Immeuble de kots à Liège - Logement // Urbanisme // Pratique

Pas la peine de faire l'innocent maintenant. Quand on cite, c'est bien pour viser.

De plus, diviser ne veut pas dire "exagérer" ou "profiter au détriment d'autrui".
L'ancien propriétaire qui a divisé l'immeuble l'a fait de façon très logique et très propre, en conservant des pièces et chambres de 20 m²...

Enfin soit, vos amalgames m'attristent.

Vous n'en avez sûrement rien à faire, mais je suis dans une situation iplus que pénible, car là où j'ai placé toutes les économies de ma famille, je risque de devoir jeter ça à la poubelle pour une administration obtue.

Tout à fait d'accord avec vous.

@Hilura: aviez-vous confié vos intérêts à votre propre notaire de famille ou aviez-vous simplement fait confiance au notaire de l'autre partie?

Ce qui est toujours à eviter! Si chaque partie a son propre notaire les frais sont partagés en 2.
Il est donc incompréhensible qu'autant d'acheteurs fassent confiance au notaire du vendeur, sans demander assistance à leur propre notaire...

Hum

Peut-être pas de prescription, mais la législation a évolué, et à une époque, il n'était pas nécessaire d'obtenir un permis pour diviser un immeuble en plusieurs logements.
Principalement, le décret du 14 juillet 1994 modifiant l’article 192, 6° CWATUP, paru au MB le 10/08/1994, soumet la création de logements à permis d’urbanisme en région wallonne

Le problème ici, si j'ai bien compris, serait de prouver que ce permis a été demandé si la segmentation a été faite après 1994, ou de prouver que cette segmentation date d'avant 1994. Ceci peut se faire de différentes manières, par des factures, plans, attestation de placement de compteurs
Comme je l'ai dit, moi-même le cadastre a essayé de me mettre dans l'embarras; mais j'ai pu disposer d'un courrier de l'ALG attestant qu'il y avait déjà 4 compteurs avant 1994, ce qui apparemment suffirait.

Cela dit, je ne suis pas spécialiste dans cette matière, et il me semble que les différents intervenants, pourtant fort bien au courant des choses, ne le sont pas non plus... Peut-être qu'un juriste spécialisé (j'en reviens toujours aux consultations du SNP) ou un notaire averti...
Peut-être aussi les services de la ville même, mais il ne faut pas hésiter à téléphoner plusieurs fois ou à fouiller les différents services.

Ne pas laisser tomber... Un immeuble vendu trop tôt, c'est beaucoup d'argent perdu.

Cela dit, une adresse utile :

http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/

Ce qui était accepté il y a des décennies, ne l'est plus maintenant!

Tolérance zéro pour l'urbanisme!

Même à Woluwe-Saint-Pierre, nous avons du faire appel à un architecte pour régulariser une situation qui pourtant n'avait jamais suscité la moindre remarque depuis la construction de la résidence en 1987!

Tout d'un coup, plus moyen ni de vendre, ni d'acheter.
Le Syndic nous a dit que si nous ne nous mettions pas immédiatement en ordre on pouvait aussi supprimer le permis d'exploitation (toute grande résidence au centre de WSP avec des restaurants, magasins, bureaux et appartements).

Les copropriétaires qui ont acheté un bien là en toute bonne foi ne se doutaient nullement qu'il y avait un problème et que l'immeuble au cours du temps n'est plus conforme par rapport aux nouvelles normes de l'urbanisme!!

C'est pour illustrer que partout dans le pays, l'urbanisme édicte des novelles normes qui SONT d'application aux bâtiments construits parfois il y a plus de 30 ans!

Pour pim : Peut être faire un onglet spécial

Circulaire réglementant les subdivisions de maisons unifamiliales en petits logements

Généralités
1. La division d’un immeuble en plusieurs logements doit répondre à des critères de qualité tels que la salubrité, le confort et la sécurité.
En aucun cas, la division ne peut engendrer un habitat indigne.

2. Il convient de ne pas dénaturer la typologie architecturale de l’immeuble lorsqu’il présente une valeur patrimoniale intrinsèque ou une valeur d’ensemble et le cas échéant, c’est au contraire, une recomposition de la façade à l’occasion des travaux, qui peut permettre de retrouver une typologie intéressante pour la qualité de l’espace public.

