peut-on refuser de signer un acte d'achat si

Il dit "oui mais vous savez, les règlements peuvent changer et peut-être que dans 10 ans l'urbanisme va venir tout vérifier".   
Le gars est un véritable control freak. 
Quand je lui ai fait visiter l'appart avec son fils une première fois il s'est montré très intéressé puis il est revenu avec une check list... il a même contrôlé le calcaire de l'eau....

Voilà des paroles sensées et vraies...
et dramatiques

C'est à peu près ce que j'ai dit avec une nuance cependant.
Pour qu'il y ait vente, il faut qu'il y ait accord sur la chose et sur le prix au moment où il y a un accord de volonté (signature du compromis) et une fois la vente valablement conclue, elle le reste, même s'il n'y a plus d'accord.
Dans le cas présent, de mon point de vue, il n'y a jamais eu de vente, parce qu'il n'y a jamais eu d'accord sur le prix. En effet, la clause suspensive figurant dans le compromis, à supposer qu'on l'interprète en ce sens qu'il y a lieu de faire les transformations imposées pour que la vente soit réalisée, ne permet pas de déterminer le prix, puisqu'au moment où on signe le compromis, on ne sait pas combien il faudra débourser. Si le prix n'est pas déterminable au moment de la signature du compromis, il n'est pas possible qu'il y ait un accord sur celui-ci et il n'y a donc jamais eu de vente. Il ne peut pas y avoir eu une volonté d'acquérir/de vendre à un prix inconnu et impossible à déterminer.

La vente aurait bien été conclue comme prévu si la commune avait écrit "ok, ce bien peut être affecté au logement", la condition suspensive aurait alors été réalisée, mais ce n'est pas le cas puisque la commune a imposé de faire des frais, de sorte que la vente ne peut pas être réalisée aux conditions initialement envisagées.

Il est, à mon avis, impossible d'interpréter la clause suspensive comme mettant à charge de l'une ou de l'autre partie l'obligation de prendre à sa charge les frais de transformation imposés, parce qu'alors l'élément "prix" disparaît de l'accord.

Difficile de parler d'un vice caché, alors que le compromis mentionne que l'acheteur est parfaitement informé de la situation urbanistique du bien. Mais à supposer que l'obligation imposée par la commune soit un vice caché et que l'acquéreur n'a pas de recours, il n'en demeure pas moins que la clause suspensive subsiste et qu'il faut bien lui donner un sens et que ce sens ne peut pas être de modifier le prix stipulé dans le compromis dans une mesure inconnue, faute quoi il n'y aurait pas d'accord sur le prix (autant laisser le prix en blanc) et donc pas de vente.
Dans votre premier exemple, l'acheteur n'achète pas sous la condition suspensive que le problème d'humidité soit résolu. Or, c'est bien la clause suspensive qui pose problème ici, de sorte que je ne vois pas bien en quoi votre premier exemple permettrait de tirer une conclusion pour les cas qui vous occupe. Dans votre premier exemple vous indiquez en outre qu'il n'est pas question d'un vice caché.

On en reste à un problème d'interprétation de cette condition suspensive.
Votre acheteur estime que cela signifie "peut être affecté [sans frais supplémentaire pour l'acheteur]". Cela peut se défendre, mais ne lui ouvre pas le droit d'exiger que les frais imposés soient pris en charge par vous, juste celui de renoncer à la vente.
Vous estimez que cela signifie que la possibilité doit exister d'une manière abstraite, que cela entraîne des frais ou pas. Cela peut se défendre aussi.
C'est vous qui avez les cartes en main puisque votre acheteur ne peut rien exiger de vous.

Je pense qu'au fond on est dans la même configuration que le classique clause suspensive liée à l'obtention d'un crédit.

Ca rejoint ce que vous dites : soit l'acheteur n'a pas son crédit... et la vente est nulle (et sauf erreur il doit le prouver), soit il a son crédit et la vente se fait.  Mais dans aucun cas il ne pourrait venir renégocier le prix de vente parce que par exemple il n'a pas eu le taux qu'il voulait.

Exactement. Et s'il renonce, vous pourriez exiger une indemnité pour le préjudice subi. Et on se demande d'ailleurs à quel titre il pense qu'il peut occuper le bien qu'il n'a pas acheté.

Suite de la saga : son courrier et mon projet de réponse.  L'histoire est basée sur des faits authentiques, seuls les noms ont été changés

Messieurs,

Je reçois votre email qui contient votre position quant à la clause suspensive contenue dans le compromis que nous avons signé.
Je transmets ce courrier à mon notaire.

Je vous invite d'ailleurs à bien relire le compromis.  La clause porte sur le fait que la commune confirme que le bien peut être affecté à logement. 

Il n'est fait aucune mention des conditions.  De même il n'est fait nulle part mention de dédomagement quelconque.

Dans la pratique, cette clause suspensive est en fait tout à fait comparable à la classique clause suspensive liée à l'obtention d'un prêt que l'on retrouve dans la majorité des compromis.

