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    Augmentation honoraires syndic

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Augmentation honoraires syndic

    Bonjour,

    Un des copropriétaires de ma résidence (+/- 40 lots) s'est amusé à calculer les honoraires réclamés par le syndic depuis 20 ans (vive la retraite23.gif !).
    Il a constaté que ces honoraires avaient été augmentés au fil du temps sans que que cela n'ait été convenu en AG (erreur d'indexation...?) et qu'au final on aboutit à un montant d'environ 30.000 € de trop payé.
    Il souhaite porter plainte (pénal) au nom de l'ACP , exerce des pressions sur les copropriétaires (AG) pour obtenir un mandat et leur fait miroiter qu'une grosse somme d'argent peut être récupérée par l'ACP.
    Je suis d'avis que les comptes ayant été approuvés, il sera difficile d'obtenir gain de cause et ne souhaite pas que l'ACP se lance dans ce genre d'action que j'estime inutile (j'ai d'autres griefs, bien plus "sérieux", à faire valoir contre le syndic).

    Quel est votre avis ?

    Merci d'avance.

    Hors ligne

    tempura
    Pimonaute bavard
    Inscription : 18-02-2006
    Messages : 298

    Re : Augmentation honoraires syndic

    Mmepims a écrit :

    Bonjour,

    Un des copropriétaires de ma résidence (+/- 40 lots) s'est amusé à calculer les honoraires réclamés par le syndic depuis 20 ans (vive la retraite !).
    Il a constaté que ces honoraires avaient été augmentés au fil du temps sans que que cela n'ait été convenu en AG (erreur d'indexation...?) et qu'au final on aboutit à un montant d'environ 30.000 € de trop payé.
    Il souhaite porter plainte (pénal) au nom de l'ACP , exerce des pressions sur les copropriétaires (AG) pour obtenir un mandat et leur fait miroiter qu'une grosse somme d'argent peut être récupérée par l'ACP.
    Je suis d'avis que les comptes ayant été approuvés, il sera difficile d'obtenir gain de cause et ne souhaite pas que l'ACP se lance dans ce genre d'action que j'estime inutile (j'ai d'autres griefs, bien plus "sérieux", à faire valoir contre le syndic).

    Quel est votre avis ?

    Merci d'avance.

    Pour qu'une plainte puisse avoir une chance d'avoir un effet utile, il faut que le plaignant soutienne qu'une infraction pénale a été commise. En l'occurrence, même s'il devait s'avérer que le syndic n'a pas respecté la convention et qu'il a indûment majoré ses honoraires, on n'aperçoit pas quelle infraction pénale il aurait commise. Je ne vois donc pas sur quelle base il pourrait être poursuivi.

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : Augmentation honoraires syndic

    luc a écrit :

    Si le CP dépose plainte chez le Juge d'instruction sans avoir un mandat explicite de syndic, il joue gros et court le risque que le syndic s'en met plein les poches à ses frais.

    Luc, vous parlez, je suppose, d'un mandat explicite au nouveau syndic ?
    En l'occurence, l'AG a voté pour ce mandat. Pq n'est ce pas valable (je trouve aussi que quelque chose cloche mais je ne vois pas quoi) ?
    Pourquoi l'ancien syndic s'en mettrait plein les poches ?
    Désolée je ne comprends pas bien mais ça m'intéresse de savoir.

    luc a écrit :

    Selon mon impression il s'agit dans cas d'un faute, volontaire ou non, du syndic, qui doit être corrigé dans le cadre d'une action civile (décision de l'AG) et pas pénale.

    D'accord sur ce point.
    Mais le CP en question se prend pour Zorro et veut "faire de son stouff", comme on dit à Bruxelles. Une plainte au pénal avec constitution de partie civile, ça en jette quand-même plus qu'une bête action civile !

    Pour être (presque) complète, j'ajoute qu'une plainte à l'IPI a été déposée (par lui individuellement).
    Cette plainte a selon moi de bonnes chances d'aboutir (au cas contraire, je ne comprends plus rien).

    Hors ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 887

    Re : Augmentation honoraires syndic

    Mmepims a écrit :

    Mais le CP en question se prend pour Zorro et veut "faire de son stouff", comme on dit à Bruxelles. Une plainte au pénal avec constitution de partie civile, ça en jette quand-même plus qu'une bête action civile !

    Pour être (presque) complète, j'ajoute qu'une plainte à l'IPI a été déposée (par lui individuellement).
    Cette plainte a selon moi de bonnes chances d'aboutir (au cas contraire, je ne comprends plus rien).

