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Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

ericbruxelles
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Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Bonjour à tous!

Je crée un nouveau sujet pour discuter de l'achat d'un studio ou d'un petit appartement locatif dans une des communes de Bruxelles.

Selon lecho, la commune la moins chère de Bruxelles est Anderlecht. Premièrement, j'aimerai avoir votre avis sur cette commune et également si, selon vous, la valeur immobilière va évoluer dans le futur? Pour résumer la question de manière générale: vaut-il la peine d'investir dans cette commune?

Pour être honnête, je ne connais pas Anderlecht et je ne compte pas y vivre mais pourquoi pas y investir si cela est rentable?

Dans le but de garder mon pouvoir d'achat pour plus tard lorsque j'envisagerai de m'installer avec ma partenaire, je suis à la recherche d'une location qui paie la mensualité du prêt que j'aurai contracté ou presque. J'ai réalisé par moi même que cela ne serait possible que si j’achète un bien à rénover et que je le rénove moi même (en partie) étant assez manuel.

Dites moi si je me trompe mais j'ai également réalisé que le revenu locatif d'un studio d'une superficie donnée ne sera pas doublé pour cette même superficie doublée. exemple:

Studio 35m² = Loyer 450€. OK
Appartement 70m² (2x35m²) ne se louera pas à 900€ mais plutôt 750€.

J'ai donc l'impression d'y perdre si j’achète quelque chose de plus grand. Après vous me direz si je me trompe car à force de chercher, on réfléchit peut être trop et on se fait de faux opinions.

J'ai également trouvé qu'il est en fait difficile de trouver un appartement/studio à rénover. La plupart des biens à vendre sont dans un état acceptable ou plutôt "vivable". Cela rend ma recherche difficile. Peut être que ce que je recherche est fort recherché et je ne vois peut être pas passer ce genre d'opportunités étant donné que la vente se fait rapidement. Je ne sais pas... J'ai également regardé pour un site avec uniquement des biens à rénover mais je n'ai pas trouvé. Un petit MP si cela existe n'est pas de refus! :-)

Par contre, j'ai un problème. C'est que j'ai du mal à cibler les biens qui ont du potentiel! Si quelqu’un à le temps de passer en revue le net brièvemet et me donner quelques numéros avec des explications du comment et pourquoi cela est toujours intéressant!

Concernant l'emprunt, je pense que si j'annonce à la banque que je vais acheter un bien dans le but de louer, je vais devoir payer plus d'argent. Qu'est-ce que je risque en disant que ce sera ma résidence principale mais que je le met en location? Financièrement, je n'aurai pas de problème à contracter un prêt pour ce genre de bien, c'est la bonne nouvelle! Ma limite est plus haute que le projet ci dessus.

Négociations du prix: J'ai tendance à croire qu'en étant acheteur, j'ai un gros avantage par rapport au vendeur, c'est que je peux quitter à tout moment la négociation. Je n'aime pas négocier sur internet mais face à face. Vous me direz que tout est possible mais négocier le prix donné - 20% est-ce un bon début pour arriver à tirer le prix vers le bas de 10%? Comment faites vous pour entamer une négociation?

Je suis également à la recherche de témoignages, c'est toujours très bon à prendre, seulement, encore une fois, c'est difficile de trouver cela sur le net!

Je pense poser d'autres questions en fonction de vos réponses.

Merci d'avance à tous,
Eric.

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panchito
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Au plus c'est petit, au plus c'est rentable!

Personellement je me limiterais donc à 70m².

A vous de calculer le rendement que cela va vous rapporter en tenant compte
1/ du prix d'achat total (prix, frais de notaire, droits d'enregistrement, frais d'hypothèque etc...) et des travaux (vous aurez 18 mois pour mettre l'installation électrique aux normes si vous n'achetez pas du neuf).
2/ des charges de copropriété à charge du propriétaire (assurance + rénovations etc... pour les parties communes)
3/ du précompte immobilier et de l'IPP (surtout si vous travaillez, ces revenus immobiliers viennent s'ajouter à vos revenus professionnels)
4/ le vide locatif
etc...

