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Recours face à syndic qui pose problème?

Aniou
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2012
Messages : 34

Recours face à syndic qui pose problème?

Bonjour à tous,

Depuis l'achat de mon bien en octobre 2011, je recontre de nombreux problèmes avec mon syndic. Notamment, refus de mettre des points à l'ordre du jour alors qu'ils sont transmis dans les temps, refus de me communiquer les documents attestant les surplus de charges, refus de me transmettre copie du contrat de syndic, refus de me transmettre les coordonnées de autres copropriétaires.

En ce qui concerne, la gestion du syndic:

- absence de lancement de travaux utiles (vétuseté de chaudière, elle date de fin des années 80 et coûte donc très chère à l'entretien)
- recouvrement inefficace des impayés (copropriétaires redevables de près de 7.000 euros) d'où fonds de roulement dans le rouge
- pas de comparaison des contrats de fournitures (point soumis dans les temps pour l'ordre du jour et refusé par le syndic)
- appel de fonds pour certains travaux urgents, paiement de cet appel, mais pas de travaux
- manque d'initiative
- pas disponible et pas à l'écoute

Les membres du conseil de copropriété et commissaires au compte connaissent les problèmes, mais ne réagissent pas en proposant un ne changement de syndic. Le représentant du syndic ayant promis de s'amender...

Pour ma part, je suis jeune propriétaire et la gestion désastreuse de la copropriété me coûte chère. J'ai un prêt sur le dos et mes charges. J'en suis presque à me demander si je ne devrais pas revendre. J'y perdrais sans doute toutes mes économies vu que je paie les intérêts sur mon prêt et pas encore le capital.

Je ne sais plus comment m'y prendre, je suis démunie. Le syndic ne souhaite pas apporter réponse à mes questions. Dois-je m'adresser à l'IPI ou encore au SNP ou encore au juge de paix?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 225
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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Vous avez le choix entre une ou plusieurs de options non exclusives suivantes:
1. réunir assez de voix pour un changement de syndic
2. porter plainte à l'IPI. Cela ne sert à rien, mais cela soulage.
3. Contester les décisions de l'AG par voie de justice de paix
4. Réunir assez de voix pour une assemblée générale extraordinaire (20% de l'immeuble) et demander au syndic de la convoquer. S'il ne le fait pas, vous pourrez convoquer vous-même.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 322

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Réunir assez de voix pour une assemblée générale extraordinaire (20% de l'immeuble) et demander au syndic de la convoquer. S'il ne le fait pas, vous pourrez convoquer vous-même.

Ayant comme point à l'ordre du jour: choix d'un nouveau Syndic

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Basilia
Pimonaute assidu
Inscription : 22-06-2012
Messages : 35

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

grmff a écrit :

2. porter plainte à l'IPI. Cela ne sert à rien, mais cela soulage.

Pour quelle raison dites-vous cela ? En avez-vous l'expérience ou pouvez vous donner un exemple concret ?
S'il ne sert à rien de porter plainte à l'IPI, je me demande quelle est leur raison d'être.
Je pense qu'on peut se défouler en portant plainte, mais s'il n'y a pas de suite, cela ne peut apporter aucun soulagement; tout au contraire ... on n'en sort que plus frustré !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 322

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

La seule chose qui serve vraiment c'est que vous révoquiez votre syndic eten prenniez un autre!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

panchito a écrit :

Ayant comme point à l'ordre du jour: choix d'un nouveau Syndic

Pour avoir une chance de réussir, vous devez d'abord vous informer au maximum pour déterminer les simples manquements et les violations de la loi de la part de votre syndic. Vous devez aussi obtenir le soutien d'assez de CP pour être prise en considération et avoir assez de poids pour faire bouger les choses. Pas toujours facile, surtout pour un "nouveau" CP.

Avant la prochaine AG, envoyer un courrier au syndic par recommandé avec la liste précise des points à voir à l'ordre du jour. Le choix d'un nouveau syndic sera plus aisé si le renouvellement de son mandat est prévu (souvent, il s'agit de mandats de deux ou trois ans).

Les ACP fonctionnent souvent comme des microsomes dont le syndic est en fait le "chef". Vous devrez être cohérente et pertinente dans toutes vos critiques en évitant le subjectif (genre "pas à l'écoute et pas d'initiative"). Et surtout, vous devrez être appuyée par un nombre suffisant de CP.

Si vous sentez que "le fruit est mur", demandez alors le non renouvellement du mandat du syndic... et présentez des offres alternatives.


rexou

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Aniou
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2012
Messages : 34

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Merci à tous pour vos réponses!

