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peut-on refuser de signer un acte d'achat si

manynotes
Pimonaute assidu
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peut-on refuser de signer un acte d'achat si

Je prends un exemple.

Monsieur X visite un bien.   Monsieur X est majeur et capable.
Le bien en question présente des traces d'humidité. 
malgré tout, M. X est désireux d'acheter le bien.  Il signe un compromis avec le vendeur stipulant qu'il a été mis au courant de l'état du bien.  Il n'y a aucun vice "caché".  L'humidité est apparente.

Plus tard dans la procédure, mais avant signature de l'acte authentique, M. X a été faire des devis auprès de divers entrepreneurs... Et finalement il se rend compte que ça va lui couter plus qu'estimé au départ... et donc que l'affaire n'est pas aussi juteuse que ça.

Peut-il refuser la vente et/ou demander au vendeur de supporter une partie des travaux?

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

manynotes a écrit :

tempura a écrit : manynotes a écrit :
Dans les faits il pourrait ne faire aucun des travaux, il ne serait pas embêté.  J'ai contacté Olivier de Clippele qui est député MR et notaire.  Il m'a dit que pour la cuisine par exemple, sa transformation est un acte non soumis à urbanisme et donc on peut rentrer un plan avec agrandissement de la cuisine et si (chose 99,999999% improbable) il y avait un contrôle il suffirait de dire qu'il y a eu une transformation après coup....

Mais le gars est complètement obsédé par les règlement.   En fait c'est au père du vendeur auquel j'ai affaire et il psychotte pour son fils...

Bien, raison de plus pour le mettre devant le choix de finaliser au prix prévu  dans le compromis( la commune a écrit que le bien peut être affecté au logement mais moyennant des transformations, ce qui n'enlève rien à la possibilité de l'affecter au logement) ou de renoncer (si on considère que l'obligation de faire des transformations imposée par la commune augmente le prix dans une mesure telle qu'il n'y a pas d'accord sur celui-ci et donc pas de vente).

Ca me parait sensé... merci.   Mais il va pas être d'accord...  on parie?
Je vous tiens au courant.

Assurément, cela ne va pas lui faire plaisir, mais le but est de faire bouger les lignes. Peut-être va-t-il sortir un argument explosif de son chapeau, mais peut-être aussi va-t-il renoncer ou proposer un compromis.

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

tempura a écrit :

manynotes a écrit : tempura a écrit : manynotes a écrit :
Dans les faits il pourrait ne faire aucun des travaux, il ne serait pas embêté.  J'ai contacté Olivier de Clippele qui est député MR et notaire.  Il m'a dit que pour la cuisine par exemple, sa transformation est un acte non soumis à urbanisme et donc on peut rentrer un plan avec agrandissement de la cuisine et si (chose 99,999999% improbable) il y avait un contrôle il suffirait de dire qu'il y a eu une transformation après coup....

Mais le gars est complètement obsédé par les règlement.   En fait c'est au père du vendeur auquel j'ai affaire et il psychotte pour son fils...

Bien, raison de plus pour le mettre devant le choix de finaliser au prix prévu  dans le compromis( la commune a écrit que le bien peut être affecté au logement mais moyennant des transformations, ce qui n'enlève rien à la possibilité de l'affecter au logement) ou de renoncer (si on considère que l'obligation de faire des transformations imposée par la commune augmente le prix dans une mesure telle qu'il n'y a pas d'accord sur celui-ci et donc pas de vente).

Ca me parait sensé... merci.   Mais il va pas être d'accord...  on parie?
Je vous tiens au courant.

Assurément, cela ne va pas lui faire plaisir, mais le but est de faire bouger les lignes. Peut-être va-t-il sortir un argument explosif de son chapeau, mais peut-être aussi va-t-il renoncer ou proposer un compromis.

Il dit "oui mais vous savez, les règlements peuvent changer et peut-être que dans 10 ans l'urbanisme va venir tout vérifier".   
Le gars est un véritable control freak. 
Quand je lui ai fait visiter l'appart avec son fils une première fois il s'est montré très intéressé puis il est revenu avec une check list... il a même contrôlé le calcaire de l'eau....

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grmff
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

C'est une des conséquences de l'insécurité juridique de tout ce qui concerne l'urbanisme: les citoyens ont peur de leur administration toute puissante...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

grmff a écrit :

C'est une des conséquences de l'insécurité juridique de tout ce qui concerne l'urbanisme: les citoyens ont peur de leur administration toute puissante...

Voilà des paroles sensées et vraies...
et dramatiques

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manynotes
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

Tiens en poussant le raisonnement jusqu'au bout. 