La brique papier (Home Invest, Cofinimmo, Aedifica) rapporte en moyenne plus de 5% par an sans aucun soucis.

Exemple

A vous de voir.

Pour de la vraie brique, je préferrerais Jette à Anderlecht

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rexou
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

panchito a écrit :

Au plus c'est petit, au plus c'est rentable!

Exact. Mais...

Tenez compte aussi que plus le loyer est bas, plus les locataires insolvables et instables se bousculeront au portillon... si le risque de vide locatif d'un studio est fort peu important, cela demande une gestion plus active.

Le rapport des loyers pour 35 ou 70 m2 n'est pas du simple au double... mais le prix de vente non plus. Un studio se vend proportionnellement plus cher (au m2).

D'accord pour préférer Jette (ou Koekelberg, Berchem, Ganshoren) à Anderlecht. Mais les critères de choix varient aussi très fort d'une rue ou d'un immeuble à l'autre. Les charges, le voisinage, la qualité de la gestion, la qualité et l'année de construction de l'immeuble, les commerces, les transports, le parking, le calme, l'orientation, les frais (ascenseur, toit, conformité électrique, chauffage...). Il est aussi préférable de louer à proximité de votre lieu de résidence, surtout en cas de gestion active (genre studio ou meublé)

Si c'est votre premier achat, vous bénéficiez de l'abattement fiscal et vous ne payez que le précompte immobilier. A condition de louer à usage résidentiel et privé. A déclarer rubrique 100 de l'IPP, même si vous résidez ailleurs. Sous cette optique, plus c'est grand, plus c'est rentable...

La banque s'intéresse à votre solvabilité et aux garanties que vous offrez. Aucune raison de payer plus cher si vous donnez ce bien en location. Si vous pouvez payer les frais de notaire plus un bon 20% du prix d'achat, vous bénéficierez d'un taux plus bas dans la grosse majorité des banques. Enfin, pour la banque comme pour le bien, il faut faire votre marché... il existe des sociétés de courtage qui sélectionnent les offres en fonction de vos données personnelles. Votre banque n'est probablement pas le meilleur choix...

La brique papier est une autre option. Pas de soucis, un rendement correct mais pas affolant non plus... et la disponibilité, la liquidité de votre capital.


rexou

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ericbruxelles
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Bonjour, merci pour vos réponses!

Mon but n'est pas d'investir dans la brique papier bien que j'admet tout à fait que cela puisse être rentable. Je ne dispose pas de la somme totale pour acheter un appartement et mon acompte placé dans la brique papier ne serait pas une solution pour moi.

1. Brique papier: 5% sur 30.000€ = 1.500€ / an

2. Brique réelle: L'achat d'un appartement à 150.000€ tout frais compris (enregistrement, notaire, frais divers, rénovations, meubles, ...) financé à 85% par un prêt et remboursé en majeure partie par un locataire sans oublié la plus value du bien, c'est largement plus intéressant. Je prend 3.5% par an pour être extrêmement réaliste = 5250€ / an pour la même somme investie. (d'accord, le risque n'est pas le même).

3. J'ai pensé également à un garage mais encore la, les revenus ne seraient pas plus intéressants

Comme dans mon 2e exemple, je voudrais profiter d'un crédit immobilier à taux bas, comme c'est le cas actuellement, d'acheter un appartement à rafraîchir et de le louer pour profiter d'une rente locative qui financerait en partie les mensualités de ce crédit.

J'ai bien compris qu'il était difficile à l'heure actuelle et à Bruxelles que le loyer rembourse la mensualité du crédit à 100%. Je pars du principe que même en y mettant de ma poche de manière raisonnable, cet argent n'est pas perdu.

