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    Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 688

    Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d'un immeuble à Liège. Très bien situé par rapport à l'université, donc bcp de demandes pour la location.
    (D'autant que les loyers sont parmis les moins chers, et l'immeuble vraiment très propret et sympa).

    Le problème : j'ai été assez bête pour ne pas me renseigner à l'urbanisme quand j'ai acheté.
    Le vendeur m'a montré un permis de location pour le seul studio de moins de 28m², et ça m'a suffit.

    Bien sûr, l'immeuble n'est pas divisé.

    A présent, je ne sais pas trop quoi faire.
    Le service Logement me réclame le paiement de la taxe pour logement de <28m², et une visite des lieux.
    Pour la taxe... soit. Pour la visite des lieux, ça me va aussi, mais bien sûr, j'ai deux locataires qui y habitent maintenant en couple, et je suis sûr qu'ils vont réclamer que les appartements (40 m²) soient aussi considérés comme "kots" vu l'usage multiple.

    De plus, et c'est là ma question - et ma grosse crainte : quid par rapport à l'urbanisme ?

    Je ne sais pas si :
      - je dois attendre, au risque d'être pénalisé d'une grosse amende. (??)
      - je dois demander régularisation, au risque - très élevé - qu'ils refusent vu le sectarisme dont ils font preuve afin de virer tous les immeubles pour étudiants.


    Quelqu'un sait-il comment ça se passe en pratique ?

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Selon l'urbanisme, quelle est l'affectation?


    Grmf!
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    ChristopheDelagrange
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 03-12-2012
    Messages : 689

    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Himura a écrit :

    Quelqu'un sait-il comment ça se passe en pratique ?

    J'ai moi aussi un immeuble à Liège (ville sympa pour les sorties, ville de *** pour la location -, soit dit en passant)

    La taxe de la ville concerne 1) les logements de moins de 28 m², donc en principe ils ne peuvent pas vous la réclamer pour un logement plus grand, quel que soit l'usage. 2) les "meublés"... La définition du meublé, selon les formulaires de la ville, est que tout logement avec un ou plusieurs meubles est considéré "meublé. cela dit, j'ai téléphoné à leurs services, et ils m'ont assuré que la définition n'était pas à prendre à la lettre, sinon un meuble sous évier suffirait à faire passer le logement pour un "meublé"...

    Il me semble d'ailleurs que le SNP a introduit un recours, mais j'ignore s'il a abouti ou pas...

    Je vous conseille toutefois de rester prudent, vous avez remarqué la rage taxatoire de cette ville, surtout s'agissant des bailleurs.

    Pour le reste, j'ai choisi de ne louer que des logements > 28 m² et pas (ou peu ) meublés, je ne paie pas les dites taxes, donc je ne m’étendrai pas davantage sur ce point...

    Pour ce qui est du cadastre, il faut faire attention que le décret du 14 juillet 1994 stipule que toute création de logement est sujette à un permis d'urbanisme. Si vous souhaitez créer de nouveaux logements (par ex par une extension, ou une division de certaines pièces, ou un changement de répartition), vous devez faire la demande avant.
    Si vous avez acheté un immeuble déjà partitionné, on peut vous demander de prouver qu'il l'était déjà avant 1994. Ceci peut se faire à l'appui d'un document (même un mail) fourni par l'ALG ou Electrabel par exemple, qui atteste que des compteurs séparés étaient déjà en fonction avant 1994.

    En outre, ai-je lu, si vous détruisez certains murs porteurs ou changez l'extérieur de l'immeuble, vous devez demander un permis de construire (même pour détruire, ce qui est paradoxal).

    Enfin, vous imaginez je suppose que la location de chambres d'étudiants pose plus de problèmes qu'une location de résidence principale. Certains abandonnent en cours d'année et voudront résilier, d'autres ont une vie dissolue et il faudra maintenir l'ordre. Et puis, quid des charges ? Allez-vous louer chauffage et électricité compris ? La note risque d'être salée...

    Prudence donc !


    ________________________
    ’"Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville" (Assar Lindbeck)

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    cochise
    Pimonaute incurable
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    Messages : 2 732

    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Himura a écrit :

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d'un immeuble à Liège. Très bien situé par rapport à l'université, donc bcp de demandes pour la location.
    (D'autant que les loyers sont parmis les moins chers, et l'immeuble vraiment très propret et sympa).

    Le problème : j'ai été assez bête pour ne pas me renseigner à l'urbanisme quand j'ai acheté.
    Le vendeur m'a montré un permis de location pour le seul studio de moins de 28m², et ça m'a suffit.

    Bien sûr, l'immeuble n'est pas divisé.