Pour qu'il y ait vente il faut accord sur la chose et le prix.  Or la chose elle est décrite : un appartement avec une affectation de bureau.  Aussi il est indiqué que le bien est acheté dans l'état bien connu, que l'acheteur déclare avoir reçu les infos sur le bien et son affectation  et qu'il n'a pas de recours contre les vices cachés.

D'autre part il y a le prix : 175.000 eur.

Or je pense qu'une fois que le prix est fixé dans le compromis il est "bétonné".

A ce stade il veut me faire "cracher l'oseille".  Donc on peut estimer qu'il n'est plus d'accord avec le prix, non?  Et donc que la vente est caduque?

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tempura
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

manynotes a écrit :

Pour qu'il y ait vente il faut accord sur la chose et le prix.  Or la chose elle est décrite : un appartement avec une affectation de bureau.  Aussi il est indiqué que le bien est acheté dans l'état bien connu, que l'acheteur déclare avoir reçu les infos sur le bien et son affectation  et qu'il n'a pas de recours contre les vices cachés.

D'autre part il y a le prix : 175.000 eur.

Or je pense qu'une fois que le prix est fixé dans le compromis il est "bétonné".

A ce stade il veut me faire "cracher l'oseille".  Donc on peut estimer qu'il n'est plus d'accord avec le prix, non?  Et donc que la vente est caduque?

C'est à peu près ce que j'ai dit avec une nuance cependant.
Pour qu'il y ait vente, il faut qu'il y ait accord sur la chose et sur le prix au moment où il y a un accord de volonté (signature du compromis) et une fois la vente valablement conclue, elle le reste, même s'il n'y a plus d'accord.
Dans le cas présent, de mon point de vue, il n'y a jamais eu de vente, parce qu'il n'y a jamais eu d'accord sur le prix. En effet, la clause suspensive figurant dans le compromis, à supposer qu'on l'interprète en ce sens qu'il y a lieu de faire les transformations imposées pour que la vente soit réalisée, ne permet pas de déterminer le prix, puisqu'au moment où on signe le compromis, on ne sait pas combien il faudra débourser. Si le prix n'est pas déterminable au moment de la signature du compromis, il n'est pas possible qu'il y ait un accord sur celui-ci et il n'y a donc jamais eu de vente. Il ne peut pas y avoir eu une volonté d'acquérir/de vendre à un prix inconnu et impossible à déterminer.

La vente aurait bien été conclue comme prévu si la commune avait écrit "ok, ce bien peut être affecté au logement", la condition suspensive aurait alors été réalisée, mais ce n'est pas le cas puisque la commune a imposé de faire des frais, de sorte que la vente ne peut pas être réalisée aux conditions initialement envisagées.

Il est, à mon avis, impossible d'interpréter la clause suspensive comme mettant à charge de l'une ou de l'autre partie l'obligation de prendre à sa charge les frais de transformation imposés, parce qu'alors l'élément "prix" disparaît de l'accord.

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

tempura a écrit :

manynotes a écrit :
C'est à peu près ce que j'ai dit avec une nuance cependant.
Pour qu'il y ait vente, il faut qu'il y ait accord sur la chose et sur le prix au moment où il y a un accord de volonté (signature du compromis) et une fois la vente valablement conclue, elle le reste, même s'il n'y a plus d'accord.
Dans le cas présent, de mon point de vue, il n'y a jamais eu de vente, parce qu'il n'y a jamais eu d'accord sur le prix. En effet, la clause suspensive figurant dans le compromis, à supposer qu'on l'interprète en ce sens qu'il y a lieu de faire les transformations imposées pour que la vente soit réalisée, ne permet pas de déterminer le prix, puisqu'au moment où on signe le compromis, on ne sait pas combien il faudra débourser. Si le prix n'est pas déterminable au moment de la signature du compromis, il n'est pas possible qu'il y ait un accord sur celui-ci et il n'y a donc jamais eu de vente. Il ne peut pas y avoir eu une volonté d'acquérir/de vendre à un prix inconnu et impossible à déterminer.

La vente aurait bien été conclue comme prévu si la commune avait écrit "ok, ce bien peut être affecté au logement", la condition suspensive aurait alors été réalisée, mais ce n'est pas le cas puisque la commune a imposé de faire des frais, de sorte que la vente ne peut pas être réalisée aux conditions initialement envisagées.

Il est, à mon avis, impossible d'interpréter la clause suspensive comme mettant à charge de l'une ou de l'autre partie l'obligation de prendre à sa charge les frais de transformation imposés, parce qu'alors l'élément "prix" disparaît de l'accord.