Quelle commune
J'ai parlé d’Anderlecht, maintenant je regarde Ixelles, Uccle, W-Boitsfort, Etterbeek également. Pensez vous qu'il est encore raisonnable d'acheter dans ces communes les plus chères de la capitale? Je pense que la situation près de l'ULB et des commerces & hôpitaux est intéressante!

Meublé?
D'après tout ce que j'ai pu lire, louer meublé est intéressant car le loyer est plus élevé seulement meublé rime peut être avec baux à court terme. Je n'ai pas spécialement envie de tomber dans l'appart hotel. Je suis à la recherche d'un certaine stabilité (bail d'un an minimum).

J'ai vu quelque part que le revenu locatif d'un meuble est taxé, est-ce toujours le cas?
Que pensez vous par rapport à cela?
Mon idée du meublé est elle complète?
Comment se passe le bail quand il s'agit d'un bien meublé? Ajouter un inventaire à l'état des lieux, c'est tout?

Rénovation
Pour être honnête, l'idée m'est venu assez récemment et le sujet est encore bien flou dans ma tête. J'envisage d'occuper le bien 2, 3 mois avant de le mettre en location pour le rafraîchir. Je ne me vois pas m'occuper du gros oeuvre mais plutôt des petits travaux (peinture, pose du parquet, de la cuisine, décoration, prises électriques & interrupteurs, etc. bref, le petit oeuvre).

Y a t il des avantages auxquels je peux bénéficier si je prévois de faire cela?

L'abattement fiscal
Je dois encore m'informer la dessus car c'est vraiment flou dans ma tête. Google va bien m'aider mais je suis preneur de toute vos informations également.

Merci et bon week end!

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panchito
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

1. Brique papier: 5% sur 30.000€ = 1.500€ / an

Et vous ne préferrez pas cette solution-là?

Si le loyer (moins les charges pour le propriétaire, moins le précompte immobilier, moins l'IPP (si vous travaillez vos revenus immobiliers sont ajoutés à vos revenus professionnels), moins le vide locatif, moins les rafraichissements / renovations /réparations entre chaque locataire, les frais de mise en location (annonces, experts, ...) etc...)

ne couvre pas votre mensualité et que vous avez emprunté pour 20 ans,

vous serez déficitaire pendant 20 ans!

Vous n'atteindrez jamais les 1500€/an de rendement.

Etablissez un business plan et revenez nous dire si c'est rentable...

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panchito
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

L'achat d'un appartement à 150.000€ tout frais compris (enregistrement, notaire, frais divers, rénovations, meubles, ...)

Donc disons un studio proposé à 100.000€ hors frais...

Vous allez le louer combien? Grand maximum 500€ pour un tout petit studio?

Si vous devez emprunter 150.000€ * 0,85 = 127.500€

Cela vous fera une mensualité de 765€ pendant 20 ans.

Voir ici

Ou est le rendement??

Sans compter les soucis...

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grmff
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Je pars du principe que même en y mettant de ma poche de manière raisonnable, cet argent n'est pas perdu.

En fait, vous avez raison. Cet argent n'est pas perdu. Chaque mensualité que vous remboursez à la banque se compose d'intérêts (perdu, bénéfice pour la banque) et de capital remboursé (épargne pour vous)

Au delà de ce constat, il existe des lieux qui sont plus profitables...

A Bruxelles, vous devrez inévitablement je pense rajouter de votre poche. Les prix de vente sont bien trop haut par rapport aux loyers pratiqués. (ou les loyers trop bas par rapport aux prix d'achat?)

A Charleroi, vous trouverez des immeubles de rapport avec 3 apparts pour le prix d'un appart à Bruxelles. Les loyers sont certes un peu plus bas, de l'ordre de 30%. Mais 30% de moins sur 3 apparts, cela fait toujours le double de revenus par rapport à Bruxelles.

Et vous trouverez des biens pour lesquels il ne faut pas en rajouter tous les mois, mais au contraire, vous en tirez un petit bénef tous les mois...


Grmf!
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grmff
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Donc disons un studio proposé à 100.000€ hors frais...

