pouvez le prévenir que quand vous êtes réellement proprio, et passés chez le notaire.

Je comprends votre agacement, mais je pense qu'il n'est pas approprié. Ne confondez pas agacement et impatience...


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