Hmmm. Ceci dit on peut je pense estimer que ces travaux imposés sont un "vice caché".  Or le compromis stipule que l'acheteur est sans recours face aux vices cachés.

On en revient à mon premier exemple avec l'humidité dont le cout a été mal évalué par l'acheteur".

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

manynotes a écrit :

Hmmm. Ceci dit on peut je pense estimer que ces travaux imposés sont un "vice caché".  Or le compromis stipule que l'acheteur est sans recours face aux vices cachés.

On en revient à mon premier exemple avec l'humidité dont le cout a été mal évalué par l'acheteur".

Difficile de parler d'un vice caché, alors que le compromis mentionne que l'acheteur est parfaitement informé de la situation urbanistique du bien. Mais à supposer que l'obligation imposée par la commune soit un vice caché et que l'acquéreur n'a pas de recours, il n'en demeure pas moins que la clause suspensive subsiste et qu'il faut bien lui donner un sens et que ce sens ne peut pas être de modifier le prix stipulé dans le compromis dans une mesure inconnue, faute quoi il n'y aurait pas d'accord sur le prix (autant laisser le prix en blanc) et donc pas de vente.
Dans votre premier exemple, l'acheteur n'achète pas sous la condition suspensive que le problème d'humidité soit résolu. Or, c'est bien la clause suspensive qui pose problème ici, de sorte que je ne vois pas bien en quoi votre premier exemple permettrait de tirer une conclusion pour les cas qui vous occupe. Dans votre premier exemple vous indiquez en outre qu'il n'est pas question d'un vice caché.

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

tempura a écrit :

manynotes a écrit :
Hmmm. Ceci dit on peut je pense estimer que ces travaux imposés sont un "vice caché".  Or le compromis stipule que l'acheteur est sans recours face aux vices cachés.

On en revient à mon premier exemple avec l'humidité dont le cout a été mal évalué par l'acheteur".

Difficile de parler d'un vice caché, alors que le compromis mentionne que l'acheteur est parfaitement informé de la situation urbanistique du bien. Mais à supposer que l'obligation imposée par la commune soit un vice caché et que l'acquéreur n'a pas de recours, il n'en demeure pas moins que la clause suspensive subsiste et qu'il faut bien lui donner un sens et que ce sens ne peut pas être de modifier le prix stipulé dans le compromis dans une mesure inconnue, faute quoi il n'y aurait pas d'accord sur le prix (autant laisser le prix en blanc) et donc pas de vente.
Dans votre premier exemple, l'acheteur n'achète pas sous la condition suspensive que le problème d'humidité soit résolu. Or, c'est bien la clause suspensive qui pose problème ici, de sorte que je ne vois pas bien en quoi votre premier exemple permettrait de tirer une conclusion pour les cas qui vous occupe. Dans votre premier exemple vous indiquez en outre qu'il n'est pas question d'un vice caché.

La condition suspensive dit ceci : "la vente est faite sous condition suspensive que la commune confirme que le bien peut-être affecté à logement".

La condition porte sur la possibilité et non pas la finalité.  C'est en l'occurrence ce que me dit mon notaire.

Un juriste m'a même dit que je ne devais même pas faire de demande de permis.  Je pouvais me contenter de demander un certificat d'urbanisme qui est comme vous le savez un accord "de principe".  A charge de l'acheteur de faire l'entièreté des démarches pour obtenir un permis.

Or sur le principe d'affectation la commune est d'accord.  On parle juste de travaux d'aménagement intérieur... qui ne sont d'ailleurs pas soumis à permis...

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tempura
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

manynotes a écrit :

La condition suspensive dit ceci : "la vente est faite sous condition suspensive que la commune confirme que le bien peut-être affecté à logement".

La condition porte sur la possibilité et non pas la finalité.  C'est en l'occurrence ce que me dit mon notaire.

Un juriste m'a même dit que je ne devais même pas faire de demande de permis.  Je pouvais me contenter de demander un certificat d'urbanisme qui est comme vous le savez un accord "de principe".

Or sur le principe d'affectation la commune est d'accord.  On parle juste de travaux d'aménagement intérieur... qui ne sont d'ailleurs pas soumis à permis...

On en reste à un problème d'interprétation de cette condition suspensive.
Votre acheteur estime que cela signifie "peut être affecté [sans frais supplémentaire pour l'acheteur]". Cela peut se défendre, mais ne lui ouvre pas le droit d'exiger que les frais imposés soient pris en charge par vous, juste celui de renoncer à la vente.
Vous estimez que cela signifie que la possibilité doit exister d'une manière abstraite, que cela entraîne des frais ou pas. Cela peut se défendre aussi.
C'est vous qui avez les cartes en main puisque votre acheteur ne peut rien exiger de vous.