Vous allez le louer combien? Grand maximum 500€ pour un tout petit studio?

Si vous devez emprunter 150.000€ * 0,85 = 127.500€

Cela vous fera une mensualité de 765€ pendant 20 ans.

Voir ici

Ou est le rendement??

Le rendement? Dans l'économie que vous faites. Et dans le capital que votre locataire rembourse pour vous.

Tous les mois, sur 765€, il y a environ 400€ de remboursement (épargne) et 365€ de perdu (intérets) Les 365€ sont inférieurs au loyer? Ben vous gagnez (500-365)=135€/mois sur le loyer.

Je vous concède qu'il faut encore tenir comte du PrIm, des inloués, des frais, des rénovations, du temps passé, des teintures (pour couvrir les cheveaux blanc) ou les implants.

Mais au bout de 10 ans, le loyer passe à 600€, la QP de capital remboursé passe à 550, et donc le bénef passe à 600- (765-550) = 385€/mois

Tout ceci étant dit, il est vrai que cela reste très très bas comme revenus...
Merci Bruxelles...


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ericbruxelles
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Bonjour grmff, merci!

J'ai regardé un peu sur le web. Les bâtiments de rapport >150.000€ sont dans un état vivable mais limite je trouve... Vous me direz: "Vous n'allez pas vivre dedans", c'est vrai mais je vois déjà les problèmes arriver.

J'ai créer une recherche automatique avec des alerte aux nouveaux bien. Je vais m'y intéresser.

Avez vous des exemples concrets à Charleroi?

Faut il focusser uniquement sur charleroi centre (6000)?

Le fait de ne pas connaître la région ne me rassure pas vraiment mais ça me parait intéressant!

Eric

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grmff
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Personnellement, je focuse uniquement sur Charleroi 6000, par facilité de gestion de mes biens. Cela me fait moins courir...

En outre, la majorité de mes biens sont à l'intérieur du petit Ring, et cela me fait gagner un temps fou. Charleroi n'est pas si loin de Bruxelles...

Mais vous pouvez étendre votre recherche sur Gosselies, Roux, Marcinelles, etc.

Je ne vais certainement pas dire "vous n'allez pas vivre dedans". C'est pas mon style. Au contraire, je n'ai honte d'aucun des biens que je mets en location. Ce n'est jamais du grand luxe, mais aucun n'est un taudis.

Je ne connaissais pas la région non plus avant d'y investir. Et à ce jour, pas de regret.


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grmff
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

En tout cas, soyez sûr d'acheter quelque chose en ordre d'urbanisme, document à l'appui. Si permis de location, soyez sûr de les avoir en main aussi, avec une date récente.

Et demandez un rapport pompier s'il y en a un. S'ils n'en fournissent pas, notez bien dans le compromis qu'il n'y a pas de rapport pompier existant pour ce bien, et que en cas d'existence d'un tel rapport, tous travaux rendu indispensable par ce rapport seraient mis à charge du vendeur.

Procurez vous le règlement pompiers, et soyez sûr que le bâtiment est adapté pour conserver les logements existants.

Prévoyez un budget pour les portes coupe-feu (500€/logement max), pour les extincteurs (60€/palier), les pictogrammes et blocs secours, etc.

Soyez sûr que chaque logement est accessible aux pompiers (fenêtre en façade) ou qu'il existe une sortie de secours en plus de l'escalier standard.

Prévoyez de mettre des plafonds coupe-feu RF1h si les planchers sont en bois. (100€/m2?)

Voyez si les installations gaz sont en ordre. (pas évident avec les normes qui changent toutes les semaines...)