    A présent, je ne sais pas trop quoi faire.
    Le service Logement me réclame le paiement de la taxe pour logement de <28m², et une visite des lieux.
    Pour la taxe... soit. Pour la visite des lieux, ça me va aussi, mais bien sûr, j'ai deux locataires qui y habitent maintenant en couple, et je suis sûr qu'ils vont réclamer que les appartements (40 m²) soient aussi considérés comme "kots" vu l'usage multiple.

    De plus, et c'est là ma question - et ma grosse crainte : quid par rapport à l'urbanisme ?

    Je ne sais pas si :
      - je dois attendre, au risque d'être pénalisé d'une grosse amende. (??)
      - je dois demander régularisation, au risque - très élevé - qu'ils refusent vu le sectarisme dont ils font preuve afin de virer tous les immeubles pour étudiants.


    Quelqu'un sait-il comment ça se passe en pratique ?


    Au moment du renouvellement du permis de location, on va vous demander le permis d'urbanisme.


    Coch'
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    Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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    Himura
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    grmff a écrit :

    Selon l'urbanisme, quelle est l'affectation?

    Pas divisé --> unifamilial.
    C'est bien là un des problèmes

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    cochise a écrit :

    Himura a écrit : Bonjour,

    Je suis propriétaire d'un immeuble à Liège. Très bien situé par rapport à l'université, donc bcp de demandes pour la location.
    (D'autant que les loyers sont parmis les moins chers, et l'immeuble vraiment très propret et sympa).

    Le problème : j'ai été assez bête pour ne pas me renseigner à l'urbanisme quand j'ai acheté.
    Le vendeur m'a montré un permis de location pour le seul studio de moins de 28m², et ça m'a suffit.

    Bien sûr, l'immeuble n'est pas divisé.

    A présent, je ne sais pas trop quoi faire.
    Le service Logement me réclame le paiement de la taxe pour logement de <28m², et une visite des lieux.
    Pour la taxe... soit. Pour la visite des lieux, ça me va aussi, mais bien sûr, j'ai deux locataires qui y habitent maintenant en couple, et je suis sûr qu'ils vont réclamer que les appartements (40 m²) soient aussi considérés comme "kots" vu l'usage multiple.

    De plus, et c'est là ma question - et ma grosse crainte : quid par rapport à l'urbanisme ?

    Je ne sais pas si :
      - je dois attendre, au risque d'être pénalisé d'une grosse amende. (??)
      - je dois demander régularisation, au risque - très élevé - qu'ils refusent vu le sectarisme dont ils font preuve afin de virer tous les immeubles pour étudiants.


    Quelqu'un sait-il comment ça se passe en pratique ?


    Au moment du renouvellement du permis de location, on va vous demander le permis d'urbanisme.


    ... que je n'aurai pas, vu ce que je viens de découvrir.
    Et ensuite, qu'est-ce qu'il me reste à faire ? Mettre les gens dehors, et vendre la maison (?) Je suppose que c'est bien là le but de la Ville de Liège...

    Je ne dispose pas de preuves de division avant 1994 - même si je sais que c'était déjà le cas. Pas de compteurs à différents noms, et pas de domiciliations diverses.

    Dois-je attendre qu'ils me tombent dessus, ou demander un permis qui sera refusé vu la division "anormale" de l'immeuble ?

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    grmff
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    La seule chose à faire, c'est de demander un avis à l'urbanisme.

    Donc, aller sur place, et entamer le dialogue.

    Vous pouvez aussi demander à l'ancien propriétaire les baux anciens pour cette adresse.


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    cochise
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Comme Grmff, allez voir l'urbanisme. Tenter de voir depuis combien de temps cette situation existe. Si ca fait 20 ans, peut-être que...
    Mais c'est clair qu'il est possible qu'on ferme votre immeuble. J'ai déjà vu ça à Charleroi. Si vous ne voulez pas que celà arrive, prenez les devants.
    Le kot de 28m² est il seul sur son niveau? La mode actuelle étant un seul appart par niveau.


    Coch'
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    panchito
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Même à Woluwe-Saint-Pierre, nous avons du faire appel à un architecte pour régulariser une situation qui pourtant n'avait jamais suscité la moindre remarque depuis la construction de la résidence en 1987!

    Tout d'un coup, plus moyen ni de vendre, ni d'acheter.
    Le Syndic nous a dit que si nous ne nous mettions pas immédiatement en ordre on pouvait aussi supprimer le permis d'exploitation (toute grande résidence au centre de WSP avec des restaurants, magasins, bureaux et appartements).

    Les copropriétaires qui ont acheté un bien là en toute bonne foi ne se doutaient nullement qu'il y avait un problème et que l'immeuble au cours du temps n'est plus conforme par rapport aux nouvelles normes de l'urbanisme!!

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    cochise a écrit :

    Le kot de 28m² est il seul sur son niveau? La mode actuelle étant un seul appart par niveau.