    Plainte au pénal = zéro pour zorro.

    Plainte à l'IPI = un petit plaisir gratuit... mais vous pensez que cela "aboutira" à quoi ? Peut-être à un blâme. Et encore...  Certainement pas à un remboursement !


    rexou

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 535

    Re : Augmentation honoraires syndic

    Plainte à l'IPI = un petit plaisir gratuit... mais vous pensez que cela "aboutira" à quoi ? Peut-être à un blâme. Et encore... Certainement pas à un remboursement !

    Effectivement!

    Si vous lisez le CRI (Journal du SNP) vous y découvrirez que l'IPI ne fait rien, même pas contre les Syndics qui sont partis avec la caisse...

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : Augmentation honoraires syndic

    rexou a écrit :

    Plainte à l'IPI = un petit plaisir gratuit... mais vous pensez que cela "aboutira" à quoi ? Peut-être à un blâme. Et encore...  Certainement pas à un remboursement !

    panchito a écrit :

    Si vous lisez le CRI (Journal du SNP) vous y découvrirez que l'IPI ne fait rien, même pas contre les Syndics qui sont partis avec la caisse...

    C'est également l'argument (massue) du CP et je le partage (nous ne sommes pas en désaccord sur tout !).
    Mais ici c'est du très lourd, à commencer par le fait que notre syndic n'est pas agréé IPI et que notre ACP n'a jamais voté pour lui accorder la gestion de notre immeuble  (trop long à expliquer). J'ai donc un peu d'espoir.
    Il est toutefois vrai que cette action ne nous rapportera pas un cent.

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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 848
    Site Web

    Re : Augmentation honoraires syndic

    Mmepims a écrit :

    Mais ici c'est du très lourd, à commencer par le fait que notre syndic n'est pas agréé IPI et que notre ACP n'a jamais voté pour lui accorder la gestion de notre immeuble  (trop long à expliquer). J'ai donc un peu d'espoir.
    Il est toutefois vrai que cette action ne nous rapportera pas un cent.

    S'il s'agit d'un exercice illégal de la profession, l'IPI est très efficace. Lent mais efficace.

    Pour les 'indélicatesses' (euphémisme) des agréés, le point de vue du SNP (et plus précisément de M. Hamal) : les choses ont l'air de bouger à l'Ipi...


    Erik DECKERS
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    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 887

    Re : Augmentation honoraires syndic

    Si exercice illégal l'IPI va en effet réagir... mais en se désintéressant totalement du préjudice réel ou supposé subi par l'ACP

    Mais je comprends mal : ce syndic non IPI a exercé durant 20 ans sans que jamais un vote ne lui aie accordé cette gestion ???

    Par contre, dans tous les cas de figure évoqués, vous ne récupérerez jamais un euro, c'est certain.


    rexou

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : Augmentation honoraires syndic

    rexou a écrit :

    Mais je comprends mal : ce syndic non IPI a exercé durant 20 ans sans que jamais un vote ne lui aie accordé cette gestion ???

    En fait, il y a eu changement de (soi-disant) syndic en stoemeling.
    La nouvelle société a pris le nom de l'ancienne et hop ni vu ni connu ! L'ancien gérant a fait mine de déléguer ses pouvoirs à un nouveau gérant de la société, qui n'était en fait plus celle avec laquelle la résidence avait signé le contrat des années auparavant (vous me suivez ?).
    Je suis arrivée à la période "charnière" et je n'avais pas encore beaucoup d'expérience en matière de syndic alors ça ne m'a pas "titillé" à l'époque de voir une nouvelle tête d'une AG à l'autre.
    Il y a bien une infraction au Code des sociétés (dénomination trompeuse), à la loi sur la pratique du commerce (je crois), au code de déontologie....mais, en mettant de côté les augmentations d'honoraires erronées, qu'est-ce qui pourrait relever d'une action pénale (car s'il fallait du "pénal" à tout prix pour satisfaire Zorro, c'est plutôt vers ce genre de choses que je me serais penchée) ?
    Peut-être le fait que je viens de découvrir que le syndic fraîchement révoqué a confié plusieurs travaux à une société gérée par des personnes de sa famille ?

    Je vous l'avais dit: c'est du lourd !

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 535

    Re : Augmentation honoraires syndic

    Et votre ACP l'avait engagé avec un contrat en bonne et due forme?

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : Augmentation honoraires syndic

    panchito a écrit :

    Et votre ACP l'avait engagé avec un contrat en bonne et due forme?