Et voyez les annonces suivantes, par exemple (je ne connais pas les immeubles, ne sais pas leur état, ni si en ordre d'urbanisme:
4166495
3620363


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wayne
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Tenez compte aussi que plus le loyer est bas, plus les locataires insolvables et instables se bousculeront au portillon... si le risque de vide locatif d'un studio est fort peu important, cela demande une gestion plus active.

pas mal de locataires insolvables et instables également dans les loyers plus élevés

on peu faire aussi de bonnes affaires en vente publique,
garage=moins d'ennuis
anderlecht et les communes du nord de bxl dispose de quartiers très agréables également,  des biens en bon états, et meilleur marché que le sud.
possibilité de rentrer dans ses frais assez rapidement

Je pense que à Bruxelles, sur le long terme, la valeur des biens immobiliers va toujours augmenter.
Paris intra muros à l'air d'avoir bien résisté à la crise, alors que la France a d'une manière générale été bcp plus touché que la Belgique.

Si c'est pour location, ne pas acheter trop grand, les petits biens bon marchés se louent beaucoup plus vite, plus de candidats donc plus de choix pour le propriétaire.
je pense aussi que ce sont les grands biens qui souffrent le plus en cas de crise, se revendent ou se relouent plus lentement, car plus chers en général.

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ericbruxelles
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Merci Wayne pour cette remarque, j'ai bien noté dans mon dossier immobilier  lol

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ericbruxelles
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Merci! J'avais effectivement vu la première annonce que vous avez citée. Le bien me parait vivable mais limite... Qu'en pensez vous au vu des photos? (4166495)

Je suis tombé sur un message de philbxl et je tiens à le mettre en avant:

PhiBxl a écrit :

Le rendement brut

C’est la méthode la plus simple et rapide, facile à calculer, elle et très souvent utilisée par les agences immobilières, car nul besoin de logiciels. La formule est la suivante :

Rendement brut (%) = (loyers bruts annuels hors charge x 100) / Prix d’achat

Avantage : le calcul est facile à réaliser

Inconvénient: le rendement brut ne reflète pas la réalité puisque qu’il ne pas en comptes les charges, la fiscalité ou même les flux de trésorerie.

Le rendement net

C’est une méthode un peu plus précise, qui tient compte cette fois-ci des revenus réels (y compris des vacances locatives), des charges (taxe foncière, frais de copro, frais de gestion…), et des frais d’acquisition (frais dossier bancaire, frais de notaire, , caution). Le calcul du rendement net est le suivant :
Rendement net (%) = ((loyers réels – charges réels) x 100) / Prix d’achat frais inclus

Avantage : le calcul est plus précis que le rendement brut

Inconvénient : cette méthode ne tient pas compte de la fiscalité, ni même des flux de trésorerie.

Le rendement net après impôt

Cette mesure du rendement est identique à la précédente, mais intègre en plus la fiscalité de l’investisseur. Voici le détail du calcul :
Rendement net après impôts (%) = ((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’achat réel

Avantage : le calcul est maintenant très précis

Inconvénient : le calcul est précis, mais n’intègre pas un élément essentiel, les flux de trésorerie ! En réalité, un investisseur qui finance son investissement à crédit aura un meilleur cash flow et donc un meilleur rendement de l’argent qu’il sortira qu’un investisseur qui financera son bien en cash.

Le Taux de Rendement Interne ou TRI

Le taux de rendement interne appelé également TRI mesure la rentabilité d’un investissement basée sur les flux de trésorerie qu’il génère. Vous pouvez trouver des définitions du TRI sur internet, je ne reviendrai pas dessus, mais prenons un exemple concret pour mieux comprendre.
Prenons 2 investissements identiques, l’un financé via un emprunt, l’autre via apport personnel. Pour cet exemple, nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité ni même des autres charges.