Je pense que le changement de syndic est, en effet, la solution la plus sage. Néanmoins les seuls à qui le syndic pose problème ce sont les jeunes copropriétaires comme moi. On est 3-4 sur 20 appartements. Les autres sont habitués à ce que le syndic ne fasse rien. J'ai tenté de leur faire comprendre qu'ils y perdent à long terme. Un parce qu'ils paieront des charges de plus en plus importantes et deux parce que la valeur de leur bien sera également affecté si un jour ils voudraient revendre. Le fait qu'il n'y ait pas de travaux structurels et d'amélioration du bâtiment plaide en ce sens.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 225
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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Pour quelle raison dites-vous cela ? En avez-vous l'expérience ou pouvez vous donner un exemple concret ?
S'il ne sert à rien de porter plainte à l'IPI, je me demande quelle est leur raison d'être.
Je pense qu'on peut se défouler en portant plainte, mais s'il n'y a pas de suite, cela ne peut apporter aucun soulagement; tout au contraire ... on n'en sort que plus frustré !

J'en ai effectivement fait l'amère expérience.

L'IPI a peut-être changé, mais les dérives de votre syndic ne seront pas corrigées par l'IPI de manière à vous satisfaire.

Virer votre syndic est la seule chose qui vous sortira de ses pattes.

Quand un chirurgien vous coupe la mauvaise jambe, arrêtez de vous faire opérer par ce chirurgien, vous en sortirez manchot. Virez-le, changez de médecin, et portez plainte à l'Ordre des Médecins pour qu'il ne transforme pas la population en cul-de-jatte.


Grmf!
----------------
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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 322

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Tout simplement parce que les loups ne se mangent JAMAIS entre eux

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 770

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Basilia a écrit :

Pour quelle raison dites-vous cela ? En avez-vous l'expérience ou pouvez vous donner un exemple concret ?
S'il ne sert à rien de porter plainte à l'IPI, je me demande quelle est leur raison d'être.
Je pense qu'on peut se défouler en portant plainte, mais s'il n'y a pas de suite, cela ne peut apporter aucun soulagement; tout au contraire ... on n'en sort que plus frustré !

La raison d'être de l'IPI est de protéger les agents immobiliers.

Certainement pas d'arbitrer tout litige survenant entre un CP et un syndic !
Un syndic peut être sanctionné pour manquement grave à sa déontologie : par exemple s'il part avec la caisse... ou s'il exerce sans être agréé (ou assimilé, comme les géomètres, architectes...)

Quant à la suite réservée à une plainte éventuelle : tout au plus une réponse polie et la transmission de votre courrier au syndic concerné. En cas de plaintes trop répétitives et fondées portant sur des manquemants graves, il n'est cependant pas exclu que le syndic soit blâmé...


rexou

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Aniou
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2012
Messages : 34

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

rexou a écrit :

panchito a écrit :  Ayant comme point à l'ordre du jour: choix d'un nouveau Syndic   (...)  Avant la prochaine AG, envoyer un courrier au syndic par recommandé avec la liste précise des points à voir à l'ordre du jour. Le choix d'un nouveau syndic sera plus aisé si le renouvellement de son mandat est prévu (souvent, il s'agit de mandats de deux ou trois ans).   Les ACP fonctionnent souvent comme des microsomes dont le syndic est en fait le "chef". Vous devrez être cohérente et pertinente dans toutes vos critiques en évitant le subjectif (genre "pas à l'écoute et pas d'initiative"). Et surtout, vous devrez être appuyée par un nombre suffisant de CP.


J'ai transmis un recommandé ce jour au responsable du syndic lui indiquant que j'ai transmis mes points à l'ordre du jour dans les temps et que je souhaitais dès lors que mes points soient abordés.

Qu'entendez-vous par pertinente dans mes critiques? Si je ne présente que des faits je serai pertinente je pense.

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rexou
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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

@ Aniou : Avec 3 ou 4 supporters, vous êtes déjà dans le bon. Pas assez pour virer le syndic, mais assez pour faire bouger les choses  et rallier d'autres alliés à votre cause.

@Grmf : J'adore votre style imagé ! J'espère quand même que vous fréquentez moins les chirurgiens que les syndics. Ceci dit, on fait d'excellentes petites voitures électriques...  lol


rexou

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Aniou
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2012
Messages : 34

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

J'espère rallier d'autres alliés! Si je n'y arrive pas il me reste donc le juge de pais ou encore l'IPI

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Aniou a écrit :

J'ai transmis un recommandé ce jour au responsable du syndic lui indiquant que j'ai transmis mes points à l'ordre du jour dans les temps et que je souhaitais dès lors que mes points soient abordés.