Superficies
3. Lorsque la maison est petite, il faut en conserver le caractère unifamilial et interdire toute division.
Par maison unifamiliale petite, on entend :
Une maison dont la superficie totale des niveaux habitables (rez + étages) situés dans   la construction principale et éventuellement dans une ou plusieurs constructions  secondaires hors caves, annexes, garage et combles non aménagées, est inférieure à  180 m² bruts (= murs compris)

4. Lorsque la maison présente une superficie totale de niveaux habitables hors caves, annexes, garage et combles non aménagées supérieure ou égale à 180 m² bruts (= murs compris), la division peut être envisagée sur base des éléments suivants :
1°   il n’y aura qu’un seul logement au rez-de-chaussée sauf si la superficie du rez est supérieure 120 m² bruts.  Ce logement sera en relation avec la cour et/ou le jardin ;
2°  aucun appartement (= logement composé de plusieurs pièces où séjour/cuisine sont séparés de la(des) chambre(s)) n’aura une superficie inférieure à 60 m² bruts ;
3°  aucun studio (= logement composé d’une seule pièce principale séjour/chambre et de pièces accessoires, cuisine/salle de bains) n’aura une superficie inférieure à 30 m² bruts ;
    NB : superficies calculées avec hauteur sous plafond 2,10 m min. et sans entrave due à la présence d’une poutre.
4°     si plusieurs logements sont créés sur un plateau, les travaux d’isolation phonique seront décrits dans la demande,

5. Il est possible de créer des kots pour étudiants à condition que la superficie habitable du kot soit supérieure à 12 m² nets (= mesures intérieur murs).  Si la superficie habitable est supérieure à 16 m² nets, les étudiants pourront y être domiciliés et seulement dans ce cas.
    Les kots sont des chambres d’étudiants, les étudiants étant des personnes qui suivent des études supérieures – enseignement de jour – dans une institution située sur le territoire de Charleroi. Ces personnes sont donc titulaires de la carte d’étudiant délivrée par l’institution.
Les baux pour les kots d’étudiants ont une durée maximale de un an ;
Lors de la demande de domiciliation, l’administration communale peut demander une copie des baux et des cartes d’étudiants.
    Le demandeur indiquera dans une note d’accompagnement la présence d’une institution scolaire fréquentée par des étudiants ayant besoin d’un kot, à moins de 500 m. à pied ou bien la présence d’un arrêt de bus d’une ligne desservant  aisément des institutions.
    De plus, un courrier émanant d’une institution au moins sera joint à la demande de permis d’urbanisme, courrier marquant un intérêt pour la création de kots à l’adresse concernée et faisant état d’un besoin en fonction des demandes insatisfaites

6. Conception des logements :
    - privilégier les logements traversants.
- veiller au respect de l’intimité des occupants.

Interdictions

7. Il est interdit de créer un logement :
-   en sous-sol sauf situation particulière liée au relief ;
- dans un garage.

8. Il est interdit d’exhausser une annexe sur deux niveaux pour créer un logement

9. Il est interdit de construire des annexes ou des volumes secondaires pour créer des logements.

Salubrité
10.  L’éclairage naturel d’une pièce d’habitation (chambre, bureau, séjour, cuisine) répond  au coefficient ci-après :
     14V + 16T supérieur ou égal à1.
            S   
T = surface totale du vitrage de toiture, en m²
V = surface totale du vitrage vertical en m²
S = superficie du plancher de la pièce d’habitation qui reçoit l’éclairage naturel direct, en m².

11. La ventilation des pièces est au moins assurée par une ouverture, une grille ou une gaine ouvrant sur l’extérieur en façade latérale ou arrière, d’une surface de section libre en position ouverte d’au moins 70 cm² pour les WC et 140 cm² pour les cuisine, salle de bains, douche et buanderie.

12. La chambre principale d’un logement ne peut présenter une superficie inférieure à 9 m² nets.

Commodités
13. Pour les immeubles divisés en appartements et/ou studios, un local commun ou privatif doit être prévu pour le stockage des  déchets en attente de collectes à raison de 3 m² par logement, l’éclairage et la ventilation des pièces de vie, (séjour, cuisine, salle-à-manger, bureau, chambre) doit se faire de manière naturelle et directe, lorsque les fenêtres sont des fenêtres de toit, elles doivent permettre à l’occupant  d’avoir une vue directe vers l’extérieur et ce tant en position assise (table et canapé/fauteuil) que debout.