Investissement N°1 – avec apport personnel à 100%
Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
Loyers mensuels HC : 600 €
Apport personnel : 100 000 €

Investissement N°2 – financé à 100% via un emprunt
Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
Loyers mensuels HC : 600 €
Financement à crédit : 100 000 €
Taux de crédit : 4.5% TEG financé sur 20 ans
Mensualités de crédit : 633 €
Effort d’épargne mensuel : 33 €

Comparatif des 2 investissements :

Les 2 investissements semblent à priori identiques. Le rendement brut est bien de 7.2% ((600 x 12)/ 100 000). Or ici nous sommes sur 2 investissements bien différentes :

Pour le premier bien, l’investisseur a dépensé 100 000 € et touche 7 200 € par an. Sur 20 ans, et en utilisant la méthode du TRI nous avons les flux suivants : 2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport + 7200 € loyer)
2012 : + 7200 €
2013 : + 7200 €

2030 : + 7200 €

Ce qui nous fait unTRI de 7.95%

Pour le deuxième investissement, l’investisseur ne retire pas instantanément de revenus de son bien, en revanche, son effort de trésorerie est bien moindre, puisqu’il sort seulement 33 € par mois de sa trésorerie personnelle.

Les flux de trésorerie sont les suivants :
2011 : -392 € (-633 € mensualités + 600 € loyer) x 12
2012 : -392 €
2013 : -392 €

2030 : -392 €

Le TRI est maintenant de 22.57%

Pour expliquer ces différences considérables de TRI, revenons sur les dépenses et les gains des deux investissements.

Investissement N°1 :
Dépenses sur 20 ans : 100 000 €
Revenus locatifs sur 20 ans : 144 000 €
Valorisation du bien : 100 000 € (0% revalorisation)
Patrimoine net à 20 ans : 244 000 €
TRI => 7.95%
Performance globale sur 20 ans : +144% (fois 2.44)

Investissement N°2 :
Dépenses sur 20 ans : 7 840 €
Revenus locatifs sur 20 ans : -7 840 €
Valeur du bien à 20 ans : 100 000 €
Patrimoine net à 20 ans : 92 160 €
TRI => 22.57%
Performance globale sur 20 ans : +1075% (fois 11.75)

En résumé, l’investissement N°1 a mobilisé une somme de 100 000 € pour un gain net de 144 000 €, soit une performance d’environ 144% sur une durée de 20 ans. En revanche, le deuxième investissement réalisé sans apport a mobilisé au maximum 7 840 € pour un gain net de 92 160 €, ce qui donne une performance de + 1 075%.

Ceci montre bien l’intérêt de calculer le TRI que le rendement, en particulier si l’investissement est réalisé via un emprunt. Il est à noter qu’un projet immobilier est toujours plus rentable en utilisant le levier du financement à crédit plutôt qu’en investissant son cash. ".....". Le TRI est une mesure importante de la rentabilité d’un projet immobilier qu’il ne faut pas négliger.
Pour terminer cet article sur le fonctionnement du TRI, voici deux autres méthodes utiles pour ceux qui souhaitent calculer rapidement le TRI.

CONCLUSION

Avant de prendre des décisions sur un investissement immobilier ou financier, il est primordial de maîtriser certains calculs financiers comme le Taux de rendement interne. Ces calculs permettent d’éviter les mauvais investissements. D’une manière générale, les meilleurs investissements sont ceux qui mobilisent le moins votre épargne, et font appel au financement via un emprunt.

Ce calcul va me servir de base également dans le choix de mon futur bien.
Il montre en effet les avantages à emprunter de l'argent.

Je tente de créer un tableau excel automatisé, cela n'est pas chose facile mais c'est intéressant.

Les frais d'achat:
J'aimerai reprendre avec vous les frais qu'il y a à l'achat d'un bien:
1. Le prix de l'immeuble
2. Les intérêts du crédit hypothécaire
3. Les frais de notaire 1700€ (pour un bien à 100 000€) +21%TVA
4. L'enregistrement (12,5% Wallonie et Bruxelles)
5. Les frais divers (je compte 1000€ +21%TVA)
6. Assurance solde restant du

Les frais après achat:
1. Travaux/rafraîchissements initiaux.
2. L'expert pour état des lieux.
3. Assurance incendie
4. Précompte immobilier

La gestion des revenus
1. Je compte uniquement 85% des loyers (=> impayés)
2. Je compte 10% des loyers pour les réinjecter dans l'entretient de l'immeuble.