Qu'entendez-vous par pertinente dans mes critiques? Si je ne présente que des faits je serai pertinente je pense.

Evoquer un manque d'écoute ou de disponibilité par exemple sont des reproches subjectifs et peu relevants. Il vaut mieux limiter vos griefs à quelques points précis et importants, en relevant l'illégalité de la pratique du syndic ET le préjudice qu'il en découle (ou peut en découler) pour les CP. Ceci en veillant à bien vous informer au préalable pour éviter de vous faire décrédibiliser.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Aniou a écrit :

J'espère rallier d'autres alliés! Si je n'y arrive pas il me reste donc le juge de pais ou encore l'IPI

Alors optez pour le juge de paix... mais avec de solides arguments !


rexou

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Aniou
Pimonaute assidu
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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

rexou a écrit :

Aniou a écrit : J'espère rallier d'autres alliés! Si je n'y arrive pas il me reste donc le juge de pais ou encore l'IPI

Alors optez pour le juge de paix... mais avec de solides arguments !

En termes d'arguments solides, je pense notamment au refus (sans autre explication)de mettre des points à l'ordre du jour, le manque de suivi des mauvais payeurs et des appels de fonds honorés, mais pour lesquels les travaux ne sont pas réalisés c'est déjà pas mal non?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Alors optez pour le juge de paix... mais avec de solides arguments !

Oh que oui!!

Car si votre ACP donne quitus et décharge au Syndic et vote sa réelection en AG, vous avez 3 mois pour aller en justice.

Vous devrez apportez des preuves irréfutables qui démontrent que le vote et donc la décision prise par la majorité des copropriétaires de votre ACP quant à la réelection du Syndic vous porte préjudice à vous personnellement.

Bonne chance!!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 770

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Aniou a écrit :

En termes d'arguments solides, je pense notamment au refus (sans autre explication)de mettre des points à l'ordre du jour, le manque de suivi des mauvais payeurs et des appels de fonds honorés, mais pour lesquels les travaux ne sont pas réalisés c'est déjà pas mal non?

- Le manque de suivi des mauvais payeurs, il se peut que le syndic ait envoyé des rappels, voire des mises en demeures et dise attendre la prochaine AG pour décision d'autres mesures éventuelles. Rien n'indique une faute du syndic.

- Les appels de fonds honorés : Oui, mais par qui ? Vous avez payé. Tous les autres CP en ont-ils fait autant ? Si non, normal que les travaux ne soient pas encore réalisés. Ou encore, ils sont peut être commandés, programmés, et en vue de réalisation.

- Le refus de porter un point à l'ordre du jour, c'est à voir... Peut-être que ce point a été repris sous une autre forme, ou peut-être que le syndic conteste avoir reçu votre demande dans les délais...

Bref, la solidité de vos arguments n'est pas si évidente que vous semblez le penser. Pour rappel, si vous intentez une action contre le syndic, il vous appartiendra de payer votre avocat. L'avocat du syndic sera payé par l'ACP. Et si vous perdez, vous devrez supporter la totalité des frais, soit les deux avocats et les frais de procédure. J'imagine que vous comprenez que votre popularité et votre crédibilité auprès des autres CP risquent aussi dans ce cas de transpercer le plancher ! Et il sera difficile et surement fort long d'émerger de cette case "sous-sol".


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 322

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

Les appels de fonds honorés : Oui, mais par qui ? Vous avez payé. Tous les autres CP en ont-ils fait autant ? Si non, normal que les travaux ne soient pas encore réalisés. Ou encore, ils sont peut être commandés, programmés, et en vue de réalisation.

Je dirais même plus: si le Syndic n'a pas reçu l'intégralité du montant concernant les travaux, il ne peut absolument pas les entamer.
Il commettrait une grave faute professionnelle et se mettrait dans l'illégalité la plus totale.

Il faut donc que chacun les ait payé sans la moindre exception!

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Aniou
Pimonaute assidu
Inscription : 03-10-2012
Messages : 34

Re : Recours face à syndic qui pose problème?

rexou a écrit :

Bref, la solidité de vos arguments n'est pas si évidente que vous semblez le penser. Pour rappel, si vous intentez une action contre le syndic, il vous appartiendra de payer votre avocat. L'avocat du syndic sera payé par l'ACP. Et si vous perdez, vous devrez supporter la totalité des frais, soit les deux avocats et les frais de procédure. J'imagine que vous comprenez que votre popularité et votre crédibilité auprès des autres CP risquent aussi dans ce cas de transpercer le plancher ! Et il sera difficile et surement fort long d'émerger de cette case "sous-sol".

La procédure devant le juge de paix n'est-elle pas gratuite?

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