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manynotes
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

S'il renonce à la vente je serai très heureux smile
(Vous n'imaginez pas l'emmerdeur qu'il est..."a pain in the ass") 

Mais ce ne sera pas le cas.... car il (le fils) est déjà dans la place... (remise de clefs déjà faite).

En fait ce que je dois faire c'est de demander à la partie adverse de prendre position.  Soit ils estiment que la clause n'est pas remplie et ils dégagent illico.   Soit ils estiment que la clause est remplie et ils achètent et je ne dois rien c'est ça?

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manynotes
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

Je pense qu'au fond on est dans la même configuration que le classique clause suspensive liée à l'obtention d'un crédit.

Ca rejoint ce que vous dites : soit l'acheteur n'a pas son crédit... et la vente est nulle (et sauf erreur il doit le prouver), soit il a son crédit et la vente se fait.  Mais dans aucun cas il ne pourrait venir renégocier le prix de vente parce que par exemple il n'a pas eu le taux qu'il voulait.

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tempura
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

manynotes a écrit :

Je pense qu'au fond on est dans la même configuration que le classique clause suspensive liée à l'obtention d'un crédit.

Ca rejoint ce que vous dites : soit l'acheteur n'a pas son crédit... et la vente est nulle (et sauf erreur il doit le prouver), soit il a son crédit et la vente se fait.  Mais dans aucun cas il ne pourrait venir renégocier le prix de vente parce que par exemple il n'a pas eu le taux qu'il voulait.

En effet, le principe de la clause suspensive est celui que vous décrivez. Il ne permet pas à l'acheteur d'obtenir un avantage supplémentaire.

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tempura
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

manynotes a écrit :

S'il renonce à la vente je serai très heureux smile
(Vous n'imaginez pas l'emmerdeur qu'il est..."a pain in the ass") 

Mais ce ne sera pas le cas.... car il (le fils) est déjà dans la place... (remise de clefs déjà faite).

En fait ce que je dois faire c'est de demander à la partie adverse de prendre position.  Soit ils estiment que la clause n'est pas remplie et ils dégagent illico.   Soit ils estiment que la clause est remplie et ils achètent et je ne dois rien c'est ça?

Exactement. Et s'il renonce, vous pourriez exiger une indemnité pour le préjudice subi. Et on se demande d'ailleurs à quel titre il pense qu'il peut occuper le bien qu'il n'a pas acheté.

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

tempura a écrit :

En effet, le principe de la clause suspensive est celui que vous décrivez. Il ne permet pas à l'acheteur d'obtenir un avantage supplémentaire.

Vos paroles sont encourrageantes, merci merci lol)

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manynotes
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

Suite de la saga : son courrier et mon projet de réponse.  L'histoire est basée sur des faits authentiques, seuls les noms ont été changés wink

Messieurs,


Je reçois votre email qui contient votre position quant à la clause suspensive contenue dans le compromis que nous avons signé.
Je transmets ce courrier à mon notaire.

Je vous invite d'ailleurs à bien relire le compromis.  La clause porte sur le fait que la commune confirme que le bien peut être affecté à logement. 

Il n'est fait aucune mention des conditions.  De même il n'est fait nulle part mention de dédomagement quelconque.

Dans la pratique, cette clause suspensive est en fait tout à fait comparable à la classique clause suspensive liée à l'obtention d'un prêt que l'on retrouve dans la majorité des compromis.

Dans ce cas, soit l'acheteur obtient un prêt, la vente est faite, soit il n'en obtient pas et la vente est nulle.

Les conditions liées à ce prêt ne sont pas du ressort de la convention.

A titre comparatif vous me dites en l'occurence que vous avez un prêt mais que vous n'êtes pas sur des conditions...  je viens pas signer parce que j'attends de savoir le taux car je compte vous réclamer de payer si jamais j'ai pas le taux que je voulais.

Aussi, d'après un juriste que j'ai consulté, je n'étais même pas tenu de prendre en charge toute cette procédure débutée au début de cette année.  En effet, j'aurais pu simplement demander et produire un "certificat d'urbanisme" qui est une sorte de pré-permis et pour lequel la commune délivre un avis "de principe".  Cette procédure de certificat est plus courte et ne requiert pas l'intervention d'un architecte.  La commune jugeant sur des critères comme la zone où est situé le projet...

J'aurais alors produit ce certificat, la clause serait tombée et à vous de prendre les choses en main (architecte, démarches). 
Bref je vous ai déjà mâché une grosse partie du boulot, à mes frais.