J'oublie sans doute quelque chose, n'hésitez pas à compléter ma liste! (je la mettrai à jour au fur et à mesure!

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grmff
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Les calculs de PhiBxl sont très intéressants, et corrects. Il manque juste l'effet de l'inflation sur les loyers pour avoir une image correcte.

Et il manque l'idée de "risque": peut-on supporter le PH si le locataire ne paye pas pendant 6 mois?

Pour les frais après achat, on peut aussi financer les travaux si ce sont des travaux lourds.

Sinon, n'oublier surtout pas le Précompte Immobilier, très lourd dans la région de Charleroi.


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ericbruxelles
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

grmff a écrit :

Précompte immobilier: le calcul

Pour calculer le précompte immobilier, il faut connaître les différentes composantes de cette taxe: le taux d'impôt régional, les additionnels provinciaux et les additionnels communaux.

En Wallonie, le taux est de 1.25%
Les additionnels provinciaux varient en fonction de la province.
Les additionnels communaux varient en fonction de la commune. Subtil, hein. C'est ici que cela se corse.

Prenons un exemple. Des additionnels provinciaux de 1825 et communaux de 2600 (Cas de Charleroi en 2004, vérifier les sites internet des communes et province pour connaître les chiffres actualisés)

En ce qui concerne les centimes additionnels, ils s'appliquent à la partie régionale du PI.

1 centime correspond à 1/100 d'euro.
1 centime additionnel = 1/100 de l'impôt régional, soit, pour Bruxelles et la Wallonie, 1/100 de 1,25% ou 0,0125% ;
1825 + 2600 = 4.425 centimes additionnels s'élèvent donc à 4.425 x 0,0125% = 55,3% du RC en Wallonie ou à Bruxelles pour la commune et la province.

Comme leur nom l'indique, ils sont additionnés au PI dû à la région.


Le taux du précompte est donc calculé comme suit:
1.25% + 1825 centimes additionnels + 2600 centimes additionnels
= 1.25% + 18.25 additionnels + 26.00 additionnels= 1.25% x (1 + 18.25 + 26.00)= 56.5625%

Ce taux est appliqué au revenu cadastral indexé. Le coefficient d'indexation pour 2003 = 33,91 %;le coefficient pour 2004 est de 36,04%.

Pour un RC de 1000 euros, le précompte sera donc de:
PI = 1000 x (1+33.91%) x 56.5625% = 757.43€ , aux divers arrondis près. (parce que les règles administratives des arrondis dépassent largement le cadre de ce site internet)

Publié par Grmf! (pour le bonheur fiscal de tous) sur le forum PIM

Précompte immobilier:
Merci pour ce super article, vos calculs sont-ils toujours valides? 56,5625% pour Charleroi?

L'effet de l'inflation:
Vous parlez de l'indexation des loyers si je comprend bien. Comment le calculer? se baser sur les années précédente? Si oui, combien d'année en arrière?

Le revenu cadastral RC:
Je voyais le RC comme une somme a payer chaque année. (erreur de débutant je présume...) Vision plutôt simpliste. Est-ce également une somme à payer qui s'additionne au précompte immobilier ou cela est juste un chiffre de référence pour calculer le précompte immobilier?

Les loyers impayés
La banque m'a donné le feu vert pour un crédit à 200.000€ pour l'achat de ma résidence principale (sans compter aucun loyer). Financièrement je pourrais le supporter 6 mois et plus mais j'espère que cela ne se produira pas!  sad

Bon week end et bonne fête à toutes les mamans!

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taikun
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Bonjour,

Grmmf, 'soyez sûr d'acheter quelque chose en ordre d'urbanisme, document à l'appui.', 'soyez sûr que le bâtiment est adapté pour conserver les logements existants.'Voyez si les installations gaz sont en ordre.',... Toutes ces vérifications ne sont-elles pas effectuées par le notaire?
Je n'ai pas été trop loin lors de mes recherches personnelles pour mon premier achat, faisant confiance au notaire, est-ce trop naïf de ma part?