    Oui, justement.
    La division telle qu'elle existe (et a tjs exister selon moi) est très logique et ce serait abhérrant de faire autrement.
    Ce kot est situé au rez-de-chaussée, et tout le reste est aux étages.

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    grmff a écrit :

    La seule chose à faire, c'est de demander un avis à l'urbanisme.

    Donc, aller sur place, et entamer le dialogue.

    Vous pouvez aussi demander à l'ancien propriétaire les baux anciens pour cette adresse.

    J'avais demandé ça lors de l'achat, mais il était quelque peu "brouillon" et avait tout jeté sauf ceux de 2006...

    Je vais donc tenter auprès de l'urbanisme, mais ils ont une réputation parfaitement unanime... pas vraiment positive...

    Je me sens franchement mal depuis que je suit tombé là-dessus :-( :-(
    D'autant que j'avais prévu (et annoncer) de remplacer toute la cuisine et autres améliorations, mais j'ai bien l'impression que je n'aurais plus un euro pour cela -  dans le meilleur des cas...


    Cochise : quand vous dites "fermer" l'immeuble, ce n'est pas un peu excessif ??

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    ChristopheDelagrange
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Himura a écrit :

    Le service Logement me réclame le paiement de la taxe pour logement de <28m², et une visite des lieux.
    Pour la taxe... soit.

    Un article intéressant dans un ancien numéro du Cri concernant la taxe pour petits logements de moins de 28 m² de la ville de Liège

    http://www.aes-snp.be/website/documents/LE%20CRI%20338-3.pdf


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    Himura
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Intéressant en effet.
    Je ne savais pas que la taxe avait été "cassée" en justice. Si ça se confirme, ça ferait un trou énorme au budget de la Ville - sur des recettes déjà encaissées ! Ils ne se laisseront pas faire, particulièrement dans l'état financier actuel déplorable.


    Bon, malheureusement, pour le reste, je suis toujours dans l'impasse...  sad


    GerardManfroid a écrit :

    Himura a écrit :
    Le service Logement me réclame le paiement de la taxe pour logement de <28m², et une visite des lieux.
    Pour la taxe... soit.

    Un article intéressant dans un ancien numéro du Cri concernant la taxe pour petits logements de moins de 28 m² de la ville de Liège

    http://www.aes-snp.be/website/documents/LE%20CRI%20338-3.pdf

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    ChristopheDelagrange
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Himura a écrit :

    Intéressant en effet.
    Je ne savais pas que la taxe avait été "cassée" en justice. Si ça se confirme, ça ferait un trou énorme au budget de la Ville - sur des recettes déjà encaissées ! Ils ne se laisseront pas faire, particulièrement dans l'état financier actuel déplorable.


    Bon, malheureusement, pour le reste, je suis toujours dans l'impasse...  sad

    Il semblerait que cette taxe soit définitivement abandonnée (l'article date de 2009). Je recevais un formulaire à remplir chaque année (qui demandait le nombre de logements meublé ou < 28 m²), je ne l'ai plus reçu depuis au moins 5 ans

    Pour le reste, demandez au services compétents, mais attention, ils sont retors....

    A titre d'exemple, j'ai demandé à l'urbanisme que des documents soient remplis pour une demande de prime à la région.
    La jeune préposée (blonde soit dit en passant) me rétorque :
    - on ne peut pas vous les remplir : vous demandez trois primes (pour trois appartements), et votre immeuble est classé comme maison unifamiliale...
    - Mais, je rétorque, j'ai déjà demandé des primes en 2004 et on m'avait rempli le même formulaire sans problème...
    - Oui mais l'agent n'avait pas fait son travail à l'époque. Vous devez prouver que l'immeuble avait déjà été divisé en appartements avant 1991. Téléphonez à Electrabel ou à l'ALG pour demander une attestation qu'il y avait déjà plusieurs compteurs, ils peuvent vous l'envoyer par mail...
    - ...

    Bon, je contacte l'ALG qui m'envoie un mail une semaine plus tard, confirmant qu'il y avait déjà 3 compteurs depuis des années

    Je retourne à l'administration, mais je me garde de donner la copie du mail, et je représente les documents à remplir...

    ... pas de problème cette fois (la préposée était brune - je ne sais pas si cette particularité avait un sens mais...)


    Moralité : prudence et ruse sont de rigueur...


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    Himura
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    GerardManfroid a écrit :

     
    Il semblerait que cette taxe soit définitivement abandonnée (l'article date de 2009). Je recevais un formulaire à remplir chaque année (qui demandait le nombre de logements meublé ou < 28 m²), je ne l'ai plus reçu depuis au moins 5 ans

    Apparemment non ! Ca aurait été trop beau.
    J'ai téléphoné à la Ville et la taxe est toujours bien en vigueur... et même augmentée !...
    Et bien sûr, ils n'ont jamais entendu parler de ce jugement !

