Résiliation de bail: ok ou pas ok?

Mon bail indique que: "Le bail est conclu pour une durée d’UN AN prenant cours le  2012.
Il prend fin le  2013 moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois à l’avance dans un courrier recommandé. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.
A l’issue de cette 2e période, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale."

Donc, mes locataires sont bien dans un bail de type court qui ne peut être résilié avec son terme. Dans l'hypothèse où je ne trouve pas de nouveaux locataires pour octobre 2013 (cad fin du préavis qu'ils m'ont transmis par voie recommandée) sont-ils lié au bail jusqu'au 2 juillet 2014 (leur bail ayant démarré le 3 juillet 2012)?

Mon bail indique dans l'article "Fin anticipée du bail":
Bail d’une durée de 3 ans maximum

Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix :

- soit exiger que le preneur reste responsable de l’exécution du bail, tout en l’autorisant à céder celui-ci à un tiers, recherché par lui et agréé par le bailleur, ceci à la condition expresse qu’il ait payé :
        1. toutes les sommes dues (loyers, charges, impôts,…) jusqu’à la date d’entrée en vigueur de la cession ;
        2. les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l’état des lieux établi par l’expert désigné en commun accord ou par la Chambre d’Arbitrage et de Médiation et dont les honoraires sont à charge du preneur ;

- soit exiger du preneur un préavis de trois mois prenant cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné, et le payement d’une indemnité de résiliation de trois mois de loyer.

Voici toutes les réponses aux questions que vous vous posez!
En résumé: vous êtes dans un bail court et le bail prévoit la possibilité d'une résiliation anticipée. Il vous appartenait en principe de choisir la solution à appliquer (cession du contrat ou résiliation).
Votre locataire n'ayant pas pris contact avec vous avant de faire le nécessaire, le "choix" est évidemment la deuxième solution: 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité (en effet, en vous envoyant le préavis, il est privé de la possibilité de céder son bail... qui voudrait d'un bail qui court seulement jusqu'en octobre?).

Sauf que la loi sur les loyers porte sur les baux standards, soit le bail de résidence principale de 9 ans.

La loi est muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans) et c'est donc le bail et ses clauses spécifiques qui fait office de loi entre les parties.

Donc dans votre cas précis, vous avez une clause particulière dans votre bail qui stipule:

Ce sujet, d'apparence très simple, n'arrête pas de rebondir et j'en deviens fou!
Mon agent immobilier, avec lequel j'entretiens d'excellentes relations depuis de longues années, se range du côté de l'organisme de défense du consommateur! Après avoir lu le bail, il m'indique que je ne peux réclamer aucune indemnité à mes locataires, d'autant qu'il n'y aura pas de chomage locatif : « Cela va à contre sens des disposition du bail de courte durée », m'indique-t-il en me renvoyant au lien internet suivant : http://www.droit-fiscalite-belge.com/article1343.html.

Après lecture attentive de ce site, il me semble que le preneur d'un bail de type court peut être soumis à une indemnité de rupture anticipée si celle-ci est indiquée dans le bail et qu'une clause de résiliation unilatérale et anticipée dans un bail de courte durée, avec indemnité, peut trouver application. Selon mon analyse, les clauses particulières d'un bail de type court lient les parties et s'appliquent donc....

Ai-je raison?
Dans l'affirmative, pouvez-vous m'aider à adresser à l'agent immobilier mais également aux locataires une réponse qui coupera court à toute polémique et à toute suspicion ? J'aimerais en effet que mes droits soient respectés et je dois agir rapidement.
Concrètement, de quelle manière les locataires doivent me payer cette indemnité? Ce montant peut-il être pris sur la garantie locative de 3 mois (dans l'hypothèse où aucun manquement n'est à déplorer à l'issue de l'EDS)?