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grmff
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Grmmf, 'soyez sûr d'acheter quelque chose en ordre d'urbanisme, document à l'appui.', 'soyez sûr que le bâtiment est adapté pour conserver les logements existants.'Voyez si les installations gaz sont en ordre.',... Toutes ces vérifications ne sont-elles pas effectuées par le notaire?
Je n'ai pas été trop loin lors de mes recherches personnelles pour mon premier achat, faisant confiance au notaire, est-ce trop naïf de ma part?

C'est très naïf. Très très naïf...

Le notaire ne vient pas voir sur place. Il ne dit jamais ni ne vérifie combien de logements sont autorisés. Il en vérifie pas s'il y a un rapport pompier. Il n'a aucune idée de savoir s'il existe un règlement communal incendie. Il n'y a aucune vérification des installation au gaz, par personne.

C'est assez clair pour vous?


Grmf!
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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Précompte immobilier:
Merci pour ce super article, vos calculs sont-ils toujours valides? 56,5625% pour Charleroi?

Mon dernier calcul faisait 92% du RC non indexé.

L'effet de l'inflation:
Vous parlez de l'indexation des loyers si je comprend bien. Comment le calculer? se baser sur les années précédente? Si oui, combien d'année en arrière?

Vous n'en tenez pas  compte.... et 10 ans plus tard, vous espérez que loyers et précompte ont augmenté de 20%, alors que votre mensualité de prêt hypothécaire n'a pas bougé.

Le revenu cadastral RC:
Je voyais le RC comme une somme a payer chaque année. (erreur de débutant je présume...) Vision plutôt simpliste. Est-ce également une somme à payer qui s'additionne au précompte immobilier ou cela est juste un chiffre de référence pour calculer le précompte immobilier?

Le RC est une référence pour calculer le Précompte Immobilier.

Mais c'est aussi une référence pour l'IPP (case 106: revenu cadastral indexé majoré de 40% dont on déduit les intérêts. En début de PH, on ne paye pas grand chose...)

Les loyers impayés
La banque m'a donné le feu vert pour un crédit à 200.000€ pour l'achat de ma résidence principale (sans compter aucun loyer). Financièrement je pourrais le supporter 6 mois et plus mais j'espère que cela ne se produira pas! sad

Je vous le souhaite aussi.
Pour limiter les problèmes d'impayé, il vaut mieux 3 loyers de 400€ plutôt que un loyer de 1200€. C'est une évidence qu'on oublie souvent.

Evidemment, on a plus d'impayé avec des petits loyers qu'avec des gros. Mais au niveau du cash flow, la pillule passe mieux.


Grmf!
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ericbruxelles
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Re : Investir dans un studio/petit appartement à bruxelles

Merci. Je pense que j'ai bien avancé dans la création de mon dossier de base.

J'aimerai parler du compromis de vente/d'achat.

Est-il légal de le créer soi même?

Une fois signé, la vente est définitive et j'aimerai me protéger de manière optimale. Vous avez souligné quelques conseils dans l'un de vos messages précédent.

Que doit il contenir? J'ai recherché sur internet et réalisé une liste.

- Le vendeur / Les vendeurs
- L'acheteur
- destiné à qui (moi-même)

- Description du bien
- Superficie
- Les servitudes (de quoi s'agit-il?)
- Les modalités d'occupation du bien.
- Le rapport pompier (s'il n'y a pas de rapport pompier existant pour ce bien, et que en cas d'existence d'un tel rapport, tous travaux rendu indispensable par ce rapport seraient mis à charge du vendeur.)

- Le prix
- L'accompte
- Destinataire de paiement
- Méthode de paiement

- Les signature de l'acheteur et du vendeur.

Le faire soi même me semble complexe après avoir vu des exemples sur le net. Avez vous un document type à proposer ou celui que vous utilisez auquel je pourrais ajouter des modifications?

Bien à vous,
Eric.

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