De même j'ai autorisé XX à s'installer dans le bien avant la signature de l'acte authentique.  Il est donc dans les murs sans devoir débourser de loyer.

Oser encore venir me réclamer quelque chose est vraiment mal venu...

Considérant que votre courriel ne porte que sur l'aspect des conditions, qui je vous le rappelle, ne sont pas du ressort du compromis.

Considérant que vous dites accepter le permis de Mme ZZ, vous plaçant dès lors dans la position du propriétaire, vous signifiez que la vente est faite.

Enfin considérant que la remise des clefs a déjà été effectuée, que vous affichez une volonté manifeste de faire trainer les choses, sans doute dans le but d'économiser un loyer équivalent à 850 eur par mois pour ce type de bien,

en tout état de cause j'estime que votre refus de venir signer l'acte authentique est clairement abusive. 

A cet effet je vous et en demeure de venir signer l'acte authentique avant le 30 juin 2013.

Mr Manynotes


-------------------------------------------------------------------

Mr Manynotes,


Suite à votre téléphone de ce matin: je n’ai pas reçu votre mail. Néanmoins j’ai communiqué votre message à XX. La conclusion est qu’on va accepter la proposition de Mme ZZ.

Il est clair que, avec le rapport du CC et avec la proposition de Mme ZZ, on connaît les grandes lignes de la position du service de l’urbanisme et que – en effet – ça vaut la peine de déjà faire les estimations des frais d’adaptations que le service de l’urbanisme nous demandera selon toute probabilité. Mais pour le reste je porte à votre attention que la procédure est toujours en cours de route et doit encore passer différentes phases (région Bruxelloise, collège…). Par conséquent la décision sur les conditions de la régularisation reste officiellement en suspens jusqu’à la fin de la procédure. Je m’en suis conscient qu’en réalité il y a peu de chance que ça va encore changer fondamentalement, mais des modifications ne sont pas tout-à-fait exclus. D’ailleurs, dans son mail du 18 juin, Mme ZZ réfère à la possibilité que – dans la phase suivante - la région Bruxelloise peut éventuellement modifier des choses.

En ce qui concerne les visites de l’appartement : il est absolument évident que l’appartement sera accessible (sur rendez-vous) pour vous et pour votre expert afin d’évaluer les frais de transformation. Je vous signale que XX sera en vacances à l’étranger du 15 juillet jusqu’au 15 août. Ce voyage a été réservé depuis longtemps et il est impossible de l’annuler. Pendant cette période j’aurai une clef de l’appartement et je pourrai vous ouvrir la porte (de préférence après 20h ou pendant le weekend).

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tempura
Pimonaute bavard
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

Vous êtes encore gentil.

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manynotes
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

tempura a écrit :

Vous êtes encore gentil.

Ceci dit, je me posais cette question : les conditions imposées par l'urbanisme, suite à la demande de permis peuvent elle être considérées comme une sorte de "sinistre"? 

On serait dans ce cas un peu comme dans le cas d'un dégat des eaux survenu entre le compromis et l'acte authentique?

Ceci dit les actes demandés par l'urbanisme vont apporter une plus-value au bien et non l'inverse...

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manynotes
Pimonaute assidu
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

tempura a écrit :

Vous êtes encore gentil.

Il essaie de gratter au max.  Il va faire trainer jusque septembre au moins.

Comme sont fils est déjà dans la place depuis mi avril ça fera 5 mois et demi de loyer économisé.  Ce type de bien se loue facilement 850 eur. 

Donc ça fera déjà près de 4500 euros d'économisé... Comprenez qu'il a intérêt à faire trainer...  et après il va encore me réclamer de l'argent...

Mais quelle galère....

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PIM
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Re : peut-on refuser de signer un acte d'achat si

Je n'ai pas relu tout le fil de cette discussion (ni celui associé au même problème), donc la réponse m'a peut-être échappé: pour quelle raison avez-vous donné la jouissance des lieux avant le signature de l'acte et le paiement du solde du prix ???

Cela vous déforce complètement ! (outre tous les soucis potentiels en matière de responsabilité à l'égard des tiers, etc.)

Il est clair que l'acquéreur ayant déjà la jouissance des lieux, il va prendre tout son temps pour vous payer...

C'est complètement insensé.
Il y a eu transfert des risques ? Obligation de contracter sa RC comme occupant ?
Imaginez qu'il soit responsable d'un sinistre...

Bref: il est temps de vous ressaisir dans ce dossier et d'aller consulter dare-dare un avocat spécialisé !


Erik DECKERS
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