14. Les compteurs ou coffrets divisionnaires électriques, eau et gaz doivent être intégrés à l’intérieur de l’immeuble, éventuellement en cave, dans un local accessible à tous et ventilé. L’emplacement est précisé sur les plans. En cas d’impossibilité, la division de l’immeuble est inopportune. En cas d’impossibilité technique justifiée par le gestionnaire du réseau, ces équipements pourront être incorporés dans une façade moyennant un traitement architectural soigné.

15. A partir de deux logements au total dans l’immeuble, les boîtes aux lettres seront intégrées à la façade.

16. Chaque logement constituant un domicile dispose d’un local de rangement privatif en cave ou en grenier, éventuellement en tout endroit de l’immeuble - min. 3 m² nets/studio et 6 m² nets/appartement.
Cette surface peut être atteinte en additionnant les surfaces nécessaires.

Stationnement
17. La création des logements ne pourra entraîner une charge excessive de stationnement sur la voirie.
La demande de permis d’urbanisme précisera les modalités escomptées ou les dispositions contractuelles éventuelles.
Le cas échéant, le service de l’urbanisme solicitera l’avis du service communal de mobilité.

Mixité de logements et de fonction
Lors de la division d’un immeuble important, la mixité de différents types de logement sera privilégiée.
Lorsqu’un commerce ou des bureaux sont aménagés au rez-de-chaussée, un accès séparé aux étages sera prévu.

Façades
La division ne peut amener une déstructuration de la composition de la façade en particulier au niveau des baies, des châssis et des fenêtres.  Au contraire, l’investissement des travaux de division doit s’accompagner de tout investissement nécessaire pour restaurer une bonne composition et un bel aspect.
Par exemple :
- faire disparaître les ragréages sous un enduit ou une peinture ;
- idem pour uniformiser des matériaux hétéroclites ;
- supprimer de vieilles enseignes ou publicités ;
- recomposer les baies.

Logements collectifs
Les logements collectifs au sens du Code du Logement peuvent être acceptés sous réserve du respect des points supra.

Composition du dossier de demande
18. La demande de permis d’urbanisme doit comporter les formulaires prévus par le CWATUPE soit au minimum,
en double exemplaire :
a) – la demande (annexe 10)
b) – la notice d’évaluation des incidendes sur l’environnement ;
c) – un extrait du plan de secteur ;
d) – le formulaire statistique modèle 1 ;
e) – le formulaire PEB ;
f) – les attestations de l’architecte lorsque le concours de celui-ci est obligatoire (annexe 21 et 22) ;
g) – le jeu de trois photos minimum ;
en dix exemplaires : les plans utiles à la compréhension de la demande, à savoir :
h) – le plan d’implantation de l’immeuble (cfr articles 287 à 289 ou 290 et 291 du CWATUPE selon le cas) ;
i) – les plans de tous les niveaux avec indication des superficies de chaque pièce ;
j) – les vues en élévation des façades et pignons ;
k) – les coupes, au minimum une ;
Tous les plans seront dessinés à l’échelle, les plans seront cotés complètement de manière à pouvoir vérifier les critères énoncés supra.
Dans l’hypothèse où une enquête publique est imposée en application du CWATUPE, une perspective axonométrique pourra être demandée.

Charleroi ?

On parle de Liège ici m'fi, pas de Charleroi.

Mais merci quand même pour le copié-collé, ça pourra servir...

Je n'ai malheureusement pas le lien, mais il s'agit bien d'une circulaire ministérielle, adoptée par le conseil communal de Charleroi.
Donc pour Liège, sans doute aussi 

J'ai bien indiqué qu'il s'agit d'une circulaire ministérielle, donc une ligne directrice pour les services urbanisme, pas un décret, par un A.R., pas une loi, ni même un réglement communal, ni même une norme...

Certaines C.M. finissent par devenir un A.R., imaginons que le gouvernement fédéral votre sur base de ce texte, complété de prescriptions de salubrité et autres (ce qui semble la volonté de certaines instances!) et nous obtiendrons un texte de loi fédéral, mais ce n'est pas le cas ici.

Il n'empêche que cette C.M. est dans les mains de tous les services urbanismes francophones...

La date serait de mars 2013, si quelqu'un a le temps de faire une recherche, bonne chance.

C'est dommage que tu ne l'aies pas - et que je ne trouve pas cela sur le net non plus.
Ca m'aiderait à y voir plus clair, car quand je lis ce que tu mets ci-dessous, mon logement correspond en tout point aux critères acceptés de division.