Dans ce cas, soit l'acheteur obtient un prêt, la vente est faite, soit il n'en obtient pas et la vente est nulle.

Les conditions liées à ce prêt ne sont pas du ressort de la convention.

A titre comparatif vous me dites en l'occurence que vous avez un prêt mais que vous n'êtes pas sur des conditions...  je viens pas signer parce que j'attends de savoir le taux car je compte vous réclamer de payer si jamais j'ai pas le taux que je voulais.

Aussi, d'après un juriste que j'ai consulté, je n'étais même pas tenu de prendre en charge toute cette procédure débutée au début de cette année.  En effet, j'aurais pu simplement demander et produire un "certificat d'urbanisme" qui est une sorte de pré-permis et pour lequel la commune délivre un avis "de principe".  Cette procédure de certificat est plus courte et ne requiert pas l'intervention d'un architecte.  La commune jugeant sur des critères comme la zone où est situé le projet...

J'aurais alors produit ce certificat, la clause serait tombée et à vous de prendre les choses en main (architecte, démarches). 
Bref je vous ai déjà mâché une grosse partie du boulot, à mes frais.

De même j'ai autorisé XX à s'installer dans le bien avant la signature de l'acte authentique.  Il est donc dans les murs sans devoir débourser de loyer.

Oser encore venir me réclamer quelque chose est vraiment mal venu...

Considérant que votre courriel ne porte que sur l'aspect des conditions, qui je vous le rappelle, ne sont pas du ressort du compromis.

Considérant que vous dites accepter le permis de Mme ZZ, vous plaçant dès lors dans la position du propriétaire, vous signifiez que la vente est faite.

Enfin considérant que la remise des clefs a déjà été effectuée, que vous affichez une volonté manifeste de faire trainer les choses, sans doute dans le but d'économiser un loyer équivalent à 850 eur par mois pour ce type de bien,

en tout état de cause j'estime que votre refus de venir signer l'acte authentique est clairement abusive. 

A cet effet je vous et en demeure de venir signer l'acte authentique avant le 30 juin 2013.

Mr Manynotes

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Mr Manynotes,

Suite à votre téléphone de ce matin: je n’ai pas reçu votre mail. Néanmoins j’ai communiqué votre message à XX. La conclusion est qu’on va accepter la proposition de Mme ZZ.

Il est clair que, avec le rapport du CC et avec la proposition de Mme ZZ, on connaît les grandes lignes de la position du service de l’urbanisme et que – en effet – ça vaut la peine de déjà faire les estimations des frais d’adaptations que le service de l’urbanisme nous demandera selon toute probabilité. Mais pour le reste je porte à votre attention que la procédure est toujours en cours de route et doit encore passer différentes phases (région Bruxelloise, collège…). Par conséquent la décision sur les conditions de la régularisation reste officiellement en suspens jusqu’à la fin de la procédure. Je m’en suis conscient qu’en réalité il y a peu de chance que ça va encore changer fondamentalement, mais des modifications ne sont pas tout-à-fait exclus. D’ailleurs, dans son mail du 18 juin, Mme ZZ réfère à la possibilité que – dans la phase suivante - la région Bruxelloise peut éventuellement modifier des choses.

En ce qui concerne les visites de l’appartement : il est absolument évident que l’appartement sera accessible (sur rendez-vous) pour vous et pour votre expert afin d’évaluer les frais de transformation. Je vous signale que XX sera en vacances à l’étranger du 15 juillet jusqu’au 15 août. Ce voyage a été réservé depuis longtemps et il est impossible de l’annuler. Pendant cette période j’aurai une clef de l’appartement et je pourrai vous ouvrir la porte (de préférence après 20h ou pendant le weekend).

Ceci dit, je me posais cette question : les conditions imposées par l'urbanisme, suite à la demande de permis peuvent elle être considérées comme une sorte de "sinistre"? 

On serait dans ce cas un peu comme dans le cas d'un dégat des eaux survenu entre le compromis et l'acte authentique?

Ceci dit les actes demandés par l'urbanisme vont apporter une plus-value au bien et non l'inverse...

Je n'ai pas relu tout le fil de cette discussion (ni celui associé au même problème), donc la réponse m'a peut-être échappé: pour quelle raison avez-vous donné la jouissance des lieux avant le signature de l'acte et le paiement du solde du prix ???

Cela vous déforce complètement ! (outre tous les soucis potentiels en matière de responsabilité à l'égard des tiers, etc.)

Il est clair que l'acquéreur ayant déjà la jouissance des lieux, il va prendre tout son temps pour vous payer...

C'est complètement insensé.
Il y a eu transfert des risques ? Obligation de contracter sa RC comme occupant ?
Imaginez qu'il soit responsable d'un sinistre...

Bref: il est temps de vous ressaisir dans ce dossier et d'aller consulter dare-dare un avocat spécialisé !