    Voir réponse ci-dessous (messages croisés)

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 535

    Re : Augmentation honoraires syndic

    Je n'avais pas lu votre dernier message...

    Attention, tout peut avoir été fait dans les règles...

    Il est courant dans ce milieu, qu'une nouvelle personne rachète de manière tout à fait légale les parts qu'un des actionnaires de la société (votre ancien syndic) possédait.

    Et le voilà seul actionnaire (ou avec d'anciens actionnaires existant) de la société immobilière.

    En toute légalité. Sans devoir être membre IPI, ni avoir quelconque compétence en la matière...

    Si le nom de votre ancien Syndic figure nomément dans  le contrat que votre ACP avait signé, il aurait fallu refaire un nouveau contrat.

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : Augmentation honoraires syndic

    panchito a écrit :

    Il est courant dans ce milieu, qu'une nouvelle personne rachète de manière tout à fait légale les parts qu'un des actionnaires de la société (votre ancien syndic) possédait.

    Non, il ne s'agit pas d'une cession de parts, fusion etc...mais bien de la constitution d'une nouvelle société avec son propre n° d'entreprise (je connais un peu le sujet).

    panchito a écrit :

    Si le nom de votre ancien Syndic figure nomément dans  le contrat que votre ACP avait signé, il aurait fallu refaire un nouveau contrat.

    Le nom y figure...

    Hors ligne

    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 535

    Re : Augmentation honoraires syndic

    En fait, il y a eu changement de (soi-disant) syndic en stoemeling.

    Mais cela c'est impossible!
    A l'ordre du jour de l'AG, vous devez chaque fois réélire ou non, votre Syndic.

    Donc si on vous présente une nouvelle société avec un nouveau Syndic, cela doit être acté et un nouveau contrat doit être établi.

    Tout cela ne peut avoir été fait en stoemeling! Qu'a-t'il été acté au PV de l'AG lors de la passation de pouvoirs entre syndics?

    Votre ACP a-t'il voté ce changement comme il se doit à la majorité simple?

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : Augmentation honoraires syndic

    panchito a écrit :

    A l'ordre du jour de l'AG, vous devez chaque fois réélire ou non, votre Syndic.

    Donc si on vous présente une nouvelle société avec un nouveau Syndic, cela doit être acté et un nouveau contrat doit être établi.

    Tout cela ne peut avoir été fait en stoemeling! Qu'a-t'il été acté au PV de l'AG lors de la passation de pouvoirs entre syndics?

    Votre ACP a-t'il voté ce changement comme il se doit à la majorité simple?

    Si les copropriétaires pensent qu'il s'agit de la même société syndic (c'est comme ça que ça a été présenté puisqu'elle a pris le même nom que l'autre), le renouvellement du mandat se fait sans connaissance de la réalité des choses.
    Ce n'est que lorsque je suis devenue méfiante à l'égard du syndic que j'ai fait des vérifications sur la société et l'agréation.
    L'ancien syndic a abusé clairement de notre confiance en nous "vendant" à notre insu et c'est à lui que j'en veux le plus.

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 5 038
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    Re : Augmentation honoraires syndic

    rexou a écrit :

    Si exercice illégal l'IPI va en effet réagir... mais en se désintéressant totalement du préjudice réel ou supposé subi par l'ACP

    Mais je comprends mal : ce syndic non IPI a exercé durant 20 ans sans que jamais un vote ne lui aie accordé cette gestion ???

    Par contre, dans tous les cas de figure évoqués, vous ne récupérerez jamais un euro, c'est certain.

    Je rejoins les avis de PIM, rexou, ... .

    Je peux aussi affirmer, vu la manière que l'IPI a réagi dans le cas de mon ACP, que cela s'améliore pour la manière que l'IPI traite les syndics indélicats, sans être pour cela parfait.

    Bien que j'ai beaucoup plus pire dans le cas de mon ACP, que dans le cas de Mmepims, j'hésite à soumettre l'ensemble à un juge pénal.

    Je suis pratiquement certain de gagner au pénal, mais je ne suis pas certain qu'à long terme quelqu'un y sortira gagnant, si j'avais déposé une plainte  pénale en 2007 (situation similaire que chez Mmepims).

    En tout cas je suis certain qu'il faut d'abord épuiser à 100% la procédure civile (fait: 4 jugements définitifs) et tous les procédures de médiation/conciliation/... possibles y compris la pénale (la 7ème et dernière est actuellement en cours).

    PS: si la plainte pénale échoue l'ex-syndic peut demander des dommages (3 mois de préavis, indemnité morale, ...).


    Cordialement,

    Luc

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