    C'est dur de ne pas penser du mal de notre administration...

    (Et je suis tjs dans l'impasse, d'autant que vous confirmez qu'ils sont retords, et que je n'ai pas de quoi prouver ce qu'ils veulent. Je sens que je vais devoir vendre, et à un prix dérisoire en plus.  neutral )

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    ChristopheDelagrange
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Himura a écrit :

    GerardManfroid a écrit : 
    Il semblerait que cette taxe soit définitivement abandonnée (l'article date de 2009). Je recevais un formulaire à remplir chaque année (qui demandait le nombre de logements meublé ou < 28 m²), je ne l'ai plus reçu depuis au moins 5 ans


    Apparemment non ! Ca aurait été trop beau.
    J'ai téléphoné à la Ville et la taxe est toujours bien en vigueur... et même augmentée !...
    Et bien sûr, ils n'ont jamais entendu parler de ce jugement !

    Vous pourriez téléphoner au secrétariat de Liège du SNP jeudi après-midi. Maitre Dembour est de permanence, c'est lui qui a plaidé le dossier, il pourra vous renseigner.

    Mais je trouve que ce n'est pas une bonne idée de vendre. Louez comme c'est éventuellement, si vous vendez, ce sera pure perte


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    Himura
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    GerardManfroid a écrit :

    Mais je trouve que ce n'est pas une bonne idée de vendre. Louez comme c'est éventuellement, si vous vendez, ce sera pure perte

    Si l'urbanisme impose de fournir des preuves que je ne sais pas avoir pour régulariser.
    Et que sans cela, je ne peux plus louer l'immeuble, je n'ai plus trop d'autre choix.

    Je ne saurais plus louer, car en unifamilial, ça n'a aucun sens. Il y a 3 entrées séparées, une surface habitable totale de 320 m², une disposition des pièces qui ne se prête absolument pas à l'unifamilial, etc.

    Et si je dois vendre, ce serait forcément aussi en unifamilial aussi, et par conséquent aucun acheteur ne serait intéressé sauf moyennant de très très lourds travaux (qui feront baisser le prix).

    C'est pour cela que je pense être dans l'impasse, car je ne vois aucune solution (si je ne veux pas me mettre dans mon tord vis-à-vis de leurs stupides impositions).

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    panchito
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Le problème : j'ai été assez bête pour ne pas me renseigner à l'urbanisme quand j'ai acheté.

    Je ne sais pas quand vous avez acheté mais il est notoire que la ville de Liège poursuit impitoyablement les "marchands de sommeil" qui ont divisé des maisons unifamiliales à outrance sans aucune autorisation préalable dans l'unique but de maximiser leurs profits et s'en mettre plein les poches.

    En ligne

    grmff
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    On n'est pas un "marchand de sommeil" quand on a simplement divisé un immeuble pour en maximiser la rentabilité.

    Il est logique de vouloir maximiser la rentabilité de son bien. C'est humain. Et c'était même autorisé jusqu'il n'y a pas si longtemps.

    Un marchand de sommeil, c'est bien autre chose. Un marchand de sommeil, c'est quelqu'un qui exploite la misère humaine de personne qui n'ont aucun autre choix, et qui louent des choses insalubres.

    Alors, attention à ne pas utiliser des termes qui fâchent. On voit trop souvent accoler le terme "marchand de sommeil" et le terme "propriétaire" de manière tout à fait exagérée.


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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Re : Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

    Vous vous permettez une remarque des plus déplacées et surtout des plus idiotes.

    Comme je l'ai dit plus bas (lisez mieux), la maison est une maison divisée à la base, avec 3 entrées séparées, et telle quelle depuis plus de 25 ans. Chaque logement est franchement "luxueux" pour un prix en-dessous de la moyenne. D'ailleurs, je ne mets jamais plus de 2,3 visites pour louer.
    Je mets chaque année la plupart de mes économies à embellir ces logements (nouvelles cuisines, nouveaux meubles de sdb, électros divers, châssis, volets, et j'en passe.
    De plus, j'ai chaque locataire à emménager, monter ses meubles, parfois à faire ses courses, etc.

    Alors avant d'essayer de faire le malin, en jugeant à l'emporte-pièce, essayez de savoir de quoi vous parlez, particulièrement quand vous êtes injurieux !


    panchito a écrit :

    Citation :Le problème : j'ai été assez bête pour ne pas me renseigner à l'urbanisme quand j'ai acheté.

    Je ne sais pas quand vous avez acheté mais il est notoire que la ville de Liège poursuit impitoyablement les "marchands de sommeil" qui ont divisé des maisons unifamiliales à outrance sans aucune autorisation préalable dans l'unique but de maximiser leurs profits et s'en mettre plein les poches.

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